РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 октября 2021 года г. Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.Е.,

при секретаре Семенчевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-312/2021 по административному исковому заявлению АО «Тульский таксопарк» к правительству Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

АО «Тульский таксопарк» обратилось в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является собственником:

земельного участка КН 

<

...>, площадью 27049+/-58, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации комплекса зданий по ремонту и техническому обслуживанию автомобилей, 

<

адрес>;

земельного участка КН 

<

...>, площадью 3002+/-19, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации здания автосервиса, расположенного по адресу: 

<

адрес> (4706/6349 долей в праве).

Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельных участков в размере 68 731 356,42 руб. (КН 

<

...>) и в размере 14 773 499,6 руб. (КН 

<

...>), установленной по состоянию на 01.01.2020. Просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенном в отчете ООО «Р» от 

<

...> № 

<

...>.

Административный истец, административные ответчики - правительство Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ», заинтересованные лица – Управление Росреестра по Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области), администрация г. Тулы (в лице представителей) и ФИО1 в суд не явились, о дне, времени и месте проведения судебного заседания извещены. От административного истца, административных ответчиков ГУ ТО «Областное БТИ», правительства Тульской области, заинтересованных лиц – ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области), Управления Росреестра по Тульской области имеются заявления с просьбами о проведении судебного заседания в их отсутствие. ГУ ТО «Областное БТИ» представлен письменный отзыв на заявленные требования.

На основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 КАС РФ и статье 22 Федерального закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

На основании статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что АО «Тульский таксопарк» является собственником объектов недвижимости:

земельного участка КН 

<

...>, площадью 27049+/-58, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации комплекса зданий по ремонту и техническому обслуживанию автомобилей, 

<

адрес>;

земельного участка КН 

<

...>, площадью 3002+/-19, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации здания автосервиса, расположенного по адресу: 

<

адрес> (4706/6349 долей в праве, 1643/6349 долей в праве принадлежат Муратову С.А).

Постановлением правительства Тульской области от 05.11.2020 № 670 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2020.

В силу подпункта 1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» к полномочиям бюджетных учреждений, связанным с определением кадастровой стоимости, относится определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки.

При этом в силу частей 3, 5 цитируемой статьи бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Постановлением правительства Тульской области от 18.09.2017 №409, в целях проведения государственной кадастровой оценки на территории Тульской области, в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», на основании статьи 48 Устава (Основного Закона) Тульской области государственное учреждение Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области.

Кадастровая стоимость указанных выше земельных участков установлена в ходе массовой оценки на 01.01.2020 в размере 68 731 356,42 руб. (КН 

<

...>) и в размере 14 773 499,6 руб. (КН 

<

...>), внесена в ЕГРН 27.12.2020 и применяется с 01.01.2021.

С целью определения рыночной стоимости объектов недвижимости административный истец обратился к оценщику ООО «Р» И. В соответствии с отчетом об оценке № 

<

...> от 

<

...>, выполненным данным оценщиком, рыночная стоимость участков на 01.01.2020 составила 56 640 606 руб. (КН 

<

...>) и 7 685 120 руб. (КН 

<

...>). 

Эти обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются. 

Из них, прежде всего, следует, что результаты определения кадастровой стоимости объектов могут затрагивать права и обязанности административного истца, как налогоплательщика.

Согласно положениям пп. 3 пункта 9 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ, статьи 246 КАС РФ, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

По ходатайству стороны административного истца в целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объектов оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «К» Т.

По выводам, содержащимся в экспертном заключении № 

<

...> от 

<

...>, отчет оценщика ООО «Р» от 

<

...> № 

<

...>, соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, не соответствует федеральным стандартам оценки в части п.21а ФСО № 1, п.5 ФСО № 3, п.8з ФСО № 3, п.8и ФСО № 3, п. 11б ФСО № 7, п.15 ФСО № 7, п.22б ФСО № 7, п. 22е ФСО № 7, содержит опечатки. Эксперт не подтвердил рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 

<

...> и 

<

...>, рассчитанную оценщиком в указанном отчёте и определил ее в размерах: 48 295 000 руб. (КН 

<

...>) и 6 242 000 руб. (КН 

<

...>).

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено лицом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26.11.2018 N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим необходимое для проведения исследования образование, длительный стаж работы в области оценочной деятельности, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, застраховавшим свою ответственность, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, что свидетельствует о соблюдении требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ст.ст.3, 4), предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости.

Отвечающих требованиям статей 59, 61 КАС РФ доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, участниками процесса не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, то есть, суд относит экспертное заключение к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ.

Что касается отчета оценщика ООО «Р» от 

<

...> № 

<

...>, то он выполнен с нарушениями ФСО, существенно повлиявшими на результат оценки.

Как отмечено экспертом и следует из отчета, объектами оценки на стр. 4 указаны земельные участки, не относящиеся к данной работе. При определении рыночной стоимости объектов оценщиком применялись корректировки, предназначенные для другого сегмента рынка (нарушение п.8з ФСО №3). Корректировка на местоположение к аналогам под номерами 1 и 3 при расчете стоимости земельного участка с КН 

<

...> оценщиком не применялась, а к аналогу № 2 применена не корректно. При определении корректировки на наличие и состав коммуникаций эксперт установил, что объекты оценки – заасфальтированные участки, а выбранные аналоги не сопоставимы с ними по этому критерию (нарушение п.8и ФСО №3, п.11б ФСО №3). В нарушение положений п. 15 ФСО № 7 сопоставимые объекты недвижимости выбраны оценщиком без учета вывода по анализу НЭИ объектов оценки. Оценщик не поясняет в отчете используемое им понятия «коммерческая недвижимость»: используя все аналоги такого назначения, он применяет к аналогу №1 корректировку на функциональное назначение (п.22е ФСО №7). В нарушение требований п.22е ФСО № 7 для сравнения объектов оценки с другими объектами недвижимости, с которыми заключались сделки, оценщиком использованы элементы сравнения, предназначенные для другого сегменты рынка. 

В связи с изложенным данный отчет, представленный стороной административного истца, при определении рыночной стоимости объектов, по мнению суда, за основу взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности.

Оспариваемая кадастровая стоимость указанных выше земельных участков определена по состоянию на 01.01.2020. На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанных земельных участков в экспертном заключении.

Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2020 может быть установлена в размере 48 295 000 руб. (КН 

<

...>) и 6 242 000 руб. (КН 

<

...>), что значительно ниже внесенной в государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости те же земельных участков и затрагивает права и обязанности административного истца, как налогоплательщика.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельных участков может быть установлена в размере их рыночной стоимости, в связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

С учетом ч. 4 ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ, ст. 249 КАС РФ, исходя из положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения административного истца с административным исковым заявлением в Тульский областной суд – 24.06.2021 (согласно дате приема почтового отправления).

Возражения ГУ ТО «Областное БТИ», сославшегося на снижение налоговых поступлений, которое может повлечь удовлетворение административного иска, суд находит несостоятельными, поскольку установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объектов недвижимости, не нарушает прав муниципального образования на получение законных и экономически обоснованных налогов и не противоречит интересам всего общества.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, КН 

<

...>, площадью 27049+/-58, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации комплекса зданий по ремонту и техническому обслуживанию автомобилей, 

<

адрес>, - равной по состоянию на 01.01.2020 его рыночной стоимости в размере 48 295 000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, КН 

<

...>, площадью 3002+/-19, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации здания автосервиса, расположенного по адресу: 

<

адрес>, - равной по состоянию на 01.01.2020 его рыночной стоимости в размере 6 242 000 руб.

В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости, является день обращения указанного лица в Тульский областной суд – 24.06.2021. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: