Дело № 2-8610/17 12 сентября 2017 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Приморский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Игнатьевой О.С.

при секретаре Слезовской Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга о признании права собственности,

установил:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 обратились в суд с иском о признании права собственности на квартиру 

<

адрес> после проведения работ по реконструкции чердачного помещения с присоединением части чердачного пространства к квартире № 

<

адрес> в порядке приобретения права собственности на самовольную постройку. 

В обоснование заявленных требований истцы указали, что являются собственниками квартиры 

<

адрес>. Под многоквартирным жилым домом по спорному адресу сформирован земельный участок с кадастровым номером № с разрешенным использованием для размещения жилого дома (жилых домов), который находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, дом состоит из 8 квартир, помещения, принадлежащие государству или муниципальным образованиям, в доме отсутствуют.

На основании заключения Территориального управления Приморского административного района от 18.08.1998 г. № 672/11.1 и Управления жилищного хозяйства и благоустройства Администрации Приморского района от 31.10.1997 г. № 467/7 КГА Санкт-Петербурга выдано разрешительное письмо на выполнение предпроектных проработок по переоборудованию части чердачного пространства, расположенного над квартирами № № и № № под жилые цели с присоединением к квартире №.

До выполнения проектных работ было выполнено техническое обследование строительных конструкций здания по адресу: 

<

адрес> с целью определения возможности устройства мансардного этажа, по результатам которого выдано заключение о техническом состоянии здания. Согласно данному заключению 2001 г. техническое состояние основных строительных конструкций здания удовлетворительное. Несущая способность основных строительных конструкций здания (фундаментов, стен и перекрытий здания) позволяет произвести реконструкцию чердачного помещения с устройством мансардного этажа.

С учётом полученных разрешительных писем и обследований лицензированной организацией в 2002 г. подготовлен проект реконструкции чердачного помещения над квартирой, который предусматривал, в том числе, демонтаж существующей стропильной системы над квартирой № №, устройство мансардного этажа над квартирой № № с подъемом конструкции кровли (стропильной системы) выше существующей отметки, устройство стены из газобетона, отделяющей помещение мансарды над квартирой № № от другой части чердака, замена существующего чердачного перекрытия.

Договор на реконструкцию мансарды на инвестиционных условиях и порядке, предусмотренном распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга № 128-р от 19.02.1994 г. не заключался, проект не согласовывался с МВК района.

В настоящий момент с учётом изменившегося законодательства получен градостроительный план земельного участка, для оформления права собственности на созданное имущество получено согласие всех собственников квартир в доме на реконструкцию чердака под мансарду над квартирой № № с присоединением помещений мансарды к квартире № №, получено согласование архитектурного облика.

Все работы по реконструкции дома были выполнены в 2002-2003 г.г. лицензированной организацией, в настоящее время произведен технический учёт изменений квартиры, о чем выдан поэтажный план. При обращении в Службу государственного строительного надзора и экспертизы о получении разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию был получен ответ об отсутствии оснований для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как не выдавалось разрешение на строительство, при этом выдача разрешения на строительство в отношении уже созданного объекта недвижимости невозможна.

Истцы просят признать право собственности на квартиру на основании ст. 222 ГК РФ как на самовольную постройку, ссылаясь на то, что отсутствие разрешения на строительство является единственным признаком квартиры как самовольной постройки, к получению разрешений на реконструкцию истцы предпринимали меры и получали согласования, в результате реконструкции права и законные интересы других лиц не затронуты, результат реконструкции на создает угрозы жизни и здоровья граждан, земельный участок принадлежит истцам на праве общей долевой собственности. 

В судебном заседании представитель истцов ФИО5, действующая по доверенности, исковые требования поддержала, настаивала на удовлетворении по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика Службы государственного строительного надзора и экспертизы СПб ФИО6, действующая по доверенности, исковые требования не признала, возражала против их удовлетворения, ссылаясь на то, что истцами не были предприняты все меры по согласованию проекта, не получено согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на проведение реконструкции с уменьшением общего имущества в форме протокола общего собрания.

Третье лицо Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, об отложении судебного разбирательства не просило, письменных возражений против иска суду не представило.

Суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося третьего лица на основании ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований исходя из следующего.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Согласно п. 3 указанной нормы право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела, истцы являются собственниками квартиры 

<

адрес>, где ФИО1, ФИО3 и ФИО4 принадлежит по 

<

данные изъяты> доле в праве собственности и ФИО2 принадлежит 

<

данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру (том 1 л.д. 14-15). Право собственности на 

<

данные изъяты> долю было приобретено каждым из истцов на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. (том 1 л.д. 140-142) и дополнительно право собственности на 

<

данные изъяты> долю приобретено ФИО2 на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ г. (том 1 л.д. 143-144).

С учётом заключения Территориального управления Приморского административного района от 18.08.1998 г. № 672/11.1 и Управления жилищного хозяйства и благоустройства Администрации Приморского района от 31.10.1997 г. № 467/7 КГА Санкт-Петербурга выдано разрешительное письмо на выполнение предпроектных проработок по переоборудованию части чердачного пространства, расположенного над квартирами № № и № № под жилые цели с присоединением к квартире 10 (том 1 л.д. 42).

До выполнения проектных работ ЗАО «Бэскит» было выполнено техническое обследование строительных конструкций здания по адресу: 

<

адрес> с целью определения возможности устройства мансардного этажа, по результатам которого выдано заключение о техническом состоянии здания. Согласно данному заключению 2001 г. техническое состояние основных строительных конструкций здания удовлетворительное. Несущая способность основных строительных конструкций здания (фундаментов, стен и перекрытий здания) позволяет произвести реконструкцию чердачного помещения с устройством мансардного этажа (том 1 л.д. 202-233).

С учётом полученных разрешительных писем и обследований лицензированной организацией ООО «ДизайнРемСервис» в 2002 г. подготовлен проект реконструкции чердачного помещения над квартирой, который предусматривал, в том числе, демонтаж существующей стропильной системы над квартирой № №, устройство мансардного этажа над квартирой № № с подъемом конструкции кровли (стропильной системы) выше существующей отметки, устройство стены из газобетона, отделяющей помещение мансарды над квартирой № № от другой части чердака, замена существующего чердачного перекрытия (том 1 л.д. 145-201).

Работы по реконструкции выполнены в 2002-2003 г.г., в подтверждение чего истцами представлен договор подряда на ремонт с реконструкцией чердачного помещения от 23.11.2002 г., акты освидетельствования скрытых работ от 25.12.2002 г., 05.12.2002 г., 10.12.2002 г. (том 1 л.д. 234-245).

Согласно ведомости помещений и их площадей квартира № № после реконструкции имеет площадь 155,9 кв м (том 1 л.д. 30).

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от 09.08.2017 г., выполненному ООО «ГЛЭСК» (ООО «ГлавЭнергоСтройКонтроль»), сохранение квартиры № № в существующем положении не создает угрозу жизни и здоровью граждан как снаружи, так и внутри здания; реконструкция выполнена в соответствии с Проектной документацией (исключение составляют измененная в большую сторону отметка конька мансарды, что в данном случае положительно сказывается на несущей способности стропильных конструкций и покрытии мансарды в целом), все выполненные строительные работы по реконструкции соответствуют требованиям действующих технических регламентов, проектной документации, градостроительным и строительным, санитарно-эпидемиологическим норм и правил, требованиям пожарной безопасности; конструкции квартиры и здания в целом с учётом выполненных строительных работ по устройству мансардного этажа и присоединения образовавшихся помещений к основному объему квартиры, находятся в работоспособном состоянии; квартира пригодна для использования в качестве жилого помещения.(том 2 л.д. 4-67)

У суда нет оснований не доверять данному заключению, поскольку оно основано на обследовании объекта, выполнено с использованием специальной литературы, подробно обосновано и мотивировано со ссылкой на нормативную документацию, в распоряжение эксперта был предоставлен проект перепланировки, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположен многоквартирный дом, находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, вид разрешенного использования: под размещение жилого дома (жилых домов) – том 1 л.д. 32-40. Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга истцам утвержден градостроительный план земельного участка (том 1 л.д. 45-55).

Объект по спорному адресу не относится к числу выявленных объектов культурного наследия, объектов культурного наследия федерального, регионального или местного (муниципального) значения; объект расположен вне границ зоны охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга, что подтверждается справкой Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга от 25.04.2016 г. (том 1 л.д. 41), письмом КГИОП от 28.07.2017 г. (том 2 л.д. 83).

18.01.2017 г. истцам выдано заключение Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга о согласовании архитектурно-градостроительного облика реконструкции жилого дома по адресу: 

<

адрес>, разработанного ООО «УниверсалСтройПроект» (том 1 л.д. 26).

С целью получения разрешения на реконструкцию истцы обращались в Службу государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, однако, им было разъяснено, что Служба не уполномочена выдавать разрешение на строительство после уже произведенной реконструкции, единственным способом признания прав на постройку является судебное решение (том 1 л.д.27).

По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением.

В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу положений ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в состав которого включаются, в частности, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши.

В соответствии с п. 3 HYPERLINK "consultantplus://offline/ref=F92436E3819C6479C6C97C1BE3D6476A182D36E87C2745E3154F6DE045A61ADBEFAB8DED1652C6D8RFa8M" ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Данная норма согласуется с нормой п. 2 ст. 40 ЖК РФ, в соответствии с которой если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, а также п.6 ч.7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которым к заявлению о выдаче разрешения на строительство должно быть приложено согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, за исключением указанных в пункте 6.2 настоящей части случаев реконструкции многоквартирного дома.

Форма получения такого согласия законом не предусмотрена, поэтому судом могут быть приняты во внимание любые доказательства, позволяющие достоверно установить волеизъявление собственников на реконструкцию, при которой происходит уменьшение общего имущества.

Доводы представителя ответчика о необходимости получения согласия собственников на общем собрании, данные со ссылкой на п.4 ст. 36 ЖК РФ отклоняются судом. 

Как следует из п.4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Данная норма регулирует правоотношения между собственниками помещений в доме и иными лицами по поводу передачи им в пользование части общего имущества, а не вопросы реконструкции в рамках правоотношений собственников по владению общим имуществом, следовательно, к спорным правоотношениям она неприменима.

21.11.2016 г. состоялось общее собрание собственников помещений многоквартирного дома 

<

адрес>, на котором принято решение о разрешении собственникам квартиры № реконструкции дома путем надстройки мансардного этажа над квартирой № с присоединением созданных помещений мансарды к квартире № за счёт их собственных средств с оформлением созданного в результате реконструкции в их собственность.

Из протокола № 1 общего собрания усматривается, что площадь помещений составляет 1162,4 кв м, следовательно, всего собственники обладают голосами в количестве 11624, в собрании приняли участие собственники, обладающие 7932 голосами, что составляет 68,24 %, решение принято единогласно (том 1 л.д. 96-99). 

Всего в доме 12 квартир.

Из приложения к протоколу следует, что в собрании приняли участие собственники квартир №№ №

Не участвовали собственники квартир №№ №

Факт проведения собрания и его итоги подтверждаются также реестром собственников, уведомлением о проведении собрания, бюллетенями собственников (том 1 л.д. 105-126).

Решение собственников никем не оспорено, не признано недействительным и не отменено.

Также еще ранее до проведения работ по реконструкции истцами в 1997 г. её проведение было согласовано с собственниками прилегающих квартир №№ № (на тот момент ФИО18№ (том 1 л.д. 127); в 2006 г. согласие на строительство мансарды над квартирой № с оформлением её в собственность выразили собственники квартир №№ № (на тот момент ФИО19 С.П.),№ (ФИО20№ (том 1 л.д. 128).

В 2014-2016 г.г. свое согласие на реконструкцию с обустройством мансарды выразили в своих письменных заявлениях собственники квартир №№ № (ФИО21 № ФИО22 № (ФИО23 № (том 1 л.д. 129-139).

Таким образом, все лица, являющиеся собственниками помещений в доме, выразили свое согласие на проведение истцами реконструкции с обустройством мансарды за счёт площади общего имущества.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований, предусмотренных ст.222 ГК РФ, для признания за истцами права собственности на квартиру 

<

адрес> с техническими характеристиками после реконструкции, поскольку истцами представлены доказательства соблюдения режима использования общего имущества собственников помещений многоквартирного дома при реконструкции квартиры с присоединением чердачного помещения, доказательства того, что при сохранении самовольной постройки не нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц, а также отсутствует угроза жизни и здоровью граждан, созданный объект безопасен для конструкций многоквартирного дома, единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, которое истцами быть получено не может, однако, к его получению истцы предпринимали меры путем обращения в Службу государственного строительного надзора и экспертизы, истцам наряду с другими собственниками помещений дома принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок под домом. При этом судом отклоняются доводы представителя ответчика о том, что истцами не были получены все необходимые согласования проектной документации, поскольку заключением судебной экспертизы подтверждается соответствие результата реконструкции проекту и одновременно соответствие всем требованиям. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 55, 56, 167, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности ФИО1, пол – мужской, 

<

данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

адрес>, зарегистрированного по адресу: 

<

адрес>, имеющего паспорт №, выданный 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ г., на 

<

данные изъяты> долю в праве собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 155,9 кв м, этажность: подвал, 1, 2, мансарда.

Признать право собственности ФИО2, пол – женский, 

<

данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес>, зарегистрированной по адресу: 

<

адрес>, имеющей паспорт №, выданный 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ г., на 2/5 доли в праве собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 155,9 кв м, этажность: подвал, 1, 2, мансарда.

Признать право собственности ФИО3, пол – женский, 

<

данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес>, зарегистрированной по адресу: 

<

адрес>, имеющей паспорт №, выданный 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ г., на 

<

данные изъяты> долю в праве собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес> общей площадью 155,9 кв м, этажность: подвал, 1, 2, мансарда.

Признать право собственности ФИО4, пол – женский, 

<

данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес>, зарегистрированной по адресу: 

<

адрес>, имеющей паспорт №, выданный 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ г., на 

<

данные изъяты> долю в праве собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 155,9 кв м, этажность: подвал, 1, 2, мансарда.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Приморский районный суд.

Судья

Решение изготовлено в окончательной форме 03 октября 2017 года.