дело № 3а-15/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14.05.2018 года г. Майкоп

Верховный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи - Мейстер В.М.,

при секретаре – Добриной Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «У» к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости, заслушав объяснения явившихся участников процесса,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «У» обратилось в суд с административным исковым заявлением к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениями и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указало, что ему на праве собственности принадлежит здание торгового комплекса с общей площадью 1179,6 кв.м. этажность: 2, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Республика Адыгея, 

<

адрес>. Данный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № от 14.03.2013 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № кадастровая стоимость здания торгового комплекса, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Республика Адыгея, 

<

адрес>, составляет 7 566 137 (семь миллионов пятьсот шестьдесят шесть тысяч сто тридцать семь) рублей 14 копеек.

Однако его рыночная стоимость существенно отличается от установленной кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 04.12.2017 года №, составленным ИП Независимым оценщиком Х.М.А., и составляет 4 474 527 (четыре миллиона четыреста семьдесят четыре тысячи пятьсот двадцать семь) рублей.

Налог с недвижимого имущества исчисляется из кадастровой стоимости объекта.

Полагая, что более высокая кадастровая стоимость объекта недвижимости по сравнению с его рыночной стоимостью ведет к неправомерному начислению налога и нарушает ее права и законные интересы как собственника, ООО «У» просило суд установить кадастровую стоимость здания торгового комплекса с кадастровым номером №, равной рыночной.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «У» - по доверенности ФИО1 уточнила заявленные требования об определении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости в размере 5 337 831 рубль.

Представитель административного ответчика - Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО2 полагался на усмотрение суда, считая, что рыночная стоимость объекта, указанная в заключении повторной судебной экспертизы объективна. 

Представители административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республики и заинтересованного лица - Администрации муниципального образования «Кошехабльский район» надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения настоящего дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. От Администрации МО «Кошехабльский район» поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Заслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что уточненный административный иск подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Согласно п. 2 ст. 375, ст. 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

Законом Республики Адыгея от 03.11.2016 года № 5 «Об установлении единой даты начала применения на территории республики Адыгея порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц» установлена единая дата начала применения на территории Республики Адыгея порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – 01.01.2017 года.

Согласно Приказа Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 06.09.2016 года № 223 (в последующих редакциях) – ООО «У» содержится в списке объектов недвижимости под порядковым номером 5985 с кадастровым номером №, которым утверждены результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 7 566 137 рублей 14 копеек.

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 года № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО № 4).

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно выписки из ЕГРН и Приказа Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 06.09.2016 года № кадастровая стоимость здания торгового комплекса с кадастровым номером № на 01.01.2016 года составляет 7 566 137,14 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

В обоснование рыночной стоимости административный истец представил отчет об оценке, из которого следует, что рыночная стоимость объекта составляет 4 474 527 рублей.

С учетом позиции административных ответчиков и заинтересованного лица о недостоверности отчета об оценке, судом назначена судебная экспертиза о проверке достоверности отчета и об установлении действительной рыночной цены объекта.

Согласно экспертному заключению № от 16.03.2018 года (л.д.- л.д. 4-147 том 2) рыночная стоимость нежилого здания торгового комплекса, общей площадью 1179,6 кв.м. этажность: 2, с кадастровым номером № расположенный по адресу: Республика Адыгея, 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 8 404 813 рублей.

В связи с имеющимися упущениями и недочетами в заключении эксперта П.И.И. от 16.03.2018 года, поступившем в суд, а также при существенном расхождении рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной отчетом об оценке и выводами эксперта в размере 4 474 527 рублей, и рыночной стоимостью 8 404 813 рублей, указанный в заключении эксперта П.И.И. от 16.03.2018 года, представителем административного истца ООО «У» – ФИО1 было заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы. В ходатайстве указано, что при проведении судебной экспертизы, экспертом искусственно расширена территория исследования и подбора аналогов в рамках сравнительного подхода, при имеющихся аналогах на территории а. Кошехабль. Кроме того, экспертом в своем заключении указано, что удельные показатели по объектам, расположенным в п. Тульский и ст. Гиагинская выше, нежели в других районах (л.д. 25 том 2). При этом в качестве аналогов эксперт взял объекты, расположенные в ст. Гиагинской. 

Вызванный в судебное заседание эксперт П.И.И. пояснил, что согласно ФСО аналоги подбираются в регионе расположения объекта оценки, т.е. возможен подбор аналогов по всей Республике Адыгея. Им взяты объекты по 400 и 500 рублей, поскольку по изложенной в объявлениях информации достаточно ясно и понятно, что продается. При этом он исходил не из 400 и 500 рублей, а произвел корректировку и считал по ставке 240 рублей за кв.м. Производил корректировку исходя из местоположения объекта, его площади, этажности здания, из материала стен здания. По поводу определения им рыночной стоимости здание выше, чем его кадастровая стоимость, эксперт пояснил, что рассматриваемый объект является новым зданием, которое расположено в административном центре, напротив здания администрации. Однако не смог уточнить, в связи с чем кадастровая стоимость спорного объекта ниже его рыночной стоимости. Предположил, что вероятно кадастровая стоимость объекта рассчитана неправильно. 

Учитывая согласие всех участников процесса с поступившим ходатайством, а также пояснения эксперта, определением суда от 10.04.2018 года по делу назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости здания торгового комплекса, а также - качества экспертного заключения № от 16.03.2018 года. Ее проведение поручено экспертам ООО Майкопского бюро независимых экспертиз «Аутас», расположенного по адресу: 

<

адрес>, о котором ходатайствовала представитель административного истца ООО «У» – ФИО1 и не возражали остальные участники процесса.

Согласно выводам судебных экспертиз в отчете № от 04.12.2017 года об оценке здания торгового комплекса, оценщиком допущены нарушения требований ФСО и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Мотивы, по которым представленный административным истцом отчет об оценке признан не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, подробно приведены экспертами в заключении (л.д.- л.д. 9-16. том 2).

Также из заключения повторной судебной экспертизы № от 07.05.2018 года следует, что в представленном на экспертизу экспертном заключении № от 16.03.2018 года, судебным экспертом использована недостоверная информация, представленная продавцом о площади объекта (аналог № 3), которую не следовало использовать для сравнения с объектом оценки, т.к. это привело к неверным математическим расчетам. Так, при расчете стоимости 1 кв.м. здания в рамках сравнительного подхода по аналогу № 3 за основу принята площадь 337 кв.м. указанная в шапке объявления, а в самом тексте при суммировании указанных продавцом площадей получается 354 кв.м. При этом указанный аналог не мог быть сопоставим с объектом оценки, поскольку объект оценки нежилое здание, а в аналоге № 3 имеется 77 кв.м. жилой площади.

Согласно выводов повторной экспертизы, рыночная стоимость здания, площадью 1179,6 кв.м., расположенного по адресу: Республика Адыгея, 

<

адрес>, с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2016 года (с учетом НДС) составляет 5 337 831 рубль.

Повторное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

Само повторное заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, фактических данных о ценах предложений продаже недвижимости, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

Повторное экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Не доверять выводам эксперта ООО Майкопское бюро независимых экспертиз «Аутас» М.Р.Р. у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебноэкспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Из заключения эксперта следует, что оно не содержит математических, методологических и арифметических ошибок, является правильным; приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, о местоположении здания торгового комплекса, его количественных и качественных характеристиках; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения; в заключении эксперт ответил на поставленные перед ним вопросы; оснований сомневаться в установленной экспертом рыночной стоимости здания суд не находит.

Участники процесса с заключением повторной судебной экспертизы согласились.

По результатам повторной судебной экспертизы, с учетом выводов эксперта о рыночной стоимости объекта представитель истца уточнила заявленный административный иск.

Проанализировав отчет оценщика, экспертные заключения, суд считает, что правильность выводов об итоговой стоимости объекта, изложенных в заключении повторной судебной оценочной экспертизы не вызывает сомнения, расценивает данное заключение как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного иска и установления кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости в размере 5 337 831 рубль.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае изменения кадастровой стоимости объекта по решению суда новые сведения применяются с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (часть пятая статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку ООО «У» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с административным исковым заявлением 28.12.2017 года, новые сведения о кадастровой стоимости будут применять с 01.01.2017 года. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

уточненное административное исковое заявление ООО «У» к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания торгового комплекса с кадастровым номером №, общей площадью 1179,6 кв.м., этажность: 2, расположенного по адресу: Республика Адыгея, 

<

адрес> в размере 5 337 831 (пять миллионов триста тридцать семь тысяч восемьсот тридцать один) рубль. 

Датой подачи административного искового заявления ООО «У» о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости считать дату 28.12.2017 года – дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, что является основанием для внесения указанных сведений в Государственный кадастр недвижимости.

Настоящее решение с момента вступления в законную силу является основанием для внесения соответствующих изменений в Государственный кадастр недвижимости в части указания кадастровой стоимости здания торгового комплекса, с кадастровым номером №, общей площадью 1179,6 кв.м., этажность: 2, расположенного по адресу: Республика Адыгея, 

<

адрес> в размере 5 337 831 (пять миллионов триста тридцать семь тысяч восемьсот тридцать один) рубль. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного суда Республики Адыгея в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, то есть с 18.05.2018 года. 

Судья Верховного суда

Республики Адыгея – Мейстер В.М.

Копия верна:

судья Верховного суда

Республики Адыгея В.М. Мейстер