Судья Найденов А.В. Дело 33-168/2026

(33-4292/2025)

№ 2-2113/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 января 2026 г. г. Орёл

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Хомяковой М.Е.

судей Второвой Н.Н., Савченковой Н.Н.

при секретаре Волковой А.А.

в открытом судебном заседании рассмотрела гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орелстрой-9» о защите прав потребителей,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Орловского районного суда Орловской области от 20 октября 2025 г., которым постановлено:

«исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орелстрой-9» о защите прав потребителей удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Орелстрой-9», ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> в пользу ФИО1, 

<

дата> года рождения, паспорт № №, денежные средства в счет причинения убытков в сумме 111758 рублей 70 копеек рублей, компенсацию морального вреда в сумме 1000 рублей, расходы на оплату услуг оценщика в размере 35 000 рублей.

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Орелстрой-9», отсрочку исполнения решения суда в части взыскания убытков и штрафа до 31.12.2025.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Орелстрой-9», ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>, в доход бюджета муниципального образования «город Орел» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 7353 рубля».

Заслушав доклад судьи Орловского областного суда Второвой Н.Н., изучив материалы гражданского дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Орелстрой-9» (далее ООО «СЗ «Орелстрой-9») о защите прав потребителей.

В обоснование заявленных требований указала, что 27 июня 2024 г. между ФИО1 и ООО «Орелстрой-9» был заключен договор участия в долевом строительстве № №, в соответствии с которым застройщик обязался построить многоквартирный дом и после сдачи его в эксплуатацию передать ФИО1 объект долевого строительства – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>

После передачи ответчиком ФИО1 квартиры, в ней обнаружены недостатки строительно-монтажных работ, стоимость устранения которых, согласно выводам экспертного исследования общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» от 

<

дата> №, составила 238 914 руб.

ФИО1 обратилась к ответчику с претензией от 26 февраля 2025 г., в которой потребовала соразмерного уменьшения цены квартиры на сумму устранения выявленных несоответствий в размере 238 914 руб. и возмещение затрат на проведение экспертизы в сумме 35 000 руб., однако претензия осталась без удовлетворения.

В связи с чем, ФИО1 просила взыскать с ООО «СЗ «Орелстрой-9» убытки в виде соразмерного уменьшения покупной цены квартиры в сумме 238 914 руб., неустойку за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя за период с 19 марта 2025 г. по 02 июля 2025 г. в размере 238 914 руб. по дату вынесения судом решения и до момента фактического исполнения обязательства в размере 1% за каждый день просрочки возмещения убытков, расходы за проведенную экспертизу в сумме 35 000 руб. штраф в размере 256 414 руб., компенсацию морального вреда в сумме 100000 руб.

Судом постановлено вышеуказанное обжалуемое решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить судебный акт, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Выражает несогласие с выводом суда о том, что общий размер убытков и неустойки, подлежащий взысканию с застройщика, не может превышать 3% от цены договора, поскольку из буквального толкования пункта 7.1 договора участия в долевом строительстве № ЭРВ-ОР-НС4-1-22 от 27 июня 2024 г. следует, что стороны предусмотрели полное возмещение убытков сверх неустойки при ненадлежащем исполнении своих обязательств по договору.

Исходя из условий договора, в пользу ФИО1 подлежат взысканию убытки в полном объеме, сверх неустойки.

Проверив законность и обоснованность решения суда согласно требованиям статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании части 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу части 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частью 2 статьи 7 указанного закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Частью 6 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ предусмотрено, что участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (введена в действие Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации») при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков (ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

В п. 45 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Из материалов дела следует и судом установлено, что 24 июня 2024 г. между ФИО1 и ООО «Орелстрой-9» заключен договор участия в долевом строительстве жилого помещения № №, по условиям которого объектом долевого строительства является квартира номер 22, в многоквартирном жилом доме, расположенном по строительному адресу: 

<

адрес>, цена договора составила 3725290 руб., со сроком передачи квартиры – не позднее 31 марта 2025 г.

Обязательства по оплате по договору участия в долевом строительстве № № от 27 июня 2024 г. истцом исполнены своевременно и в полном объеме, что сторонами не оспаривалось.

В соответствии с актом №№ приема-передачи квартиры от 06 ноября 2024 г. объект долевого участия - квартира передана истцу ФИО1

В переданной истцу квартире имелись отступления от строительных норм и правил.

Для проверки соответствия объекта долевого строительства обязательным нормам и правилам, истец обратилась к ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР».

В соответствии с актом экспертного исследования № от 13 января 2025 г., выполненного ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР», следует, что в однокомнатной квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, имеются строительные недостатки в отдельных работах, окнах, полу, потолке. Стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных несоответствий нормативным требованиям в данной квартире составляет 238 914 руб., включая стоимость материалов.

26 февраля 2025 г. ФИО1 обратилась к ответчику с претензией о соразмерном уменьшении цены квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> на сумму устранения выявленных несоответствий, рассчитанную в экспертном заключении в размере 238 914 руб. и возмещении затрат за проведенную экспертизу в сумме 35 000 руб.

Указанная претензия ООО «Орелстрой-9» была оставлена без удовлетворения, что явилось основанием для обращения в суд с данным исковым заявлением.

Разрешая исковые требования, суд, оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к выводу, что в нарушение требований Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ ответчик передал истцу квартиру, качество которой не соответствует договору, в связи с чем, истец вправе требовать от застройщика возмещения стоимости устранения недостатков, подтвержденных актом экспертного исследования № от 13 января 2025 г., выполненного ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР», поскольку данное исследование проведено с соблюдением установленного процессуального порядка лицами, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросами и не опровергнутое ответчиком, в связи с чем, взыскал в пользу истца в счет возмещения убытков денежные средства в размере 111 758,70 руб., ограничившись 3% от цены договора, в соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, а также взыскал компенсацию морального вреда в сумме 1000 руб. и расходы на оплату услуг оценщика в сумме 35 000 руб.

На основании постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» суд отказал во взыскании штрафа.

Судебная коллегия считает данные выводы районного суда правильными, поскольку они основаны на надлежащей оценке доказательств по делу, в строгом соответствии с правилами статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, при правильном распределении между сторонами бремени доказывания, и установлении всех обстоятельств, имеющих значение для дела. Представленным сторонами доказательствам судом дана надлежащая правовая оценка. Результаты оценки доказательств суд отразил в постановленном судебном акте.

Апелляционная жалоба не содержит доводов о несогласии с размером компенсации морального вреда и в части отказа во взыскании штрафа, в связи с чем, в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ предметом проверки суда апелляционной инстанции не является. Оснований для выхода за пределы доводов жалобы и проверки решения суда в полном объеме у судебной коллегии не имеется.

Довод об ошибочности вывода суда о том, что общий размер убытков и неустойки, подлежащий взысканию с застройщика, не может превышать 3% от цены договора, является несостоятельным по следующим основаниям.

На основании 2 ст. 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ вступила в силу с 01 января 2025 г.

Как следует из ч. 5 ст. 6 Федерального закона № 482-ФЗ, соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01 января 2025 г.

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.

Указанная ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ связывает определение как факта ненадлежащего исполнения обязательств, так и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.

Следовательно, по общему правилу, положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального Закона от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при разрешении судами дел после 01 января 2025 г., так как в соответствующих случаях удовлетворения исков, устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты (с момента вступления решения суда в законную силу).

Таким образом, именно оспариваемое решение суда влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

В связи с чем, районный суд, разрешая спор, при определении размера подлежащих взысканию в пользу истца убытков, обоснованно руководствовался положениями ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 

<

дата> № 214-ФЗ, ограничив размер их взыскания тремя процентами от цены договора (3 % от 3 725290 руб. = 111 758 руб.).

Доводы апелляционной жалобы о том, что пунктом 7.1 договора участия в долевом строительства № № от 27 июня 2024 г. предусмотрена повышенная ответственность застройщика, который обязался возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки, были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка в обжалуемом решении, и данные доводы, по существу, направлены на переоценку собранных по делу доказательств и не опровергают правильность выводов суда об установленных обстоятельствах.

По указанным основаниям не принимается во внимание довод о том, что исходя из условий п. 7.1 договора, в пользу ФИО1 подлежат взысканию убытки в полном объеме, сверх неустойки.

Более того, судебная коллегия обращает внимание на то, что на основании постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326 неустойка, подлежащая с учетом части 8 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно.

Иные доводы апелляционной жалобы по существу повторяют позицию истца, изложенную в ходе разбирательства в суде первой инстанции, сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции постановлено с соблюдением требований норм процессуального и материального права, не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а доводы апелляционной жалобы не опровергают вышеизложенных выводов суда, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, и не влияют на правильность принятого судом решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

определила:

решение Орловского районного суда Орловской области от 20 октября 2025 г. - оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 02 февраля 2026 г.

Председательствующий

Судьи