УИД 50RS0035-01-2025-003908-28

производство №2-4320/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

01 декабря 2025 г.

Г.о. Балашиха

Железнодорожный городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Емельянова И.С.,

при секретаре Любаевой А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой-Столичный специализированный застройщик» о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Главстрой-Столичный спецастройщик», в котором с учетом уточнений просит взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в счет устранения выявленных недостатков в размере 742 302 руб., неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день за каждый день просрочки, начиная с 01 января 2026 г. до момента фактического исполнения обязательства, компенсацию морального вреда в размере 60 000 руб., расходы на проведение досудебного исследования в размере 75 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 60 000 руб., почтовые расходы в размере 703,84 руб., нотариальные расходы в размере 2 800 руб.

В обоснование исковых требований указано, что стороны заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предметом которого является передача квартиры с отделкой. Ответчик передал истцу квартиру со строительными недостатками, стоимость устранения которых определена досудебным заключением специалиста, к которому обратился истец. Истец обращался к ответчику с претензией с требованием выплатить денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, ответа на которую не последовало.

ООО «Главстрой-Столичный спецзастройщик» иск в заявленном размере требований не признало, в обоснование возражений указано, что в силу действующего постановления Правительства РФ оснований для взыскания штрафа и неустойки на будущее время не имеется. Просит применить положение Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции, действующей на дату рассмотрения спора и взыскать общую сумму убытков в размере 3% от цены договора. Отказать во взыскании штрафа и неустойки. Также просит снизить размер компенсации морального вреда. В случае взыскания судебных расходов просит снизить размер данных расходов пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, извещены о судебном заседании. Представители обеих сторон просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив доводы искового заявления и возражений относительно него, исследовав доказательства, суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, 30июня2022г. ответчик (застройщик) и истец (участник долевого строительства) заключили договор №№ участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался своими силами и(или) с привлечением третьих лиц (подрядчиков, субподрядчиков и иных лиц) построить (создать) объект недвижимости, указанный в п. 1.1.3 договора и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в срок, указанный в п. 2.3 договора, передать объект долевого строительства участнику, а участник обязался уплатить цену договора в размере, определенном п. 3.1 договора, и принять объект долевого строительства, указанный в п. 1.1.4 договора, в порядке, предусмотренном разделом 4 договора.

Цена договора составила 6 022 930 руб. (п.3.1 договора)

Приложением № к договору согласованы параметры строительной готовности объекта долевого строительства (в т.ч. отделочных работ).

Приложением № к вышеуказанному договору является стандарт качественных характеристик законченного объекта долевого строительства (ЗОДС), согласно данному приложению застройщик предоставляет услугу участнику долевого строительства по отделке квартиры «ЭКОНОМ КЛАСС» на условиях «под ключ». В связи с отсутствием обязательных требований к потребительским характеристикам отделки квартир «ЭКОНОМ КЛАСС» в «Перечне национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 28мая2021г. №815, застройщик обязался предоставить услугу участникам долевого строительства по отделке квартиры с характеристиками, определенными приложением № к договору (стандартом качественных характеристик законченного объекта долевого строительства (ЗОДС).

29октября2024г. ответчик передал истцу объект долевого строительства по акту приема-передачи.

20 мая 2025 г. истец направлял ответчику претензию с требованием возместить стоимость устранения недостатков в размере 742 302 руб. Претензия оставлена без ответа.

По ходатайству стороны ответчика по делу назначена и проведена судебная комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза, в материалы дела представлено заключение ООО «Первый экспертный центр», согласно которому рыночная стоимость устранения недостатков (дефектов) качества квартиры (выполненных в ней строительных и отделочных работ) без учета стандарта качественных характеристик законченного объекта долевого строительства составляет 390 682 руб., с учетом стандарта качественных характеристик законченного объекта долевого строительства составляет 140 597,11 руб.

В соответствии с ч.1 ст.7 Федерального закона от 30декабря2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

На основании ч.2 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1)безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2)соразмерного уменьшения цены договора;

3)возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ч.6 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В силу ч.7 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

На основании ч.8 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного ч.6 ст.7, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

Как предусмотрено ч.1 ст.10 Закона об участии в долевом строительстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве и договором.

Согласно ч.2 ст.10 Закона об участии в долевом строительстве моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

В силу ч.4 ст.10 Закона об участии в долевом строительстве при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных ч.ч.2 и 2.1 ст.6 Закона об участии в долевом строительстве, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Законом об участии в долевом строительстве.

Пунктом 1 постановления Правительства РФ от 18марта2024г. №326 с изменениями, внесенными постановлением Правительства РФ от 19.06.2025 N 925, вступившими в силу с 20июня2025г., установлены, среди прочих, следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве:

неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 01 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно;

неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно.

В силу п.3 указанного постановления особенности, установленные п.п.1 и 2 постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу постановления.

Никаких положений действующего законодательства или профильных технических и градостроительных регламентов, которые нарушает приложение №, сторона истца не приводит, на недействительность приложения № в силу ничтожности сторона истца не ссылается и не оспаривает его.

Приложение № к договору участия в долевом строительстве является неотъемлемой частью собственно договора участия в долевом строительстве и потому не нарушает требования к качеству объекта долевого строительства, установленные договором.

Приложение № не противоречит требованиям технических регламентов, градостроительных регламентов, сторона истца на конкретные противоречия не указывает и такие противоречия не выявлены экспертами при производстве судебной экспертизы.

Материалы дела не содержат сведений о том, что стандарт организации застройщика, включенный в условия договора участия в долевом строительстве в качестве приложения № к договору, не соответствует или противоречит требованиям национальных стандартов, требованиям технических и градостроительных регламентов.

Поскольку ответчик не доказал наличие предусмотренных ч.7 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве обстоятельств, позволяющих установить, что застройщик в настоящем случае не несет ответственность за выявленные дефекты объекта долевого строительства, суд приходит к выводу, что требование о взыскании денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства подлежит удовлетворению в размере, установленном судебной экспертизой по делу с учетом приложения № к договору, то есть в размере 140 597,11 руб., поскольку указанная сумма не превышает 3% от цены договора.

Заключение экспертизы участвующие в деле лица под сомнение не поставили, согласились с ним.

Поскольку до настоящего времени требование истца о выплате ему денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не исполнено, то требование о взыскании неустойки по день фактической выплаты денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства подлежит удовлетворению, начиная со дня отмены ограничений, установленных постановлением Правительства РФ от 18марта2024г. №326.

Вместе с тем, поскольку день отмены ограничений, установленных постановлением Правительства РФ от 18марта2024г. №326 наступит в период действия ч.8 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве в редакции Федерального закона от 08августа2024г. №266-ФЗ, то неустойка в указанный период подлежит взысканию по правилам, предусмотренным ч.8 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве в редакции Федерального закона от 08августа2024г. №266-ФЗ, т.е. в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков.

Но при этом неустойка на период со дня отмены особенностей и ограничений, предусмотренных постановлением Правительства РФ от 18марта2024г. №326, может быть взыскана только в таком размере, что ее (неустойки) и размера расходов на устранение недостатков арифметическая сумма не превысит 3% от цены договора участия в долевом строительстве, т.к. взыскание неустойки сверх 3% от цены договора в силу актуальной редакции применимого законодательства не допускается. Таким образом, сумма взыскиваемых расходов на устранение недостатков и неустойки не может превышать 3% от цены договора, следовательно, неустойка не может быть начислена в размере больше, чем 40090,79 руб. (180687,90-140597,11=40090,79 / 3% от цены договора – взыскиваемая сумма расходов на устранение недостатков = сумма, не более которой возможно начисление неустойки).

Как предусмотрено ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Для обращения в суд с иском истец понес почтовые расходы в размере 703,84 руб., расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 2 800 руб., расходы на оплату досудебного исследования в размере 75 000 руб., расходы на оплату юридических услуг в размере 60 000 руб., которые подтверждены платежными документами, относимы к делу и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

В соответствии с ч.1 ст.103 Гражданского процессуального кодекса РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истцы были освобождены, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Принимая решение в пользу истца, суд взыскивает с ответчика в доход местного бюджета государственную пошлину, от уплаты которой истец был освобожден как потребитель при подаче искового заявления, в размере 8 218 руб.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 199 ГПК РФ, суд

решил:

частично удовлетворить исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой-Столичный специализированный застройщик» о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-Столичный специализированный застройщик» (ИНН

<

***>) в пользу ФИО1 (паспорт №) денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве №№ от 30июня2022г. в размере 140597 рублей 11 копейки, компенсацию морального вреда в размере 30000 рублей, почтовые расходы в размере 703 рубля 84 копейки, расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 2800 рублей, расходы на оплату досудебного исследования в размере 75000 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 60000 рублей.

Взыскивать с общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-Столичный специализированный застройщик» (ИНН

<

***>) в пользу ФИО1 (паспорт №) неустойку за нарушение срока удовлетворения требования о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей в период просрочки, от невыплаченной части расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в день, начиная со дня отмены ограничений, установленных постановления Правительства РФ от 18марта2024г. №326, и по день фактической выплаты денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, но не более 40090 рублей 79 копеек.

Отказать в удовлетворении остальной части исковых требований.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-Столичный специализированный застройщик» (ИНН

<

***>) в доход бюджета Городского округа Балашиха государственную пошлину в размере 8218 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Железнодорожный городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме (составления мотивированного решения).

Судья

мотивированное решение

составлено 30 декабря 2025 г.