Дело № 2-2927/2023

УИД 91RS0002-01-2023-004274-43

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«23» ноября 2023 года город Симферополь

Киевский районный суд г. Симферополя Республики Крым в составе:

председательствующего судьи – Чумаченко Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания – Адиханян Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, действующего на основании доверенности от имени ФИО2, к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Квартал 5.6» о взыскании излишне уплаченных средств по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда и встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Квартал 5.6» к ФИО2 о признании договора долевого участия в долевом строительстве незаключенным, третьи лица Российский Национальный Коммерческий Банк (Публичное акционерное общество), Общество с ограниченной ответственностью «Монолит Риэлт», Общество с ограниченной ответственностью «ГС», -

установил:

ФИО1, действуя на основании доверенности от имени ФИО2, обратился в Киевский районный суд г. Симферополя Республики Крым с исковым заявление к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Квартал 5.6» о взыскании излишне уплаченных средств по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 576 000 рублей, компенсации морального вреда в сумме 400 000 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве №, во исполнение условий которого истец внес оплату в размере 4 476 000,00 рублей как произведение проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства на стоимость одного квадратного метра общей приведенной площади объекта долевого строительства, равную 75 000,00 рублей. Согласно договору общая приведенная площадь жилого помещения составляет 

<

данные изъяты> кв.м. Согласно акту № о передаче объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком передан, а истцом принят объект долевого строительства – квартира №, по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №. Общая фактическая площадь объекта долевого строительства с применением понижающих коэффициентов балкона и/или лоджии - 

<

данные изъяты> кв.м., общая фактическая площадь объекта долевого строительства без учета площади лоджии и балконов – 

<

данные изъяты> кв.м., то есть на 

<

данные изъяты> кв.м. меньше положенной. Истцом в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ направлено письменное заявление с предложением добровольно возместить излишне уплаченные средства по договору. Согласно ответу на обращение отсутствуют условия, позволяющие возвратить разницу цены договора, исходя из площади объекта долевого строительства – 

<

данные изъяты> кв.м., поскольку расчет цены договора изначально произведен, исходя из проектной приведенной площади объекта – 

<

данные изъяты> кв.м. Указанное явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Представитель Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Квартал 5.6» обратился в суд с встречным исковым заявлением к ФИО2, в котором просит о признании незаключенным договора долевого участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что между сторонами по делу заключен договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условиям указанного договора, цена договора является договорной и определяется как произведение проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства на стоимость одного квадратного метра общей приведенной площади объекта долевого строительства, равную 75000 рублей 00 копеек. В договоре указывается, что цена договора составляет 4 476 000 рублей 00 копеек. Договором устанавливается, что общая проектная площадь объекта долевого строительства составляет 

<

данные изъяты> кв.м. Ввиду того, что стороны не смогли согласовать условия для договора, то данный договор, по мнению Общества, является незаключенным.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ встречное исковое заявление принято к производству суда и объединено в одно производство с первоначальным иском.

Протокольными определениями суда от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Российский Национальный Коммерческий Банк (Публичное акционерное общество), Общество с ограниченной ответственностью «Монолит Риэлт», Общество с ограниченной ответственностью «ГС».

В судебное заседание стороны, третьи лица, их представители не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Представитель истца ФИО1 обратился в суд с заявлением о рассмотрении дела в отсутствие истца, поддержал исковые требования ФИО2 в полном объеме.

Руководствуясь статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела и, оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Согласно части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Исходя из вышеназванных положений закона, сторона по делу самостоятельно определяет характер правоотношений, и если считает, какое-либо ее право нарушено, то определяет способ его защиты в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу требований статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Статьей 314 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Квартал 5.6» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию передать расположенный в нем объект долевого строительства участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи при наличии разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию (пункт 3.1 указанного договора).

Объектом долевого строительства по договору является квартира, расположенная в многоквартирном доме по строительному адресу: 

<

адрес>, в составе участка 

<

данные изъяты> с кадастровым номером земельного участка №, жилой квартал по №.

Согласно пункту 3.2. договора, проектная общая приведенная площадь – 

<

данные изъяты> кв.м., проектная общая площадь 

<

данные изъяты> кв.м., жилая проектная площадь 

<

данные изъяты> кв.м., проектная площадь помещений вспомогательного использования (без учета балконов, лоджий и террас) – 

<

данные изъяты> кв.м.

Пунктом 4.1. договора установлено, что цена договора (размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства (создания) объекта долевого строительства) является договорной и определяется как произведение проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства на стоимость одного квадратного метра общей приведенной площади объекта долевого строительства, равную 75 000,00 рублей.

Согласно пункту 4.2. договора, цена договора составляет 4 476 000,00 рублей.

Из пункта 4.3.1. договора усматривается, что денежные средства в размере 2 000 000,00 рублей участник выплачивает за счет собственных денежных средств в течение 5 рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего договора и предъявления банку кредитору документов в соответствии с пп. 4.3.5. договора. Согласно подпункту 4.3.2. договора, денежные средства в размере 2 476 000,00 рублей участник выплачивает за счет кредитных средств, предоставленных РНКБ Банк (ПАО) по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному в городе Симферополь участником с эскроу-агентом в течение 5 рабочих дней с даты государственной регистрации договора и предъявлении банку кредитору документов в соответствии с пп. 4.3.5. договора.

Согласно акту № 3-Ван2 о передаче объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Квартал 5.6» передал, а ФИО2 принял следующий объект долевого строительства: квартира №, кадастровый номер №, количество жилых комнат – 

<

данные изъяты>, этап 

<

данные изъяты>, расположенный в секции 

<

данные изъяты>, имеющий отдельный подъезд, на 

<

данные изъяты> этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а также общее имущество в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке кадастровый номер: №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и следующие документы: выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, количество – 

<

данные изъяты>.

Общая фактическая площадь объекта долевого строительства без учета площади лоджий и балконов – 

<

данные изъяты> кв.м. Общая фактическая площадь объекта долевого строительства с применением понижающих коэффициентов балкона и/или лоджии – 

<

данные изъяты> кв.м., что меньше проектной общей приведенной площади объекта на 

<

данные изъяты> кв.м.

Согласно материалам реестрового дела и выписки из Единого государственного реестра прав на объект недвижимости усматривается, что за ФИО2 зарегистрировано право собственности на квартиру № по 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

В случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади более чем на 1 кв.м. стороны производят перерасчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в пункте 4.1 настоящего договора. Общая приведенная площадь объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными технической документации здания (объекта недвижимости), изготовленной кадастровым инженером в соответствии с требованиями Федерального закона от 24.07.2007 года №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 4.7 договора).

Из пункта 4.9. договора усматривается, если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м., то участнику возвращается разница в течение 10 рабочих дней после предоставления участником реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства.

Таким образом, разница, подлежащая возврату ФИО2, составляет 576000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истцом подано заявление о возврате денежных средств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. Данное заявление зарегистрировано под №.

Из ответа на указанное заявление ФИО2 усматривается, что указанная стоимость одного квадратного метра в размере 75 000 рублей является технической ошибкой, не соответствует остальным условиям договора и его буквальному толкованию, внутренней политике общества и принятых локальны документов. Так, цена одного квадратного метра общей приведенной площади объекта долевого строительства должна была быть указана в размере 84 000 рублей, что соответствовало утвержденной цене 1 кв.м. продаваемой площади, согласно внутренних документов общества с учетом кредитных средств, выделяемых финансовым учреждением для строительства и необходимой прибыли застройщика. Поскольку согласно акта приема-передачи передан объект долевого строительства общей проектной площадью 

<

данные изъяты> кв.м., застройщик готов вернуть разницу между общей проектной и общей приведенной площадью в размере 108 360,00 рублей. 

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

В силу требований статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства, условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. 

При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Правильность такого правового регулирования подтверждена в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.03.2021 № 48-КГ20-21-К7, 2-7593/2019.

В соответствии со статьями 421, 434 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (пункт 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях.

Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Положениями части 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена возможность изменения цены договора об участии в долевом строительстве после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

В соответствии с положениями статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Пунктом 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным.

Таким образом, если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем своими действиями по исполнению договора и его принятию фактически выполнили такое условие, то стороны не вправе ссылаться на его незаключенность (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 года.

Как установлено в ходе судебного разбирательства по гражданскому делу и усматривается из пункта 4.9 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м., то участнику возвращается разница в течение 10 рабочих дней после предоставления участником реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства.

В случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади более чем на 1 кв.м. стороны производят перерасчет стоимости разницы площадей. 

Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в пункте 4.1 настоящего договора, то есть 75 000,00 рублей (пункт 4.7 договора).

Согласно пункту 4.6 договора, стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению по взаимному соглашению сторон, а также в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м. 

Договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ исполнен сторонами, объект долевого строительства передан ФИО2 и последним зарегистрировано прав собственности в соответствующей регистрирующей органе, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости.

Учитывая изложенное и установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Общества о признании договора незаключенным и наличии правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца 576 000 рублей в счет соразмерного снижения цены договора.

Относительно требований истца о компенсации морального вреда судом установлено следующее. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

В соответствии со статьей 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Согласно статье 151 Гражданского кодекса Российской Федерации под моральным вредом понимаются физические или нравственные страдания.

Поскольку нравственные страдания могут не иметь внешнего проявления, наличие такого рода морального вреда в случае нарушения прав потребителя предполагается.

Из приведенных в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснений следует, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Таким образом, основанием для взыскания компенсации морального вреда является сам факт нарушения прав потребителя.

С учетом приведенного, срока нарушения обязательств по договору, суд приходит к выводу, что в пользу истца подлежит компенсация морального вреда в размере 5000 рублей, что в полной мере будет соответствовать критериям разумности и справедливости, а также отвечать характеру допущенного ответчиком нарушения и причиненных истцу неимущественных притеснений.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Необходимым условием для взыскания данного штрафа является не только нарушение изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) права потребителя на добровольное удовлетворение его законных требований, но и присуждение судом каких-либо денежных сумм потребителю, включая основное требование, убытки, неустойку и компенсацию морального вреда.

Наличие судебного спора о взыскании оплаченных истцом ответчику денежных средств в связи с нарушением последним сроков перерасчета стоимости разницы площадей в объекте недвижимости и выплаты излишне уплаченных денежных средств, указывает на неисполнение ответчиков обязанности по ее оплате в добровольном порядке, что является основанием взыскания с ответчика штрафа в порядке пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Размер штрафа судом определяется исходя из всех присужденных в пользу истца сумм.

Согласно статье 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со статьей 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителей.

В силу требований статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истец при подаче искового заявления уплатил государственную пошлину в размере 12960 рублей, что подтверждается квитанцией № от ДД.ММ.ГГГГ. 

С учетом изложенного, с ответчика в пользу истца с учетом удовлетворения исковых требований подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 8960 рублей (требования имущественного характера 576000 рублей) и в сумме 300 рублей (требования неимущественного характера).

Руководствуясь статьями 194-199, 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд –

решил:

Исковые требования ФИО2 – удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Квартал 5.6» (

<

данные изъяты>, 

<

адрес>) в пользу ФИО2 (

<

данные изъяты>) излишне уплаченные денежные средства по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 576 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей, штраф в размере 290500 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 9260 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Квартал 5.6» к Юсибову Карам Камал оглы о признании договора долевого участия в долевом строительстве незаключенным – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Крым через Киевский районный суд города Симферополя в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Е.В. Чумаченко

Мотивированное решение изготовлено «29» ноября 2023 года.

Судья Е.В. Чумаченко