Дело №2-216/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

п. Октябрьский 02 июля 2019 года

Устьянский районный суд Архангельской области в составе председательствующего судьи Заостровцевой И.А., при секретаре Ергиной Е.Н., с участием истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации МО «Устьянский муниципальный район» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства жилого дома. В обоснование иска указал, что земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: примерно в 28 метрах по направлению на юг от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ... передан ему в аренду по договору ... от 04.03.2009, заключенному между ним и КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район». На основании соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, срок договора был продлен до 03.03.2019. Администрацией МО «Шангальское» ему 21.05.2013 выдано разрешение на строительство сроком действия до 20.05.2023. В период действия договора аренды им на участке завершены основные работы по возведению дома, выполнены работы по устройству фундамента, перекрытий, стены, крыши, осталось произвести утепление и внутреннюю отделку. В связи с истечением 03.03.2019 срока действия договора аренды, он 28.05.2019 обратился в администрацию с заявлением о перезаключении договора аренды, однако получил отказ, поскольку ранее заключенный договор аренды от 04.03.2009 не расторгнут, акт приема-передачи и соглашение о расторжении договора не подписаны, а заявление о заключении нового договора аренды подано им после дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды. Полагает, что указанным решением нарушается его право на заключение договора аренды для завершения строительства жилого дома. 

Определением суда от 24.06.2019 по ходатайству истца ФИО1 произведена замена ненадлежащего ответчика администрации МО «Устьянский муниципальный район» на надлежащего Комитет по Управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район».

Истец ФИО1 в судебном заседании, исковые требования поддерживал по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что при строительстве жилого дома на предоставленном ему в аренду земельном участке он ориентировался на срок, указанный в разрешении на строительство, который заканчивается в 2023 году. После предоставления ему данного земельного участка он в течение нескольких лет производил его очистку от оставшихся от бывшего льнозавода стен и фундамента, который очень сильно врос в землю. В настоящее время им завершены работы по возведению каркаса дома, закуплен строительный материал для завершения строительства дома. 

Представитель ответчика КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. И.о. председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» просил рассмотреть дело в отсутствие их представителя. Согласно письменному отзыву с исковыми требованиями не согласен, полагая, что оснований для заключения нового договора аренды не имеется, права на объект незавершенного строительства истцом не зарегистрированы, арендатор в течение срока действия договора не обращался за заключением нового договора.

Представитель третьего лица администрации МО «Устьянский муниципальный район» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие представителя третьего лица. 

Заслушав истца, исследовав письменные доказательства и иные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу п. 1.1 Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район», утвержденным решением Собрания депутатов МО «Устьянский район» ... от 28.06.2010, КУМИ является органом администрации МО «Устьянский муниципальный район» и создан для выполнения функций по управлению и распоряжению муниципальным имуществом, в т.ч. земельными ресурсами в административных границах МО «Устьянский муниципальный район» до разграничения государственной собственности на землю на правах собственника, если законодательством не предусмотрено иное. 

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании постановления администрации МО «Устьянский муниципальный район» ... от 04.03.2009 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» и истцом ФИО1 04.03.2009 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 1902 кв.м., с местоположением: участок находится примерно в 28 метрах по направлению на юг от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка по адресу: ... разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства с правом строительства индивидуального жилого дома. Срок действия договора установлен на 5 лет с 04.03.2009 по 03.03.2014.

Из п. 4.4.14 договора аренды следует, что арендатор обязан соблюдать сроки строительства зданий и сооружений (в случае, если строительство не было завершено в установленный срок, договор пролонгируется на новый срок с установлением двукратной базовой ставки арендной платы).

Соглашением от 07.08.2014 на основании постановления ... от 07.08.2014 пункт 2.1 договора аренды ... от 04.03.2009 земельного участка, изложен в следующей редакции: срок договора аренды устанавливается с 04.03.2009 по 03.03.2019.

Договор зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и НАО 25.03.2010, соглашение о внесении изменений в договор 26.09.2014. 

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 18.06.2019 следует, что право аренды спорного земельного участка зарегистрировано за ФИО1, срок аренды по 03.03.2019. 

Постановлением администрации МО «Устьянский муниципальный район» от 14.05.2013 ... утвержден градостроительный план № ....

21.05.2013 арендатору ФИО1 администрацией МО «Шангальское» выдано разрешение на строительство двухэтажного четырехкомнатного индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером ..., со сроком действия разрешения до 20.05.2023.

В судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами, что истец в период действия договора аренды завершил основные работы по возведению индивидуального жилого дома, произвел работы по устройству фундамента, перекрытий, стен, крыши, право собственности на дом до настоящего времени не зарегистрировано.

Факт наличия на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства - жилого дома, и принадлежность данного здания на праве собственности ФИО1, ответчик не оспаривает.

Установлено, что в настоящее время срок действия разрешения на строительство не закончился, а срок действия договора аренды земельного участка истек 03.03.2019, соглашение сторон о пролонгации указанного договора аренды земельного участка на новый срок не заключалось, вместе с тем ни одна из сторон по истечении срока договора о его расторжении не заявила. 

В соответствии с ч. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей на момент заключения договора) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Данное право было закреплено и пунктом 4.3.2 договора аренды (по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца по истечении срока действия договора).

Как следует из материалов дела, ФИО1 с заявлением о перезаключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ... обратился в администрацию МО «Устьянский муниципальный район» 28.05.2019.

Как следует из ответа администрации МО «Устьянский муниципальный район» от 03.06.2019 истцу отказано в заключение нового договора аренды земельного участка, без проведения торгов, в связи с несоблюдением требований ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем, требований о расторжении указанного договора аренды к истцу не предъявлялось, действия по изъятию у него земельного участка не предпринимались. 

Федеральным законом № 171–ФЗ от 23.06.2014 в Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения, вступившие в силу с 01.03.2015, в частности, исключен п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды, а п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, на сегодняшний день отсутствуют основания для преимущественного права ФИО1 для заключения договора аренды земельного участка по данному основанию.

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации введено общее правило, предусматривающее, что основным способом заключения договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка являются торги, проводимые в форме аукциона. 

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, вступившим в силу с 01.03.2015) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи.

Данный случай предоставления земельного участка в аренду без торгов вытекает из предусмотренного подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов и предусматривает предоставление земельного участка собственнику или иному правообладателю расположенного на таком земельном участке здания, сооружения, помещений в них.Также в силу подпункта 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

На основании п. 3-4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства. 

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 указанной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, но только на три года.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что истцом на предоставленном ему в аренду земельном участке ведется строительство жилого дома: выполнены работы по устройству фундамента, перекрытий, стен, крыши.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Истец не оспаривает, что до истечения срока действия договора аренды он не регистрировал свое право собственности на жилой дом.

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации права истца не может являться основанием для отказа в заключении с истцом договора аренды.

Таким образом, суд признает вышеуказанный жилой дом, возведенный истцом на предоставленном ему по договору аренду земельном участке, правомерно строящимся объектом - недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства). По окончании срока договора аренды истец продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не предоставлено.

В связи с тем, что истец является владельцем объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером ..., предоставленном для строительства жилого дома по договору аренды, заключенному 04.03.2009, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, ему должно быть предоставлено право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из совокупности установленных обстоятельств и приведенных правовых норм, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о возложении на ответчика обязанности заключить с истцом договор аренды земельного участка сроком на три года однократно для завершения строительства жилого дома без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Каких-либо обстоятельств, безусловно исключающих право истца на заключение такого договора, судом не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка удовлетворить.

Возложить на Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» обязанность заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... для завершения строительства жилого дома. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельском областном суде, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи жалобы через Устьянский районный суд Архангельской области.

Председательствующий Заостровцева И.А.