Дело № 2-2916/2018

Санкт-Петербург 29 ноября 2018 года 

Решение

Именем Российской Федерации

Василеостровский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Русановой С.В., 

при секретаре Батраковой О.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО16 к ФИО17, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании договора купли-продажи недействительным, исключении записи о регистрации права собственности на приобретенные доли, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи квартиры, признании права собственности на объект недвижимости, взыскании в счет компенсации затрат на приобретение доли квартиры денежной суммы, 

у с т а н о в и л:

ФИО18. обратилась в Василеостровский районный суд города Санкт-Петербурга с иском к ФИО19, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, в котором просит признать договор купли-продажи доли ... от 20.12.2017 недействительным, исключить запись о регистрации о праве собственности ФИО20. и ФИО21 на приобретенные ими доли, перевести на ФИО22. права и обязанности покупателей по договору купли-продажи доли квартиры от 20.12.2017, признав за истцом право собственности на ..., взыскать с истца в пользу ответчика в счет компенсации затрат на приобретение ими доли квартиры денежную сумму в размере 1 792 167 руб. 92 коп. 

В обоснование иска ФИО23 указывает на то, что она является собственником 40/52 долей (двух комнат №7 площадью 25,2 кв.м и №6 площадью 14,8 кв.м) в трехкомнатной коммунальной ...; 12/52 долей (комната №5 площадью 11,5 кв.м) в указанной квартире принадлежали ФИО24 26.03.2017 в квартиру пришли ФИО25 и ФИО26 и представили договоры купли-продажи принадлежащей ФИО27. комнаты. Полагая нарушенным преимущественное право на покупку доли в квартире, ФИО28 обратилась с настоящим иском в суд, учитывая, что по мнению истца, сделка по отчуждению ФИО29. доли квартиры была осуществлена с нарушением требований ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Также истец указывает на то, что кадастровая стоимость ... составляет 7 766 060 руб. 99 коп., соответственно стоимость пропорционально приобретенной ответчиками 12/52 доли составляют 1 792 167 руб. 92 коп. 

Истец ФИО30., представитель истца ФИО31 действующий на основании доверенности от 31.05.2018 сроком на два года (л.д.89), в судебное заседание явились, просили удовлетворить исковые требования. 

Ответчики ФИО32., ФИО33. в судебное заседание не явились, доверили представление своих интересов ФИО34 действующему на основании доверенности от 19.06.2018 сроком на три года (л.д.88), который в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска.

Ответчик ФИО35. в судебное заседание не явился, доверил представление своих интересов адвокату ФИО36 действующей на основании ордера (л.д.122), которая в судебное заседание явилась, возражала против удовлетоврения иска. 

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, представил отзыв на исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в его остутствие (л.д.119). 

В силу ч.5 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда.

При таком положении суд определил возможным рассмотрение дела в отсутствие представителя ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, оценив их относимость, допустимость и достоверность, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.

В силу ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Согласно п.1 ст.246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с п.2 ст.246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно п.1 ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Согласно п.2 ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

В соответствии с п.3 ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Материалами дела установлено, что ФИО37 является собственником 30/52 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ... (л.д.115). 

Супругу ФИО38. и сыну ФИО39. принадлежит по 5/52 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ... (л.д.14, 15, 115).

ФИО40. с 08.06.2011 являлся собственником 12/52 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ... (л.д.115). 

20.12.2017 между ФИО41. (продавец) и ФИО42. (покупатели) заключен договор, согласно которому продавец продает, а покупатели покупают в общую долевую собственность по 6/52 долей каждый принадлежащие продавцу 12/52 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся в ... (в пользовании находится комната №5, площадью 11,5 кв.м) (л.д.107-108).

Согласно п.2 указанного договора отчуждаемые доли квартиры принадлежат продавцу на основании договора дарения, заключенного в Санкт-Петербурге 27.05.2011; право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу. 

Согласно п.4 договора указанные доли квартиры продаются за 3 800 000 рублей, которые покупатели обязуются выплатить продавцу в течение трех дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на указанные доли квартиры и подписания сторонами акта приема-передачи указанных долей квартиры. 

27.12.2017 зарегистрировано право собственности ФИО43. на 12/52 долей в праве собственности на квартиру, находящуюся в ...

В материалы дела праведставлено свидетельство вр. и.о. нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО44. ФИО45. от 14.10.2015, согласно которому на основании ст.86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате удостоверено, что 16.08.2015 ФИО46., проживающей по адресу: ... направлены почтовым отправлением (заказным письмом с обратным уведомлением) следующие документы: заявление о продаже 12/52 долей в праве собственности на квартиру, находящуюся в ..., по просьбе ФИО47 действующей от имени ФИО48.; передать заявление не представляется возможным, так как уведомление нотариуса с заявлением ФИО49., действующей от имени ФИО50., возвращены нотариусу в связи с истечением срока хранения (л.д.13). 

Изложенные нотариусом в свидетельстве обстоятельства подтверждаются следующими документами: 

- заявление ФИО51., действующей от имени ФИО52 от 13.08.2015, согласно которому на основании п.2 ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации ФИО53. извещает ФИО54. о продаже им принадлежащих ему 12/52 долей в праве собственности на квартиру, находящуюся в ..., по цене – 1650000 рублей; ФИО55 предлагается в месячный срок с момента получения заявления приобрести указанные 12/52 долей квартиры по указанной выше цене; в случае, если ФИО56. не приобретет указанные доли в течение месяца, они будут проданы любым лицам (л.д.112, 152);

- уведомление нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО57 от 13.08.2015, согласно которому ФИО58 передается заявление ФИО59., действующей от имени ФИО60., в котором она ставит в известность о намерении ФИО61 продать принадлежащие ему 12/52 долей в праве собственности на квартиру, находящуюся в ... (л.д.153);

- кассовый чек от 16.08.2015 об отправке почтового отправления нотариусом ФИО62 (номер почтового идентификатора XXX) (л.д.154);

- копия конверта почтового отправления от 16.08.2015 нотариусом ФИО63 по адресу: ФИО64 уведомления о вручении с отметкой о возвращении отправления в связи с истечением срока хранения (л.д.165). 

В представленном отзыве на исковое заявление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу подтвержает то обстоятельство, что ФИО65. представил в Управление нотариальное свидетельство о направлении заявления ФИО66., а также заявление о продаже своей доли (л.д.119). 

При таких обстоятельствах совокупность представленных в материалы дела доказательств позволяет суду прийти к выводу о соблюдении продавцом ФИО67. обязанности по извещению в письменной форме ФИО68. как участника долевой собственности о намерении продать принадлежащие ему 12/52 долей в праве собственности на квартиру, находящуюся в ...

То обстоятельство, что письменное уведомление фактически не было получено ФИО69 не свидетельствует о сохранении за ней преимущественного права покупки на неопределенный срок и не препятствует ФИО70 продать долю третьему лицу, поскольку исходя из анализа статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации достаточными условиями соблюдения порядка продажи долей является направление письменного извещения лицу, имеющему право преимущественной покупки, о факте продажи, цене и прочих условиях договора, а также не получение согласия указанного лица на совершение покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца. 

При этом в соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Доказательств невозможности получения извещения ФИО71. в материалы дела не представила.

Также необходимо отметить, что нормами действующего гражданского законодательства на продавца не возложена обязанность по совершению таких действий как вручение уведомления и заявления с указанием о намерении продать спорные доли в праве общей долевой собственности на квартиру лично под роспись.

Равно как и не предусмотрена обязанность заключить соответствующий договор купли-продажи сразу по истечении установленного законом месячного срока, либо по истечении данного срока повторно направлять соответствующее уведомление лицу, имеющему право преимущественной покупки.

Какие-либо доказательства обращения ФИО72 к ФИО73. с выражением намерения заключить договор купли-продажи на указанных ответчиком условиях до момента заключения договора с ФИО74., ФИО75. и отказа ФИО76. от заключения такого договора, свидетельствующие об отказе ответчика от намерения продать спорную долю, в силу чего требующие повторного извещения истца при заключении договора купли-продажи, не представлены. 

При таком положении, учитывая, что доказательств направления ФИО77. согласия ФИО78 на покупку указанных долей не представлено, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для перевода прав и обязанностей покупателей ФИО79. и ФИО80 по заключенному 20.12.2017 с ФИО81. договору купли-продажи 12/52 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся в ..., а потому принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного ФИО82 иска. 

Кроме того, принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд исходит из того, что согласно п.1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» при предъявлении такого иска истец обязан внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Как установлено в ходе рассмотрения дела ответчиками-покупателями спорных долей квартиры ФИО83. и ФИО84 произведена оплата ФИО85 по договору от 20.12.2017 в размере 3 800 000 рублей.

Однако, истцом ФИО86. внесено на счет Управления Судебного департамента по Санкт-Петербургу в счет платы по договору купли-продажи только 1 792 167 руб. 92 коп. (л.д.46). 

Также следует отметить, что истец в данном случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (п.14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешеении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). 

Кроме того, согласно п.53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешеении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны; государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Из материалов дела не усматривается, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу владеет, пользуется или заявляет права на квартиру, находящуюся в ... а также состоит в гражданско-правовых отношениях с истцом в отношении указанного объекта недвижимости. 

В этой связи суд также не усматривает оснований для удовлетоврения исковых требований ФИО87 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

р е ш и л:

Исковое заявление ФИО88 к ФИО89, ФИО90, ФИО91, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании договора купли-продажи недействительным, исключении записи о регистрации права собственности на приобретенные доли, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи квартиры, признании права собственности на объект недвижимости, взыскании в счет компенсации затрат на приобретение доли квартиры денежной суммы оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Василеостровский районный суд города Санкт-Петербурга. 

Председательствующий /подпись/