57RS0023-01-2023-002747-93

Дело №2-48/2024 (2-2603/2023)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 июня 2024 года город Орел

Советский районный суд города Орла в составе:

председательствующего судьи Бардиной Е.Е.,

при секретаре Курдюмовой Е.В., 

помощник судьи Носова И.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены. 

В обосновании иска указано, что истец является собственником 

<

...>.

Многоквартирный дом 

<

...> признан аварийным, в связи с чем ФИО1, с учетом уточнения иска, просит взыскать выкупную цену изымаемого жилого помещения – 

<

...> в размере 2 133 089 руб., убытки, связанные с вынужденным переездом в размере 76 453 руб., компенсацию за не произведенный капитальный ремонт в размере 208 140 руб. с перечислением части указанных денежных средств в размере задолженности по кредитному договору №*** от ДД.ММ.ГГ, заключенному между ФИО1 и публичным акционерным обществом «Сбербанк России», на дату фактического исполнения решения в погашение кредитной задолженности.

В судебном заседании представитель третьего лица Департамента финансов Орловской области по доверенности ФИО2 возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что срок переселения не наступил. 

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание явились.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Согласно части 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Частью 7 статьи 32 ЖК РФ установлено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 статьи 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Частью 8 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 20 Постановления от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснил, что требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Статьей 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации города Орла.

В соответствии с частью 4 статьи 37 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Орел» решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит на праве собственности жилое помещение - квартира, расположенная по адресу: 

<

...>, общей площадью 26,9 кв.м. Право собственности истца возникло на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГ Иных жилых помещений в собственности истца не имеется.

На основании заключения межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГ №*** в отношении многоквартирного жилого дома 

<

...> выявлены основания для признания его аварийным и подлежащим сносу. 

В целях расселения указанного дома администрацией г. Орла ДД.ММ.ГГ принято постановление №*** «О признании многоквартирного дома 

<

...> аварийным и подлежащим сносу и о дальнейшем использовании помещений дома», в соответствии с которым переселение граждан из него должно быть организовано в срок до ДД.ММ.ГГ (п.4.3), в случае невыполнения собственниками помещений требований о сносе дома, должно быть организовано проведение мероприятий в соответствии со ст. 32 ЖК РФ (п. 6). 

Истец администрацией г. Орла был поставлен в известность о признании дома аварийным, и подлежащим сносу, о сроках переселения из аварийного жилья.

Как следует из заключения общества с ограниченной ответственностью «Техинком» о техническом состоянии основных строительных конструкций и конструктивных элементов многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, от 2022 г., приобщенного к заключению Орловской городской межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГ №***, в результате обследования жилого дома выявлены признаки вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан, строительные конструкции здания находятся в аварийном состоянии и недопустимом техническом состоянии.

При таких обстоятельствах, суд, учитывая выводы, изложенное в указанном выше заключении, отсутствия доказательств проведения каких либо противоаварийных работ с момента признания дома аварийным, а также проведения капитального ремонта, суд приходит к убеждению о том, что расселение истца из комнаты спорного жилого дома должно проводиться незамедлительно, поскольку дальнейшее проживание в нем, вопреки утверждению ответчика, представляет реальную угрозу жизни и здоровья граждан. Также суд полагает, что осуществление мероприятий по расселению из квартиры многоквартирного дома не может быть поставлено в зависимость от установленного окончательного срока расселения дома до 2028 г., поскольку доказательств, обосновывающих возможность такого длительного срока отселения граждан из аварийного дома с учетом его технического состояния, не представлено. 

При определении размера выкупной цены жилого помещения, суд учитывает, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ.

При этом необходимо учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. №-189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Кроме того, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Суд также учитывает, что статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах. 

В связи с этим, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за не произведенный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ. 

В соответствии с приложениями к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденного приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при ГОССТРОЕ СССР № 312 от 23 ноября 1988 года, минимальная продолжительность эффективной эксплуатации здания и объектов до постановки на капитальный ремонт полносборных крупнопанельных, крупноблочных, со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома, также здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений) 15 - 20 лет.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 г., утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 г., отметил, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения. Поскольку обязательства наймодателя в лице органа местного самоуправления остались не выполненными, право требования такой компенсации перешло к истцу. 

Исходя из вышеизложенного суд полагает, что в выкупную цену жилого помещения, подлежащую выплате ФИО1 включаются рыночная стоимость квартиры с учетом стоимости доли истца в общем имуществе жилого дома, в том числе рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, убытки, причиненные собственнику его изъятием и компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

Как видно из материалов дела, по данному делу была проведена экспертиза индивидуальным предпринимателем ФИО5

Из экспертного заключения следует, что размер возмещения за изымаемое жилое помещение в сумме 2 594 221 руб., складывается из трех составляющих: рыночной стоимости жилого помещения с учетом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, в том числе земельного участка, занимаемого под многоквартирным домом в размере 2 220 838 руб., размера убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, в размере 108 208 руб., размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 285 175 руб.

В связи с наличием сомнений в правильности и обоснованности итоговой величины стоимости объекта оценки, указанной в экспертном заключении ФИО11, суд пришел к выводу о назначении по делу повторной экспертизы, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Орловская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта №*** от ДД.ММ.ГГ, рыночная стоимость квартиры 

<

...>, включая рыночную стоимость долей в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 2 133 089 руб.

Размер убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения, включающих в себя возможных затрат на переезд, поиска другого помещения для приобретения, услуг по оформлению прекращения права собственности и регистрации права собственности на новое жилое помещение, и др., составляет 76 453 рублей. 

Размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт составляет 208 140 рублей.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

В соответствии с положениями статьи 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из видов доказательств по делу, оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. В то же время, суд, при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта, должен учитывать и иные добытые по делу доказательства и дать им надлежащую оценку. Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

В данном случае суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность экспертного заключения эксперта ФИО6 в части размера рыночной стоимости доли истицы в праве общей долевой собственности на спорное жилое помещение и компенсации за капитальный ремонт, поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям статей 55, 59 - 60 ГПК РФ, а также требованиям, предъявляемым Федеральным законом от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». 

Кроме того исследованы все представленные сторонами в дело доказательства, экспертиза проводилась лицом, имеющим специальные познания в области оценочной деятельности, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и имеющим длительный стаж экспертной работы. 

Суд полагает, что эксперт ФИО7 подобрала наиболее приближенные к объекту оценки аналоги в части расчета рыночной стоимости, принадлежащего истице на праве собственности жилого помещения и земельного участка под ним, тогда как объекты аналоги, используемые экспертом ФИО5, не соответствуют объекту оценки. 

При таких обстоятельствах, суд считает, что рыночная стоимость жилого помещения, убытки, связанные с вынужденным переездом, и размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт, указанные в заключении эксперта ФИО6, обеспечивают восстановление имущественного положения собственника жилья в полном объеме, в связи чем, исходит из него для определения размера выкупной цены жилого помещения.

Вместе с тем, судом установлено, что квартира 

<

...>, принадлежащая ФИО1 обременена ипотекой в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России».

В соответствии с пунктом 1 статьи 41 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке», следует, что если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Следовательно, наличие обременения в виде ипотеки на жилое помещение, находящееся в аварийном доме не может рассматриваться как обстоятельство, исключающее возможность выкупа такого помещения, публичное акционерное общество «Сбербанк России» в таком случае приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося истцу возмещения.

Удовлетворение искового требования собственника жилого помещения о выкупе этого жилого помещения предполагает прекращение его права собственности на это жилое помещение с признанием права собственности на него за муниципальным образованием.

В связи с этим суд считает необходимым прекратить право собственности истца на квартиру 

<

...> с признанием права собственности на эту комнату за муниципальным образованием «Город Орел».

В силу ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителя, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Частью 1,2 ст.98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Из материалов дела следует, что истцом при подаче в суд иска была уплачена государственная пошлина в размере 300 руб. 

Поскольку требования истца удовлетворены частично, то ответчик должен компенсировать истцу понесенные им расходы на уплату государственной пошлины.

Вместе с тем, расходы на оплату экспертизы, проведенной экспертом с нарушением закона, вследствие чего заключение ФИО12. признано недопустимым доказательством, не могут быть в таком случае возложены на лиц, участвующих в деле.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены – удовлетворить.

Взыскать с администрации г. Орла (ОГРН 

<

***>) за счет средств казны муниципального образования в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГ года рождения, паспорт 

<

...> выкупную цену за принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение – квартиру по адресу: 

<

...>, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом, в том числе с перечислением части указанных денежных средств в размере задолженности по кредитному договору №*** от ДД.ММ.ГГ, заключенному между ФИО1, ДД.ММ.ГГ и публичным акционерным обществом «Сбербанк России» в лице Орловского отделения №***, на дату фактического исполнения решения в погашение кредитной задолженности публичному акционерному обществу «Сбербанк России» в размере 2 133 089 руб.; убытки, связанные с вынужденным переездом в размере 76 453 руб.; компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 208 140 руб., а также расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в размере 300 руб.

После выплаты компенсации, прекратить право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГ года рождения на принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение – квартиру по адресу: 

<

...>.

Признать право собственности муниципального образования «Город Орел» на комнату, расположенную по адресу: 

<

...>, после выплаты сумм выкупной стоимости.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Советский районный суд г.Орла в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения, с которым стороны могут ознакомиться 05 июля 2024 года.

Председательствующий: Е.Е. Бардина

Мотивированное решение изготовлено 05 июля 2024 г.