Дело № 2-23/2025

Уникальный идентификатор дела 

44RS0026-01-2024-000401-38

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 февраля 2025 года г. Кострома

Димитровский районный суд г. Костромы в составе председательствующего судьи Драничниковой И.Н., при секретаре Кулашкиной К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Банк ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

АО «Банк ДОМ.РФ» обратилось в суд с вышеуказанным иском к ФИО1, ФИО2 Требования мотивированы тем, что 25.06.2019 между сторонами был заключен кредитный договор №0000-4487/ИКР-19РБ. По условиям кредитного договора, банк предоставил ответчикам кредит в сумме 964 750 руб. под 11,75 % годовых, сроком на 180 месяцев, целевое назначение кредита - приобретение квартиры стоимостью 1 135 000 руб., путем участия в долевом строительстве. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору заемщики представили кредитору залог (ипотеку) объекта недвижимости по адресу 

<

адрес>. На момент заключения договора, предмет ипотеки оценивался в 1 490 000 руб. В соответствии с кредитным договором, в случае несвоевременного внесения платежа в погашение кредита или за пользование кредитом, заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 1/366 от размера ключевой ставки, установленной ЦБ РФ в процентах годовых, действующей на день заключения кредитного договора, от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет кредитора. В период пользования кредитом ответчики исполняли обязанности ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность. 

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, истец просил о расторжении кредитного договора от 25.06.2019, взыскании с ответчиков задолженности в размере 491 610,7 руб., из которых основной долг – 455 273,23 руб., проценты – 35 565,64 руб., неустойка – 771,83 руб.; установленных договором процентов на остаток основного долга с 28.02.2024 по дату вступления решения в законную силу; расходов по оплате госпошлины; об обращении взыскания на заложенное имущество квартиру по адресу 

<

адрес> с установлением начальной продажной стоимости в размере 1 192 000 руб. 

Истец, будучи извещенным надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в отсутствии его представителя, удовлетворении требований. 

Ответчики ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела. Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3, представитель ответчика ФИО1 – ФИО4 в судебном заседании уточненные исковые требования признали частично. Не оспаривая требования о расторжении договора и взыскании указанной истцом задолженности и процентов, они пояснили, что не согласны с указанной истцом начальной продажной стоимостью квартиры, просили отказать в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество, ввиду несоответствия размера задолженности стоимости заложенного имущества. 

Третьи лица ОАО «Ивановская домостроительная компания», Управление опеки и попечительства Администрации г. Костромы, будучи извещенными надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили. 

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 307-310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться должным образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим. В соответствии со ст. 314 ГК, если обязательство предусматривает день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, оно подлежит исполнению в этот день или в любой момент в пределах такого периода.

Согласно ст. 420 – 422 Гражданского кодекса, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, при этом, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом.

Как следует из ст. 434 ГК Российской Федерации, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято путем акцепта. 

В силу ст. 450 Гражданского кодекса, при существенном нарушении одной из сторон условий договора, он может быть расторгнут судом по требованию другой стороны. 

Согласно п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (ст. 329 ГК).

Согласно нормам статей 330-332 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает.

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно положениям ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. 

Как установлено п. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Согласно ст. 50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В пп. 4 п. 2 ст. 54 данного Федерального закона указано на то, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в числе прочего начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (ст. 54.1, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований или возражений. 

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ст. 67 ГПК РФ).

Из материалов дела следует, что 25.06.2019 между АО «Банк ДОМ.РФ» и ФИО1, ФИО2 (солидарные заемщики) был заключен кредитный договор №0000-4487/ИКР-19РБ. Истец предоставил ответчикам кредит в сумме 964 750 руб. на приобретение в общую совместную собственность ФИО1, ФИО2 квартиры состоящей из 1й комнаты, площадью 41,55 кв.м., по адресу 

<

адрес>, под 11,75% годовых. Срок кредита – 180 месяцев, срок возврата кредита 31.05.2034. Заемщики возвращают кредит и уплачивают проценты путем осуществления ежемесячных платежей в дату платежа, включающих сумму по возврату кредита и уплате начисленных процентов. В соответствии п. 6.2 договора при нарушении сроков возврата заемных средств, заемщик уплачивает по требованию кредитора неустойку в размере 1/366 от размера ключевой ставки, установленной ЦБ РФ в процентах годовых, действующей на день заключения кредитного договора от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет кредитора (включительно). Согласно п. 5.4.1, 5.4.2, кредитор имеет право потребовать полного досрочного возврата кредита и уплаты начисленных ко дню возврата процентов и суммы неустойки в следующих случаях: при просрочке очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если каждая просрочка незначительна; обратить взыскание на предмет ипотеки при неисполнении требования кредитора, предусмотренного п. 5.4.1. 

Квартира с кадастровым номером №, общей площадью 39,2 кв.м. по адресу 

<

адрес>, выступила предметом залога. Рыночная стоимость предмета залога была определена в размере 1 490 000 руб. В соответствии с п. 6.2.4.1, 6.2.4.2 закладной, залогодержатель праве обратить взыскание на предмет залога, если залогодатель не исполнит свои обязательства по кредитному договору, в том числе по уплате основного долга, процентов, неустойки, а так же в иных случаях, предусмотренных договором. 

Истцом представлены копии кредитного договора, графика платежей, договора участия в долевом строительстве МКД, договора уступки прав требований, закладной. 26.01.2024 ответчикам были направлены требования о расторжении кредитного договора, погашении задолженности, размер которой на указанную дату составлял 486 343,35 руб. 

В настоящее время в ЕГРН имеется запись о регистрации права общей совместной собственности ответчиков ФИО1 и ФИО2 на квартиру по адресу 

<

адрес>, площадь 39,2 кв.м., кадастровый №, а так же обременения в виде ипотеки в пользу АО «Банк ДОМ.РФ», срок действия с 17.09.2020 на 180 месяцев с даты фактического предоставления кредита.

В процессе рассмотрения дела по ходатайству ответчиков судом была назначена оценочная экспертиза, производство поручено ООО 

<

данные изъяты>. В соответствии с заключением № К13/3238/25 от 23.01.2025, рыночная стоимость квартиры по адресу 

<

адрес>, составляет 2 710 000 руб. 

Судом установлено, что между истцом и созаемщиками ФИО1 и ФИО2 в соответствии с нормами законодательства был заключен кредитный договор с залогом объекта недвижимости, приобретаемого с использованием кредитных денежных средств. Истец свои обязательства по договору исполнил надлежащим образом. Заемщики свои обязательства по возврату полученной ими суммы и уплате процентов за них, исполняют ненадлежащим образом, что усматривается из выписки движения по счету. В результате за заемщиками образовалась задолженность. Расчет задолженности истцом суду представлен, ответчиками не оспаривается, из него следует, что по состоянию на 27.02.2024 задолженность составила 491 610,7 руб., из которых основной долг – 455 273,23 руб., проценты – 35 565,64 руб., неустойка – 771,83 руб. Доказательств исполнения обязательств в большем размере, чем указано истцом, ответчиками не представлено. Как указано в ст. 809 ГК РФ, проценты за пользование займом выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа включительно. Требования истца о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности в указанном им размере, установленных договором процентов на будущий период, ответчиками не оспаривались, они подлежат удовлетворению. 

Рассматривая доводы возражений ответчиков относительно требования обращения взыскания на заложенное имущество, суд не может сделать вывод о том, что допущенные заемщиками нарушения обеспеченного залогом обязательства крайне незначительны, а размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Просрочка носит длительный характер, размер долга значительно более 5% стоимости заложенного имущества. Оснований для отказа в удовлетворении требования обращения взыскания на заложенное имущество, не имеется. Вместе с тем, начальную продажную стоимость предмета залога следует установить в размере 80% от определенной экспертом рыночной стоимости на настоящее время, то есть в размере 2 168000 руб. 

Оценивая в совокупности все представленные суду доказательства, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, с определением начальной продажной стоимости заложенного имущества, исходя из суммы, определенной экспертом. Расходы истца по оплате госпошлины, в силу положений ст. 98 ГПК РФ, подлежат взысканию с ответчиков в солидарном порядке. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования удовлетворить, расторгнуть кредитный договор №0000-4487/ИКР-19РБ, заключенный 25.06.2019 между АО «Банк ДОМ.РФ» и ФИО1, ФИО2. 

Взыскать с ФИО1 (ИНН № ФИО2 (ИНН №) в солидарном порядке в пользу АО «Банк ДОМ.РФ» (ИНН 

<

***>) задолженность по кредитному договору в размере 491 610,7 руб., из которых основной долг – 455 273,23 руб., проценты – 35 565,64 руб., неустойка – 771,83 руб.; в счет возмещения расходов по оплате госпошлины 20 117 руб., а всего 511 727,7 руб. 

Взыскать с ФИО1 (ИНН №), ФИО2 (ИНН №) в солидарном порядке в пользу АО «Банк ДОМ.РФ» (ИНН 

<

***>) с 28.02.2024 по дату вступления решения в законную силу проценты за пользование кредитом из расчета 11,75 % годовых на сумму основного долга, размер которого на настоящее время составляет 455 273,23 руб.

Обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на заложенное имущество: квартиру с кадастровым номером 44:27:080610:1002, общей площадью 39,2 кв.м. по адресу 

<

адрес>, установив начальную продажную стоимость в размере 2 168 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Димитровский районный суд г. Костромы в апелляционном порядке в течение месяца со дня его изготовления в мотивированном виде.

Судья И.Н. Драничникова

Решение в мотивированном виде

Изготовлено 21.02.2025