ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ

Административное дело №3а-83/18

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Владикавказ 19 марта 2018 года

Верховный Суд Республики Северная Осетия - Алания в составе:

судьи Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания Гуриевой Л.М.

при секретаре Зангиевой Л.Э.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Сельскохозяйственного производственного кооператива «Флора» к ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по РСО-Алания, Правительству РСО-Алания, с привлечением в качестве заинтересованных лиц Управление Росреестра по РСО-Алания, АМС Пригородного района РСО-Алания об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Сельскохозяйственный производственный кооператив «Флора» обратился в Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания с административным исковым заявлением к ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по РСО-Алания, Правительству РСО-Алания, с привлечением в качестве зинтересованных лиц Управление Росреестра по РСО-Алания, АМС Пригородного района РСО-Алания об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью ... га или ... кв.м с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., с левой стороны объездной автодороги ... равной его рыночной стоимости на 18 января 2013 года в размере ... рублей.

В обоснование иска указано, что Сельскохозяйственный производственный кооператив «Флора» владеет земельным участком площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., расположенным по адресу: ...», по договору аренды №... от ... года, заключённому с Администрацией местного самоуправления муниципального образования - Пригородного района в лице главы администрации местного самоуправления муниципального образования - Пригородного района ФИО1 сроком до ... года. Указанный договор зарегистрирован в ЕГРН Управление Росреестра по РСО-Алания.

Размер арендной платы за пользование земельным участком исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, установленной на основании Постановления Правительства РСО-Алания №... от 29 декабря 2011 года « Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории РСО-Алания» в соответствии с условиями договора аренды от ... г. №..., Приложение №1 Расчет арендной платы. 

С учетом указанного правового акта кадастровая стоимость земельного участка на дату внесения сведений и дату присвоения кадастрового номера о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в ЕГРН на ... года составляет ... рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости на ... года за №... и выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от ... года за №..., содержащими сведения о стоимости земельного участка.

Согласно отчёту №... от ... года оценщика ИП ФИО2 рыночная стоимость земельного участка равна ... рублей. 

Высокий размер кадастровой стоимости затрагивает права Сельскохозяйственного производственного кооператива «Флора» как арендатора земельного участка, влечёт увеличение уплачиваемой им арендной платы. 

Согласно п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. При этом, согласно ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. 

В судебном заседании представитель Сельскохозяйственного производственного кооператива «Флора» – ФИО3 - уточнила требования административного истца и просила установить кадастровую стоимость земельного участка площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... в размере его рыночной стоимости по состоянию на ... года ... рублей с учетом данных оценочной экспертизы, проведенной ООО «ВладАудит – заключение эксперта №... от ... года. 

В судебном заседании представитель Сельскохозяйственного производственного кооператива «Флора» – ФИО4- поддержала полностью уточненные исковые требования, просила их удовлетворить в полном объеме.

Представитель административного ответчика Правительства РСО-Алания – ФИО5 - требования административного истца не признала, просила отказать в их удовлетворении, пояснив, что не согласна с величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной как в отчёте оценщика ИП ФИО2, так и установленной заключением судебной оценочной экспертизы. По ее мнению,ыночную стоимость, указана заниженной. При этом пояснила, что не имеет специальных познаний в области оценки рыночной стоимости недвижимости.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по РСО-Алания, представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по РСО-Алания, представитель заинтересованного лица АМС Пригородного района РСО-Алания, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, об отложении слушания дела не просили.

В соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, а также их представители, в случаях, если представители извещены судом и (или) ведение гражданами административного дела с участием представителя является обязательным, обязаны до начала судебного заседания известить суд о невозможности явки в судебное заседание и причинах неявки. Если указанные лица не сообщили суду о причинах своей неявки в судебное заседание в установленный срок, такие причины считаются неуважительными и не могут служить основанием для вывода о нарушении процессуальных прав этих лиц.

Суд, руководствуясь указанным процессуальным положением, считает возможным проведение судебного разбирательства в отсутствие неявившихся лиц и их представителей. 

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей процессуальных сторон, суд находит уточнённые требования Сельскохозяйственного производственного кооператива «Флора» подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что административный истец Сельскохозяйственный производственный кооператив «Флора» по договору аренды №... от ... года, заключённому с Администрацией местного самоуправления муниципального образования - Пригородного района в лице главы администрации местного самоуправления муниципального образования - Пригородного района ФИО1, является арендатором земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... Размер арендной платы за пользование земельным участком исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Размер арендной платы за пользование земельным участком исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, установленной на основании Постановления Правительства РСО-Алания №358 от 29 декабря 2011 года « Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории РСО-Алания» в соответствии с условиями договора аренды от 06.06.2013 г. №321, Приложение №1 Расчет арендной платы. 

С учетом указанного правового акта кадастровая стоимость земельного участка на дату внесения сведений и дату присвоения кадастрового номера о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в ЕГРН на ... года составляет ... рубля, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости на ... года за №... и выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от ... года за №...-..., содержащими сведения о стоимости земельного участка.

Постановлением Правительства РСО-Алания от 29 декабря 2011 года №358 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков составе категории земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия-Алания» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории РСО-Алания по состоянию на 01.01.2012 года и средний уровень кадастровой стоимости земельных участков по муниципальным образованиям на территории РСО-Алания по состоянию на 01.01.2012 года. 

Как усматривается из выписки ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка от 07 февраля 2017 года, кадастровая стоимость арендуемого Сельскохозяйственным производственным кооперативом «Флора» земельного участка определена на 05 декабря 2017 года и составляет на указанную дату ... рублей (л.д....).

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Административный истец в досудебном порядке обратился с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка с кадастровым номером ... в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по РСО - Алания, однако решением Комиссии от 18 декабря 2017 года №170 отказано.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности Сельскохозяйственного производственного кооператива «Флора» как арендатора земельного участка (арендная плата за пользование участком). Сельскохозяйственный производственный кооператив «Флора» вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

Обращение Сельскохозяйственного производственного кооператива «Флора» в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости согласуется с приведёнными выше положениями закона, в силу которых законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков юридических и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Административным истцом в обоснование заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, был представлен отчет №... от ... года, подготовленный по заданию заявителя независимым оценщиком ИП ФИО2

Проверяя представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что, согласно требованиям ФСО № 1, 2, 3, 7, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Вместе с тем, у сторон возникли сомнения в полноте собранной оценщиком информации для оценки участка по доходному методу, в объективности отчета и результатов величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. 

По ходатайству представителя административного истца Сельскохозяйственного производственного кооператива «Флора» – ФИО3 - судом назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 18 января 2013 года.

Судебная экспертиза проведена, и по её результатам экспертом ООО «ВладАудит» составлено заключение №... от ... года, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым номером ... расположенного по адресу: ... категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: ведение сельскохозяйственного производства на ... года равна ... рублей.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом на осмотр объекта исследования.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил доходный подход, обосновал отказ от использования сравнительного подхода и применения затратного подхода. 

Определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка произведено путем определения дохода от использования сельскохозяйственных угодий и его последующей капитализации.

Несогласие представителя Правительства РСО-Алания с величиной рыночной стоимости земельного участка, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы без указания на конкретные нарушения, повлиявшие на её результаты, не может быть принято во внимание судом. 

При этом суд отмечает, что в случае несогласия административного ответчика, на котором в силу действующего законодательства лежит обязанность по опровержению представленного суду отчета, с доводами административного истца вопрос о проверке отчета либо экспертного заключения по оценке рыночной стоимости земельного участка на предмет соответствия положениям федеральных стандартов оценки требует специальных познаний в области оценочной деятельности; однако суду не представлено сведений о наличии таких познаний у представителя административного ответчика – Правительства РСО-Алания.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не просили.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ...», вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, на 18 января 2013 года равна ... рублей.

Следовательно, административное исковое заявление Сельскохозяйственного производственного кооператива «Флора» с учётом уточнённых представителем истца ФИО3 требований, подлежит удовлетворению.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является основанием для внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости, так как настоящее решение может породить правовые последствия, связанные с определением налогооблагаемой базы по земельному налогу, либо размера арендной платы только с момента вступления его в законную силу и внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания

решил:

административное исковое заявление Сельскохозяйственного производственного кооператива «Флора» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью ... кв.м с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для ведения сельскохозяйственного производства, равной его рыночной стоимости на 18 января 2013 года в размере ... рублей.

Датой подачи Сельскохозяйственного производственного кооператива «Флора» заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости считать ... года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ...

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Л.М. Гуриева