Дело №3а-25/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

20 февраля 2018 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

судьи Косарева Е.Н.,

секретаря судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление административного истца – мэра г. Благовещенска ФИО2 о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 апреля 2017 года №232,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец – мэр г. Благовещенска ФИО2 обратилась в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 апреля 2017 года №232.

В обоснование своих требований административный истец указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое здание площадью 6 906,9 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> утверждена в размере 336 368 477,41 рублей, по состоянию на 01 января 2016 года. 

04 апреля 2017 года на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области (далее - Комиссия) принято решение №232 о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости. 

Названным решением Комиссии кадастровая стоимость объекта оценки: нежилое здание площадью 6 906,9 кв.м., кадастровый №, определена в размере его рыночной стоимости в сумме 70 260 690 рублей, согласно Отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 13 февраля 2017 года №25/01-17 выполненному «Центром независимой оценки» ИПФ.И.О.1, по состоянию на 01 января 2016 года

Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости пересмотрена в сторону уменьшения более чем на 80 %.

Администрация г. Благовещенска полагает, что многократное снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости свидетельствует о недостоверности Отчета, который не мог быть учтен Комиссией в качестве законного основания для пересмотра кадастровой стоимости.

Многократное снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости ведёт к уменьшению поступающих в бюджет налоговых доходов, следовательно, к ограничению финансовых возможностей органа местного самоуправления. 

Административный истец просит признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 апреля 2017 года №232 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 6 906,9 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...>.

Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое помещение площадью 6 906,9 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> по состоянию на 01 января 2016 года в сумме 336 368 477,41 рублей.

Возложить обязанность на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области повторно рассмотреть заявление ФИО3 от 10 марта 2017 года №09-51/17/898.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО4, пояснила, что административный истец отказывается от исковых требований в части возложения обязанности на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области повторно рассмотреть заявление ФИО3 от 10 марта 2017 года №09-51/17/898. Остальные требования, изложенные в административном исковом заявлении, она поддерживает, просит исковые требования удовлетворить на основании имеющихся доказательств с учётом заключения судебной экспертизы. 

Представитель заинтересованного лица ФИО3 – ФИО5, пояснил, что заключение эксперта №16/18 на Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 13 февраля 2017 года №25/01-17 не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», эксперт не ответил на все поставленные судом вопросы. В иске просит отказать.

Представитель Управления Росреестра по Амурской области, правительства Амурской области, ФИО3 в суд не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

На основании ч.2 ст.150 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Из материалов дела следует, что ФИО3 на праве собственности принадлежит объект недвижимости: нежилое здание площадью 6 906,9 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...>.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое помещение с кадастровым №, по состоянию на 01 января 2016 года утверждена в размере 336 368 477,41 рублей.

10 марта 2017 года ФИО3 обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № и представил Отчет №25/01-17 от 13 февраля 2017 года выполненный «Центром независимой оценки» ИПФ.И.О.1, согласно которому рыночная стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере 70 260 690 рублей.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 апреля 2017 года №232 кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое здание площадью 6 906,9 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> пересмотрена и утверждена в сумме 70 260 690 рублей.

Изучив материалы дела, требования административного истца, изложенные в административном исковом заявлении, пояснения в судебном заседании представителя административного истца ФИО4, пояснения представителя заинтересованного лица ФИО5, другие материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно ст.245 КАС РФ, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии со ст.14 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций относится к региональным налогам.

Учитывая, что с кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 6 906,9 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...> исчисляется налог, поступающий в бюджет муниципального образования, администрация г. Благовещенска вправе обратиться в суд с настоящим административным иском, так как кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости установленная решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости влияет на размер налога подлежащего начислению в местный бюджет (ст.15 НК РФ).

Установленный ч.1 ст.219 КАС РФ трёхмесячный срок обращения с административным исковым заявлением в суд не пропущен.

Согласно ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исходя из приведенных положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствие отчета об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 апреля 2017 года №232 по заявлению ФИО3 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № установлена в размере его рыночной стоимости в сумме 70 260 690 рублей. 

Административный истец, оспаривая решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 апреля 2017 года №236 не согласился с её выводами о соответствии Отчёта об оценке спорного объекта недвижимости от 13 февраля 2017 года №25/01-17 требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Согласно п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. 

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

По ходатайству административного истца судом была назначена и экспертом ООО «Агентство «Эксперт»» проведена судебная экспертиза в области оценочной деятельности Отчета от 13 февраля 2017 года №25/01-17 об оценке объекта недвижимости: нежилое здание площадью 6 906,9 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

...>.

В соответствии со ст.2 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ (далее – Закон №73-ФЗ) задачей государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

Статьёй 41 указанного Закона №73-ФЗ установлено, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2,4,6-8,16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Таким образом, действие Закона №73-ФЗ распространяется на судебно-экспертную деятельность ООО «Агентство «Эксперт».

На разрешение эксперта ООО «Агентство «Эксперт» судом поставлен вопрос о проверке Отчета от 13 февраля 2017 года №25/01-17 на соответствие требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки в отношении объекта недвижимости: нежилое помещение площадью 6 906,9 кв.м., кадастровый №.

Согласно заключению эксперта ООО «Агентство «Эксперт» от 19 января 2018 года №16/18 Отчет об оценке от 13 февраля 2017 года №25/01-17 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. При проведении оценки должны быть описаны объём доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила отбора для проведения расчётов. Использование в расчётах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчёте об оценке. В анализе рынка необходимо провести анализ аналогов, и обосновать применение для расчета тех или иных аналогов. Нарушен п. 22 (в.) ФСО № 7. Выбор аналогов не корректен. В качестве объекта-аналога №1 используется объект недвижимости, год постройки которого 1939 г., год постройки объекта оценки – 2014; так же назначение объекта аналога №1 - УПК № 2, а объекта оценки - торговый центр, нарушение п. 22 (б), (в) ФСО № 7. 

Корректировка на местоположение принимается оценщиком по «Справочнику оценщика недвижимости», 2014, том 3. Дата оценки 01.01.2016 год. Причем значение для корректировки принимается минимальное. Хотя остальные корректировки к аналогам принимаются по «Справочнику оценщика недвижимости-2016».

На дату составления отчета имеется действующий «Справочник оценщика недвижимости-2016», том 2, «Офисно - торговая недвижимость и сходные типы объектов». На основании указанного справочника корректировка составлять: для объекта аналога № 1 (IV) - 22% (1,22), для аналога № 2 и 3 (V) - 45% (1,45). Объект оценки имеет код зоны - II.

При расчете стоимости объекта оценки затратным подходом: на дату составления отчета срок службы здания составляет 2 года. На основании осмотра проведенного оценщиком, оцениваемое здание имеет черновую отделку. Нормативный срок службы здания, по данным таблицы «Расчет неустранимого физического износа долгоживущих элементов» на стр. 59 Отчета № 25/01-17, составляет 175 лет. Если рассчитать износ методом срока жизни: Ифиз = (Вф/Внорм) х 100 = 2/175 х 100, то износ будет составлять 1,14%. Согласно расчетам оценщика физический износ составляет 21,5%. Величина износа необоснованно завышена, нарушение п. 24 (и) ФСО № 7.

Оценивая экспертное заключение эксперта ООО «Агентство «Эксперт» от 19 января 2018 года №16/18 на Отчет об оценке от 13 февраля 2017 года №25/01-17, суд находит его допустимым доказательством, отвечающими требованиям ст.59 КАС РФ, полученные судом в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами. 

Квалификация эксперта ООО «Агентство «Эксперт» соответствует требованиям ст.13 Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ.

Выявленные экспертом нарушения действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, приведённые в мотивировочной части заключения эксперта, допускают неоднозначное толкование и вводят в заблуждение относительно рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В силу ст.11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете указываются сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Оспаривая выводы приведённые в заключении эксперта, представитель заинтересованного лица в судебном заседании заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы поставив на разрешение те же вопросы, ответ на которые даны экспертом ООО «Агентство «Эксперт» в заключении от 19 января 2018 года №16/18 на Отчет об оценке от 13 февраля 2017 года №25/01-17. Доводы приведённые в ходатайстве представителя заинтересованного лица о назначении повторной экспертизы сводятся к несогласию с выводами эксперта о выявленных нарушениях требований действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки допущенных оценщиком при выполнении Отчета об оценке от 13 февраля 2017 года №25/01-17, в связи с чем в удовлетворении заявленного ходатайства судом отказано. 

Кроме этого, при рассмотрении заявления ФИО3 о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в мотивировочной части решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 апреля 2017 года №232 приведены выявленные комиссией нарушения допущенные оценщиком «Центр независимой оценки» ИП Ф.И.О.1: на стр.17 Отчёта указано, что общий физический износ здания (долго живущих элементов) принят 21% (экспертно, согласно сроку жизни, данных заказчика, визуального осмотра и физического состояния здания), несмотря на то, что здание со сроком эксплуатации 2 года (при сроке его полезного использования 175 лет) в данное время не стало использоваться по назначению. На стр.29 указано, что диапазон стоимости 1 кв.м. нежилых (торгово-офисных) объектов недвижимости, расположенных в г. Благовещенске может составлять от 11 000 руб./ кв.м. до 26 419 руб./ кв.м. Средняя стоимость одного квадратною метра составляет 18 612 руб./кв.м.. Однако согласно отчету рыночная стоимость 1 кв.м. занижена и составляет 10 172,54 рублей.

Анализ рынка недостаточен, некорректно подобраны объекты-аналоги в сравнительном подходе (стр.29,30): объектом оценки является торговый объект в центральной части города (новый), а выбраны аналоги с самыми низкими показателями цены за 1 кв.м., расположенные вне центра, налицо нарушение пункта 22(б) ФСО №7. Некорректно подобраны объекты-аналоги в доходном подходе: объектом оценки является торговый объект в центральной части города, а выбраны аналоги (стр.47) для аренды, расположенные в отдаленных районах города (ул. Калинина д.116/2 и ул. Зейская д.173) несмотря на то, что приведено достаточное количество аналогов для аренды (стр.31,32).

При таких обстоятельствах, суд находит подлежащим отмене решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 апреля 2017 года №232 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, нежилое здание общей площадью 6 906,9 кв.м., по адресу: 

<

...> по состоянию на 01 января 2016 года. 

Согласно п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28, в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

В силу п.3 ч.1 ст.194 КАС РФ суд прекращает производство по административному делу в случае, если административный истец отказался от административного иска и отказ принят судом.

Представитель административного истца в судебном заседании отказалась от исковых требований в части возложении обязанности на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области о повторном рассмотрении заявления ФИО3 от 10 марта 2017 года №09-51/17/898. В соответствии с полномочиями предоставленными доверенностью от 18 июля 2017 года №01-17/56-59 она наделена полномочиями на частичный отказ от исковых требований. В связи с чем, административное дело в этой части подлежит прекращению

Руководствуясь ст.ст. 175, 227 КАС РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 04 апреля 2017 года №232 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, нежилое здание площадью 6 906,9 кв.м., по адресу: 

<

...>.

Исключить из ЕГРН сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, нежилое здание площадью 6 906,9 кв.м., по адресу: 

<

...> внесённые на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Амурской области от 04 апреля 2017 года №232. 

Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 6 906,9 кв.м., по адресу: 

<

...> по состоянию на 01 января 2016 года, в размере 336 368 477 (триста тридцать шесть миллионов триста шестьдесят восемь тысяч четыреста семьдесят семь), 41 рублей.

Прекратить производство по административному делу в части исковых требований административного истца о возложении обязанности на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области о повторном рассмотрении заявления ФИО3 от 10 марта 2017 года №09-51/17/898. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.Н. Косарев