Дело № 2а-363/2025 

УИД 36RS0016-01-2025-000439-88

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

г. Калач 10 июня 2025 года 

Калачеевский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего Зеленковой Н.В.,

при секретаре Портяной О.А., 

с участием представителя административного истца ФИО1

представителя административного ответчика администрации Воробьевского муниципального района Воронежской области ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному иску ФИО3 к администрации Воробьевского муниципального района Воронежской области о признании незаконным отказа в заключении нового договора аренды земельного участка, о возложении обязанности устранить допущенное нарушение, 

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО3 обратился в суд с административным иском, в котором просит:

- признать незаконным отказ Администрации Воробьевского муниципального района Воронежской области (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 103962 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, выраженный в письме ФИО3 от 03.02.2025 №07-11/357.

- обязать Администрацию Воробьевского муниципального района Воронежской области (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ФИО3 на заключение нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 103962 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, без проведения торгов в соответствии с п.п. 31 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на следующие обстоятельства. 19.11.2012 г. между ФИО3 (Арендатором), и Администрацией Воробьевского муниципального района Воронежской области (Арендодателем) заключен договор аренды земельного участка № (далее - Договор).

Согласно предмету Договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование из земель населенных пунктов для строительства объектов животноводства земельный участок с кадастровым номером №, площадью 103962 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>

Срок Договора установлен в 3(три) года.

Пунктом 2.2 Договора установлено, что договор вступает в силу с даты его регистрации в Воробьевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

Договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области 04.12.2012, номер регистрации №, соответственно срок договора аренды истекает 04.12.2015 г.

В соответствии с пунктом 4.3.3 Договора Арендатор имеет право по истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед третьими лицами, заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за 1 (один) месяц до истечения срока действия Договора, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

12.08.2013 г. Администрацией Солонецкого сельского поселения Воробьевского муниципального района Воронежской области административному истцу выдано Разрешение на строительство № объекта капитального строительства - овчарни со сроком действия до 12.08.2015 г. на территории арендованного земельного участка.

Имея навыки и многолетний опыт капитального строительства, сразу же после получения разрешения он своими силами начал строительство объекта капитального строительства - овчарни общей площадью 319,9 м.кв. За два имевшихся в его распоряжении года он построил фундамент и возвел кирпичные стены.

К моменту завершения срока действия разрешения на строительство, т.е. по состоянию на 12.08.2015 г., ФИО3 оставалось завершить кладку стен, а также возвести крышу овчарни.

В начале 2016 года с учетом уже нового порядка получения разрешений он обратился в Администрацию Воробьевского муниципального района Воронежской области за очередным разрешением на строительство, чтобы закончить начатое строительство.

13.01.2016 г. Администрацией Воробьевского муниципального района Воронежской области в соответствии с Градостроительным кодексом РФ ему было выдано Разрешение на строительство № объекта капитального строительства - овчарни со сроком действия до 13.01.2017 г.

К моменту получения этого разрешения первоначальный срок действия Договора, составлявший 3 года, истек. Однако, поскольку по истечении указанного в Договоре срока ни одна из сторон не заявила о его расторжении, а он, как арендатор, продолжил использование участков без возражений со стороны арендодателя, по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок. Земельный участок по-прежнему использовался им по его прямому назначению, арендную плату он осуществлял, претензий или возражений со стороны арендодателя к нему никаких не было.

В период действия разрешения на строительство он полностью завершил возведение стен и начал строительство крыши овчарни, однако достроить крышу не смог в силу затруднительного материального положения.

10.01.2025 г., имея материальную возможность завершить начатое строительство овчарни, он опять обратился в Администрацию Воробьевского муниципального района Воронежской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство (заявление от 10.01.2025 г. № 1-15-06/26-01/1-1).

По его заявлению Администрация Воробьевского муниципального района приняла Решение об отказе в выдаче разрешения на строительство от 16.01.2025 г. № 07-11/106. Основанием для отказа указано то обстоятельство, что к заявлению о выдаче разрешения на строительство не приложены документы, указанные в п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка и др.)

14.01.2025г. он обратился в Администрацию Воробьевского муниципального района Воронежской области с заявлением о выдаче градостроительного плана арендованного земельного участка (заявление от 14.01.2025 г. № 131). По этому заявлению Администрацией Воробьевского муниципального района было принято Решение об отказе в выдаче градостроительного плана земельного участка от 17.01.2025 г. № 07-11/127 с разъяснением, что причиной отказа является то, что «... заявитель не является правообладателем земельного участка (№), срок действия договора аренды истек 04.12.2015 г.».

В связи с изложенным 17.01.2025 г. он подал в Администрацию Воробьевского муниципального района Воронежской области заявление о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером № сроком на 3 года без проведения торгов в соответствии с п.п. 31 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ (вх. № 220 от 17.01.2025 г.).

На указанное заявление Администрация Воробьевского муниципального района Воронежской области направила ему ответ от 03.02.2025 г. № 07-11/357, содержащий противоречия.

С одной стороны в ответе признается факт нахождения земельного участка у него в аренде, признается, что Договор в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и признается отсутствие спора относительно права аренды.

С другой стороны в ответе приведено положение п. 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) о том, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Наряду с этим указано, что арендатор не лишен права заключить новый договор при наличии оснований и соблюдении условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ. Ввиду того, что его заявление подано после истечения срока Договора аренды земельного участка от 19.11.2012 № 9/12, в заключении нового договора аренды без проведения торгов ему отказано.

При этом обоснования отказа в заключении нового договора аренды по основанию, предусмотренному именно п.п.31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, на которое ФИО3 ссылался в своем заявлении от 17.01.2025 г., в ответе не приведено.

Считает ответ Администрации Воробьевского муниципального района Воронежской области об отказе в заключении нового договора аренды без проведения торгов, выраженное в ответе от 03.02.2025 г. № 07-11/357 (далее - Отказ от 03.02.2025 г.), незаконным, поскольку он не соответствует положениям п.п. 31 п. 2 ст. 39.6, ст. 39.16 ЗК РФ, нарушает его право на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Как признает Администрации Воробьевского муниципального района в своем же Отказе от 03.02.2025 г. Договор по истечении срока, на который он заключался (после 04.12.2015 г.), в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, соответственно его заявление от 17.01.2025 г. о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером № подано не после истечения срока Договора, а в период его действия.

Кроме этого, в Отказе от 03.02.2025 г. не приведено ссылок на нормативно установленные статей 39.16 ЗК РФ основания, по которым заявителю может быть отказано в предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. При этом ни одно из оснований, указанных в ст. 39.16 ЗК РФ, к его заявлению не применимо.

Аргументация отказа истечением срока Договора противоречит и приведенным выше обстоятельствам дела, и указанным выше нормам закона.

Статьи 39.8 и 39.6 ЗК РФ введены Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, т.е. после заключения Договора.

Земельным Кодексом РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015 г., не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

В «Обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020 г., определены следующие правовые позиции.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, которые проводятся в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи (п. 2 абзац 6).

В соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды указанного земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка (п. 2 абзац 7).

Данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка; такое право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства; заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором в соответствующий орган местного самоуправления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора; возможность заключения договора аренды на новый срок распространяется не только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, но и на все земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования; в случае, если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, то они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов (п. 2 абзац 8).

Административный истец ФИО3 извещенный о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, в своем заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель административного ответчика администрации Воробьевского муниципального района Воронежской области ФИО2 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении административных исковых требований, по следующим основаниям:

17.01.2025 г. ФИО3 направил в администрацию заявлении о заключении нового договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения в связи с окончанием срока действия ранее заключенного договора аренды по п.п. 31 п.2, ст. 39.6 ЗК РФ.

Ранее, 19.11.2012 г. между ФИО3 и Администрацией был заключен договор № 9/12 аренды земельного участка № сроком на 3 года (далее Договор № 9/12).

В связи с тем, что, на дату подачи заявления на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов Заявитель не соответствовал требованиям, предъявляемым подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ. Администрация в соответствии с подпунктом 1 ст. 39.16 ЗК РФ письмом от 03.02.2025 г. № 07-11/357 отказала Заявителю в заключении договора аренды на новый срок.

Согласно п. 4.3.3.3 Договора № 9/12 Арендатор по истечении срока действия договора имеет в преимущественном порядке перед третьими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее чем за 1 месяц до истечения срока действия договора, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Срок Договора согласно п 2.1. Договора составляет 3 года. Договор вступает в силу со дня его государственной регистрации в Воробьевском отделе Управления Росреестра по Воронежской области (п.2.2. Договора) Право аренды зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области 04.12.2012 года за № №. Таким образом, срок Договора № 9/12 истек 05.12.2015. До указанной даты заявлений от ФИО3 на заключение договора на новый срок не поступало.

Согласно п.1, ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

При этом Арендатора нельзя признать надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, поскольку Арендатор систематически, нарушал условия договора в части внесения арендной платы за пользование земельным участком, а также в срок установленный разрешением на строительство не завершил строительство объекта в связи с чем допустил нецелевое использование земельного участка. По настоящее время объект не зарегистрирован даже в объектах не завершенных строительством.

Ссылка Административного истца на возобновление действия Договора № 9/12 в соответствии с п.1, ст. 621 ГК не подтверждена доказательствами.

Административным Истцом не предоставлено доказательств, что он продолжает пользоваться арендованным имуществом. Само по себе получение разрешения на строительство от 13.01.2016 г. № Ru 36-08-02-16 со сроком действия по 13.01.2017 г. не подтверждает факт использования имущества, а в отсутствие доказательств о производстве работ по строительству (договора подряда, акты приемки и оплаты выполненных работ) указывает лишь на намерения осуществлять строительство.

Уплата арендной платы за период со дня окончания срока действия Договора № 9/12 (05.12.2015 г. ) также не подтверждает пользование имуществом поскольку согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, то есть прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.

Как следует из Письма Минэкономразвития России от 29.01.2018 N Д23и-389 «О разъяснении законодательства» договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 1 марта 2015 г. и действующие на 1 марта 2015 года, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Условия заключенных до 1 марта 2015 года договоров аренды земельных участков относительно наличия у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды, ввиду наличия прямого указания закона на отсутствие такого права, не соответствуют действующему законодательству и не применяются. Однако данные арендаторы не лишаются права заключить новый договор аренды земельного участка при наличии оснований и соблюдении условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса.

В свою очередь, договоры аренды, возобновленные в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса на неопределенный срок до 1 марта 2015 г., с учетом положений пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса не прекращают своего действия.

То есть возобновленным в соответствии с п.2 ст. 621 ГК РФ можно считать договор лишь до 01 марта 2015 г., но в это время срок действия Договора № 9/15 еще не истек, следовательно, он подлежал безусловному прекращению после истечения срока аренды.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании административные исковые требования полностью поддержал, просил удовлетворить.

В своем отзыве на возражения на административное исковое заявление указал, что в обоснование своей позиции административный ответчик ссылается на письмо от 29.01.2018 г. №Д23и-389 Минэкономразвития РФ О РАЗЪЯСНЕНИИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА, в котором делается вывод следующего содержания:

«Договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 1 марта 2015 года и действующие на 1 марта 2015 года, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса».

По мнению административного ответчика, поскольку Договор аренды № 9/12 от 19.11.2012 г. (далее - Договор аренды) был заключен до 1 марта 2015 года и срок его действия не истек на 1 марта 2015 года, следовательно, он подлежал безусловному прекращению после истечения срока аренды.

Данная позиция представляется несостоятельной ввиду следующего.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Правовая позиция же административного истца напротив основана на:

Разъяснениях, приведенных в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которым договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ);

«Обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020 г., согласно правовым позициям которого, приведенным в пунктах 2 и 3, следует, что, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, предоставленным до 1 марта 2015 года, после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. В этом случае арендатор имеет право на заключение нового договора аренды согласно подпункту 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов, как надлежащий арендатор, использующий по целевому назначению арендованный земельные участки на протяжении длительного времени.

Кроме того, доказательством возобновлен на неопределенный срок Договора аренды является само письмо-отказ Администрации Воробьевского муниципального района Воронежской области от 17.01.2025 г., направленное арендатору ФИО3 на заявление о заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов в соответствии с п.п. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. В этом письме признается, что Договор аренды в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и одновременно признается отсутствие спора относительно права аренды (копия в материалах дела имеется).

Далее, в возражении административного ответчика приводится довод о том, что арендатор ФИО3 не предоставлено доказательств того, что он продолжает пользоваться арендованным имуществом.

На этот счет, возражает следующее. Согласно п.1.1. Договора аренды Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок для строительства объектов животноводства.

После истечения первоначального срока, на который был заключен Договор аренды, т.е. после 04.12.2015 г., доказательствами пользования арендованным имуществом является следующие фактические обстоятельства.

13.01.2016 г. от Администрацией Воробьевского муниципального района Воронежской области в соответствии с Градостроительным кодексом РФ административный истец получил Разрешение на строительство № объекта капитального строительства - овчарни со сроком действия до 13.01.2017 г. (копия в материалах дела имеется). На настоящий момент на арендованном участке возведен объект капитального строительства - овчарня общей площадью 319,9 м. кв., степень готовности которой составляет около 90%, то есть, изготовлены фундамент, кирпичные стены, начато строительство крыши. Фотографии этой овчарни в количестве 7 штук, сделанные 07.06.2025 г., прилагает к настоящему отзыву. Также прилагает копию проекта строительства овчарни, из которого видно, что овчарня, запечатленная на фотографиях, возведена в соответствии с этим проектом. С момента истечения первоначального срока Договора аренды участок по-прежнему содержится арендатором в соответствии с его назначением, участок защищается от посягательств посторонних лиц, бродячих или диких животных. Имеющаяся на участке инфраструктура: подъездные пути, проезды, линия электропередач, трансформаторная подстанция, водоснабжение - всё поддерживается в рабочем и исправном состоянии. Производится своевременная оплата потребленной электроэнергии, задолженности по ее оплате не имеется.

Довод возражения о том, что недостроенная овчарня не зарегистрирована «даже в объектах не завершенных строительством» и это, по мнению административного ответчика, свидетельствует о ненадлежащим исполнении арендатором своих обязанностей также не может быть принят во внимание. Так, в перечень документов, необходимых для государственной кадастровой регистрации и государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства, регламентированный Федеральным законом № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", входят правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором возводится объект незавершенного строительства. Именно отказ административного ответчика в заключении нового договора аренды препятствует арендатору ФИО3 в регистрации прав на овчарню, как объект незаверенного строительства.

По поводу довода возражения, что арендатор ФИО3 нарушал условия Договора аренды в части внесения арендной платы могу пояснить следующее. На момент отказа в заключении нового договора аренды, то есть по состоянию на 03.02.2025 г., арендная плата за все годы с момента заключения Договора аренды по 2024 год включительно была произведена. По случаям, когда срок арендной платы был нарушен, арендатор ФИО3 в соответствии с условиями п. 5.2 Договора аренды уточнял у арендодателя размер неустойки и добровольно оплачивал её. На текущий момент задолженности по арендной плате не имеется, чеки по оплате арендной платы за 1 квартал 2025 года и за 2024 год прилагаю. При этом арендодатель ни на этом основании, ни по любым другим основаниям вопрос о расторжении Договора аренды не поднимал.

В связи с изложенным полагает, что законных оснований у административного ответчика для отказа в заключении нового договора аренды не имелось.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для удовлетворения административного иска по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, является совокупность двух условий: не соответствие принятого решения, действия, бездействия нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Согласно положениям частей 9, 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказать факт нарушения прав и законных интересов оспариваемыми действиями, решениями, бездействием, а также соблюдение срока на обращение в суд возложена на административного истца. Административный ответчик обязан доказать законность оспариваемых действий, решений, бездействия.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 19.11.2012 г. ФИО3 (Арендатором), и Администрацией Воробьевского муниципального района Воронежской области (Арендодателем) заключен договор аренды земельного участка № 9/12 (далее - Договор). Согласно предмету Договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование из земель населенных пунктов для строительства объектов животноводства земельный участок с кадастровым номером №, площадью 103962 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д.11-15). Срок Договора установлен в 3(три) года.

Пунктом 2.2 Договора установлено, что договор вступает в силу с даты его регистрации в Воробьевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

Договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области 04.12.2012, номер регистрации №, соответственно срок договора аренды истекает 04.12.2015 г. (л.д.15обр).

В соответствии с пунктом 4.3.3 Договора Арендатор имеет право по истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед третьими лицами, заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за 1 (один) месяц до истечения срока действия Договора, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

12.08.2013 г. Администрацией Солонецкого сельского поселения Воробьевского муниципального района Воронежской области административному истцу выдано Разрешение на строительство № объекта капитального строительства - овчарни со сроком действия до 12.08.2015 г. на территории арендованного земельного участка. (л.д.16).

13.01.2016 г. Администрацией Воробьевского муниципального района Воронежской области в соответствии с Градостроительным кодексом РФ ему было выдано Разрешение на строительство № объекта капитального строительства - овчарни со сроком действия до 13.01.2017 г. (л.д.17-19).

К моменту получения разрешения на строительство от 13.01.2016 г. первоначальный срок действия Договора, составлявший 3 года, истек. 

10.01.2025 г. ФИО3 обратился в Администрацию Воробьевского муниципального района Воронежской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство (заявление от 10.01.2025 г. № 1-15-06/26-01/1-1), Администрация Воробьевского муниципального района приняла Решение об отказе в выдаче разрешения на строительство от 16.01.2025 г. № 07-11/106. Основанием для отказа указано то обстоятельство, что к заявлению о выдаче разрешения на строительство не приложены документы, указанные в п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка и др.) (л.д.20).

14.01.2025г. он обратился в Администрацию Воробьевского муниципального района Воронежской области с заявлением о выдаче градостроительного плана арендованного земельного участка (заявление от 14.01.2025 г. № 131), Администрацией Воробьевского муниципального района было принято Решение об отказе в выдаче градостроительного плана земельного участка от 17.01.2025 г. № 07-11/127 с разъяснением, что причиной отказа является то, что «... заявитель не является правообладателем земельного участка (№), срок действия договора аренды истек 04.12.2015 г.». (л.д.21).

17.01.2025 г. ФИО4 обратился в Администрацию Воробьевского муниципального района Воронежской области с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером № сроком на 3 года без проведения торгов в соответствии с п.п. 31 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ (вх. № 220 от 17.01.2025 г.). (л.д.22).

Администрация Воробьевского муниципального района Воронежской области в соответствии с подпунктом 1 ст. 39.16 ЗК РФ письмом от 03.02.2025 г. № 07-11/357 отказала ФИО3 в заключении договора аренды на новый срок. (л.д.23-24).

Согласно п. 4.3.3.3 Договора № 9/12 Арендатор по истечении срока действия договора имеет в преимущественном порядке перед третьими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее чем за 1 месяц до истечения срока действия договора, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Согласно п.1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Судом установлено, что по истечении срока действия договора аренды (04.12.2015) истец продолжал и продолжает пользоваться спорным земельным участком, что не оспаривалось стороной ответчика, производил и производит уплату арендной платы за земельный участок, что подтверждается чеками по операциям (л.д.74,75).

Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, предоставленным в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 года, после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. В этом случае арендатор имеет право на обращение с заявлением о заключении нового договора аренды.

ФИО3 на основании договора аренды, использовал земельный участок, предназначенный для строительства объектов животноводства. После истечения срока этого договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя он продолжил использовать участок, полагая, что договор аренды возобновился на неопределенный срок.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, выраженной в обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям или крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020 года:

«ЗК РФ и Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов

Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.»

Довод ответчика со ссылкой на Письмо Минэкономразвития России от 29.01.2018 N Д23и-389 «О разъяснении законодательства» договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 1 марта 2015 г. и действующие на 1 марта 2015 года, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, противоречат разъяснениям Верховного Суда РФ, содержащимся в указанном выше обзоре от 23.12.2020 года, поэтому не могут быть приняты во внимание судом.

Доводы ответчика о том, что истец допускал нарушение по срокам уплаты арендной платы, подтверждаются судебным приказом мирового судьи судебного участка №4 в Калачеевском судебном районе Воронежской области от 27.10.2023 года.

Согласно п. 4.1 указанного договора аренды от 19.11.2012 года арендатор имеет право на расторжение договора во внесудебном порядке при неисполнении или ненадлежащем исполнении арендатором обязанности по внесению арендной платы. На основании п.3 ст. 450 ГК РФ договор читается расторгнутым со дня, указанного в письменном уведомлении. Однако ответчик своевременно не воспользовался указанными положения договора, не уведомил истца о расторжении договора по этим основаниям, поэтому договор не является расторгнутым.

После декабря 2015 года Администрация Воробьёвского района также не предприняла попыток изъятия у истца арендованного земельного участка, выдала в 2016 году новое разрешение на строительство объекта животноводства, что подтверждает довод истца о том, что он продолжал использовать спорный участок на условиях по договору аренды.

ФИО3 обратился к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды участка на новый срок, как надлежащий арендатор, использующий по целевому назначению арендованный им земельный участок на протяжении длительного времени, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, и вправе требовать предоставления ему в аренду спорных земельных участков на новый срок по правилам подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах, суд полагает административное исковое заявление обоснованно и подлежит удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Администрации Воробьевского муниципального района Воронежской области (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 103962 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> с ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Обязать Администрацию Воробьевского муниципального района Воронежской области (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 103962 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> с ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ года рождения без проведения торгов в соответствии с п.п. 31 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме, т.е. с 11 июня 2025 года.

Судья Н.В. Зеленкова