ГАГАРИНСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

 

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

Дело № 2-2306/2019

город Севастополь

15 июля 2019 года

Гагаринский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего судьи Кириленко Е.А., 

секретарь судебного заседания Арутюнян Е.В.,

при участии: представителя истца – ФИО1,

представителя ответчика, третьего лица – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Аквамарин», третье лицо – Общество с ограниченной ответственностью «Гранд Отель Аквамарин Ру», о понуждении заключить договор управления,

у с т а н о в и л:

В мае 2019 года истец обратилась с исковым заявлением к ООО «Управляющая компания «Аквамарин» о понуждении заключить договор управления. Просит обязать ООО «Управляющая компания «Аквамарин» заключить с ФИО3 договор управления Оздоровительного комплекса со специализированным парком отдыха «Аквапарк» и отелем с апартаментами, 

<

данные изъяты> находящиеся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № на условиях, установленных для всех собственников помещений данного дома. 

Исковые требования обоснованны тем, что истец является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 130,6 кв.м, и в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме собственниками помещений обеспечивается надлежащее содержание общего имущества путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Управляющая организация отказывается от заключения такого договора. 

Представитель истца в судебном заседании поддержал требования, изложенные в иске, просил их удовлетворить. 

Представитель ответчика и третьего лица возражал относительно заявленных требований истца. 

Установив обстоятельства в деле, оценив доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований. 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между общество с ограниченной ответственностью «Гранд Отель Аквамарин Ру» (управитель) и ФИО3 (потребитель) был заключен договор № об участии в затратах на содержание здания, согласно которого в порядке и на условиях настоящего договора управитель осуществляет функции по содержанию комплекса – здание 

<

данные изъяты> расположенное по адресу: 

<

адрес>, в котором находятся апартаменты потребителя, а потребитель принимает участие в затратах на содержание комплекса (пункт 1.1 договора). В силу пункта 2.1 договора управитель обеспечивает надлежащую эксплуатацию комплекса и включает в себя: уборка помещений общего пользования Комплекса и прилегающей территории; вывоз твердых бытовых отходов; обеспечение общей охраны Комплекса (без обязательств по охране апартаментов); техническое обслуживание лифтового хозяйства (в т.ч. диспетчерской системы); техническое обслуживание системы пожарной сигнализации; техническое обслуживание системы центрального кондиционирования; техническое обслуживание системы электроснабжения; проведение дератизации и дезинфекции мест общего пользования. 

Договор действует с момента подписания в течении пяти лет. Досрочное расторжение договора потребителем не допускается (пункты 5.1 и 5.2 договора). 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, выданной 30.05.2019 года Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя, ФИО3 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на 8 этаже, площадью 130,6 кв.м., кадастровый №.

ФИО3 25.01.2019 года обратилась к ООО «Управляющая компания «Аквамарин» с заявлением о заключении договора управления. 

Из письма ООО «Гранд Отель Аквамарин Ру» от 25.06.2019 года адресованного ООО «Управляющая компания «Аквамарин» усматривается, что за ФИО3 числится задолженность в размере 1 875 874, 00 руб. согласно акту взаимных расчетов по договору от 01.12.2014 года №. 

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. 

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания относится, в том числе и вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом, а также вопрос о смене управляющей организации. 

Раздел VIII ЖК РФ предусматривает порядок управления многоквартирным домом собственниками жилых и нежилых помещений в доме.

В соответствии со статьей 161 ЖК РФ управление многоквартирными домами осуществляется управляющей организацией на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами (статья 161 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией (часть 2 статьи 161 ЖК РФ).

В соответствии с частью 9 статьи 162 ЖК РФ управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

Согласно части 5 статьи 155 ЖК РФ члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.

Частью 6 статьи 155 ЖК РФ установлено, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. 

В силу части 2.2 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

В соответствии с пунктом 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Согласно подпункту «з» пункта 11 Правил № 491 под содержанием общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома понимается, в частности, текущий и капитальный ремонт.

Пунктами 16 и 17 Правил № 491 определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

В силу пункта 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещения в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

У ТСН/ТСЖ отсутствует установленная в законе обязанность по заключению договора на ремонт и содержание общего имущества (технического обслуживания). Договоры на содержание и ремонт общего имущества не содержат признаков публичного договора, установленных в статье 426 ГК РФ, обязательность их заключения действующим законодательством не предусмотрена.

Действующее законодательство не содержит положений, обязывающих Товарищество заключать с лицом, не являющимся членом товарищества, договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, отличный от договора, заключаемого с членами товарищества. При этом отсутствие заключенного сторонами договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме не освобождает собственника помещений от исполнения обязанностей, предусмотренных действующим законодательством либо решениями общего собрания собственников помещений.

В соответствии с ранее действовавшей редакции пунктом 2 статьи 138 ЖК РФ была установлена обязанность ТСЖ заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, однако, в действующей редакции статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано обеспечивать выполнение требований указанной главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества; осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII данного Кодекса; выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору; обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами; вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 названного Кодекса; представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 данного Кодекса, в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.

Товарищество осуществляет управление многоквартирным домом не на основании договора управления, заключенного с собственниками помещений многоквартирного дома, а в силу закона, в связи с чем у товарищества не имеется обязанности заключить договор по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома с собственниками помещений в многоквартирном доме, к категории которой относится истец.

Отсутствие достигнутого между сторонами соглашения по заключению договора само по себе не свидетельствует о нарушении прав истца и не может служить основанием для понуждения одной из сторон к заключению соответствующего договора.

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Отсутствие заключенного в письменной форме договора между сторонами не освобождает управляющую компанию от обязательств по предоставлению истцу услуг и не освобождает истца от несения бремени содержания общего имущества и оплаты коммунальных услуг. При этом истец не лишена возможности возражать в установленном порядке против объема и качества оказываемых услуг, а также против предложенной ей к оплате стоимости услуг (статья 143.1 ЖК РФ).

При таких обстоятельствах, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194, 196, 197, 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении искового заявления ФИО3 отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Севастопольский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в порядке, установленном статьей 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. 

Судья

(подпись)

Е.А. Кириленко

Мотивированное решение составлено 

22 июля 2019 года

Копия верна

Судья Е.А. Кириленко