Дело № 3а-18/2023 (3а-472/2022) 

УИД 26OS0000-04-2022-000322-06

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 02 февраля 2023 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Кострицкого В.А.,

при секретаре судебного заседания Ивашовой К.С.,

с участием представителя заинтересованного лица ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО13

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «МЕТРО Кэш энд Керри» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО «МЕТРО Кэш энд Керри» обратилось с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 55 895 кв.м, вид разрешенного использования: для использования под объектами торговли (литер «А» - многофункциональный торговый комплекс с приобретенной автостоянкой и сопутствующей инфраструктурой), расположенный по адресу: г

<

адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена по состоянию на 01 января 2019 года в размере 283 554 217,1 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной, определенной в отчете об оценке ОПК «Перспектива» от 05 сентября 2022 года № 22100-13 по состоянию на 01 января 2019 года в размере 206 122 000 рублей.

Представитель административного истца ООО «МЕТРО Кэш энд Керри», представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края, представители заинтересованных лиц: Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации г.Ставрополя, извещенные о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО10. в представленных ранее возражениях на административный иск, ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО11 возражала против удовлетворения административного иска, замечаний к заключению судебной оценочной экспертизы не высказала.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя заинтересованного лица, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является, в частности, земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, федеральной территории «Сириус»), на территории которого введен налог (часть 1 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с положениями статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ). 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края: всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. 

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1). 

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец ООО «МЕТРО Кэш энд Керри» 13 октября 2022 года обратилось с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 55 895 кв.м, вид разрешенного использования: для использования под объектами торговли (литер «А» - многофункциональный торговый комплекс с приобретенной автостоянкой и сопутствующей инфраструктурой), расположенный по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 11 июля 2022 года КУВИ-001/2022-115388466.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) и земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 1 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена по состоянию на 01 января 2019 года в размере 283 554 217,1 рублей, выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 11 июля 2022 года № КУВИ-001/2022-115413582.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ОПК «Перспектива» от 05 сентября 2022 года № 22100-13, в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 206 122 000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы автономной некоммерческой организации «Бюро судебных экспертиз Ставропольского края» от 19 декабря 2022 года № 25/2022-Э рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 218 661 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом 

<

данные изъяты>., в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № эксперт применил сравнительный подход, метод сравнительных продаж.

Экспертом проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. 

Экспертом подобрано 3 объекта-аналога коммерческого назначения, расположенных в 

<

...> в экономических зонах города, сопоставимых по своей инвестиционной привлекательности с местом расположения оцениваемого объекта (районы крупных автомагистралей города), в связи с чем, корректировка объектов-аналогов по местоположению относительно населенного пункта и внутри него не требуется и составляет 0%.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

На имеющиеся различия по имущественным правам экспертом применена повышающая корректировка в размере 30% в отношении объекта-аналога №2, находящегося на праве краткосрочной аренды.

Поскольку на территории объекта-аналога №1 расположены незарегистрированные объекты из легких металлических конструкций, экспертом на основании данных Интернет сайта «Статриелт» скорректирована его стоимость в сторону понижения с использованием корректировки на наличие дополнительных улучшений в размере 8%.

В случае определения рыночной стоимости незастроенного земельного участка имеет значение близость коммуникаций, то есть возможность их подключения к объекту оценки, при этом наличие коммуникаций на территории объектов-аналогов, учитывается применением соответствующих корректировок, обусловленным разницей в стоимости объекта оценки от объектов-аналогов в зависимости от оснащенности их коммуникациями.

С учетом различий в стоимости земельных участков обеспеченных коммуникациями в зависимости от возможности их подключения к коммуникациям, экспертом применены понижающие корректировки в размере 9%, 8% и 9 % в отношении объекта-аналога № 3, обеспеченного электроснабжением, водоснабжением и газоснабжением, в отличие от других объектов-аналогов и объекта оценки, имеющих лишь возможность к подключению. Расчет корректировки на коммуникации произведен экспертом на основании справочника оценщика недвижимости ФИО1, 2018 г.

С учетом того, что объекты недвижимости расположенные на красной линии имеют большую инвестиционную привлекательность в сравнении с объектами, расположенными на второй линии, экспертом применена соответствующая повышающая корректировка в отношении всех объектов-аналогов, расположенных внутриквартально в отличии от объекта оценки, расположенного на красной линии, в размере 26%.

На имеющиеся отличия объектов аналогов от объекта оценки в площади экспертом применены понижающие корректировки в отношении объекта-аналога № 1 в размере 24%,в отношении объекта-аналога № 2 - 15%, в отношении объекта-аналога № 3 - 5 %.

В рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка экспертом применена скидка на торг для неактивного рынка земельных участков под офисно-торговую застройку в размере среднего значения 15,7 %.

Объекты-аналоги предложены к продаже в предшествующий период к дате оценки: февраль, май, август 2018 года.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.io/ (https://ruads.org/), что подтверждается представленными в заключении скриншотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках. 

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, они предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено. Ходатайств о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось. 

Значительное отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Доводы представителя заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» ФИО12 о законности установления кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка при проведении государственной кадастровой оценки, в данном случае не имеют правового значения, поскольку административный истец, реализуя свои права, гарантированные законодательством о государственной кадастровой оценке, правомерно обратился с административным иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Отчет об оценке, выполненный ОПК «Перспектива» от 05 сентября 2022 года № 22100-13 не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка, поскольку, установленная оценщиком величина рыночной стоимости исследуемого объекта опровергается выводом судебной оценочной экспертизы о рыночной стоимости исследуемого объекта.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд является снижение налоговых платежей, подлежащих исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений, установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика земельного налога.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ООО «МЕТРО Кэш энд Керри» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, административный иск №» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Административное исковое заявление № поступило в суд 13 октября 2022 года.

Согласно положениям статей 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу предписаний части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В соответствии с требованием статьи 248 КАС РФ обязанность доказывания оснований указанных в статье 248 этого кодекса (обязанность доказывать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой) лежит на административном истце.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в абзацах 2 и 3 пункта 31 Постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, поскольку решение суда по делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов.

Административные ответчики право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки не оспаривали, каких-либо доказательств относительно недостоверности выводов судебной оценочной экспертизы о величине рыночной стоимости объекта недвижимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости, не представляли. 

Следовательно, административный истец, обратившись в суд с настоящими исковыми требованиями, реализовал свое право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, по состоянию на дату установления его кадастровой стоимости.

По настоящему делу отсутствуют обстоятельства, указанные в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года №20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО2 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», с которыми связывается возможность освобождения административного истца от обязанности по возмещению судебных расходов по проведению судебной оценочной экспертизы.

В рассматриваемом случае, установленная судом, кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной незначительно отличается от кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расхождение составляет 23%. 

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о возложении расходов по оплате судебной оценочной экспертизы на административного истца ООО «МЕТРО Кэш энд Керри». Стоимость судебной оценочной экспертизы составляет 80 000 рублей. 

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «МЕТРО Кэш энд Керри» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 55 895 кв.м, вид разрешенного использования: для использования под объектами торговли (литер «А» - многофункциональный торговый комплекс с приобретенной автостоянкой и сопутствующей инфраструктурой), расположенного по адресу: г

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию 1 января 2019 года в размере 218 661 000 (двести восемнадцать миллионов шестьсот шестьдесят одна тысяча) рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Административное исковое заявление ООО «МЕТРО Кэш энд Керри» поступило в суд 13 октября 2022 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости. 

Взыскать с ООО «МЕТРО Кэш энд Керри» в пользу автономной некоммерческой организации «Бюро судебных экспертиз Ставропольского края» расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 80 000 рублей, путем перечисления на банковские реквизиты:

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 6 февраля 2023 года

Судья В.А. Кострицкий