Дело № 3а-103/2020 

47OS0000-01-2019-000502-13

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 16 марта 2020 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Григорьевой Н.М.,

при секретаре Голушко П.Е., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО1 обратилась в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания картофелехранилища с кадастровым №, площадью 849,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равном 3.880.097 рублей 03 коп. (три миллиона восемьсот восемьдесят тысяч девяносто семь рублей 03 коп.), по состоянию на 08 июля 2012 года. 

Помимо того, административный истец также просит восстановить срок на обращение в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, учитывая, что с даты определения кадастровой стоимости 08.07.2012 г. в реестр не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

В обоснование административного иска указано, что административный истец является сособственником указанного объекта недвижимости, установленная кадастровая стоимость объекта в размере 10.505.500,05 руб. значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права административного истца.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии». 

В качестве заинтересованных лиц привлечен сособственник спорного объекта - ФИО2 ( л.д.д 121,143 -144) и администрация Заклинского сельского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области.

В письменных объяснениях представитель Правительства Ленинградской области сослалась на имеющиеся замечания относительно представленного отчета об оценке, полагает, что сужение поиска объектов-аналогов до зданий картофелехранилища представляется необоснованным при возможности подбора аналогов в сегменте производственно-складской недвижимости в Ленинградской области; оценщик приводит характеристику оцениваемого объекта и указывает материал стен: из сборных ж/б блоков, при этом, согласно данным технического паспорта от 08.11.2013 г. материал стен – кирпичные. Оценщиком при определении рыночной стоимости по состоянию на 2012 год, оценщик использует данные сборника 2016 года. Помимо того, Правительство Ленинградской области не согласно с тем, что удельные показатель аналогов были скорректированы на отсутствие отделки и специальных конструкций, при этом не усматривается какие специальные конструкции имелись в виду. При корректировке строительно-монтажных цен справочника на дату оценки на стр. 38 выделен коэффициент на 2 кв. 2018 г., что не соответствует дате оценки; полагает неверным определение физического износа и необоснованной корректировку на электроснабжение. Вопрос об удовлетворении заявленных требований оставила на усмотрение суда. (л.д. 132 -134). 

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (Управление Росреестра) представлен отзыв, в котором Управление Росреестра ссылается на утверждение результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ленинградской области Постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 г. №257. Объект недвижимости, в отношении которого заявлены требования, учтенный в Едином государственном реестре недвижимости (далее также – ЕГРН) 08.07.2012 г., вошел в перечень объектов оценки, прошел пообъектную оценку, результаты утверждены Постановлением №257 исходя из площади - 849,3 кв.м и удельного показателя кадастровой стоимости – 12369,60 руб./кв.м; дата определения кадастровой стоимости – 08.07.2012 г. 

Администрацией Заклинского сельского поселения возражений не представлено. 

В суд явилась представитель административного истца, которая одновременно на основании доверенности действовала в защиту интересов заинтересованного лица – ФИО2, поддержала заявленные требования, явившаяся представитель Правительства Ленинградской области поддержала ранее представленный отзыв. 

Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области, представитель администрации Заклинского сельского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области в судебное заседание своих представителей не направили, о слушании дела извещены надлежащим образом (л.д. 147 -149, 166 -169). 

По правилу ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации ( далее - КАС РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Проверив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 84, 248 КАС РФ, суд приходит к следующему.

Как предусмотрено ч.1 ст. 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно положениям статей 399,401,402 Налогового кодекса Российской Федерации, налог на имущество физических лиц (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Объектом налогообложения признается следующее имущество: жилой дом; квартира, комната, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Как предусмотрено п.1 ст. 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных законом, устанавливается кадастровая стоимость объектов недвижимости. 

Таким образом, учитывая порядок определения налоговой базы, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости недвижимого имущества его рыночной стоимости нарушает права собственника данного имущества.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз.4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности). 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно абз. 1 ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).

Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 г. №257 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ленинградской области. Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость - 08.07.2012 г. 

Как следует из материалов дела, объект недвижимости, в отношении которого заявлены требования - нежилое здание (здание картофелехранилища) с кадастровым номером №, площадью 849,3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, принадлежит на праве собственности административному ФИО1 (7/8 доли в праве) и ФИО2 (1/8 доля в праве (л.д. 143,144). 

Дата определения кадастровой стоимости - 08.07.2012 г., кадастровая стоимость определена в размере 10.505.500,05 руб.; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр объектов недвижимости – 21.02.2014 г. (л.д. 62). 

Согласно представленному административным истцом при обращении в суд отчету об оценке №19/12-52(3) от 25.12.2019 г., составленному оценщиком ООО 

<

данные изъяты>, рыночная стоимость объекта, в отношении которого заявлены требования, составляет на дату оценки 08.07.2012 г. 3.880.097,03 руб. (л.д. 63-85).

Представленный отчет составлен оценщиком ООО 

<

данные изъяты> С., оценщик является членом Саморегулируемой организации НП «Деловой Союз оценщиков», включен в реестр экспертов 17.04.2013 г., оценщиком получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 13.02.2018 г. № 003353-1, срок действия аттестата – до 13.02.2021 г. Представлены также сведения о страховании ответственности оценщика и юридического лица ООО 

<

данные изъяты>. 

Оценивая представленный истцом отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям статей 1,11,20 Закона об оценке, не вызывает сомнений в достоверности, подготовлен лицом, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, и признается допустимым доказательством. Отчет содержит подробное описание исследования, основан на Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. N297)", «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2»), утверждены приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. N 298), «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утверждены приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. N299), «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 г. № 611).

Отчет основан на анализе рынка объекта оценки, анализе других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, при оценке использован затратный подход, при этом нецелесообразность использования иных подходов и методов оценщиком мотивирована. 

В судебном заседании оценщик был допрошен в качестве свидетеля, подтвердил правильность отчета. На приведенные Правительством Ленинградской области замечания пояснил, что для построения сравнительного подхода необходимо как минимум три аналога; объектом оценки является специализированное здание – картофелехранилище, на рынке не представлено достаточное количество сопоставимых объектов. Сравнение здания картофелехранилища с объектами производственно- складской недвижимости может привести к существенному искажению результатов. Согласно федеральному стандарту оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО N 1" "объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость" (п.10). В связи с изложенным, отказ при оценке от сравнительного подхода является обоснованным. 

Здания с материалом стен из сборных ж/б блоков и материалом стен «кирпичные» относятся к одной и той же конструктивной группе капитальности строений, а именно КС-1. Оценщиком был проведен осмотр объекта оценки, что отображено на приложенных фото, из которых усматривается, что материал стен здания представляет собой не только кирпич, но и сборные железобетонные блоки. Допущенное в отчете утверждение, что материал стен - сборные железобетонные блоки, не искажает итоговую расчетную величину рыночной стоимости, так как аналог подобран из той же конструктивной группы - КС-1, что и объекты с материалом стен «кирпичные».

Для перехода от стоимости 2016 года применена корректировка строительно-монтажных цен справочника на дату оценки к 2012 году (стр. 37,38,39 отчета), выделенный коэффициент на 2 кв. 2018 г. не использован в расчетах. По данным визуального осмотра и данным, представленным заказчиком, электроснабжение объекта отсутствует и отсутствовало на дату оценки 08.07.2012 г., договоров электроснабжения на дату оценки 08.07.2012 г. также не предоставлено. Утверждать без подтверждения то, что электричество на объекте было, некорректно. Физический износ был рассчитан методом срока жизни из того, что нормативный срок службы объекта определен согласно данным издания «Строительные нормы и правила. Часть 2. Раздел Н «Здания и сооружения для хранения картофеля и овощей. Нормы проектирования СНиП II-Н 10-65». 

Доказательств недостоверности заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости, которые опровергали бы выводы оценщика и свидетельствовали бы об иной стоимости объекта, в отношении которого рассматриваются требования, административными ответчиками и заинтересованным лицом не приведено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости объекта, в отношении которого завялены требования в размере его рыночной стоимости равной 3.880.097,03 руб.

Установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью, подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности). 

С настоящим иском административный истец обратился в суд 30.12.2019 г., с пропуском установленного пятилетнего срока.

Однако, поскольку по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, суд полагает, что срок для обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, подлежит восстановлению. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию. 

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию ( абз.5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Административный истец обратился непосредственно в суд 30.12.2019 г., в связи с чем датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости названного объекта следует считать 30.12.2019 г. 

Руководствуясь статьями 175 -180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания картофелехранилища с кадастровым №, площадью 849,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равном 3.880.097 рублей 03 коп. (три миллиона восемьсот восемьдесят тысяч девяносто семь рублей 03 коп.), по состоянию на 08 июля 2012 года. 

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости названного нежилого здания картофелехранилища считать 30 декабря 2019 года. 

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Григорьева Н.М.

Решение в окончательной форме изготовлено 20 марта 2020 г.