Дело № 2-220/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 мая 2018 года г. Сретенск

Сретенский районный суд Забайкальского края в составе:

председательствующего судьи Шокол Е.В.,

при секретаре Куклиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 ФИО9 к ФИО1 ФИО10 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры расторгнутым, взыскании уплаченной по договору купли-продажи суммы в размере 140 000 рублей, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением ссылаясь на то, что между ней и ФИО1 18.12.2017 заключен предварительный договор о продаже квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. 25.12.2017 в обеспечение выполнения обязательств ею был передан аванс в виде предварительного взноса в сумме 140 000 рублей, что подтверждается распиской со стороны ответчика. Срок заключения основного договора купли-продажи был определен 01 апреля 2018 года. До этого срока, по устной договоренности после передачи аванса ответчик должна была освободить жилое помещение – дом для проживания, однако уклонилась от обязательства. Кроме того, при осмотре дома были выявлены существенные недостатки: неровная поверхность половиц, стен, дверных проемов, провисший потолок, а также не была представлена полная информация об объекте недвижимости, а именно, что дом является квартирой, что ответчик состоит в долевой собственности, что документы на земельный участок отсутствуют. 14.03.2018 она направила в адрес ответчика письмо с уведомлением, в котором просила вернуть ранее данный аванс. Ответчик в добровольном порядке аванс не вернула. В связи с этим, просит суд признать предварительный договор купли-продажи от 18.12.2017, заключенный между нею и ответчиком, расторгнутым; взыскать с ФИО1 сумму в размере 140 000 рублей, а также судебные расходы по оплате госпошлины в размере 4 000 рублей. 

В судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям.

Ответчик ФИО1 исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать, поскольку расценивает сумму в размере 140 000 рублей в качестве задатка, внесенного в счет обеспечения договора купли-продажи квартиры. Учитывая, что ФИО2 отказалась от покупки квартиры, тем самым нарушила условия предварительного договора, задаток возврату не подлежит.

Заслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В судебном заседании установлено, что 18.12.2017 между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> (л.д. 7-8).

Как следует из п. 1 предварительного договора, стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 20 кв.м.

Согласно п. 3 предварительного договора, покупатель обязуется оплатить продавцу на условиях основного договора полностью стоимость объекта недвижимости, указанного в п. 1 настоящего договора, из которой 140 000 рублей выплачивается в качестве задатка после подписания указанного договора. Задаток выдается покупателем в счет причитающихся с него платежей по основному договору купли-продажи вышеуказанного объекта в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Оставшаяся сумма в размере 410 000 рублей будет уплачена после подписания основного договора.

Пунктом 10 предварительного договора установлено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. В случае уклонения покупателя от заключения основного договора выданный им задаток не возвращается. В случае уклонения продавца от заключения основного договора он должен будет вернуть покупателю двойную сумму полученного задатка.

Пунктом 3 предварительного договора купли-продажи квартиры от 18.12.2017 предусмотрено, что основной договор купли-продажи будет заключен не позднее 01.04.2018 года, при этом квартира будет продана продавцом покупателю за 550 000 рублей. 

Согласно расписке от 25.12.2017, ФИО1 получила предварительный взнос за продажу квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> сумме 140 000 рублей от ФИО2 (л.д. 9).

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры от 18.12.2017 содержит все существенные условия договора купли-продажи и условия о задатке.

Следовательно, именно задатком в данном случае, обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть ФИО1 (продавца) и ФИО2 (покупатель) заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях и в определенный срок.

14.03.2018 ФИО2 в адрес ФИО1 было направлено письмо с просьбой вернуть сумму предварительного взноса в сумме 140 000 рублей (л.д. 10). Данное письмо было получено ответчиком, что не оспаривалось сторонами в ходе судебного заседания. 

В установленный предварительным договором срок – 01.04.2018 основной договор купли-продажи указанной квартиры между сторонами заключен не был.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем не заключение основного договора всегда является результатом нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Из пояснений сторон судом установлено, что основной договор купли-продажи указанной квартиры сторонами заключен не был, полученный задаток в размере 140 000 рублей ФИО1 не возвращен. При этом, до истечения срока действия указанного предварительного договора купли-продажи квартиры до 01.04.2018 ни одна из сторон не обратилась к другой с требованием о заключении основного договора купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Поскольку договор купли-продажи квартиры заключен не был, ни одна сторона не направила другой стороне предложение о его заключении, а наоборот из показаний истицы и ответчицы установлено, что ФИО1 была готова возвратить истице сумму в размере 140 0000 рублей только после того, как продаст квартиру иному покупателю.

Учитывая, что ни одна из сторон не обращалась с требованием о понуждении к заключению указанной сделки, следовательно, обязательства по предварительному договору купли-продажи квартиры от 18.12.2017 года прекратились вследствие истечения срока его действия. В связи с чем, в удовлетворении требования о признании предварительного договора купли-продажи квартиры расторгнутым надлежит отказать.

Оценивая доводы ответчика о том, что ФИО2 уклонялась от заключения основного договора купли-продажи квартиры, сделка не состоялась по ее вине, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в не заключении основного договора возможно, в частности, в случае утраты заинтересованности сторон в заключение основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме не совершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Из пояснений допрошенных в судебном заседании по ходатайству сторон свидетелей ФИО5, ФИО6 и ФИО7 установлено, что действительно между истицей и ответчицей была договоренность о покупке спорной квартиры, однако пояснить по какой причине между ними не был заключен основной договор купли-продажи квартиры свидетели однозначно пояснить не смогли.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 продала спорную квартиру ФИО8, что подтверждается представленным договором купли-продажи квартиры от 03.04.2018 года (л.д. ). 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что обязательства по предварительному договору купли-продажи квартиры от 18.12.2017 прекратились вследствие пассивного поведения обеих сторон, не требовавших совершения сделки в установленный предварительным договором срок, отсутствие вины обеих сторон, следовательно, денежная сумма в размере 140 000 рублей подлежит возврату истице. 

Проанализировав представленные по делу письменные доказательства, в совокупности с приведенными нормами закона, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению частично.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 ФИО11 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 ФИО12 в пользу ФИО2 ФИО13 уплаченную по договору купли-продажи от 18 декабря 2017 года сумму в размере 140 000 рублей, судебные расходы в размере 4 000 рублей.

В удовлетворении требований в части признания предварительного договора купли-продажи квартиры расторгнутым, отказать.

Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Сретенский районный суд Забайкальского края.

Судья Шокол Е.В.

Мотивированное решение изготовлено 24.05.2018