Мотивированное 

решение

 изготовлено 09.10.2017 Дело № 2-3720/2017 РЕШЕНИЕ 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02.10.2017 г. Екатеринбург 

Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Максимовой Е. В., при секретаре Колдине М. И., с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО3 о переводе прав и обязанностей по договору купли - продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО4, ФИО3 о признании сделки по продаже доли недвижимого имущества недействительной, переводе прав и обязанностей по договору купли - продажи.

В судебном заседании истец от требования признании сделки по продаже доли недвижимого имущества недействительной отказалась, отказ от части исковых требований принят судом, производство по делу прекращено в части.

В обоснование требований истец указала, что собственниками квартиры, расположенной по адресу: 

<

 адрес >, приобретенной на основании договора приватизации 

<

 дд.мм.гггг >, являлись ФИО1 в размере 1/3 доли в праве, ФИО4 - в размере 2/3 доли в праве. 17.04.2017 ФИО4 продала принадлежащие ей 2/3 доли в праве общей долевой собственности ФИО3 за сумму в размере 1 500 000 руб. Истец указала, что сделка нарушает требования ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец не была извещена о намерении ответчика о продаже 2/3 доли, что нарушило её право, она была лишена права преимущественной покупки. Сумма, указанная в договоре является завышенной. Реальная рыночная стоимость сделки в размере 846 000 руб. указывает на её фиктивность. На электронных площадках цена предложения указывалась в размере 1 075 000 руб.

Истец с учетом уточнения исковых требований просила: перевести права и обязанности покупателя по договору купли - продаже 2/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: 

<

 адрес > на ФИО1 с учетом суммы торга от цены публичного предложения а размере 1 075 000 руб. в сумме 846 000руб. (л. д. 147). 

В судебном заседании истец настаивала на удовлетворении уточненных исковых требований, представила сведения о наличии долга ФИО4 перед ней на основании исполнительных листов, а также сведения из банков о наличии денежных средств на счетах истца. 

Истец пояснила, что она предупреждала ответчика ФИО3, когда он приходил, осматривал квартиру, что они спорят с ФИО4 в суде. ФИО3 сказал при осмотре, что приобретает долю в квартире наперед. За сколько он покупает - не спрашивала, потом только сфотографировала договор. Квартиру ФИО3 показывала ФИО4 Квартиру еще приходили девочка с мальчиком смотреть, но их не пустила истец. В 2016 году приходили два мужчины, предлагали полностью купить квартиру. Истец полагала, что полная стоимость квартиры не более 2 100 000 руб. С ФИО4 истец не общается, писала о ней в налоговую, с ответчика ФИО4 истец взыскивает деньги за коммунальные услуги, ремонт. 

Истец пояснила, что в 2013 году сделала ремонт, нанимала людей по договору. Потратила на ремонт сумму в размере около 2 000 000 руб. Такой суммой располагала, так как раньше была одним из руководителей 

<

 данные изъяты >. Суд определил сумму в размере 149 000 руб. 

Уведомления о продаже доли не получала, сейчас имеет в распоряжении сумму в размере 640 470 руб. 

Представитель истца ФИО2 исковые требования поддержал, привел доводы, изложенные в исковом заявлении, пояснил, что сделка совершена в нарушение законодательства, доверитель не была уведомлена, предложения были по более выгодной цене, которые не предлагались истцу. Цена доли в праве, которая продана, составляет сумму в размере 846 000 руб. Данная сумма выведена с учетом жилого помещения, учтено, что это не целый объект, а доля. Ответчик ФИО4 имеет значительную задолженность перед истцом и банками, скоро будет решаться вопрос о ее банкротстве. Каких - либо доказательств что данная сделка была совершена за 1 500 000 руб. нет. Ссылаясь на ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, представитель истца указал, что сторона продавца действовала с целью причинения вреда, у истца с дочерью неприязненные отношения, она манипулировала данным жилым помещением и пыталась совершить действия, которые ущемляли бы права истца. Никаких расписок стороны договора не передавали, нотариус не удостоверял передачу денег. Между осмотром квартиры ФИО3 и покупкой не прошел месяц. 

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, так как полагал, что приобретал добросовестно, при осмотре квартиры увидел, что сделан ремонт. При осмотре ответчиком квартиры истец осуществляла фотографирование. Постоянно проживать в квартире не собирается, иногда нужно прийти расслабиться, отдохнуть, постоянно находиться в квартире не собирается, пока планирует вселиться и распределить комнаты. Суду пояснил, что имеются уведомления в адрес истца о продаже доли. Довод истца о том, что цена была завышена, считал неправомерным, так стороны самостоятельно определили цену. О том, что истец является матерью продавца, узнал только после покупки доли. 

Ответчик просил отказать в удовлетворении требований истца. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, ходатайств не представила. О слушании извещалась надлежащим образом. В судебном заседании 22.09.2017 просила в иске отказать, пояснила, что информировала истца о намерении продать долю.

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. 2 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации)

В соответствии с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (абз. 1 п. 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

В соответствии с п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В абз. 1, 4 п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу указанных норм, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению при рассмотрении дела о переводе прав и обязанностей покупателя доли квартиры, является наличие или отсутствие надлежащего извещения со стороны лица, желающего произвести отчуждение своей доли постороннему лицу с указанием цены и иных условий, другого участника долевой собственности, а также подтверждение платежеспособности другого участника долевой собственности.

В судебном заседании установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 20.09.2017 собственниками квартиры по адресу: 

<

 адрес >, являются ФИО1 в размере 1/3 доли в праве с 10.04.2003, ФИО3 - в размере 2/3 доли с 19.04.2017 (л. д. 76). 

С 10.04.2003 по 19.04.2017 собственником 2/3 доли в праве в праве общей долевой собственности на указанную квартиру являлась ответчик ФИО4 (л. д. 76). 

Согласно нотариально удостоверенному Договору от 17.04.2017 ФИО4 (Продавец) продала, а ФИО3 (Покупатель) купил 2/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: 

<

 адрес > (п. 1 Договора) (л. д. 125 -126). 

Из материалов дела правоустанавливающих документов Управления Росреестра по Свердловской области следует, что истцу ФИО1 ответчиком ФИО4 направлялись 28.05.2016, 17.05.2016 телеграммы с предложением приобрести 2/3 доли в квартире по адресу: ул. 

<

 адрес > в соответствии со статьёй 250 Гражданского кодекса Российской Федерации за 1 500 000 руб. (л. 

<

...>). В деле правоустанавливающих документов содержатся сведения о том, что телеграммы ФИО1 не доставлены, квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является. Нотариусом при удостоверении сделок удостоверялись телеграммы от 22.10.2015, 28.05.2016, 17.05.2016 ( л. д. 157 -162). У суда нет оснований сомневаться в том, что телеграммы направлялась истцу, экземпляры телеграмм, заверенные организацией связи, представлены в материалы дела (л. д. 99- 103). 

В судебном заседании истец подтверждала, что квартиру неоднократно приходили осматривать покупатели. 

Согласно протоколу судебного заседания от 21.06.2016 по гражданскому делу 

<

 № > по иску ФИО1 к ФИО4 о взыскании расходов на текущий ремонт жилья ответчик предлагала истцу приобрести квартиру за сумму в размере 1 300 000 руб., ссылаясь при этом на три отправленные телеграммы. Истец ответила, что не готова дать ответ (л. д. 88).

В материалы дела ответчик ФИО4 представила распечатку со смартфона, содержащую переписку с ФИО1, где в тексте сообщения от 23.03.2017 от ФИО1 содержится текст следующего содержания: «Потолок и пол уберу, по суду не прошли, продавай … за 1, 5 млн. руб. (л. д. 105). Представленная переписка не опровергалась истцом. 

Следовательно, обстоятельств нарушения продавцом доли другого участника долевой собственности о намерении продать свою долю, не установлено. 

То обстоятельство, что телеграммы не была получены истцом, не является основанием для сохранения за истцом преимущественного права покупки доли на неопределенный срок и не препятствует ответчику ФИО4 продать долю иному лицу, поскольку исходя из анализа статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации достаточными условиями соблюдения порядка продажи доли являются направление письменного извещения лицу, имеющему право преимущественной покупки, о факте продажи, цене и прочих условиях договора, а также отсутствие согласия (отказ) остальных собственников на совершение покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца.

Суд в определении о подготовке от 28.08.2017 указывал о необходимости представления истцом доказательств перечисления на счет Управления Судебного департамента в Свердловской области суммы, уплаченной покупателем (л. д. 67). Истец указанных доказательств не представил. 

Истец просила перевести на неё права и обязанности покупателя по Договору купли - продажи с учетом суммы торга по цене в размере 846 000 руб. 

Согласно Договору купли - продажи от 17.04.2017 между ФИО4 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) 2/3 доли в праве собственности на квартиру продаются по соглашению сторон за 1 500 000 руб., которые Покупатель уплатил Продавцу, а Продавец получил полностью до подписания настоящего договора наличными денежными средствами (п. 4 Договора). Из п. 10 Договора следует, что Продавец ставит Покупателя в известность о том, что ею были предприняты все меры по извещении в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых она продает её, а именно, уведомление телеграфом было направлено Продавцом сособственнику вышеуказанной квартиры - ФИО1: 22.10.2015, а также 17.05.2016, 26.05.2016 (л. д. 94- 96). При подписании Договора Продавец указала, что денежная сумма в размере 1 500 000 руб. получена ею от Покупателя полностью до подписания настоящего договора. 

Таким образом, сторонами в надлежащей письменной форме заключен Договор купли - продажи 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

 адрес >, Договор от 17.04.2017 содержит согласованную цену сделки купли - продажи в размере 1 500 000 руб., сведения об оплате цены сделки.

Представленный письменный договор недействительным не признавался, ответчики подтвердили указанную стоимость сделки. 

Телеграммы, которые направлялась истцу, с предложением купить долю в квартире содержат предложение о цене в размере 1 500 0000 руб. 

Сторона истца опровергая указанную сумму, ссылалась на сведения размещенные на портале УПН, о том, что стоимость выставленной доли составляла сумму в размере 1 075 000 руб. (л. д. 98).

Факт размещения объявления с указанием цены доли в размере 1 075 000 руб. не оспаривался ответчиком ФИО4, при этом в судебном заседании ФИО4 поясняла, что стоимость указанной квартиры была указана с опиской, на самом деле цена должна быть 1 750 000 руб., в связи с чем объявления были сняты с публикации

Ответчик ФИО3 пояснял, что о продаже спорной доли в праве на квартиру, он узнал из печатного объявления в районе кинотеатра «Заря».

Истец представила в материалы дела отчет о стоимости 2/3 доли, согласно которому стоимость доли составляет 846 000 руб., цена квартиры указана в отчете в размере 2 116 088 руб. 05 коп (л. д. 16 -55).

Истец поясняла, что цена квартиры составляет сумму в размере 2 100 000 руб.

Специалист П., допрошенная в судебном заседании по ходатайству истца, пояснила, что ориентировочная стоимость квартиры 1 900 000 руб. - 2 200 000 руб.

Кроме того, истец в пояснениях сообщила суду, что на ремонт в квартире ею потрачено порядка 2 000 000 млн. руб. 

При установленных обстоятельствах, в том числе при наличии заключенного нотариально удостоверенного письменного договора купли - продажи между ответчиками, согласно которому зарегистрирован в ЕГРН переход права собственности, у суда оснований сомневаться в условиях договора о цене сделке в размере 1 500 000 руб. не имеется. Сумма в размере 1 500 000 руб. указывалась в телеграмме, с учетом размера доли и вложенных средств в ремонт сопоставима со стоимостью квартиры. 

В силу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по общему правилу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Права сторон при определении условий договора ограничены только нормами права, действующее законодательство ограничений в установлении цены договора купли - продажи между гражданами не содержит. Оснований сомневаться в неразумности, недобросовестности сторон у суда не имеется. 

Публичные объявления, на которые ссылался истец, доказательством цены сделки между двумя лицами не являются. 

Сторона истца, заявляя о стоимости доли в размере 846 000 руб., надлежащих относимых, допустимых доказательств указанному обстоятельству не предоставила.

Кроме того, заявляя иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору купли - продажи, истец правом оспаривания условий договора не наделен. 

При этом суд отмечает, что истец, требуя перевод прав и обязанностей по договору и заявляя цену сделки в размере 846 000 руб., доказательств наличия указанной суммы не представила. Денежные средства на вкладах в Банках ПАО «

<

 данные изъяты >», ПАО «

<

 данные изъяты >» составляют сумму в размере 640 470 руб. 78 коп. (л. 

<

...>). 

То, что долг ответчика ФИО4 составляет перед истцом ФИО1 согласно письму судебного пристава - исполнителя от 17.08.2017 сумму в размере 266 569 руб. (л. д. 177), правового значения в рассматриваемом споре не имеет. При переводе прав и обязанностей деньги должны поступить лицу, приобретшему право на квартиру. Сведений о том того, что ответчик ФИО3 имеет долг перед истцом материалы дела не содержат.

На основании исследованных в совокупности представленных в дело доказательств, суд приходит к выводу, что продавец доли ответчик ФИО4 исполнила обязанность по извещению в письменной форме участника долевой собственности о намерении продать свою долю в праве собственности на квартиру по адресу: 

<

 адрес >, указала цену продажи доли, в телеграмме сообщила правовые основания своего предложения. Истец в течение месяца с момента извещения ответчиком намерения на приобретение доли в праве собственности на квартиру по предложенной цене не выразила. Истец не выразила своего намерения и о приобретении продаваемой доли по иной цене, которую полагала бы объективной. Из установленных обстоятельств однозначно следует, что истец знала о реальном намерении ответчика ФИО4 продать свою долю, смотреть квартиру приходили потенциальные продавцы, истец сама приходила в офис агентства недвижимости с требованием удалить объявление. В судебном заседании 21.06.2016 ответчик предлагала истцу купить долю в праве на квартиру. 

Истец, находясь с ответчиком в неприязненных отношениях, решая споры с ответчиком в судебном порядке, зная о намерении продажи ответчиком своей доли в квартире, спора о продаже доли с определением цены сделки не заявляла, с ответчиком стоимость продаваемой доли не обсуждала.

Договор купли -продажи заключен между ответчиками 17.04.2017 за цену не ниже той, которая была предложена истцу.

Таким образом, истец о продаже доли ответчиком в праве собственности была уведомлена, срок ответчиком для продажи доли постороннему лицу, а также сумма продажи, минимальный размер которой ограничен законом, не нарушены. 

Цена сделки сторонами в договоре согласована в размере 1 500 000 руб. Доказательств того, что фактически сделка была произведена по иной стоимости не представлено. 

Кроме того, истец, заявляя о переводе прав и обязанностей по договору купли - продажи от 17.04.2017 не представила доказательств, свидетельствующих о наличии у нее достаточных денежных средств для приобретения спорной доли в размере 2/3, как на момент совершения сделки, так и на момент рассмотрения дела судом. Не была внесена необходимая денежная сумма и на счет Управления Судебного департамента в Свердловской области, хотя такая обязанность судом разъяснялась. 

При этом истцом не доказано не только наличие суммы в размере 1 500 000 руб., но и наличие суммы в размере 846 000 руб. Истец никакой суммы не внесла на счет Управления Судебного департамента в Свердловской области. В судебном заседании истцом представлены сведения с банковских счетов на сумму в размере 640 470 руб. 78 коп., что не только обеспечивает сумму в размере 1 500 000 руб., но и не покрывает сумму в размере 846 000 руб.

Довод стороны истца о том, что ответчик ФИО4 заключая договор купли - продажи доли в праве собственности, действовала с целью навредить истцу, не доказан, так как сособственник доли вправе ей распорядиться, истец и ответчик совместно не проживают. 

В связи с изложенными обстоятельствами, установленными в результате исследования доказательств по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд отказывает в удовлетворении исковых требований о переводе прав и обязанностей по договору купли - продажи. 

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-197 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4, ФИО3 о переводе прав и обязанностей по договору купли - продажи отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с даты изготовления решения в окончательной форме. 

Судья Е. В. Максимова