дело № 3а-112/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 марта 2018 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Романовой Я.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Проман» к администрации Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Проман» обратилось в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что на основании договора цессии от 05.09.2017 г. является арендатором земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Переход права аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Костромской области 18.09.2017 г. Разрешенное использование земельного участка: для организации парковки транспорта без возведения объектов недвижимости. Расчет арендной платы производится из кадастровой стоимости земельного участка, составляющей 6 294 547,75 руб. Однако согласно отчету об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненному ООО «Валерия» (оценщик Л.И.С.), рыночная стоимость земельного участка составляет 3 904 824 руб. Таким образом, превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимость нарушает права административного истца. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области от 25.12.2017 г. в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости отказано.

С учетом сделанных в ходе рассмотрения дела уточнений заявленных требований, основанных на представленных дополнениях к отчету об оценке рыночной стоимости, административный истец просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года – 3 866 816 руб. на период с 18 сентября 2017 года.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация городского округа г. Кострома.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области ФИО1 и с согласия стороны административного истца изменен процессуальный статус ФГБУ «ФКП Росреестра» с административного ответчика на заинтересованное лицо.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Проман» ФИО2 уточнённые административные исковые требования поддержал.

Представитель заинтересованных лиц администрации городского округа г. Кострома, Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Кострома ФИО3 возражала против удовлетворения требований, поскольку установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости приведёт к уменьшению поступлений в местный бюджет, в тоже время по результатам допросов свидетеля – оценщика Л.И.С. – замечаний к отчету об оценке рыночной стоимости не высказала.

Представители административных ответчиков администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, представители заинтересованных лиц Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно абзацу 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4 указанной статьи).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок (абзац 37).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (абзац 38).

Из положений, содержащихся в абзаце 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, и разъяснений, приведённых в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а датой подачи такого заявления для юридических лиц является дата обращения в комиссию.

Как видно из материалов дела, 01.11.2012 г. между Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области и М.Г.С. заключен договор аренды земельного участка № №, согласно которому М.Г.С. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием: для организации парковки автотранспорта без права возведения объектов недвижимости. Согласно пункту 3.1. договора размер арендной платы рассчитывается из кадастровой стоимости участка. Срок, на который заключен договор, определён пунктом 2.1. договора – по 03.10.2013 г. /л.д. 17-21/.

Из письма заместителя директора Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 11.12.2013 г. следует, что действие указанного договора аренды продлено на неопределённый срок /л.д. 25/.

Договором от 05.09.2017 г. М.Г.С. передала все права и обязанности по договору аренды от 01.11.2012 г. обществу с ограниченной ответственностью «Проман», государственная регистрация уступки права произведена 18 сентября 2017 года /л.д. 26/. 

Из письма Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы от 30.10.2017 г. следует, что расчет арендной платы, подлежащей уплате ООО «Проман», произведён с 18.09.2017 г. /л.д. 28, 27/. Следовательно, именно с этой даты общество имеет право на пересмотр кадастровой стоимости.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года утверждена в размере 6 294 547, 75 руб. /л.д. 158/.

В отчете об оценке рыночной стоимости № №, выполненном ООО «Валерия» (оценщик Л.И.С.), рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 3 904 824 руб. /л.д. 33-129/.

05 декабря 2017 года ООО «Проман» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. В обоснование заявления представлен вышеуказанный отчет.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области от 25.12.2017 г. в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости отказано ввиду несоответствия отчета требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность /л.д. 31-32/.

С учетом внесенных в отчет дополнений и изменений, сделанных, в том числе на основе замечаний комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2013 г. определена оценщиком в размере 3 866 816 руб.

В отчете оценщик описал объект оценки и определил сегмент рынка, к которому он относится (земельные участки, предназначенные для размещения временных сооружений (в т.ч. автостоянок), без права возведения на них объектов недвижимости). Поскольку оценщиком не было найдено предложений по продаже земли для размещения автостоянок, рыночная стоимость земельного участка определена с использованием доходного подхода методом капитализации дохода.

Размер определённой в отчете (с учетом дополнений и уточнений) рыночной стоимости оценщик Л.И.С. подтвердила при допросах в судебных заседаниях, обосновала соответствие отчета требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков», его ответственность как оценщика застрахована. Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость и свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований.

Возражения представителя заинтересованных лиц администрации городского округа г. Кострома, Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Кострома ФИО3 против удовлетворения требований, обоснованные недопустимостью снижения поступлений в местный бюджет, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований.

Поскольку ООО «Проман» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату обращения с этим заявлением в комиссию – 05 декабря 2017 года /л.д. 31-32/.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для организации парковки автотранспорта без права возведения объектов недвижимости, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 3 866 816 (три миллиона восемьсот шестьдесят шесть тысяч восемьсот шестнадцать) рублей на период с 18 сентября 2017 года.

Датой подачи заявления считать 05 декабря 2017 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов