Дело № 2 – 872/2017 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 июня 2017 года Кировский районный суд г.Томска в составе:

председательствующего Л.Л.Аплиной,

при секретаре Н.С.Золотарёвой,

с участием

представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело по иску муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате и пени и по встречному иску ФИО3 к муниципальному образованию «Город Томск» о взыскании убытков,

установил:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска обратилось с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате и пени. В обоснование указало, что на основании постановления администрации Города Томска от /________/ /________/ между муниципальным образованием «Город Томск» и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка /________/ от /________/, согласно которому истец передал ответчику земельный участок площадью /________/ кв.м с кадастровым номером /________/ по адресу: г.Томск, /________/ для строительства сауны.

Факт передачи земельного участка и факт пользования им ответчиком подтверждается актом приема-передачи от /________/, дополнительными соглашениями от /________/ и от /________/, а также фактами частичной оплаты аренды. 

Соглашением от /________/ договор аренды расторгнут, однако обязательства по внесению арендной платы за период его действия ответчиком не исполнены. 

В связи с этим, ссылаясь на ст.ст. 309, 310,421,606-611, 619 ГК РФ, истец просит взыскать с ФИО3 задолженность по договору аренды в размере /________/ руб., из которой /________/ руб. – сумма задолженности по арендной плате за период с /________/ по /________/, /________/ руб. – сумма задолженности по начисленной пени за период с /________/ по /________/.

ФИО3 предъявил встречный иск. Просит взыскать с муниципального образования «Город Томск» убытки в размере /________/ руб. В обоснование указывает, что /________/ он обратился к истцу по первоначальному иску с заявлением о предоставлении ему земельного участка в собственность, однако по причине незаконных действий муниципального органа был фактически лишен возможности реализовать свое законное право на приобретение земельного участка в собственность. В спорный период истцом по первоначальному иску ФИО3 чинились незаконные препятствия в выкупе спорного земельного участка, что исключает в силу действия принципа правовой определенности утверждение о правомерности взимания истцом по первоначальному иску такой формы платы как арендная плата. Таким образом, в спорный период истец находился в положении лица, право которого на законное землепользование было нарушено виновными действиями ответчика. 

Ввиду того, что незаконными действиями администрации исключалась возможность для ФИО3 приобрести данный земельный участок в собственность, т.е. легализовать свое право землепользователя, он не может нести повышенные риски таких действий и не обязан платить арендную плату. Намерения оставаться арендатором земельного участка под принадлежащей ему недвижимостью ФИО3 не высказывал. 

Поскольку договор аренды между Муниципальным образованием «Город Томск» и ФИО3 был расторгнут с /________/, за земельный участок не может взиматься арендная плата, а подлежит взысканию земельный налог. ФИО3 оплатил арендную плату /________/ в размере /________/ руб. и /________/ в размере /________/ руб. Разница между указанной суммой и земельным налогом, который он мог уплатить в заявленный период (с /________/ по /________/) составляет /________/ руб. В связи с тем, что указанные убытки возникли у ФИО3 в результате незаконных действий истца по первоначальному иску, направленных на воспрепятствование истцу в предоставлении земельного участка, последующего длительного злостного неисполнения соглашения о расторжении договора аренды, ФИО3 просит взыскать с муниципального образования «Город Томск» часть суммы убытков в размере /________/ руб. 

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску – ответчика по встречному ФИО1, действующая на основании доверенности от /________/ сроком на /________/, иск поддержала по изложенным в нем основаниям, встречный иск не признала. Представила письменные возражения на встречный иск, озвучила изложенные в нем доводы. Указала, что у ФИО3 отсутствовало правомочие (права и обязанности) по уплате земельного налога, поскольку оно возникает только у лица, право собственности на земельный участок которого зарегистрировано в установленном законом порядке. Обосновывая правомерность взыскания арендной платы после расторжения договора аренды, указывая, что в спорный период ФИО3 пользовался земельным участком, ссылалась на ст.622 ГК РФ, а также на информационное письмо Президиума ВАС РФ от /________/ /________/ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Также указала, что во исполнение решения Кировского районного суда г.Томска, которым признан незаконным отказ администрации Города Томска в предоставлении ФИО3 земельного участка, было издано постановление от /________/ /________/ «О предоставлении земельного участка в собственность», подготовлен проект договора купли-продажи. Однако ФИО3 не принял земельный участок, мотивируя необходимостью оспаривания кадастровой стоимости. После поступления /________/ от ФИО3 заявления о перерасчете выкупной цены, была пересмотрена кадастровая стоимость земельного участка, подготовлен проект договора купли-продажи, который был подписан департаментом недвижимости /________/, ФИО3 - /________/. Однако, в нарушение условий данного договора оплата стоимости земельного участка была произведена не в течение /________/ рабочих дней, как это было определено договором, а только /________/. Следовательно, имела место просрочка кредитора, поскольку из-за бездействия ФИО3, не совершению им действий по принятию земельного участка, подписанию договора купли-продажи и оплате выкупной стоимости, департамент недвижимости был лишен возможности передать земельный участок. Полагает, что такое поведение ФИО3 является злоупотреблением правом, создавшим препятствия по своевременному исполнению истцом по первоначальному иску решения Кировского районного суда г.Томска от /________/.

Не возражала относительно заявления представителя ответчика по первоначальному иску о пропуске срока исковой давности о взыскании арендной платы и пени за /________/ квартал 2014 года. 

ФИО3 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте его проведения, о причинах неявки не сообщил. 

Представитель ФИО3 ФИО2, действующая на основании доверенностей от /________/ и /________/, первоначальный иск не признала, встречный подержала по изложенным в нем основаниям. 

Возражая против позиции департамента недвижимости, указала, что длительное незаключение договора купли-продажи имело место исключительно по вине департамента недвижимости, который незаконно отказал ФИО3 в предоставлении земельного участка в собственность. После вступления решения Кировского районного суда г.Томска от /________/ о признания действий администрации незаконными, увеличилась кадастровая стоимость земельного участка, в связи с чем, ФИО3 вынужден был обратиться в Томский областной суд за ее оспариванием. После вступления в законную силу решения Томского областного суда от /________/, /________/ ФИО3 обратился в департамент недвижимости с заявлением о перерасчете выкупной цены земельного участка, однако проект договора купли-продажи земельного участка был предоставлен представителю ФИО3 только /________/, который им был подписан и возвращен в департамент. После подписания проекта договора ФИО3 договор ему был предоставлен только в феврале 2017 года. Полагала, что по вине администрации г.Томска ФИО3, не получив в мае 2014 года земельный участок в собственность, понес убытки в виде разницы между оплаченной им по договору арендной платой и земельным налогом, который он бы оплачивал в случае своевременного заключения договора купли-продажи. 

Заявила о пропуске срока исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы за /________/ квартал 2014 и не отрицала, что ФИО3 обязан был оплачивать арендную плату по /________/ – последнего дня рассмотрения его обращения о предоставлении земельного участка в собственность. 

Суд, выслушав участников процесса, определив на основании ч.3 ст.167 ГПК РФ о рассмотрении дела в отсутствие ФИО3, находит первоначальный иск подлежащим частичному удовлетворению, встречный иск ФИО3 не подлежащим удовлетворению. 

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п.1 ст.607 ГК РФ).

В силу п.1,2 ст. 610 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В судебном заседании установлено, никем не оспорено, что на основании постановления администрации Города Томска от /________/ /________/ между муниципальным образованием «Город Томск» и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка /________/ от /________/, согласно которому истец передал ответчику земельный участок площадью /________/ кв.м с кадастровым номером /________/ по адресу: г.Томск, /________/ для строительства сауны. Срок договора установлен с /________/ по /________/. Дополнительным соглашением к указанному договору от /________/ срок аренды продлен до /________/.

Соглашением о расторжении договора аренды земельного участка от /________/ муниципальное образование «Город Томск» и ФИО3 расторгли договор аренды земельного участка от /________/ с /________/. 

Обращаясь с иском, муниципальное образование указывает о наличии у ФИО3 задолженности по арендной плате и пени за период с /________/ по /________/. Оценивая указанный довод истца по первоначальному иску, суд исходит из следующего. 

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от обязательства и односторонне изменение его условий не допускаются.

Согласно п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно условиям договора аренды от /________/ и дополнительного соглашения к нему от /________/ арендная плата за землю взимается с даты издания постановления администрации Города Томска от /________/ /________/, т.е. с /________/. Размер арендной платы за пользование земельным участком, механизм его расчета, ставки и коэффициенты определяются в соответствии с действующими нормативными правовыми актами и могут изменяться в сторону увеличения арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Арендная плата с /________/ устанавливается в соответствии с решением Думы г.Томска от /________/ /________/ «Об утверждении Положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск», от кадастровой стоимости земельных участков», решением Думы Города Томска от /________/ /________/ «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка» и предусматривает ставку арендной платы – /________/% от кадастровой стоимости участка. Плата за пользование земельным участком вносится равными долями поквартально, не позднее /________/ числа второго месяца текущего квартала. 

В судебном заседании установлено и не оспаривалось стороной ответчика по первоначальному иску, что условия договора аренды по оплате арендной платы ФИО3 нарушались, аренда вносилась несвоевременно и не в полном объеме. Согласно представленному истцом по первоначальному иску расчету задолженности, долг ФИО3 по арендной плате за период с /________/ по /________/ составляет /________/ руб. Данный расчет судом проверен и признан верным, поскольку он произведен в соответствии с условиями договора аренды, с учетом актуальной кадастровой стоимости земельного участка, применен верный коэффициент «/________/» в соответствии с п.3.9 Приложения 2 решения думы Города Томска от /________/ /________/. Указанный расчет стороной ФИО3 не оспорен, не представлено доказательств его недостоверности. 

При оценке расчета задолженности суд не принимает во внимание довод представителя ФИО3 о том, что истцом по первоначальному иску необоснованно не учтены в полном объеме денежные средства в размере /________/ руб., оплаченные по квитанции от /________/. Так, в судебном заседании установлено на основании пояснений сторон, что между муниципальным образованием «Город Томск» и ФИО3 было заключено два договора аренды в отношении двух земельных участков. При поступлении /________/ денежных средств арендодателю, часть из них в размере /________/ руб. была направлена на погашение договора аренды от /________/, другая пошла на погашение задолженности по другому договору аренды, который на настоящий момент прекратил свое действие, задолженность по нему у ФИО3 отсутствует. Следовательно, несмотря на то, что указанные денежные средства были оплачены ФИО3 по договору аренды земельного участка от /________/, им в последствии были одобрены и не оспорены действия арендатора о направлении части указанной суммы на погашение задолженности по другому договору аренды. В связи с этим, заявление стороны ФИО3 в настоящем процессе о необоснованности данных действий и необходимости произведения перерасчета суд расценивает как недобросовестное поведение, направленное на улучшение своего положения, при осведомленности о негативных последствиях, которые могут наступить в результате данных действий для истца по первоначальному иску. 

Оценивая довод представителя ФИО3 об отсутствии оснований для взыскания арендной платы за спорный период по причине расторжения договора аренды с /________/, и нарушения прав ФИО3 на получение земельного участка в собственность в 2014 году, что, по мнению стороны ответчика по первоначальному иску, исключает взимание с него арендной платы, суд исходит из следующего. 

Согласно ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с п.2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. По смыслу указанной нормы при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора. 

Вместе с тем условия договора, которые имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора. В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование, лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданский кодекс).

Таким образом, при отказе от договора аренды недвижимого имущества прекращаются обязательства сторон, за исключением обязанности по возврату предмета аренды и уплаты установленных договором платежей за пользование имуществом до дня фактического возвращения его арендодателю (определение Верховного суда РФ от /________/ по делу /________/).

В судебном заседании установлено, что в период с /________/ до /________/ истец пользовался земельным участком, предоставленным ему по договору аренды, /________/ в день расторжения договора аренды от /________/ последний был передан департаментом недвижимости по акту приема-передачи ФИО3 в соответствии с договором купли-продажи земельного участка. 

При данных обстоятельствах, принимая во внимание, что с /________/ по /________/ ФИО3 пользовался земельным участком, однако оплату аренды в полном объеме не произвел, администрация имеет право требовать взыскания с него арендной платы после расторжения договора аренды. При этом, суд находит необоснованным требование истца по первоначальному иску о взыскании арендной платы до /________/ – дня государственной регистрации права собственности ФИО3 на земельный участок, поскольку по данному условию между сторонами не было достигнуто соглашение, что подтверждается направленным в адрес департамента недвижимости протоколом разногласий. 

В связи с нарушением ФИО3 срока внесения арендных платежей, в соответствии с п.3.11 дополнительного соглашения к договору аренды от /________/, арендатор вправе требовать взыскания с ФИО3 пени в размере /________/ действующей ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Представленный истцом по первоначальному иску расчет задолженности по пени судом проверен, признан правильным, доказательств его несостоятельности стороной ответчика по первоначальному иску не представлено. 

Судом не принимается во внимание утверждение стороны истца по встречному иску об отсутствии у ФИО3 обязанности по внесению арендной платы за период после /________/ в связи с нарушением его права на передачу земельного участка в собственность по заявлению от /________/, поскольку оно не основано на законе. 

Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п.1 ст.407 ГК РФ).

В силу данных нормативных положений освобождение арендатора от оплаты арендной платы возможно только по соглашению сторон или в случаях, прямо предусмотренных законом. Однако, действующее законодательство не предусматривает возможности освобождения арендатора муниципального земельного участка от оплаты арендной платы в случае незаконного отказа муниципального образования в передаче данного земельного участка в собственность. В данном случае при причинении арендатору вреда, он вправе требовать его возмещения в соответствии со ст.1069 ГК РФ. 

Таким образом, требования муниципального образования «Город Томск» о взыскании с ФИО3 арендной платы и пени, являются обоснованными. 

Вместе с тем, суд находит заслуживающим внимания заявление представителя ФИО3 о пропуске истцом по первоначальному иску срока на обращение в суд по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате и пени за /________/ квартал 2014 года.

Согласно ст.196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В соответствии с п.1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу п.1,2 ст.200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии со ст.207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Как указывалось выше, ФИО3 обязался оплачивать арендную плату не позднее /________/ числа второго месяца текущего квартала. 

С настоящим иском муниципальное образование «Город Томск» обратилось в Кировский районный суд г.Томска /________/, следовательно, по требованиям о взыскании задолженности за /________/ квартал 2014, о которой истцу должно быть известно /________/, пропущен срок обращения в суд. Данное обстоятельство представителем истца по первоначальному иску не оспаривалось.

На основании изложенного, с ФИО3 в пользу муниципального образования «Город Томск» подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с /________/ по /________/ в размере /________/ руб. исходя из следующего расчета: /________/ руб. - /________/ руб. (необоснованно начисленная задолженность за период с /________/ по /________/); задолженность по пени за период с /________/ по /________/ в размере /________/ руб., из расчета /________/ руб. - /________/ руб. (пени за /________/ квартал 2014 года) - /________/ руб. (необоснованно начисленная задолженности за период с /________/ по /________/ - /________/ руб. (необоснованно начисленная пени за период с /________/ по /________/), а всего /________/ руб. 

Разрешая встречный иск ФИО3 о взыскании убытков, суд исходит из следующего. 

Согласно ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (статья 16 ГПК РФ).

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. 

В нарушение данной нормы истцом по встречному иску не представлено доказательств несения убытков в результате виновных действий муниципального образования г.Томска по непредставлению земельного участка в собственность. 

Так, согласно лицевой карточке ФИО3 /________/ внес в качестве оплаты денежные средства в размере /________/ руб., которые погасили задолженность по арендной плате за период до его обращения за передачей земельного участка в собственность. Наличие обязанности по уплате арендной платы в указанный период ФИО3 не оспаривалось. Денежные средства в размере /________/ руб., оплаченные ФИО3 /________/, также пошли на погашение его задолженности по арендной плате, возникшей до апреля 2014 года. Таким образом, у ФИО3 по состоянию на /________/ отсутствовала переплата по арендной плате, что с учетом предмета и основания встречного иска свидетельствует об отсутствии у ФИО3 в настоящий момент убытков в связи с отказом в передаче земельного участка в собственность.

В соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ госпошлина, от уплаты которой истец освобожден, в размере /________/ руб. подлежит взысканию с ФИО3

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, 

решил:

исковые требования муниципального образования «Город Томск», в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО3 в пользу муниципального образования «Город Томск» задолженность по договору аренды земельного участка /________/ от /________/ в размере /________/ руб., в том числе сумму задолженности по арендной плате за период с /________/ по /________/ в размере /________/ руб., сумму задолженности по начисленной пени за период с /________/ по /________/ в размере /________/ руб. 

В удовлетворении остальной части иска отказать. 

Встречный иск ФИО3 к муниципальному образованию «Город Томск» о взыскании убытков оставить без удовлетворения. 

Взыскать с ФИО3 в бюджет муниципального образования «Город Томск» госпошлину в размере /________/ руб. 

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме. 

Судья подпись Л.Л.Аплина 

ВЕРНО

Судья Л.Л.Аплина 

Секретарь Н.С.Золотарёва