Дело № 2-81\2017

Р е ш е н и е

 

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и 

28 апреля 2017 года р.

<

адрес>

Лунинский районный суд 

<

адрес> в составе председательствующего судьи Сорокиной Л.И., с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО8, при секретаре ФИО7, рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Лунинского сельсовета 

<

адрес> о признании право собственности на жилой дом,

у с т а н о в и л:

Истец обратилась в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО3 был заключен договор купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>. Указанный объект был куплен за 55 000 рублей, которые она передала ФИО3 при подписании договора. Договор был заключен в простой письменной форме. Передачу денег оформили распиской. В 2016 году ей необходимо было оформить правоустанавливающие документы на землю. В ходе консультации по этому вопросу в Росреестре ей пояснили, что в 2007 году переход права на недвижимое имущество подлежал государственной регистрации, и продавец мог продать жилой дом при условии, что его права зарегистрированы в ЕГРП. Однако ФИО3 зарегистрировала свои права на дом только в январе 2008 года. Ей было рекомендовано найти ФИО3 и оформить сделку в соответствии с требованиями действующего законодательства. Однако она этого сделать не может, поскольку, как ей стало известно, ФИО3 умерла ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 купила этот дом у ФИО2 по нотариально удостоверенному договору. Нотариус ФИО3 разъяснил, что та может зарегистрировать договор и переход права в любое время. В 2007 году ФИО3 решила продать ей этот дом, обратилась в регистрационную палату, чтобы зарегистрировать свои права на него, где ей разъяснили, что закон изменился и необходимо заявление продавца и покупателя. Тогда ФИО3 обратилась в суд с иском. Решением мирового судьи от ДД.ММ.ГГГГ было признано право ФИО3 собственности на указанный жилой дом и зарегистрировано в ЕГРП в январе 2008 года. Договор же купли-продажи они с ФИО3 подписали раньше, поскольку ФИО3 нужны были деньги, а ей необходимо было поселить в дом своего брата ФИО10. После регистрации прав на жилой дом ФИО3 следовало зарегистрировать свои права на земельный участок. Но ФИО3 тогда тяжело заболела и в октябре 2008 года умерла. Документы остались недооформленными. Наследство после смерти ФИО3 никто не принимал. Она лишена возможности иным путем узаконить свои права на указанный жилой дом, поэтому обратилась с настоящим иском к администрации Лунинского сельсовета 

<

адрес>, как к органу муниципального образования, на территории которого находится данный жилой дом.

В судебное заседание истец не явилась, просила дело рассмотреть в ее отсутствие с участием ее представителя ФИО8.

Представитель истца по доверенности ФИО8 на иске настаивала, ссылаясь на доводы, указанные в исковом заявлении. Пояснила, что ФИО3 имела право заключить с истцом договор купли-продажи жилого дома. На момент его заключения она готовила документы для сдачи на регистрацию права на жилой дом. Закон это не запрещает. Поскольку ФИО3 умерла, иным путем защитить права истца невозможно. Истец владеет домом как собственным, несет расходы по его содержанию, по договору передал ФИО3 денежные средства – стоимость дома. После продажи дома ФИО3 из него выселилась, вывезла свои вещи и проживала у своей племянницы в 

<

адрес>.

Представитель ответчика администрации Лунинского сельсовета 

<

адрес> в судебное заседание не явился. Глава администрации просил дело рассмотреть в отсутствии представителя администрации Лунинского сельсовета 

<

адрес>. В письменном заявлении по иску указал, что администрация сельсовета исковые требования ФИО1 признает в полном объеме. Положения ст. 173 ГПК РФ ему разъяснены и понятны (л.д.42-43).

Представитель третьего лица Управления Росреестра по 

<

адрес> в судебном заседании не участвовал, просил дело рассмотреть в его отсутствие, также сообщив, что в ЕГРН имеются сведения о регистрации права собственности ФИО3 на жилой дом общей площадью 17, 4 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. Ограничений и обременений объект не имеет.

Выслушав объяснения представителя истца показания свидетелей, изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что иск обоснован и подлежит удовлетворению. 

Пунктом 2 ст. 223 ГК РФ установлено, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 с. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Согласно п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости " государственная регистрация прав проводится по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО3 был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>., по которому ФИО14 передала продавцу ФИО3 денежную сумму за покупку дома, оцененного в 55 000 рублей. Факт получения ФИО3 денежных средств за проданный дом подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ. На момент заключения этого договора-купли продажи, право собственности продавца ФИО3 еще не было зарегистрировано в установленном законом порядке. ФИО3 указанный жилой дом был куплен по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у ФИО2. Этот договор удостоверен нотариусом. Права ФИО2 на этот дом были зарегистрированы в ЕГРП. Решением мирового судьи судебного участка в границах 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО3 признано право собственности на указанный жилой дом. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 подала в Управление Росреестра по 

<

адрес> заявление и документы на регистрацию права собственности на этот дом. ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о правах ФИО3 на этот дом в ЕГРП. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 умерла. После составления договора купли –продажи в ноябре 2007 года ФИО3 выселилась из этого дома, освободила дом от своих вещей и переехала для проживания к своей племяннице ФИО9 в 

<

адрес>, где и проживала по день своей смерти. В указанный дом после его продажи был вселен брат истца ФИО10, который в данном доме был зарегистрирован по месту жительства с ДД.ММ.ГГГГ и проживал в нем по день своей смерти (л.д.22 справка администрации Лунинского сельсовета от ДД.ММ.ГГГГ №, свидетельство о смерти л.д.18, свидетельства о рождении истца, ФИО10- л.д.19-21).

Суд пришел к выводу, что при обстоятельствах данного дела отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно ст. 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца, на которое на дату заключения договора, не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи).

Поэтому отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. 

ФИО3 обладала правом собственности на указанный жилой дом. Её право на него зарегистрировано в ЕГРП после заключения договора купли-продажи жилого дома.

Из п. 1 ст. 454 следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).Согласно ст. ст. 550, 554, 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. 

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.Между истцом и ФИО3 был составлен письменный договор на приобретение истцом указанного жилого дома. Согласно указанному договору истец купила у ФИО3 жилой дом в 

<

адрес>. В договоре указано, что данный дом принадлежит продавцу ФИО3, дом продается за 55 000 рублей, продавец освобождает принадлежащий ей дом, а покупатель вселяется в него, земельный участок продавец оформляет за свой счет. Расчет покупателя с продавцом производится после подписания договора купли-продажи.

То есть, из договора следует, что в будущем ФИО3 за свой счет оформит земельный участок. Данное обстоятельство подтверждает доводы истца о том, что имела место договоренность о том, что ФИО3 зарегистрирует свои права на указанный дом, оформит документы на земельный участок, после чего они произведут оформление в надлежащем порядке необходимые документы на жилой дом для регистрации права собственности ФИО14 на этот дом. Сделка купли-продажи указанного дома произошла, было достигнуто соглашение по всем ее существенным условиям, а именно в отношении предмета сделки, цены, порядка расчета, передачи имущества. Денежные средства ФИО3 получила по указанному договору- 55 000 рублей, что подтверждается распиской.

В судебном заседании свидетель ФИО9 показала, что ФИО3 приходится ей родной тетей. ФИО3 проживала с ФИО12, который приходится истцу отцом. Они жили в доме ФИО4. С ними также жил и сын ФИО12 – ФИО10. Когда Новиков заболел, то решил купить ФИО3 дом, расположенный на этой же 

<

адрес> оформлен был на ФИО3. После смерти ФИО4 ФИО3 перешла жить в свой дом по 

<

адрес>. В 2007 году тетя ей позвонила и сообщила, что у нее рак, что дом необходимо оформить на ФИО10, что продаст дом за 50 000 рублей для него. В ноябре 2007 года муж забрал ФИО3 в 

<

адрес>, где он уже тогда жил, а она приехала туда для проживания ДД.ММ.ГГГГ. Тетя ей ничего больше про дом не говорила, подавала ли она документы в Росреестр, ей неизвестно. Тетя уже сильно болела.

Свидетель ФИО11 показал, что ФИО3 проживала с отцом истца ФИО12 несколько лет в доме ФИО12 по 

<

адрес>. При жизни ФИО4 ФИО3 купила себе дом по 

<

адрес>, она боялась, что после смерти ФИО4 ее из его дома выселят. В то время ФИО12 болел. После его смерти ФИО3 перешла жить в свой дом. В этот дом ФИО3 прописала ФИО10. Когда ФИО3 заболела в 2007 году, она решила продать этот дом. Вначале установила цену 50 000 рублей. Истец решила купить у нее этот дом, чтобы в нем остался проживать ФИО10. ее брат. В ноябре 2007 года в его присутствии, а также в присутствии соседки ФИО13 ФИО3 продала этот дом истцу за 55 000 рублей, был составлен письменный договор. ФИО3 срочно были нужны деньги, поэтому договор был подписан до того, как она зарегистрировала свое право на дом. Она говорила, что оформит документы на дом, земельный участок, после чего оформят все документы для регистрации права ФИО14 на дом. В то время ФИО3 уже подала в суд иск о признании права собственности за ней на этот дом, затем сдала документы в Управление Росрееста на регистрацию.

Свидетель ФИО13 показала, что проживает на 

<

адрес> На этой же улице в 

<

адрес> жил ФИО12. После смерти жены, через какое-то время, он стал проживать с ФИО3, которая к нему приехала из 

<

адрес>.. После смерти ФИО4 ФИО3 перешла жить в свой дом, который купила на этой же улице, расположенный почти напротив. Дом был куплен еще при жизни ФИО4. Он этот дом ремонтировал. Сын ФИО12 – ФИО10 жил вначале в доме отца, а потом стал жить в доме ФИО3. В 2007 году ФИО3 заболела раком и решила свой дом продать, говорила, что ей нужны деньги. Она решила продать дом ФИО14, чтобы в этом доме жил брат истца- ФИО10. В ее присутствии ФИО3 и истец торговались относительно продажной цены дома. ФИО3 просила за 

<

адрес> 000 рублей, она торговалась. При ней истец и ФИО3 писали договор, расписку за получение денег. Через несколько дней ФИО3 вместе со своими вещами выехала из дома. Её на машине увез муж племянницы Левчук в 

<

адрес>. 

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, данных в п. п. 58, 59, 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 551 Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Исходя из смысла норм ГК РФ после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В судебном заседании установлено, что указанный договор купли-продажи жилого дома был заключен в требуемой законом форме, исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован в связи с тем, что продавец умер через непродолжительное время. Данный договор в связи с его исполнением становится обязательным для сторон. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение.

Указанный договор в установленном законом порядке никем не оспорен.

Наследник ФИО3 ФИО9 в судебном заседании указала, что возражений по иску не имеет, в наследство после смерти ФИО3 не вступала, к нотариусу не обращалась, в суд обращаться с заявлением относительно признания за ней прав на жилой дом по 

<

адрес> не желает.

После смерти ФИО3 наследственное дело не заводилось, наследники не обращались к нотариусу, что следует из сообщения нотариуса (л.д.32).

Отсутствие государственной регистрации, при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества, и заключение договора по форме и содержанию в соответствии с действующим законодательством, само по себе не влечет признание сделки ничтожной. 

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок заключения договора купли-продажи, не устанавливают требование о государственной регистрации в качестве условия действительности договора.

Сам по себе факт смерти собственника недвижимого имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании права собственности за покупателем на приобретенное имущество.

Регистрация перехода права собственности на истца, является производным от признания права собственности истца на спорные объекты недвижимости. 

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Признать за ФИО1 право собственности на одноэтажный жилой дом, общей площадью 17,4 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Лунинский районный суд 

<

адрес> в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия.

Судья-