УИД 35RS0015-№ 

Дело № №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с. Кичменгский Городок 29 июля 2021 года

Кичменгско-Городецкий районный суд Вологодской области в составе: председательствующего судьи Шемякиной Р.В.,

при секретаре Кузнецовой Ю.В.,

с участием представителя истца, по доверенности ФИО3, представителя ответчика, по доверенности Полозова С.Ю.,

рассмотрев гражданское дело по иску СПК (колхоз) «Пахарь» к ФИО4 о взыскании арендной платы,

установил:

СПК (колхоз) «Пахарь» 20 января 2021 года обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к ИП ФИО4 о взыскании арендной платы в размере 700 000,00 рублей и судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 17 000,00 рублей.

В обоснование иска указано, что в собственности истца находится здание теплой стоянки, которое было построен колхозом «Красный пахарь» хозспособом в декабре 1992 года и в результате неоднократных реорганизаций юридического лица перешло в собственность правопреемника - СПК (колхоза) «Пахарь». Государственная регистрация права собственности на здание не проводилась, здание использовалось до 2012 года для стоянки техники колхоза. 01 февраля 2013 года между СПК (колхоз) «Пахарь», в лице председателя СПК ФИО5, являющегося супругом ФИО4, и ИП ФИО4 заключен договор аренды, согласно которому арендодатель передает в аренду холодный склад и недостроенное здание теплой стоянки, а арендатор оплачивает арендную плату в размере 20 000,00 рублей в месяц. В 2013 году ИП ФИО4 установила в здании теплой стоянки пилораму и стала использовать его под цех лесопиления. При этом ИП ФИО4 заключила с ПАО «МРСК Северо-Запада» договор энергоснабжения и осуществляла в нем деятельность по переработке древесины до октября 2020 года. ФИО5 умер летом 2020 года, после его смерти СПК стало известно о заключенном договоре аренды. Ранее о существовании указанного договора участники СПК и члены правления колхоза не знали, соответственно арендная плата ответчику не предъявлялась. В ноябре 2020 года в адрес ответчика был выставлен счет и 25 ноября 2020 года направлена претензия об оплате арендной платы. ФИО4 отказалась оплачивать арендную плату, ссылаясь на то, что не пользовалась зданием. В октябре 2020 года от ФИО4 поступило заявление о расторжении договора аренды. Просит взыскать с ответчика задолженность по арендной платы в размере 700 000,00 рублей.

Определением Арбитражного суда Вологодской области от 23 марта 2021 года дело передано в Вологодский областной суд для направления в суд общей юрисдикции, поскольку ФИО4 прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя в связи с принятием ею соответствующего заявления, о чем 23 декабря 2020 года внесена запись в ЕГРИП.

28 июня 2021 года истец увеличил исковые требования к ответчику, просил взыскать с ФИО4 проценты в порядке ч. 1 ст. 395 ГК РФ на сумму долга 700 000,00 рублей за период с 25 ноября 2020 года по 28 июня 2021 года в размере 18 829,43 рублей.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 иск поддержал, уточнил, что арендная плата СПК взыскивается за период с 01 ноября 2017 года по 31 октября 2020 года, то есть за 35 месяцев из расчета 20 000,00 рублей, несмотря на то, что второй объект недвижимости был отчужден председателем СПК, без согласования с общим собранием и правлением колхоза в 2016 году вначале П. Н.В. – зятю ФИО5, а затем ФИО5 Просил учесть, что стороны после отчуждения одного из объектов арендованного имущества не внесли изменений в размер арендной платы, что свидетельствует о том, что размер арендной платы за теплую стоянку остался прежним – 20 000,00 рублей. Пояснил, что договор аренды был передан ФИО4 в СПК, когда она забирала документы из кабинета ФИО5 после его смерти. СПК не располагает передаточным актом недвижимости. Заключенный договор не обсуждался ни на правлении колхоза, ни на общем собрании колхоза, которые в период правления ФИО5 фактически не проводились. Арендная плата ИП ФИО4 не предъявлялась, так как никто не знал о существовании договора аренды. Вместе с тем фактическое использование ответчиком арендованного имущества подтверждается свидетельскими показаниями, договором энергоснабжения объекта недвижимости, сведениями об оплате расходов по электроэнергии. Договор аренды между сторонами не расторгнут, так как арендованное имущество ответчиком СПК не возвращено, в ноябре 2020 года использовалось для хранения пиломатериала, прибор учета электроэнергии не демонтирован, что подтверждается фотоматериалом.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, надлежаще извещена.

Представитель ответчика, по доверенности адвокат Полозов С.Ю., в судебном заседании иск не признал, ссылаясь на отсутствие регистрации договора аренды, заключенного на срок свыше 1 года и передаточного акта объектов недвижимости, поэтому в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор считается незаключенным. В договоре не определен размер арендной платы за каждый объект недвижимости и после выбытия из собственности арендодателя арендная плата за такой объект не подлежит взысканию, при этом при определении размера арендной платы за второй объект правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ не применяются. Ответчик отрицает факт заключения договора аренды и использования объектов недвижимости, поскольку фактически между сторонами имело место заключение договора на оказание услуг. В здании теплой стоянки была установлена пилорама, которая использовалась не только ИП ФИО4, но и для нужд СПК, поскольку в ней производилась распиловка древесины СПК с использованием труда работников СПК. Истцом не доказано использование арендованного имущества ответчиком в период с октября 2017 года по октябрь 2020 года. Заявление о расторжении договора ФИО4 ввиду юридической неграмотности и не осведомленности оформила по просьбе бухгалтера и подала 27 августа 2020 года. Просил применить последствия истечения срока исковой давности и СПК (колхозу) «Пахарь» в иске отказать.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства, находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с ч. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Материалами дела подтверждается следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между СПК (колхоз) «Пахарь», в лице председателя СПК ФИО5, и индивидуальным предпринимателем ФИО4 заключен договор аренды сроком на 10 лет до ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование следующие объекты: холодный склад, недостроенное здание теплой стоянки в д. Мокрушино, Кичменгско-Городецкого района, Вологодской област, для использования под цех лесопиления. Размер арендной платы составляет 20 000,00 рублей в месяц, расчеты производятся по предъявленным счетам арендодателя (л.д.41-42). 

Подлинность подписи ФИО4 в указанном договоре представителем ответчика не оспаривается.

Согласно выписке из ЕГРИП ФИО4 в период с 19 апреля 2004 года до 23 декабря 2020 года была зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, с основным видом деятельности распиловка и строгание древесины (л.д. 33-39).

Согласно статье 24 ГК РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Указанная норма закрепляет полную имущественную ответственность физического лица независимо от наличия статуса индивидуального предпринимателя и не разграничивает имущество гражданина как физического лица либо как индивидуального предпринимателя.

Право собственности истца на арендованное имущество: холодный склад и недостроенное здание теплой стоянки в 

<

адрес> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не зарегистрировано.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

В подтверждение права собственности арендодателя на здание теплой стоянки в 

<

адрес> истцом предоставлены внутрипостроечный титульный список за 1992 год в соответствии с которым колхозом «Красный пахарь» производилось строительство теплой стоянки, общей площадью 432 кв.м. (л.д.40), передаточный акт основных средств (л.д.135), инвентарная карточка учета основных средств на незавершенное здание теплой стоянки в 

<

адрес>, площадью 432 кв.м., балансовой стоимостью 320 050,00 рублей (л.д.136).

Таким образом, СПК (колхоз) «Пахарь», являясь правопреемником колхоза «Красный пахарь», ТОО «Красный пахарь» вправе был сдать в аренду здание теплой стоянки в 

<

адрес>. 

В силу ст. 606 ГК РФ договор аренды является заключенным с момента достижения соглашения о его предмете и условиях, а не с момента передачи вещи, поэтому довод представителя ответчика об отсутствии передаточного акта не имеет правового значения.

Согласно п. 14 действующего Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. 

На основании выше изложенного, довод представителя ответчика об отсутствии регистрации договора аренды не является безусловным основанием для отказа в иске.

Кроме того, материалами дела подтверждается фактическое использование арендатором имущества в период с 15.06.2016 по 2020 год.

Согласно договору № между ПАО «МРСК Северо-Запада» и ИП ФИО4 заключен договор оказания услуг по передаче электрической энергии (л.д.93-117). Согласно акту разграничения балансовой принадлежности сторон цех деревообработки 

<

адрес> ИП ФИО4 подключен к опоре № кВ, фидер № от КТП-100, Пожарово-3. Сводными актами первичного учета объемов передачи электроэнергии за период август 2016 года, декабрь 2016 года, январь 2017 года, июнь 2017 года подтверждается фактическое потребление электроэнергии ИП ФИО4 в объемах, превышающих 1500 кВт, что свидетельствует об использовании электроэнергии в промышленных целях.

Подтверждая фактическое использование ответчиком арендованного имущества, свидетель Т. В.В. в судебном заседании 10 июня 2021 года указал, что около 5 лет, начиная с 2016 года, работал у ИП ФИО4 без оформления станочником на пилораме в 

<

адрес>, которая расположена в бывшем здании гаража колхоза и получал заработную плату у бухгалтера О. Т.Н. На пилораме часто находился председатель СПК ФИО5, но по всем спорным вопросам он предлагал обращаться к ФИО4 Распиловка древесины осуществлялась в три смены. 

Свидетель К. Ю.В. в судебном заседании 10 июня 2021 года подтвердил, что около 5 лет работал рабочим у ИП ФИО4 в здании недостроенного теплого гаража в 

<

адрес>, ранее принадлежавшего СПК (колхозу) «Пахарь», которое было переоборудовано под пилораму. Заработную плату получал в бухгалтерии от ФИО4, на работу он был оформлен официально. Непосредственным руководителем была ФИО4, мастером ФИО1, его жена – ФИО2 работала бухгалтером у ИП ФИО6, которая выдавала рабочим заработную плату. 

Информацией ИФНС России № 10 по Вологодской области подтверждается, что К. Ю.В. включен в список наемных работников ИП ФИО4 за период с 2016 по 2020 годы.

Указанные доказательства являются допустимыми, свидетельствующими о фактическом использовании ответчиком арендованного имущества – здания теплой стоянки в 

<

адрес>. 

Доводы представителя ответчика об отсутствии доказательств использования ИП ФИО4 арендованного имущества в период, за который предъявляется арендная плата (2017-2020 годы), не могут быть приняты во внимание, поскольку бремя доказывания отсутствия фактического пользования арендованным имуществом возлагается на ответчика, а не на истца.

Истцом предъявлена арендная плата за период с 01 ноября 2017 года по 31 октября 2020 года.

Представителем ответчика Полозовым С.Ю. заявлено о пропуске срока исковой давности к данному периоду.

Применительно к правоотношениям, регулирующим арендные отношения, в соответствии с ч. 1 ст. 196 ГК РФ применяется общий срок исковой давности в три года. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (ч. 2 ст. 199 ГПК РФ).

Оснований для приостановления, перерыва течения срока исковой давности в спорных правоотношениях не установлено. Предъявление претензии ответчику не прерывает течение срока исковой давности.

Истец обратился в суд с указанным иском 20 января 2021 года. Поскольку договором аренды не определен временной порядок оплаты арендной платы (по истечении месяца, либо до начала арендного периода), исходя из буквального толкования договора, с ответчика подлежат взысканию арендная плата, начиная с 01 января 2018 года по 31 октября 2020 года, то есть за 34 месяца.

Согласно решению мирового судьи 

<

данные изъяты> области по судебному участку № от 15 апреля 2016 года, вступившему в законную силу 17 мая 2016 года, за П. Н.В. признано право собственности на арендованное здание холодного склада, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>

Договором аренды сторонами определена арендная плата в общей сумме 20000,00 рублей, разграничение размера арендной платы по объектам недвижимости не установлено. 

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). В связи с отчуждением одного из объектов недвижимости стороны не внесли изменений в договор о размере арендной платы.

Вместе с тем из п. 5 действующего Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если иное не вытекает из договора, при прекращении права собственности обязательства по внесению арендной платы прекращаются (п. 1 ст. 407 ГК РФ). 

Таким образом, оснований для взыскания с ответчика арендной платы в полном объеме не имеется.

Поскольку в договоре не определен по объектный размер арендной платы, суд, применяя положения ч. 3 ст. 654 ГК РФ, считает необходимым снизить размер арендной платы, с учетом площади отчужденного объекта недвижимости.

Площадь теплой стоянки составляет 432 кв.м, холодного склада - 658,7 кв.м., общая площадь обеих объектов недвижимости составляет 1090,7 кв.м., размер арендной платы за 1 кв.м. составляет 18,34 рублей в месяц, соответственно за здание теплой стоянки 7 922,88 рублей в месяц, а за 34 месяца размер арендной платы за теплую стоянку составляет 269 377,92 рублей. Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика.

Доводы представителя ответчика о не исполнении арендодателем договора аренды в части не предъявления арендной платы в течение длительного времени, не учитываются, поскольку истец о заключенном договоре не знал, что подтверждается показаниями свидетеля П. Л.А., главного бухгалтера СПК (колхоз) «Правда», которая в судебном заседании пояснила, что ответчик передала договор только после смерти ФИО5 – летом 2021 года, когда вскрыла в кабинете его сейф и среди прочих документов обнаружила договор аренды. Она, как главный бухгалтер, в отсутствии договора была лишена возможности предъявлять счета ИП ФИО4 О фактическом использовании теплой стоянки под пилораму она знала, но этот вопрос ни на общем собрании, ни на правлении колхоза не поднимали, так как они не проводились. В здании правления СПК (колхоз) «Пахарь» имелось 3 кабинета: которые занимали председатель СПК ФИО5, бухгалтерия СПК и кабинет бухгалтера ИП ФИО4, где бухгалтером работала О. Т.Н. В здании теплой стоянки ранее размещалась сельхозтехника. По распоряжению ФИО5 в 2013 году вся техника была убрана, в нем установлена пилорама, на которой ИП ФИО4 вела производственную деятельность. Утверждает, что ИП ФИО4 не оказывала СПК услуг по распиловке древесины и заявление о расторжении договора поступило от неё в октябре 2020 года.

В соответствии с ч. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Требования истца в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежат удовлетворению за период с 25 ноября 2020 года по 28 июня 2021 года, то есть в пределах заявленных требований, исходя из общего размера задолженности 269 377,92 рублей и с учетом предоставленного истцом расчета, который представителем ответчика не оспорен, составляют 7 246,04 рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. С учетом размера удовлетворенных исковых требований, ч. 1 ст. 333.19 НК РФ с ответчика следует взыскать в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 966,24 рублей. 

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования СК (колхоз) «Пахарь» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 в пользу СПК (колхоз) «Пахарь» арендную плату по договору аренды от 01 февраля 2013 года за период с 01 января 2018 года по 31 октября 2020 года в размере 269 377,92 рублей, проценты, предусмотренные ч. 1 ст. 395 ГК РФ, в размере 7 246,04 рублей, а всего 276 623,96 рублей (двести семьдесят шесть тысяч шестьсот двадцать три рубля 96 копеек), а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 966,24 рублей, а всего 282 590,20 рублей (двести восемьдесят две тысячи пятьсот девяносто рублей 20 копеек).

В удовлетворении оставшейся части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Кичменгско-Городецкий районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 30 июля 2021 года.

Судья - Р.В. Шемякина