УИД № 36RS0032-01-2021-000237-73

Дело № 2-321/2021

Строка №2.133, 2.144

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

п. Рамонь 18 июня 2021 года

Рамонский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Кожуховой М.В., 

при секретаре Колесниковой Е.Д., 

с участием помощника прокурора Рамонского района Воронежской области Лютиковой И.Н.,

ответчика ФИО1, ее представителя ФИО2,

третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Рамонского районного суда Воронежской области гражданское дело по иску прокурора Рамонского района Воронежской области к Администрации Карачунского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области, ФИО4, ФИО1, Отделу имущественных и земельных отношений администрации Рамонского муниципального района Воронежской области о признании недействительным аукциона по продаже земельного участка, договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности ничтожных сделок,

установил:

Прокурор Рамонского района Воронежской области, действующий в защиту интересов Российской Федерации, муниципального образования и неопределенного круга лиц, обратился в суд с иском к Администрации Карачунского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области, ФИО4, ФИО1

о признании недействительным аукциона по продаже земельного участка, площадью ....... кв.м, расположенный по адресу: .........., из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: коммунальное обслуживание, кадастровый номер .......

о признании договора купли-продажи земельного участка .......от ........., заключенный между администрацией Карачунского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области и ФИО4 недействительным в силу его ничтожности,

о признании договора купли-продажи земельного участка ....... от ........., заключенный между ФИО4 и ФИО1, недействительным в силу его ничтожности,

о применении последствий недействительности ничтожных сделок, предусмотренные п. 2 ст. 167 ГК РФ,

о прекращении права собственности ФИО4 и ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером ......., о чем внести соответствующую запись в ЕГРН.

Свои требования мотивировал тем, что постановлением администрации Карачунского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области от ......... ....... «О проведении аукциона по продаже земельного участка, расположенного по адресу: ..........» в соответствии со ст.ст. 39.11, 39.12. ЗК РФ постановлено провести аукцион по продаже земельного участка: Лот .......: земельный участок площадью ....... кв.м, расположенный по адресу: .........., с видом разрешенного использования: коммунальное обслуживание, кадастровый ......., начальная (минимальная) стоимость земельного участка ....... рублей 00 копеек.

Извещение ....... о проведении ......... аукциона по продаже указанного земельного участка опубликовано на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru .......... 

По результатам торгов победителем аукциона признан ФИО4, с которым ......... администрацией Карачунского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области заключен договор купли-продажи земельного участка ........

......... управлением Росреестра по Воронежской области зарегистрировано право собственности ФИО4 на приобретенный земельный участок.

На основании договора купли-продажи земельного участка ....... от ......... право собственности на данный земельный участок перешло ФИО1 

......... управлением Росреестра по Воронежской области зарегистрировано право собственности ФИО1 на приобретенный земельный участок.

Согласно Правилам землепользования и застройки Карачунского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области земельный участок с кадастровым номером ....... расположен в территориальной зоне Ж1 - зона застройки индивидуальными жилыми домами.

Согласно Градостроительному регламенту зоны застройки индивидуальными жилыми домами - Ж1, установленному Правилами землепользования и застройки Карачунского сельского поселения, в перечень основных видов разрешенного использования земельных участков в пределах территориальной зоны, в которой находится спорный земельный участок, входят: индивидуальные жилые дома; коммунальное обслуживание; для индивидуального жилищного строительства; блокированная жилая застройка; объекты гаражного назначения и др.

В соответствии с кодом 3.1 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утв. приказом Минэкономразвития от ......... ......., вид разрешенного использования «Коммунальное обслуживание» предусматривает размещение зданий и сооружений в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами.

Таким образом, основной вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 36:25:0000000:10582, являющегося предметом оспариваемого аукциона, предусматривает строительство на нем зданий, сооружений.

Между тем, в силу п.2 ст.39.1, п.7 ст.39.11 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается.

Таким образом, поскольку в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 36:25:0000000:10582 предусматривается строительство зданий, сооружений, то предоставление такого земельного участка должно было осуществляться администрацией Карачунского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области путем проведения аукциона на право заключения договора аренды, а не на право заключения договора купли-продажи земельного участка.

Принимая во внимание тот факт, что основной вид разрешенного использования земельного участка не позволяет произвести его продажу по основаниям, предусмотренным п.2 ст.39.3 ЗК РФ и ст.39.18 ЗК РФ, следует, что договор купли-продажи земельного участка ....... от ........., заключенный между администрацией Карачунского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области и ФИО4, нарушает положения п.2 ст.39.1, п.7 ст.39.11 ЗК РФ.

По мнению истца, заключив данный договор, ответчики нарушили права и законные интересы неопределенного круга лиц, поскольку последние лишены права на приобретение спорного земельного участка в аренду в установленном законом порядке.

Кроме того, в силу подп.8 п. 4, подп.4 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ в отношении земельного участка с кадастровым номером ....... при подготовке аукциона организатором торгов должны были быть получены технические условия подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно- технического обеспечения, что сделано не было.

Также, в нарушение требований подп.4 п.8, подп.4 п.21 ст.39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона не содержит сведений о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно- технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения, и, соответственно, земельный участок с кадастровым номером 36:25:0000000:10582 не мог быть предметом аукциона.

Исходя из анализа действующего законодательства земельные участки с видом разрешенного использования «коммунальное обслуживание» предназначены для размещения зданий и сооружений в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами: холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, газоснабжение, водоотведение, обращение с твердыми коммунальными отходами. Поставщиком указанных услуг является ресурсоснабжающая организация. Исполнителем данных видов услуг выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги. Следовательно, земельные участки, предназначенные для коммунального обслуживания, могут находиться во владении у поставщиков и исполнителей коммунальных услуг.

Указанное, по мнению истца, также свидетельствует о неправомерности продажи органом местного самоуправления земельного участка, предназначенного для коммунального обслуживания, физическому лицу, не являющемуся поставщиком или исполнителем коммунальных услуг.

Таким образом, в силу ст. 449 ГК РФ, аукцион по продаже земельного участка является недействительным

И в силу п.2 ст. 168 ГК РФ договор купли-продажи земельного участка ....... от ........., заключенный между администрацией Карачунского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области и ФИО4, является ничтожной сделкой, как противоречащий требованиям закона и посягающий на публичные интересы и права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц.

В связи с тем, что исходная сделка является ничтожной и в силу п.1 ст.167 ГК РФ не влечет юридических последствий, то ничтожными являются также все последующие сделки по отчуждению спорного земельного участка (л.д. 3-13).

Определения Рамонского районного суда Воронежской области от ......... к участию в деле привлечены: в качестве третьего лица ФИО3, и в качестве соответчика отдел имущественных и земельных отношений администрации Рамонского муниципального района Воронежской области.

В судебном заседании истец помощник прокурора Рамонского района Воронежской области Лютикова И.Н. поддержала заявленные требования по изложенным в иске основаниям, просила суд об их удовлетворении.

Ответчик ФИО1 и ее представитель ФИО2 заявленные исковые требования не признал, просил суд в их удовлетворении отказать, по основаниям, изложенным в письменных возражениях, считали заявленные исковые требования незаконными и необоснованными, поскольку ФИО1 является добросовестным приобретателем земельного участка. Из владения администрации земельный участок выбыл по добровольной воли, администрация самостоятельно его реализовала через аукцион. На момент приобретения земельного участка ФИО1 не знала и не могла знать о возможности признания аукциона недействительным и как следствие недействительности договора купли-продажи между администрацией и ФИО4 Кроме того, в нарушение требований п. 13 ч. 1 ст. 26 №ФЗ-218 Управлением Росреестра по Воронежской области не была осуществлена приостановка регистрации права собственности за ФИО4 Соответственно, при проведении правовой экспертизы документов, управление Росреестра по Воронежской области посчитала такую сделку законной, не нарушающей требования действующего законодательства.

Третье лицо ФИО3 считал, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Представитель ответчика администрации Карачунского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещенным о судебном разбирательстве, обратился с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика отдела имущественных и земельных отношений администрации Рамонского муниципального района Воронежской области в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещенным о судебном разбирательстве, о причинах препятствующих явке суд в известность не поставил.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Воронежской области, в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещенными о судебном разбирательстве, обратился с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие.

В соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть данное дела в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного заседания.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Как было установлено судом, постановлением администрации Карачунского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области от ......... ....... «О проведении аукциона по продаже земельного участка, расположенного по адресу: ..........» в соответствии со ст.ст. 39.11, 39.12. ЗК РФ постановлено провести аукцион по продаже земельного участка: Лот .......: земельный участок площадью ....... кв.м, расположенный по адресу: .........., с видом разрешенного использования: коммунальное обслуживание, кадастровый ......., начальная (минимальная) стоимость земельного участка ....... рублей 00 копеек. В соответствии с п.3 указанного постановления организатором проведения аукциона по продаже земельного участка определен отдел имущественных и земельных отношений администрации Рамонского муниципального района Воронежской области. 

В соответствии с п. 2 указанного постановления отделом имущественных и земельных отношений администрации Рамонского муниципального района на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru ......... было опубликовано извещение ....... о проведении ......... открытого аукциона по продаже земельного участка.

По результатам торгов победителем аукциона признан ФИО4, с которым ......... администрацией Карачунского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области заключен договор купли-продажи земельного участка ........

......... управлением Росреестра по Воронежской области зарегистрировано право собственности ФИО4 на приобретенный земельный участок.

На основании договора купли-продажи земельного участка ....... от ......... право собственности на данный земельный участок перешло ФИО1 

......... управлением Росреестра по Воронежской области зарегистрировано право собственности ФИО1 на приобретенный земельный участок.

Статьей 39.1 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании, в частности, договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 39.1 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. 

В соответствии с пунктом 7 статьи 39.11 ЗК РФ, в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

Положениями пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ и статьи 39.18 оговорены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без торгов и для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе земли населенных пунктов, которые используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно пункту 1 статьи 83 ЗК РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

На основании пункта 1 статьи 85 ЗК РФ, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам, в том числе жилым.

В силу пункта 2 статьи 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Согласно части 2 статьи 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В силу части 2.1 статьи 37 ГрК РФ установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

На основании части 4 статьи 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Согласно Правилам землепользования и застройки Карачунского сельского поселения Рамонского муниципального района .........., земельный участок с кадастровым номером ....... расположен в территориальной зоне Ж1 - зона застройки индивидуальными жилыми домами.

В соответствии с кодом 3.1 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утв. приказом Минэкономразвития от 01.09.2014 ......., вид разрешенного использования «Коммунальное обслуживание» предусматривает размещение зданий и сооружений в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами.

Таким образом, основной вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ......., являющегося предметом оспариваемого аукциона, предусматривает строительство на нем зданий, сооружений.

В силу пункта 2 статьи 39.1, пункта 7 статьи 39.11 ЗК РФ, как указано выше, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается.

Таким образом, поскольку в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ....... предусматривается строительство зданий, сооружений, то предоставление такого земельного участка путем заключения договора купли-продажи законом запрещено. 

В соответствии с подпунктом 8 пункта 4 статьи 39.11 ЗК РФ проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица включает в себя, в том числе, получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, если наличие таких условий является обязательным условием для проведения аукциона, за исключением случаев, если земельный участок не может быть предметом аукциона в соответствии с подпунктами 1,5-19 пункта 8 настоящей статьи.

Согласно подпункту 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на правой заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории).

Согласно подпункта 4 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений.

Основной вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ......., являвшегося предметом аукциона, определен Постановлением администрации Карачунского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области ....... от ......... как коммунальное обслуживание.

Следовательно, в силу подпункта 8 пункта 4, подпункта 4 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ в отношении земельного участка с кадастровым номером ....... при подготовке аукциона организатором торгов должны быть получены технические условия подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно технического обеспечения, что сделано не было, и доказательств обратного суду не представлено.

При таких обстоятельствах земельный участок с кадастровым номером ....... не мог быть предметом аукциона.

Кроме того, в нарушение требований подп.4 п.8, подп.4 п.21 ст.39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона не содержит сведений о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно- технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения, и, соответственно, земельный участок с кадастровым номером ....... также не мог быть предметом аукциона.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как указывалось выше, согласно коду 3.1 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 №540, такой вид разрешенного использования, как коммунальное обслуживание» предполагает размещение зданий и сооружений в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.1.1 (предоставление коммунальных услуг: размещение зданий и сооружений, обеспечивающих поставку воды, тепла, электричества, газа, отвод канализационных стоков, очистку и уборку объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередач, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, сооружений, необходимых для сбора и плавки снега)) - 3.1.2 (административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг: Размещение зданий, предназначенных для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг).

В силу пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 №354 (далее - Правила предоставления коммунальных услуг) коммунальные услуги - это осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений). К коммунальной услуге относится услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 157 Жилищного кодекса Российской Федерации и Правилами предоставления коммунальных услуг регулируются отношения по предоставлению коммунальных услуг между исполнителями, потребителями этих услуг и ресурсоснабжающими организациями; устанавливаются права и обязанности, ответственность, порядок контроля качества предоставления услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги, порядок перерасчета размера платы.

В соответствии с пунктом 2 Правил предоставления коммунальных услуг ресурсоснабжающая организация - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов (отведение сточных вод); исполнитель - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги.

В соответствии с пунктом 3 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», пунктов 1, 9 статьи 2 Закона Воронежской области от 10.11.2014 №148-03 «О закреплении отдельных вопросов местного значения за сельскими поселениями Воронежской области» к вопросам местного значения сельского поселения относится организация в границах поселения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом; участие в организации деятельности по накоплению (в том числе раздельному накоплению) и транспортированию твердых коммунальных отходов. В целях решения вопросов местного значения органы местного самоуправления на основании ст.17 Федерального закона от 06.10.2003 №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» обладают полномочиями по созданию муниципальных предприятий и учреждений, осуществлению финансового обеспечения деятельности муниципальных казенных учреждений и финансового обеспечения выполнения муниципального задания бюджетными и автономными муниципальными учреждениями, а также осуществлению закупок товаров, работ, услуг для обеспечения муниципальных нужд.

В соответствии с положениями статьи 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте. Законом или в установленном законом порядке могут быть введены ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав, в частности могут быть предусмотрены виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо совершение сделок, с которыми допускается по специальному разрешению. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Таким образом, исходя из норм действующего законодательства, земельные участки с видом разрешенного использования «коммунальное обслуживание» предназначены для размещения зданий и сооружений в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами: холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, газоснабжение, водоотведение, обращение с твердыми коммунальными отходами. Поставщиком указанных услуг является ресурсоснабжающая организация. Исполнителем данных видов услуг выступает юридическое лицо индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги. Следовательно, земельные участки, предназначенные для коммунального обслуживания, могут находиться во владении у поставщиков и исполнителей коммунальных услуг.

При таких обстоятельствах не возможна продажа органом местного самоуправления земельного участка, предназначенного для коммунального обслуживания, физическому лицу, не являющемуся поставщиком или исполнителем коммунальных услуг.

Статьей 449 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов (п.1). Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (п. 3).

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Общие положения о последствиях недействительности сделки установлены ст. 167 ГК РФ: недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

В пункте 75 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 отмечено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Учитывая изложенное, оспариваемый договор, заключенный между администрацией Карачунского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области и ФИО4 в силу положений статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, как нарушающий вышеперечисленные требования закона и посягающий на публичные интересы и права и охраняемые законом интересы неопределённого круга лиц.

В связи с тем, что исходная сделка является ничтожной и в силу п.1 ст.167 ГК РФ не влечет юридических последствий, то ничтожными являются также все последующие сделки по отчуждению спорного земельного участка, то есть ничтожным также является договор купли-продажи от ........., заключенный между ФИО4 и ФИО1 

В соответствий с требованиями пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст.12 ГК РФ, ст.60 ЗК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Таким образом, положения действующего законодательства предполагают в качестве обязательного условия предоставления судебной защиты наличие нарушенного или оспариваемого права истца.

В силу положений п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (абзац второй).

Таким образом, суд соглашается с доводами истца – прокурора Рамонского района о том, что в результате совершенной сделки муниципальному образованию – Карачунскому сельскому поселению Рамонского муниципального района Воронежской области, причинен материальный ущерб в виде выбытия имущества, находившегося в распоряжении органов местного самоуправления, также о том, что нарушены права неопределенного круга лиц в связи с невозможностью заключения сделок о передаче прав аренды на данный земельный участок.

Кроме того, рассматриваемые сделки нарушают права и законные интересы Российской Федерации, которой на законодательном уровне установлен порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подрывает принцип верховенства закона, умаляя авторитет органов государственной власти и местного самоуправления, посягая на публичные интересы.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, ответчиками не представлено каких-либо объективных и достаточных доказательств, на основании которых можно было бы прийти к выводу о том, что заявленные требования необоснованны и действия ответчиков являлись законными и не нарушили чьих-либо прав. 

Доводы об обратном, являются несостоятельными и сводятся к неверному толкованию норм материального прав. 

Доводы ответчика ФИО1, что она является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, суд считает несостоятельными.

Из разъяснений, приведенных в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Согласно пункта 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 данного кодекса никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Для установления добросовестности приобретения следует установить проявлена ли ответчиком разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, приобретено ли имущество по цене соответствующей ее рыночной стоимости, экономическая целесообразность приобретения недвижимого имущества и фактическое его использование ответчиком.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что добросовестности сторонами оспариваемой сделки не проявлено. ФИО1, помимо проверки наличия записи о регистрации права продавца в ЕГРН и правоустанавливающих документов, действуя добросовестно, должна была убедиться в соблюдении процедуры предоставления земельного участка.

Так ФИО1, в лице своего представителя ФИО5, участвуя в проведении аукциона, был известен предмет аукциона и сама процедура его предоставления на аукционе. Однако ФИО1, не проявив должную степенью заботливости и осмотрительности при реализации своих прав, не убедилась в наличии оснований для продажи спорного земельного участка по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ и ст. 39.18 ЗК РФ. 

При том, что основной вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ......., являющегося предметом оспариваемого аукциона - коммунальное обслуживание, о котором было известно участникам аукциона как ФИО1, так и ФИО4, предусматривает строительство на нем зданий, сооружений в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, и в силу действующего земельного законодательства продажа таких земельных участков не допускается.

Доводы ответчика ФИО1 о том, что ей не был известен вид разрешенного использования спорного земельного участка и что он не мог быть продан, суд считает несостоятельными.

Кроме того ФИО4 после приобретения спорного земельного участка на аукционе и регистрации своего права собственности в Управлении Росреестра по Воронежской области, через непродолжительное время продал его ФИО1, что свидетельствует о незаинтересованности первоначального покупателя в фактическом использовании земельного участка.

Возмездность приобретения спорного объекта недвижимости сама по себе также не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

Доводы ответчика ФИО1 в обосновании своей добросовестности о том, что действия Управления Росреестра по Воронежской области в отношении спорного земельного участка по осуществлению регистрации права собственности ФИО4, на основании заключенного договора между ФИО4 и администрацией, свидетельствуют о признании регистрирующим органом такой сделки законной, не нарушающей требований действующего законодательства, суд считает необоснованными.

В соответствии с ч.ч. 3, 5 ст. 1 Федерального Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, в силу действующего законодательства, осуществленная Управлением Росреестра по Воронежской области государственная регистрация права собственности ФИО4 не может свидетельствовать в полной мере о законности договора купли-продажи, заключенного между ФИО4 и администрацией Карачунского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 57, 194 – 198 ГПК РФ, 

решил:

Исковые требования прокурора Рамонского района Воронежской области к Администрации Карачунского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области, ФИО4, ФИО1, Отделу имущественных и земельных отношений администрации Рамонского муниципального района Воронежской области о признании недействительным аукциона по продаже земельного участка, договора купли-продажи земельного участка - удовлетворить.

Признать недействительным аукцион по продаже земельного участка площадью ....... кв.м, расположенного по адресу: .......... из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: коммунальное обслуживание, с кадастровым номером .......

Признать договор купли-продажи земельного участка ....... от ......... заключенный между Карачунского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области и ФИО4 недействительным в силу его ничтожности;

Признать договор купли-продажи земельного участка ....... от ......... заключенный между ФИО4 и ФИО1 недействительным в силу его ничтожности;

Применить последствия недействительности сделки в виде двойной двусторонней реституции, путем возложении обязанности по передаче ФИО1 земельного участка расположенного по адресу: .......... .........., .........., кадастровый ....... муниципальному образованию - Карачунскому сельскому поселению Рамонского муниципального района Воронежской области, ФИО4 возвратить ФИО1 денежные средства, полученные по договору купли-продажи.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующей записи изменений, регистрации права собственности и погашении записей о регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья М.В. Кожухова

Решение принято судом

в окончательной форме 25 июня 2021 года.

УИД № 36RS0032-01-2021-000237-73

Дело № 2-321/2021

Строка №2.133, 2.144