Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 апреля 2024 года Самарский областной суд в составе: 

Председательствующего судьи Панковой М.А.,

При помощнике судьи Карвась В.Д.,

С участием представителя административного истца ФИО1,

Представителя ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» ФИО2,

Представителя ООО «ЭКСО-Самара» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-28/2024 по административному исковому заявлению акционерного общества «Авиакор-авиационный завод» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, в котором просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, ††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††††† ��������������������������������������������������������������������������������������категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: промышленные предприятия и склады 2-1 классов вредности, площадью 20327 +/- 50 кв.м., местоположение: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 19 692 801 рубль 89 копеек. Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником здан

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником здания с кадастровым номером 63:01:0253007:785, расположенного на вышеуказанном земельном участке, и имеет преимущественное право выкупа или аренды земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца в целях определения размера выкупной цены.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в судебном порядке, просил заявленные требования удовлетворить. 

Представитель административного истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании административные исковые требования поддержала в полном объеме, возражая против результатов проведенных по делу судебных экспертиз.

Представитель ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» ФИО2 в судебном заседании полагал результаты повторной судебной экспертизы обоснованными, не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по результатам повторной судебной экспертизы.

Представитель ООО «ЭКСО-САМАРА» ФИО3 в судебном заседании полагал результаты отчета об оценке обоснованными и подлежащими применению в качестве определения рыночной стоимости земельного участка.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям. 

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Установлено, что АО «Авиакор-авиационный завод» на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером 63:01:0253007:785, которое расположено на земельном участке с кадастровым номером №, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Указанный земельный участок на праве аренды находится в пользовании административного истца в соответствии с договором аренды земельного участка от 21.07.2004 № 184/04.

Актом определения кадастровой стоимости от 20.04.2023 № АОКС-63/2023/000119 кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2022 в размере 35 421 830 рублей 20 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера выкупной цены.

Согласно статье 22 Федерального закона Российской Федерации от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона Российской Федерации от 03.07.2016 № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.

В соответствии с п.1 ст.22 ФЗ РФ от 03.07.2016 № 237-ФЗ, для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости является обоснованным. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке ООО «ЭКСО-Самара», из которого усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 01.01.2022 составила 19 692 801 рубль. 

В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно экспертному заключению эксперта ООО «Агентство оценки» САМЭКС-ГРУПП» № 34/С.06-2023, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2022 составляет 22 949 183 рубля.

В соответствии с заключением повторной судебной экспертизы Федерального бюджетного учреждения Самарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 29.02.2024 № 329/4-4-24, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2022 составляет 28 961 324 рубля.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО4 подтвердила выводы повторной судебной экспертизы, указывая что, при проведении экспертизы, были подобраны объекты-аналоги, приближенные к объекту оценки, критерием при выборе аналогов являлось функциональное назначение – под промышленные предприятия, а не ВРИ, корректировка применялась на функциональное назначение участка. К объектам-аналогам применялись корректировки на площадь, на местоположение, также применена корректировка, в связи ограничением доступа к земельному участку. На стр.27 заключения фраза о принятии корректировки уторговывания в соответствии с таблицей № 135 Справочника, является не актуальной, осталась от предыдущего заключения. Корректировка на время продажи/предложения к объекту № 2 была принята как среднее значение для промышленных участков, так как цена аналога длительное время не менялась, продавец не стремился его продать.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки. 

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд учитывает, что определенная в повторном экспертном заключении итоговая рыночная стоимость земельного участка не является произвольной, при оценке объекта недвижимости эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Оснований не доверять выводам повторного экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объекта недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, его заинтересованность в исходе дела отсутствует. 

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности повторного экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, сторонами и заинтересованными лицами не представлено. 

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с отчетом об оценке и заключением судебной экспертизы ООО «САМЭКС-ГРУПП» не имеется, поскольку заключение повторной судебной экспертизы является наиболее полным и аргументированным.

Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению в соответствии с результатами повторной судебной экспертизы.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административный истец обратился в суд 16.08.2023, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

В соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. 

На депозитном счете суда находятся денежные средства в размере 40 000 рублей, перечисленные ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» в счет оплаты за проведение судебной экспертизы по данному административному делу, которые суд полагает необходимым перечислить ООО «САМЭКС-ГРУПП» в качестве оплаты расходов за проведение судебной экспертизы.

Стоимость расходов за проведение судебной экспертизы ФБУ Самарская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции РФ составляет 25 000 рублей, что подтверждается соответствующим счетом на оплату.

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

По общему правилу, предусмотренному частью 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса. По делам о взыскании обязательных платежей и санкций судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

В соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. 

Разрешая заявление экспертной организации о взыскании расходов за проведение экспертизы, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. Согласно положениям статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1).

Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки. 

Действующее законодательство связывает понимание кадастровой стоимости с соблюдением методических указаний о государственной кадастровой оценке, в ходе которой формируется соответствующая стоимостная характеристика объекта недвижимости, а также с использованием как рыночной, так и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования такого объекта.

Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П, достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.

Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

С учетом изложенного, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учетом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определенной методом массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного истца, которому принадлежит объект недвижимости.

Следовательно, с учетом специфики данной категории дел и приведенной выше правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов, следует учитывать соотношение кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, установленной судом в качестве кадастровой, является ли эта разница существенной либо соответствует допустимым отклонениям, принятым в государственной кадастровой оценке. 

Как видно из материалов дела, расхождение между кадастровой стоимостью, установленной по результатам массовой государственной кадастровой оценки с рыночной стоимостью земельного участка, определенной решением суда, на основании проведенной повторной судебной экспертизы, составляет 18,24%, по мнению суда, является приемлемым и допустимым расхождением в стоимости объекта недвижимости, связанным с профессиональным усмотрением эксперта (оценщика) и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценки. Установленное расхождение не свидетельствует о допущенной ошибке при формировании методики определения или применении кадастровой стоимости, и, как следствие, не может свидетельствовать о нарушении прав административного истца, как налогоплательщика. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что расходы за проведение повторной судебной экспертизы подлежат отнесению на административного истца.

руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования акционерного общества «Авиакор-авиационный завод» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: промышленные предприятия и склады 2-1 классов вредности, площадью 20327 кв.м., местоположение: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 28 961 324 рубля. 

В удовлетворении остальной части административного иска отказать. 

Взыскать с акционерного общества «Авиакор-авиационный завод» в пользу Федерального бюджетного учреждения Самарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы за проведение судебной экспертизы в размере 25 000 рублей.

Перечислить с депозита Самарского областного суда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «САМЭКС-ГРУПП» расходы за проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-28/2024 (3а-1945/2023) в размере 40 000 рублей.

Реквизиты для перечисления денежных средств: ИНН 

<

***>, КПП 631801001, БИК 043601607, Поволжский Банк ПАО Сбербанк г.Самара, сч. № 40702810754400034655, сч. № 30101810200000000607.

Дата подачи административного иска в суд 16.08.2023.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 26.04.2024.

Судья: М.А.Панкова