Дело № 92OS0000-01-2023-000256-78

Производство № 3а-52/2024 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 апреля 2024 г. г. Севастополь

Севастопольский городской суд в составе: 

председательствующего судьи – Орловой С.В.,

при секретаре – Марушевской Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Максима-Трейд» к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Правительству Севастополя, Государственному бюджетному учреждению города Севастополя, заинтересованное лицо – общество с ограниченной ответственностью «Максима», об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Максима-Трейд» (далее – ООО «Максима-Трейд») обратилось в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнений, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 30795 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равную его рыночной стоимости в размере 32 956 809 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и обществом с ограниченной ответственностью «Максима» (далее – ООО «Максима») ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка, в последующем между ООО «Максима» и ООО «Максима-Трейд» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, в связи с чем ООО «Максима-Трейд», является арендатором земельного участка с кадастровым №, площадью 30795 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 45 516 196,17 руб., тогда как его действительная рыночная стоимость – 19 806 400 руб., что подтверждается отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненным оценщиком ООО «Оценочная компания «Эдвайс» ФИО1, в связи с чем нарушаются права и законные интересы административного истца, как пользователя указанным земельным участком и плательщика арендной платы.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали, представитель административного ответчика – Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №.

Суд, руководствуясь статьей 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив доводы административного иска, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом по имущественным и земельным отношениям 

<

адрес> и ООО «Максима» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка, в последующем между ООО «Максима» и ООО «Максима-Трейд» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка. На основании договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка ООО «Максима-Трейд», является арендатором земельного участка с кадастровым №, площадью 30795 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с видами разрешенного использования: «строительная промышленность» (код 6.6), «склады» (6.9), «железнодорожный транспорт» (7.1) и категорией земель – «земли населенных пунктов» (т. 1 л.д. 4-8, 9-11, 16-24).

Из пункта 2.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ следует, что величина годовой арендной платы определяется по формуле: кадастровая стоимость земельного участка (руб.) х ставка арендной платы (%) = сумма годовой арендной платы (руб.) (т. 1 л.д. 4-6).

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, определена распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-РДИ «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории 

<

адрес>» и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 45 516 196,17 руб. Датой начала применения кадастровой стоимости является ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 25).

Согласно частям 1, 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее, в том числе – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельного участка являются, в том числе, арендаторы.

Не являясь обладателем вещного права на земельный участок, арендатор по договору аренды приобретает право временного владения и пользования объектом недвижимости, а также обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. № 28), следует, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

При таких обстоятельствах, учитывая, что арендная плата в соответствии с договором аренды и постановлением Правительства Севастополя от 8 апреля 2019 г. № 219-ПП «Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов», рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, являющегося субъектом спорных правоотношений.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке. 

Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247, часть 1 статьи 248 КАС РФ).

В обоснование исковых требований ООО «Максима-Трейд» до назначения по делу судебной оценочной экспертизы представлен отчет от ДД.ММ.ГГГГ №, составленный оценщиком ООО «Оценочная компания «Эдвайс» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 19 806 400 руб. (т. 1 л.д. 26-129). 

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 23 приведенного постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с существенными противоречиями в представленных доказательствах, свидетельствующих об отличии рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке, от его кадастровой стоимости, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда от 26 января 2024 г. по ходатайствам представителя административного истца и представителя административного ответчика – Государственного бюджетного учреждения города Севастополя была назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и проверку отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, составленного оценщиком ООО «Оценочная компания «Эдвайс» ФИО1, на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено ФБУ «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации». 

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненному экспертом Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 30795 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 32 956 809 руб. Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, составленный оценщиком ООО «Оценочная компания «Эдвайс» ФИО1, в целом соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, ошибки при выполнении математических действий не выявлены, информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой. Между тем, судебным экспертом выявлены нарушения, которые могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости, а именно: в отчете об оценке не приведена информация о неоднородности/однородности выборки объектов-аналогов (с учетом внесенных корректировок). При воспроизведении данных, указанных в отчете об оценке, относительно стоимостей объектов-аналогов, значение коэффициента вариации для выборки составило 42,35 % при норме ?0,33 (если его значение превышает 33 %, то гипотеза о нормальности распределения данных выборки не подтверждается), что говорит о недостоверных значениях выборки. Таким образом, целесообразно было выбрать другие аналоги, факторы стоимости, выбранные для сравнения, значения корректировок (т. 2 л.д. 3-33).

Каких-либо обоснованных письменных возражений относительно указанного заключения эксперта от представителей административного истца, административных ответчиков и заинтересованного лица не поступило.

Руководствуясь положениями статьи 82 КАС РФ, суд признает составленное экспертом Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» заключение от ДД.ММ.ГГГГ № надлежащим доказательством, подтверждающим содержащуюся в нем рыночную стоимость земельного участка и недостоверность отчета оценщика, в силу следующего.

Статьей 59 КАС РФ предусмотрено, что доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. В качестве доказательств допускаются объяснения лиц, участвующих в деле, и показания свидетелей, полученные в том числе путем использования систем видеоконференц-связи, системы веб-конференции, а также письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов. Доказательства, полученные с нарушением федерального закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

По смыслу положений статей 82, 84 и 168 КАС РФ экспертное заключение является одним из доказательств по делу, подлежащих оценке на предмет относимости, допустимости, достоверности, достаточности.

Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Требования к заключению судебной экспертизы также содержатся в Федеральном законе от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», согласно которому судебная экспертиза – предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Суд полагает, что при проведении по настоящему делу судебной оценочной экспертизы данные требования закона экспертом Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО2 соблюдены. Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы и подтверждены. Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержащиеся в заключении выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющихся у эксперта специальностей.

Так, надлежит согласиться с выводами эксперта относительно наличия в отчете от ДД.ММ.ГГГГ № приведенных выше нарушений, которые могли повлиять на итоговый результат проведенного исследования.

Также суд считает возможным согласиться с выводами эксперта о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №, площадью 30795 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 32 956 809 руб., определенной сравнительным подходом методом сравнения продаж (с использованием модифицированного метода выделения). Обоснование применения данного подхода и метода, расчет рыночной стоимости исследуемого земельного участка, и отказ от использования затратного и доходного подходов экспертом приведены в заключении согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611.

В заключении эксперта проанализированы все ценообразующие факторы, влияющие на рыночную стоимость спорного земельного участка, произведен правильный подбор объектов-аналогов, которые сопоставимы с объектом оценки по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам (местоположение, вид разрешенного использования, транспортная доступность), применены все необходимые корректировки с обоснованием приведенных поправок и расчетов их значений, в том числе корректировки на местоположение, расположение относительно автомагистралей, площадь, передаваемые имущественные права, наличие инженерных сетей, наличие железнодорожной ветки, качество подъездных путей.

Заключение эксперта полностью соответствует положениям Закона об оценочной деятельности и требованиям Федеральных стандартов оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение итоговой рыночной стоимости объекта исследования, экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Произведенные при определении итоговой рыночной стоимости земельного участка расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; в заключении эксперта присутствуют ссылки на источники используемой информации и литературы, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Согласно части 2 статьи 61 КАС РФ суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе. 

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (части 1 - 4 статьи 84 КАС РФ).

Принимая во внимание изложенные правовые нормы, оценив представленное в материалы дела заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, суд приходит к выводу о допустимости указанного заключения эксперта как доказательства.

Вместе с тем, судом не установлено оснований для принятия в качестве доказательств по делу отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, составленного оценщиком ООО «Оценочная компания «Эдвайс» ФИО1, поскольку как следует из вышеуказанного заключения эксперта оценщиком при проведении исследования допущены нарушения, которые могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

При этом, оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, судом не установлено, поскольку у суда не имеется сомнений в обоснованности имеющегося в деле заключения эксперта, а также не выявлено противоречий в содержащихся в нем выводах.

С учетом положений статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что указанная в заключении эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № итоговая величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ подлежит признанию достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым № площадью 30795 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Учитывая, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28).

Материалами дела подтверждается, что ООО «Максима-Трейд» обратилось в суд с административным иском ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является ДД.ММ.ГГГГ

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 30795 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равную его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 32 956 809 (тридцать два миллиона девятьсот пятьдесят шесть тысяч восемьсот девять) руб. 

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать ДД.ММ.ГГГГ

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Севастопольский городской суд.

Судья – 

Решение принято в окончательной форме 16 мая 2024 г.

Судья –