Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 сентября 2018 года гор.Тула 

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

при секретаре Жучковой О.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителя административного ответчика правительства Тульской области по доверенности ФИО3, действующего также в качестве представителя заинтересованного лица министерства имущественных и земельных отношений Тульской области, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело № 3а-692/2018 по административному исковому заявлению ФИО1 к правительству Тульской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, 

установил:

ФИО1 обратился в Тульский областной суд с административным исковым заявлением к правительству Тульской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по 

<

адрес> в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым №, площадью 9660 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства здания Тульского губернского рынка, адрес (местоположение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентр жилой дом. Участок находится примерно в 140 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости.

В обоснование административного иска административный истец указал, что результаты государственной кадастровой оценки указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2016, установленные в результате массовой кадастровой оценки и утвержденные постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 № 546, в размере 54 634 158,60 рублей завышены, чем нарушаются права административного истца, как лица, обязанного к заключению договора аренды земельного участка, так как на данном участке расположен принадлежащий административному истцу на праве собственности объект незавершенного строительства, а размер арендной платы за пользование данным земельным участком установлен в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

В подтверждение доводов о завышении стоимости земельного участка административный истец сослался на отчет 

<

...> №21-05-18 от 01.06.2018, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составила 21 684 768 рублей.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явился. О дате и месте слушания по делу извещался своевременно и надлежащим образом, в письменном заявлении просил суд рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержал заявленные требования по доводам иска, указывая, что нарушение прав административного истца может произойти при взыскании суммы арендной платы по заключенному с его правопредшественником договору аренды, представив в обоснование своей позиции решение арбитражного суда. Просил суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной на основании заключения судебной оценочной экспертизы. 

Представитель административного ответчика - правительства Тульской области по доверенности ФИО3, действуя также в качестве представителя заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области в судебном заседании просил суд отказать в удовлетворении заявленных административным истцом требований, ссылаясь на то, что его права установленной в отношении земельного участка кадастровой стоимостью не нарушаются, поскольку он ни собственником данного земельного участка, ни его арендатором, не является, а следовательно, не вправе инициировать вопрос об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

Представитель заинтересованного лица - Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области указал, что правовые интересы Учреждения по заявленным требованиям не затрагиваются, в связи с чем, просил вынести решение на усмотрение суда и в отсутствие представителя Учреждения. 

Представитель административного ответчика - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в письменном ходатайстве указал, что не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости) и просил разрешить их на усмотрение суда и в отсутствие представителя Управления.

Представитель заинтересованного лица – администрации муниципального образования г. Тула в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, возражая против удовлетворения заявленных требований.

Исходя из положений части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Пунктами 3 и 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. № 388), установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости методом массовой оценки, под которой понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

В силу требований главы III.1 закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 г. результаты определения кадастровой стоимости, отраженные в соответствующем отчете, подлежат утверждению уполномоченным органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, затем внесению в Единый государственный реестр недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 7,8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», после чего обязательны к применению для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами, случаях.

В свою очередь, согласно ч.2 ст. 3 закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Поскольку, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и абзаца 3 ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую, установлена его кадастровая стоимость, суд приходит к выводу, что законодательство, регулирующее спорные правоотношения, допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, а также возможность определения кадастровой стоимости исходя из его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в том случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности лиц, владеющих объектом недвижимости.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, в силу требований части 5 статьи 247 и части 1 статьи 248 КАС РФ лежит на административном истце. 

Платность использования земли в Российской Федерации относится к одному из принципов земельного законодательства (подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог. При этом независимо от формы внесения платы отправной величиной, из которой производятся расчеты, является кадастровая стоимость земельного участка. 

В ходе рассмотрения спора по существу судом установлены следующие юридически значимые обстоятельства.

ФИО1 на основании договора купли-продажи объекта недвижимости является сособственником объекта капитального строительства со степенью готовности 3% с кадастровым №, площадью застройки 6742,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Данное обстоятельство объективно подтверждено договором купли-продажи от 13.04.2018, заключенным между ФИО6 и ФИО1, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20.06.2018. 

Указанный объект недвижимого имущества расположен на земельном участке с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для строительства здания Тульского губернского рынка; адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 140 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>. Земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет в установленном законом порядке 28.10.2005.

Указанное обстоятельство объективно подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 20.06.2018 № и не оспаривалось лицами, участвующими в деле. 

В силу требований статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок на основании договора аренды №05С0904 от 14.11.2005 был предоставлен Комитетом по управлению имуществом города Тулы обществу с ограниченной ответственностью «Производственное предприятие «Развитие» в аренду для строительства здания Тульского губернского рынка, копия данного договора представлена в материалы дела. 

Согласно пункту 1.1 данного договора арендодатель предоставил из земель поселений города Тулы, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым №, площадью 9660 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес> (участок находится примерно в 140 м по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

адрес>).

Земельный участок предоставлен арендатору для строительства здания Тульского губернского рынка (пункт 2.1); при подписании договора арендодатель передал, а арендатор принял участок в состоянии, позволяющем его использовать в соответствии с разрешенным использованием, договор является актом приема-передачи (пункт 5.1).

Согласно пункту 3.1 договор заключен на пять лет.

В пункте 3.3 договора стороны предусмотрели, что, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с решением Тульской городской Думы от 10.07.2002 № 11/180 «О порядке предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Тулы», постановлением Главы г. Тулы от 28.01.2003 № 150 «О передаче Комитету по управлению имуществом Управы г. Тулы прав и обязанностей арендодателя земельных участков», арендодателем земельных участков, распоряжение которыми находится в компетенции органа местного самоуправления муниципального образования город Тула Тульской области, в том числе по действующим и вновь заключаемым договорам аренды, а также по прекращенным договорам аренды, обязательства которых не исполнены, являлся Комитет по управлению имуществом Управы г. Тулы.

В связи с принятием Закона Тульской области от 10.12.2008 № 1168-ЗТО «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области - городе Туле» распоряжение земельными участками с 01.01.2009 государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области - городе Туле осуществляется администрацией Тульской области.

Об изменении арендодателя арендаторы были проинформированыпубликацией в газете «Тула» от 25.12.2008.

В соответствии с Постановлением администрации Тульской области от 04.05.2009 № 293 «О внесении дополнений в Постановление администрации Тульской области от 21.01.2008 № 34 «Об утверждении Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Тульской области» департамент имущественных и земельных отношений Тульской области выступает в качестве арендодателя при заключении договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области – городе Туле, в том числе по действующим и вновь заключаемым договорам аренды, а также по прекращенным договорам аренды, обязательства по которым не исполнены.

Указом губернатора Тульской области № 1 от 15.09.2011 «О правительстве Тульской области и органах исполнительной власти Тульской области» департамент имущественных и земельных отношений Тульской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Тульской области.

28.09.2011 постановлением правительства Тульской области № 6 утверждено Положение о министерстве имущественных и земельных отношений Тульской области.

В соответствии с пунктом 36 части 4 Положения о министерстве имущественных и земельных отношений Тульской области, утвержденного Постановлением правительства Тульской области от 28.09.2011 № 6, Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области выступает в качестве арендодателя при заключении договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Тульской области - городе Туле, в том числе по действующим и вновь заключаемым договорам аренды, а также по прекращенным договорам аренды, обязательства по которым не исполнены.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на земельном участке с кадастровым № расположен незавершенный строительством объект; 27.09.2007 право собственности на объект было зарегистрировано за ООО «ПП «Развитие». С 23.05.2018 право собственности на указанный объект зарегистрировано за административным истцом ФИО1

Соглашение о переходе прав и обязанностей на земельный участок с кадастровым № не заключалось.

Из представленных суду решения арбитражного суда Тульской области от 19.11.2014 по делу А68-6756/2014 и постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2016 по делу А68-5238/2015 следует, что таких соглашений не заключалось и с правопредшественником ФИО1, бывшим собственником объекта незавершенного строительства ООО «ИКС».

При этом, министерство имущественных и земельных отношений на основании пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктов 13, 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, считая ООО «ИКС» фактическим арендатором земельного участка, на основании судебного решения взыскало с данного юридического лица арендную плату и неустойку по данному договору.

В силу требований ч. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со статьей 4.1 договора ответчик обязан уплачивать арендную плату за текущий месяц до 10-го числа текущего месяца.

Согласно пункту 4.2 договора размер арендной платы определяется на основании государственных и муниципальных нормативных правовых актов.

Пунктом 4.4 договора установлено, что в период действия договора размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, то есть независимо от согласия арендатора. Основаниями изменения арендной платы являются нормативные акты, изменяющие порядок исчисления арендной платы и (или) отдельные показатели, используемые при исчислении размера арендной платы.

Ст.3 Закона Тульской области от 29.06.2011 № 1586-ЗТО «О порядке определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Тульской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» устанавливает, что годовой размер арендной платы, если иное не предусмотрено статьей 2 настоящего Закона, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.

В силу ч. 2 указанной статьи кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, суд приходит к выводу, что размер арендной платы по договору поставлен в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.

При этом, суд не может согласиться с позицией представителя административного ответчика правительства Тульской области по доверенности ФИО3 о том, что ФИО1 является ненадлежащим административным истцом по делу и не имеет права на обращение с административным иском в суд по следующим основаниям. 

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Кроме того, пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

При этом, переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости, следовательно доводы министерства имущественных и земельных отношений о прекращении договора аренды, в связи с направлением 11.06.2013 уведомления об отказе от договора аренды в отсутствие доказательств вручения данного уведомления и с учетом имеющегося решения арбитражного суда о взыскании задолженности по арендной плате с фактического пользователя земельным участком по данному договору аренды за период с 31.10.2014 по 30.04.2015, суд считает несостоятельными. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что исходя из приведенных выше нормативных правовых актов, кадастровая стоимость земельного участка, составляющая предмет спора по настоящему административному делу, является основанием для расчета арендной платы, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости, следовательно, результатами определения кадастровой стоимости затронуты права административного истца, а значит, он обладает правовой заинтересованностью в установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере рыночной. 

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определено, что государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (ст. 24.12).

Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 № 546 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости. 

По итогам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2016 кадастровая стоимость земельного участка, используемого административным истцом установлена в размере 54 634 158,60 руб. 

<

...> 

Указанная кадастровая стоимость земельного участка внесена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в государственный реестр недвижимости 18.12.2016, что следует из имеющейся в материалах дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26.06.2018 №

Приведенные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка просит пересмотреть административный истец.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

С целью определения рыночной стоимости указанного земельного участка административный истец обратился в 

<

...> 

В соответствии с отчетом №21-05-18 от 01.06.2018 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №, рыночная стоимость данного объекта недвижимости была определена оценщиком в размере 21 684 768 руб.

Как следует из указанного отчета, при определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком ФИО7 был применен сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. 

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, ввиду значительной разницы между кадастровой и рыночной стоимостью принадлежащего административному истцу земельного участка, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда, по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО8

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта от 16.08.2018 отчет 

<

...> №21-05-18 от 01.06.2018 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 71:30:040102:45, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценки.

По мнению эксперта ФИО8 в инспектируемом им отчете в таблице 1 на стр. 3 неверно указана площадь объекта оценки, не приведена информация о наличии (отсутствии) и составе коммуникаций. Данная информация не подтверждена. Анализ ценообразующих факторов (о диапазоне их значений) в таблице 14 на стр. 18 взята из Справочника оценщика недвижимости за 2012 год, однако есть более свежая справочная информация. В соответствии с информацией, имеющейся в отчете у аналога №1 коммуникаций нет, у аналога №2 газ, вода, электричество на участке, аналога №3 информация о коммуникациях отсутствует и никак не подтверждена, при этом оценщик на стр. 24 применяет к объектам-аналогам корректировку 25%, а в таблице на стр. 29 применяет корректировку к аналогу №3 в размере 33%, поясняя ее размер на стр. 31, а на стр. 24- «объект оценки не имеет коммуникаций. У аналогов 1-5 коммуникации расположены по границе участков». Также на стр. 31 оценщик заявляет, что корректировка на размер (площадь) объекта оценки не проводилась, при этом в таблице на стр. 28 производит корректировку на площадь участка земли. На стр. 17 оценщик относит оцениваемый земельный участок к участкам мелкого размера, такие участки находятся в диапазоне до 05 га, участки среднего размера в диапазоне от 0,5 до 5 га. Оцениваемый участок имеет площадь 9 660 кв.м. В таблице на стр. 29 скорректированная стоимость аналога №1 3443,3 руб., аналога №2 1440,5 руб., аналога №3 1850,7 руб., как видно разница между аналогами 1 и 2 составляет 2,4 раза, а коэффициент вариации 47,13%, что свидетельствует о неоднородности взятых аналогов, либо о неправильно примененных корректировках. Также в отчете использована информация о событиях, произошедших после даты оценки для определения стоимости объекта оценки: на стр. 30 оценщик в качестве источника информации взял Справочник оценщика недвижимости 2017 года. Земельные участка, хотя дата оценки 01.01.2016.Информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки не подтверждена, нет информации по коммуникациям у объекта оценки и коммуникациям аналога №3, что не дает возможность проверить правильность применения корректировок. Документы, представленные заказчиком не подписаны уполномоченным на то лицом и не заверены в установленном порядке. Учитывая приведенные выше замечания, эксперт пришел к выводу, что содержание отчета об оценке водит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов. 

Эксперт также отметил, что анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта выполнен на 2011-2012 годы, тогда как дата оценки 01.01.2016; сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый участок определен не верно. 

В связи с указанными недостатками отчета, экспертом было принято решение произвести самостоятельный расчет рыночной стоимости земельного участка с применением сравнительного подхода в рамках метода корректировок.

В ходе анализа рынка экспертом выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): передаваемые права, условия продажи, время продажи, условия финансирования, местоположение, размер, текущее использование, коммуникации. 

Для сравнения эксперт выбрал три объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений интернет-сайтов. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

По мнению эксперта, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 01.01.2016 года составляет 22 594 000 руб.

В соответствии с ч. 8 ст. 82 КАС РФ заключение эксперта не является для суда обязательным и оценивается по правилам ст. 84 КАС РФ.

Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ФИО8 в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что представленное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющим длительный стаж судебно-экспертной деятельности.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, устанавливающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости. 

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности, которые являются обязательными для субъектов, осуществляющих данный вид деятельности.

Под оценочной деятельностью согласно ст. 3 указанного Закона понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

В силу ст.4 этого Закона субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, осуществляющие оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

Эксперт ФИО8, проводивший судебную оценочную экспертизу, является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет квалификационный аттестат по оценке недвижимости, его ответственность застрахована, то есть указанные требования Закона соблюдены и оценка рыночной стоимости объекта недвижимости произведена надлежащим лицом.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Как следует из Постановления правительства Тульской области от 30.11.2016 № 546 кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 01.01.2016.

На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного объекта в заключении эксперта, выводы которого признаны судом обоснованными.

О несогласии с указанным заключением эксперта лицами, участвующими в деле, в процессе судебного разбирательства не заявлялось. 

С ходатайствами о назначении повторной судебной экспертизы в целях проверки правильности определения рыночной стоимости земельного участка стороны к суду не обращались; обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость земельного участка, установленная заключением судебной экспертизы, не соответствует сложившемуся рынку цен на сходные объекты недвижимости на дату установления его кадастровой стоимости, судом при рассмотрении дела по существу не добыто.

При этом, имеющийся в материалах дела отчет 

<

...> №21-05-18 от 01.06.2018 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №, суд не может отнести к достоверному доказательству, поскольку согласно выводам судебной оценочной экспертизы, признанной судом допустимым и достоверным доказательством по делу, он не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и выполнен с нарушениями, которые существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

Анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в заключении эксперта ФИО8 от 16.08.2018 № 148/2018 рыночная стоимость спорного земельного участка значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости и оспариваемой кадастровой стоимости, что затрагивает права и обязанности административного истца, как пользователя данного объекта недвижимости. 

При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая кадастровая стоимость указанного выше земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта, а заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению. 

По смыслу ст. ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в суд –14 июня 2018 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости (абз. 5 ст. 24.20 закона «Об оценочной деятельности».

При этом суд считает необходимым отказать административному истцу в удовлетворении заявленных административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Тульской области, поскольку указанное учреждение не является надлежащим административным ответчиком по данному административному делу, так как не утверждало результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости и не осуществляет функции по государственной кадастровой оценке (пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Возражения администрации муниципального образования г. Тула, в границах которого расположен земельный участок, являющийся объектом налогообложения, об отсутствии оснований для удовлетворения иска, ввиду снижения доходов соответствующего муниципального образования, суд находит несостоятельными, поскольку установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу, не нарушает права администрации муниципального образования на получение законных и экономически обоснованных налогов.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд, 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к правительству Тульской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить по состоянию на 01.01.2016 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 9660 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства здания Тульского губернского рынка, адрес (местоположение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентр жилой дом. Участок находится примерно в 140 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 22 594 000 (двадцать два миллиона пятьсот девяносто четыре тысячи) рублей.

В удовлетворении требований к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тульской области - отказать.

В целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, датой подачи ФИО1 заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутого земельного участка является день обращения указанного лица в суд 14.06.2018 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: