Дело №2-115/2018 (2-1829/2017)

Поступило 03.10.2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 февраля 2018 года г.Бердск

Бердский городской суд Новосибирской области в составе: председательствующего судьи Кадашевой И.Ф., при секретарях Шварц Е.Ю., Сиреевой Е.Е., с участием истцов ФИО1, ФИО2, представителя ФИО1 ФИО3, представителя администрации города Бердска ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5, ФИО6, ФИО1 к администрации г.Бердска об обязании заключить соглашение о продлении договора аренды,

у с т а н о в и л :

ФИО5, ФИО6, ФИО1 обратились с иском к администрации о признании не законным отказа в заключении договора аренды земельного участка №1643-д от 15.10.2007 г.Бердска и обязании заключить договор аренды земельного участка площадью 1022,0 кв.м, кадастровый №, категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства торгового комплекса, местоположение: Новосибирская область, г.Бердск, микрорайон (общественно-торговый комплекс) на новый срок – 10 лет. В обоснование указали, что 15.10.2007 года между истцами и администрацией г.Бердска был заключен выше указанный договор. Земельный участок был предоставлен для строительства торгового комплекса. Разрешенное использование земельного участка: для строительства торгового комплекса - пункт 1.5 договора. Срок действия договора аренды составлял 10 лет с 31.08.2007 года по 30.08.2017 год - пункт 1.6 договора. Арендатор имеет право на продление договора аренды на условиях, согласованных сторонами, при условии письменного уведомления Арендодателя не позднее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до истечении срока договора, о желании продлить действие договора - пункт 4.1 подпункт 3 договора. Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области 08.02.2008 года, копия постановления № 2665 от 31.08.2007 года и договора аренды №1643-д от 15.10.2007 года приложены к исковому заявлению. Весь период действия договора аренды истцы надлежащим образом исполняли условия договора, своевременно вносили арендную плату за пользование земельным участком. 30.08.2017 года истекает срок действия договора аренды земельного участка. Согласно пункта 4.1 подпункта 3 договора аренды, 26.06.2017 года истцы обратились в администрацию г.Бердска с заявлением о заключении договора аренды земельного участка площадью 1022,0 кв.м, кадастровый №, категории земель - земли населенных пунктов, местоположение: Новосибирская область, г.Бердск, Микрорайон (общественно-торговый комплекс) на новый срок. 11.07.2017 года в адрес истцов было направлено письмо №1996-04/01-18, согласно которому удовлетворить просьбу по заключению договора аренды на новый срок без торгов (аукциона) не представляется возможным. Считают вышеуказанный отказ не соответствующим нормам действующего законодательства и нарушающим права истцов как арендаторов земельного участка. Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок содержит и пункт 4.1 подпункт 3 договора аренды №1643-д от 15.10.2007 года. Для реализации арендатором преимущественного права, в данном случае, должны быть соблюдены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды. Иных условий для реализации арендатором преимущественного права аренды земельного участка на новый срок ни статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни договор аренды №1643-д от 15.10.2007 года не содержат. Из всего вышеизложенного следует, что, администрация г.Бердска не имела законных оснований для отказа истцам в заключении договора аренды земельного участка площадью 1022,0 кв.м, кадастровый №, категории земель - земли населенных пунктов, местоположение: Новосибирская область, г.Бердск, Микрорайон (общественно-торговый комплекс) на новый срок. Согласно постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «О применении п. 2 ст. 621 ГК РФ к договорам аренды государственного (муниципального) имущества», пункт 4.5, в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции (п. 4.5 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 №13). 26.01.2018 г. истцы требования изменили: просили обязать администрацию г.Бердска заключить соглашение о продлении договора аренды на срок три года. Истцы требования поддержали.

Представитель ответчика ФИО4 требований не признала, сославшись на письменные возражения, согласно которых 26.06.2017 г. ФИО7, ФИО8, ФИО5 обратились в администрацию г.Бердска с просьбой о рассмотрении вопроса о продлении договора аренды №1643-Д для строительства торгового комплекса. 11.07.2017 г. арендаторам был направлен ответ об отказе в заключении на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов (аукциона). В данном письме арендаторам было разъяснено, что с 01.03.2015 года- случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи. Поскольку совокупность вышеперечисленных условий отсутствует в удовлетворении заявления арендаторов в заключении на новый срок без торгов (аукциона) договора аренды земельного участка с местоположением Новосибирская область, г.Бердск, Микрорайон (общественно-торговый комплекс), с кадастровым номером № площадью 1022,0 кв.м было отказано. В силу ч.1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. В соответствии с ч.4 ст. 39.6 ЗК РФ, гражданин или юридическое лице, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключена нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаям предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельной, участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. В связи с истечением срока действия договора от 15.10.2007 №1643-д направлено сообщение в адрес заявителей, в котором разъяснено, что земельные участки предоставляются в аренду только через проведение конкурсов (аукционов) на основании ст.39.6 Земельного Кодекса РФ. Также в письме заявителям разъяснены условия, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов. В связи с тем, что совокупность условий, перечисленных в ч.4 ст.39.6 ЗК РФ, отсутствует, арендаторам было отказано в заключении договора аренды. На основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенны срок (статья 610 Кодекса). В силу пункта 2 статьи 610 Кодекса каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок для предупреждения не установлен законом или договором. Согласно п.6.3 раздела 6 договора аренды от 15.10.2007, истечение срока действия настоящего Договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия Договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации. Получив письмо администрации г.Бердска от 11.07.2017, заявители были извещены о прекращении договора и необходимости освобождения земельного участка. Кроме того, в заявлении истцы указывают, что надлежащим образом исполняли обязанности арендаторов по договору аренды. Однако, истцы в нарушение требований действующего гражданского и градостроительного законодательства возвели торговый комплекс без получения разрешения на строительство объекта, чем существенно нарушили условия договора аренды. Определением Бердского городского суда от 18.07.2016 утверждены условия мирового соглашения, в соответствии с которыми объекты, возведенные истцами, признаны самовольной постройкой, в срок до 30.11.2016 ответчики обязуются добровольно и за свой счет снести самовольно возведенные объекты в срок до 09.12.2016, предоставить в администрацию г.Бердска документы, подтверждающие снос объекта. Однако, до настоящего времени условия мирового соглашения истцами не исполнены, объект самовольной постройки не снесен, что также подтверждает ненадлежащее исполнение истцами своих обязанностей. При указанных обстоятельствах отказ в заключении договора аренды, занимаемого самовольно возведенным объектом, земельного участка соответствует действующему законодательству, не нарушает законных прав и интересов заявителей. Требования истцов обязать администрацию г.Бердска заключить с ними договор аренды земельного участка площадью 1022,0 кв.м, с кадастровым номером №, категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства торгового комплекса, с местоположением: Новосибирская область, г.Бердск, Микрорайон (общественно-торговый комплекс), на новый срок - 10 лет, также не подлежат удовлетворению. 

Выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, установлено следующее.

15.10.2007 г. между муниципальным образованием города Бердска и ФИО7, ФИО8, ФИО5 был заключен договор аренды №1643-д земельного участка на территории города Бердска Новосибирской области со множественностью лиц на стороне арендатора (л.д.10-16).

Земельный участок передан для строительства торгового комплекса, расположенного по адресу: Новосибирская область, г.Бердск, микрорайон (общественно-торговый комплекс). Разрешенное использование земельного участка: для строительства торгового комплекса. Договор заключен сроком на 10 лет с 31.08.2007 по 30.08.2017 г. (пункты 1.4-1.6 договора).

В соответствии с частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

26.06.2017 г. арендаторы обратились с заявлением в администрацию города Бердска о заключении на новый срок договора аренды земельного участка.

На что письмом от 11.07.2017 г. получили отказ в заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов (аукциона) (л.д.52-53).

При аренде земельного участка в силу пункта 1 статьи 2 Земельного кодекса РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать Земельному кодексу РФ. Соответственно, при противоречии норм ГК РФ и ЗК РФ приоритет имеют нормы последнего.

По смыслу положений статей 209,264, 421, 621 Гражданского кодекса российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. В соответствии с действующей редакцией статьи 22 ЗК РФ из неё исключен пункт 3 о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок. В силу пункта 15 статьи 39.8 Кодекса, вступившей в действие с 01.043.2015 г., арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

Как указано в части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, с 01.03.2015 г. урегулированы пунктом 3 данной статьи: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Однако, данные случаи не применимы к рассматриваемым правоотношениям.

В соответствии с пунктом 10 части 2 статьи 621 ГК Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Истцы и представитель истцов пояснили, что на земельном участке арендаторами возведен фундамент, который можно расценить как не завершенный строительством объект.

При этом истцами не представлено доказательств того, что они имеют право на продление (предоставление, возобновление) договора аренды земельного участка по какому-либо из оснований, перечисленных в части 2 вышеуказанной статьи.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Вместе с тем доказательств права собственности на объект незавершенного строительства на спорном земельном участке истцы не представили. Кроме того, как такового объекта незавершенного строительства на данном участке нет. Имеющийся фундамент, как пояснила представитель администрации г.Бердска, является оставшейся частью самовольной постройки, которую истцы обязаны были снести в соответствии с определением об утверждении мирового соглашения от 18.07.2016 г.(л.д.44). Доказательств обратного истцами не представлено.

Как разъяснил в пункте 1 Верховный Суд РФ в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30- 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Поскольку на момент истечения срока действия договора аренды на земельном участке не имелось объектов, которые могли бы быть квалифицированы как объекты незавершенного строительства, а оснований, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления спорного земельного участка без проведения торгов не имелось, отказ администрации г.Бердска в письме от 11.07.2017 г. (л.д.52-53) о заключении на новый срок без торгов (аукциона) договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:32:010253:71 является законным и обоснованным.

Действующее законодательство не содержит норм, предоставляющих возможности заключения нового договора аренды земельного участка в случаях, если отсутствует объект незавершенного строительства и не начато соответствующее строительство.

Истцы не лишены возможности заключить договор аренды спорного земельного участка на торгах в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, суд 

р е ш и л :

Отказать ФИО5, ФИО6, ФИО1 в удовлетворении требований к администрации города Бердска об обязании заключить соглашение о продлении на три года договора аренды земельного участка №1643-д от 15.10.2007 года.

Апелляционная жалоба на решение суда может быть подана в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Новосибирский областной суд через суд, принявший решение.

Судья (подпись) Кадашева И.Ф.