Дело № 2-4655/2025

47RS0011-01-2025-002693-09

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Ломоносов 11 декабря 2025 года

Ломоносовский районный суд Ленинградской области в составе

председательствующего судьи Амелькович Е. С.,

при секретаре Плехановой О. Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску АО «Альфа-Банк» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец АО «Альфа-Банк» обратился в суд с иском к ФИО1, просит взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по кредитному договору № № от 14.06.2024 в размере 13 463 251 руб. 18 коп., также истец просит признать право собственности ответчика на объект незавершенного строительства, обратить взыскание на предмет ипотеки.

В обоснование истец указывает, что 14.06.2024 между АО «Альфа-Банк» и ответчиком был заключён Кредитный договор № № для приобретения земельного участка по договору подряда предмета ипотеки по Договору № на строительство индивидуального жилого дома от 01.04.2024 заключенному между ответчиком и ООО «Атлас Юнайтед».

Обеспечением исполнения обязательства Заемщика по Кредитному договору является Залог прав в силу закона Предмета ипотеки, который возникает одновременно с регистрацией перехода прав собственности Заемщика на Предмет ипотеки.

Заемщик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по кредитному договору, в связи с чем Банк направил в адрес Заёмщика требования о полном досрочном погашении задолженности. До настоящего времени требования Банка заемщиком не исполнены. При указанных обстоятельствах, истец обратился в суд с настоящим иском.

В судебное заседание представитель истца не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в иске просил рассмотреть гражданское дело в свое отсутствие.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещался судом о времени и месте судебного заседания судебной повесткой, направленной по месту регистрации ответчика, получение которой ответчик не обеспечил (ШПИ №, судебное извещение вернулось невостребованным 05.11.2025), ходатайство об отложении судебного заседания не заявлял, о причинах неявки суду не сообщил, документов, подтверждающих невозможность явки в судебное заседание, не представил.

Третье лицо ООО "Атлас Юнайтед" в лице ФИО2 в судебное заседание представителя не направило, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом (ШПИ №, судебное извещение вернулось невостребованным 05.11.2025).

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Согласно статьям 233 и 234 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства. При участии в деле нескольких ответчиков рассмотрение дела в порядке заочного производства возможно в случае неявки в судебное заседание всех ответчиков.

При рассмотрении дела в порядке заочного производства суд исследует доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, учитывает их доводы и принимает решение, которое именуется заочным.

Суд, признает причину неявки ответчика неуважительной, не приняв мер к получению корреспонденции, поступающей на адрес регистрации, ответчик, по мнению суда, должен лично нести ответственность за неблагоприятные последствия, связанные с несвоевременным получением корреспонденции, поступающей на его имя по месту регистрации, в связи с чем, суд полагает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие ответчика с вынесением заочного решения согласно статьи 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд находит исковые требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст.819 Гражданского кодекса Российской Федерации, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу п.2 данной статьи к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 («Заем») главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 («Кредит») и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии с п.1 ст.810 Гражданского кодекса Российской Федерации, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно п.2 ст.811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В силу п.1 ст.809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Из материалов дела следует, что 14.06.2024 между АО «Альфа-Банк» и ответчиком был заключен кредитный договор №№. (л.д. 12-19)

В соответствии с условиями данного кредитного договора, Банк предоставил ответчику денежные средства в размере 12 000 000 руб. для приобретения земельного участка по договору подряда предмета ипотеки по Договору № на строительство индивидуального жилого дома от 01.04.2024 заключенному между ответчиком и ООО «Атлас Юнайтед».

Процентная ставка за пользование кредитом (пункт 4 Кредитного договора) установлена 19,40 % годовых. Срок кредита 362 месяца (п.2).

Обеспечением исполнения обязательства Заемщика по Кредитному договору является Залог прав в силу закона Предмета ипотеки, который возникает одновременно с регистрацией перехода прав собственности Заемщика на Предмет ипотеки.

Предметом ипотеки является:

-земельный участок по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>», площадь 937 кв.м., категория земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для ведения дачного хозяйства. Кадастровый (условный) номер: №.

- строящийся жилой дом, расположенный на земельном участке, общей (проектной) площадью 125 кв. метров, этажность 1 (по тексту настоящего Договора – Жилой дом).

Заемщик обязуется обеспечить регистрацию ипотеки на иные постройки, которые будут возведены Заемщиком на Земельном участке в течение срока действия Кредитного договора, в течение 30 (тридцати) рабочих дней с даты регистрации права собственности на указанные постройки.

Кредитным договором п. 11 предусмотрена обязанность Заемщика зарегистрировать Залог прав требования по Договору.

Наличие обременения на Предмет ипотеки подтверждается копией выписки из ЕГРН на земельный участок, в которой указано, что Залог возникнет в силу закона в пользу АО «АЛЬФА-БАНК». (л.д. 37-40, 65-70)

Пунктом 1 ст. 64 Закона об ипотеке предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Кроме того, в силу п. 4 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, подлежащей применению к правоотношениям сторон, при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

В информационном письме Президиума ВАС Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 отмечено, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не усмотрено иное.

Пункт 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно п. 17 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом - исполнителем в соответствии со статьей 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Заемщик длительное время не исполняет свои обязательства по договору № №.

Договором предусмотрена обязанность Заемщика досрочно вернуть Кредит, уплатить начисленные проценты на Кредит и неустойки. Банк предъявил Заемщику Требование о досрочном возврате суммы кредита, предоставленного в соответствии с Кредитным договором, а также начисленных процентов, неустоек.

После направления Требования о досрочном возврате кредита по Кредитному договору Ответчиком требование не исполнено.

Задолженность по кредитному договору составляет 13 463 251 руб. 18 коп. Расчет проверен и принят судом.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В п. п. 1 и 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации, о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

В силу ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1).

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2).

В соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН (п. 1).

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании п. 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (п. 2).

Согласно ч. 1 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 2 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

В силу ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. ст. 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с положениями ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, реализация заложенного имущества производится путем продажи с публичных торгов, начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда.

Согласно п.п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» и Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

С учётом изложенного суд приходит к выводу об наличии оснований для признания права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

Согласно представленному истцом отчету об оценке №14-05-2025/35 от 23.05.2025 стоимость земелього участка составляет 653 000 руб. (л.д. 41)

Кредитным договором сторонами определена залоговая стоимость жилого дома на дату подписания договора в размере 15 046 000 руб.

Указанный отчет и залоговая стоимость жилого дома ответчиком не оспаривались, ходатайство о назначении по делу судебной товароведческой экспертизы ответчик суду не заявлял.

Истцом заявлено требование об установлении начальной продажной цены земельного участка в раземере 522 400 руб. (80% х 653 000 руб.), объекта незавершённого строительства 12 036 800 руб. (80% х 15 046 000 руб.).

Разрешая настоящий спор, суд, руководствуясь статьями 309, 310, 333, 348, 349, 450, 811, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, 1, 2, 19, 20, 51, 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходит из того, что ответчиком обязательства по кредитному договору исполнены не были, в связи с чем приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по кредитному договору.

Учитывая ненадлежащее исполнение заемщиком обязанности по возврату кредитных денежных средств, принимая во внимание размер задолженности, период просрочки исполнения обязательств, размер просроченного основного долга, начисленных процентов, суд не усмотрел оснований для снижения неустойки, указав на отсутствие сведений о том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательств, значительно ниже начисленной неустойки.

Основания, препятствующие обращению взыскания на предмет залога: земельный участок и жилой дом, предусмотренные в ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ходе рассмотрения дела не установлены, доказательств их наличие ответчиком в материалы дела не предоставлено.

Требование об обращении взыскания на вышеуказанное имущество, в счет погашения образовавшейся у ответчика перед банком задолженности суд находит обоснованным, подлежащим удовлетворению, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что ответчиком нарушены обеспеченные ипотекой обязательства по спорному кредитному договору.

В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Расходы на оплату государственной пошлины в размере 99 121 руб. 38 коп. подтверждаются платежным поручением №3144 от 27.06.2025. (л.д. 8)

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 99 121 руб. 38 коп.

Руководствуясь ст.ст. 199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск АО «Альфа-Банк» удовлетворить.

Признать за ФИО1 (

<

данные изъяты> право собственности на объект незавершенного строительства на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>», с кадастровым номером №.

Признать ФИО1 (

<

данные изъяты>) залогодателем, а АО «Альфа-Банк» (ИНН 

<

***>) залогодержателем объекта незавершенного строительства на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>», с кадастровым номером №.

Взыскать с ФИО1 (

<

данные изъяты> в пользу АО «Альфа-Банк» (ИНН 

<

***>) задолженность по кредитному договору № № от 14.06.2024 в размере 13 463 251 руб. 18 коп.

Обратить взыскание на земельный участок и объект незавершенного строительства, расположенные по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>», кадастровый номер земельного участка: №, путем продажи на публичных торгах, установить начальную продажную стоимость земельного участка в размере 522 400 руб., установить начальную продажную стоимость объекта незавершенного строительства в размере 12 036 800 руб.

Взыскать с ФИО1 (

<

данные изъяты>) в пользу АО «Альфа-Банк» (ИНН 

<

***>) расходы по плате государственной пошлины в размере 99 121 руб. 38 коп.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 30.01.2026

Судья Е. С. Амелькович

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>