Дело № 2-1654/2019 

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

г. Саранск 19 сентября 2019 года

Октябрьский районный суд г.Саранска Республики Мордовия 

в составе 

судьи Телушкиной Г.Ю., 

при секретаре Безуновой А.М., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Ипотечный агент ВТБ 2014» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

АО «Ипотечный агент ВТБ 24» обратилось в суд с иском к ответчику с указанными требованиями по тем основаниям, что 27.12.2014 между Банком ВТБ 24 (ЗАО) – кредитор и ФИО1 – заемщик, был заключен кредитный договор 

<

...>. По условиям кредитного договора, истец выдал ответчику кредит в размере 800 000 руб. на следующих условиях: срок кредитования 182 месяца с даты предоставления кредита, процентная ставка на дату заключения договора 12% годовых, целевое назначение: на приобретение квартиры по адресу: 

<

адрес> – предмет ипотеки.

Согласно п.6.3 кредитного договора предмет ипотеки приобретается в индивидуальную собственность заемщика.

На основании договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 28.02.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия была произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на предмет ипотеки.

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной. Дата выдачи закладной 06.03.2014. Государственная регистрация ипотеки произведена 06.03.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия.

11.12.2014 права (требования) по закладной были проданы ЗАО «Абсолют».

17.02.2015 в ЕГРЮЛ была внесена запись о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица, связанная с переименованием ЗАО «Абсолют» в АО «Ипотечный агент ВТБ 2014».

Кредитор исполнил свои обязательства по выдаче кредита в полном объеме.

В соответствии с условиями кредитного договора кредит подлежит погашению путем внесения ежемесячных равных платежей, которые включают в себя часть основного долга и проценты за пользование кредитом.

Исходя из п.п.3.9, 3.10 Индивидуальных условий кредитного договора, размер неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату основного долга/уплате процентов составляет 0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

В соответствии с п.6.4.1.9 Правил предоставления и погашения ипотечного кредита Кредитор вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору при нарушении заемщиком сроков внесения очередного платежа или его части более чем на 15 календарных дней или неоднократно.

Учитывая значительный размер задолженности и длительный срок просрочки платежей, допущенные ответчиком нарушения, являются существенными. В частности, расчет задолженности по кредитному договору подтверждает нарушение ответчиком обязательств по возврату денежных средств в течение длительного срока. Начиная с 18.12.2018 платежи по кредиту не производятся, задолженность продолжает расти.

В связи с систематическими нарушениями условий кредитного договора, на основании ч.2 ст. 811 ГК РФ, истец потребовал от ответчика досрочного исполнения обязательств по договору.

Однако, требования залогодержателя до настоящего времени не погашены и по состоянию на 21.05.2019 составляют 728 969 руб. 71 коп., из них: 681 277 руб. 40 коп. – задолженность по основному долгу, 39 049 руб. 52 коп. – задолженность по оплате плановых процентов за период с 29.11.2018 по 21.05.2019, 2 806 руб. 04 коп. – задолженность по пени на просроченные проценты за период с 29.11.2018 по 21.05.2019, 5 836 руб. 75 коп. – задолженность по оплате неустойки (пени) по просроченному долгу за период с 29.11.2018 по 21.05.2019.

В связи с неисполнением ответчиком своих обязательств, истец считает, что на основании ч.1 ст. 350 ГК Российской Федерации, необходимо обратить взыскание на предмет ипотеки, при этом определить начальную продажную цену, с которой начинаются торги, в размере 1 720 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 809,810,811,819 ГК Российской Федерации, истец просит взыскать с ФИО1 в пользу АО «Ипотечный агент ВТБ 2014» задолженность по кредитному договору 

<

...> от 27.02.2014 по состоянию на 21.05.2019 в сумме 728 969 руб. 71 коп., из них: 681 277 руб. 40 коп. – задолженность по основному долгу, 39 049 руб. 52 коп. – задолженность по оплате плановых процентов, 2 806 руб. 04 коп. – задолженность по пени на просроченные проценты, 5 836 руб. 75 коп. – задолженность по оплате неустойки (пени) по просроченному долгу, обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру по адресу: 

<

адрес>, кадастровый 

<

...>, общей площадью 34,1 кв.м., принадлежащую на праве собственности ФИО1, установив способ реализации путем продажи с публичных торгов по начальной продажной цене, с которой начинаются торги с размере 1 720 000 руб., взыскать с ФИО1 в пользу АО «Ипотечный агент ВТБ 2014» расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 489 руб. 68 коп. 

В судебное заседание представитель АО «Ипотечный агент ВТБ 2014» ФИО2, действующая на основании доверенности от 10.07.2019г., не явилась, просит дело рассмотреть в отсутствие представителя истца, о чем имеется соответствующая запись в исковом заявлении.

Ответчик ФИО1, при неоднократных извещениях, в судебное заседание не явился по неизвестной причине, о дне и времени слушания дела извещен своевременно и надлежащим образом по месту жительства. 

В порядке ст.167 ГПК Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Исследовав доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309, ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу п. 2 указанной статьи к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 "Заем" главы 42 "Заем и кредит", если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

27.02.2014 между ЗАО «Банк ВТБ 24» и ФИО1 был заключен кредитный договор 

<

...>, во исполнение которого банк предоставил ФИО1 кредит для приобретения предмета ипотеки в размере 800 000 руб., сроком на 182 месяца с даты предоставления кредита, с аннуитентными платежами по кредиту в размере 9 601 руб. 34 коп., процентная ставка на дату заключения договора 12% годовых, процентный период: месячный период, считая с 21 числа каждого предыдущего по 20 число текущего календарного месяца.

Пунктами 3.9, 3.10 кредитного договора предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату основного долга: 0,1% от суммы просроченной задолженности по кредиту за каждый день просрочки, и за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по уплате процентов: 0,1% от суммы просроченной задолженности по кредиту за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктами 6.4.1, 6.4.1.9 кредитного договора кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов и суммы неустойки при нарушении заемщиком сроков внесения очередного платежа или его части более чем на 15 календарных дней или неоднократно (л.д.18-33).

Согласно закладной от 28.02.2014г., исполнение обязательств по данному договору обеспечивается залогом квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> (л.д.43-51).

11.12.2014 права по закладной переданы ЗАО «Ипотечный агент «Абсолют» на основании договора купли-продажи закладных 

<

...> от 11.12.2014.

Согласно Уставу АО «Ипотечный агент ВТБ 2014», утвержденному 30.03.2015 внеочередным общим собранием акционеров АО «Ипотечный агент 2014», ЗАО «Ипотечный агент «Абсолют» сменило наименование на АО «Ипотечный агент ВТБ 2014» (л.д.70-76).

Из материалов дела следует, что ответчиком обязательства по погашению кредита и процентов надлежащим образом не исполняются, из-за чего у него перед банком образовалась задолженность, что подтверждается выпиской из лицевого счета за период с 28.02.2014 по 20.05.2019 (л.д.124-135). 

В связи с неисполнением ответчиком условий кредитного договора, 23.04.2019 ответчику направлено требование о досрочном истребовании задолженности, процентов за фактический срок пользования кредитом и иные суммы, выплата которых предусмотрена условиями кредитного договора, в срок до 13.05.2019 (л.д.63-67). 

Данное требование ответчиком не исполнено. 

Согласно расчету задолженности, представленному АО «Ипотечный агент ВТБ 2014», сумма неисполненного обязательства ФИО1 по кредитному договору по состоянию на 20.05.2019 составляла 728 969 руб. 71 коп., в том числе задолженность по плановым процентам 39 049 руб. 52 коп., задолженность по пени 2 806 руб. 04 коп., задолженность по пени по просроченному долгу 5 836 руб. 75 коп., остаток ссудной задолженности 681 277 руб. 40 коп. (л.д.124-135).

Правильность произведенного расчета задолженности по кредитному договору ответчиком не оспорена, поэтому суд берет за основу данный расчет.

В силу части 2 статьи 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", закладная является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

- право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

- право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Согласно части 2 статьи 48 указанного Закона, передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

При таких обстоятельствах суд находит, что исковые требования АО «Ипотечный агент ВТБ 2014» о взыскании задолженности по кредитному договору в сумме 681 277 руб. 40 коп., задолженности по оплате плановых процентов 39 049 руб. 52 коп., задолженности по пени на просроченные проценты 2 806 руб. 04 коп., задолженности по оплате неустойке (пени) по просроченному долгу 5 836 руб. 75 коп., всего 728 969 руб. 71 коп., обоснованы и подлежат удовлетворению.

Из материалов дела также следует, что в качестве обеспечения исполнения обязательств залогодателя по кредитному договору является предмет ипотеки, приобретаемого за счет кредитных средств, предоставляемых по договору.

Согласно закладной, заключенной между залогодателем (должником) ФИО1 и залогодержателем ВТБ 24 (ЗАО) от 28.02.2014 предметом ипотеки является квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 34,1 кв.м., жилой площадью 19,4 кв.м.

Согласно п.8.5 закладной залоговая стоимость предмета ипотеки в соответствии с отчетом об оценке №63/14 от 26.02.2014 ООО «Коммерческий центр «Айон» по состоянию на 18.02.2014 составляет 1 720 000 руб. (л.д.43-51)

Согласно пункту 6.4.3 кредитного договора, в случае неисполнения заемщиком требования кредитора о досрочном исполнении обязательств по договору в течение 15 календарных дней, считая с даты его предъявления кредитором, обратить взыскание на предмет ипотеки, находящейся в залоге у кредитора, в обеспечение обязательств заемщика.

Свои обязательства по кредитному договору заемщик ФИО1 надлежащим образом не исполняет. При этом период просрочки исполнения обязательства составляет более чем три раза в течение 12 месяцев, сумма неисполненного обязательства более чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки. 

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Согласно статье 336 ГК Российской Федерации, предметом залога может быть всякое имущество. Залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом.

В силу статьи 337 ГК Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

На основании статьи 348 ГК Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (часть 1)

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (часть 2).

В соответствии со статьей 349 ГК Российской Федерации, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Пункт 1 статьи 2 указанного Федерального закона предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с положениями статьей 3 и 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки, для удовлетворения за счет этого имущества требований, в том числе по уплате основного долга, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, неустойки, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного залогом обязательства.

При этом в статье 5 названного Закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание (пункты 1 и 2 статьи 6 Закона).

Согласно статьи 348 ГК Российской Федерации, статьи 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»), в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Названными правовыми нормами установлены критерии незначительности и несоразмерности, исходя из которых при отсутствии доказательств обратного нарушение обязательства признается крайне незначительным, а размер требований залогодержателя – явно несоразмерным стоимости заложенного имущества при соблюдении одновременно трех условий: сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее 3 месяцев. 

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии с частью 1 статьи 446 ГПК Российской Федерации взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Исходя из системного толкования указанных правовых норм права, по договору об ипотеке может быть заложено имущество, в том числе квартиры, принадлежащие на праве собственности.

Названные положения допускают обращение взыскания на жилое помещение, являющееся единственным для залогодержателя и членов его семьи, если такое жилое помещение является предметом ипотеки в силу договора или закона.

Согласно выписки из Государственного реестра недвижимости № КУВИ-001/2019-19522806 от 08.08.2019, правообладателем квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, является ответчик (л.д.97-98).

Ипотека по данному спору, согласно кредитному договору является ипотекой в силу закона (пункт 1 статьи 77 Закона) и права АО «Ипотечный агент 2014» как лица, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права удостоверены кредитным договором.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 указанного Федерального закона, начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. 

Как указывалось выше, согласно закладной, по соглашению сторон, стоимость спорной квартиры составляет 1 720 000 руб.

В силу п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствие с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

На момент рассмотрения дела период просрочки исполнения обязательств по возврату кредита и процентов, обеспеченного залогом, составляет свыше 3 месяцев (5 месяцев за 2019 год), а размер задолженности 728 969 руб. 71 коп., что превышает 5% от стоимости переданного в залог имущества (42%).

Поскольку ответчиком не выполнены обязательства по кредитному договору, суд в соответствии со ст. ст. 348 - 350 ГК Российской Федерации пришел к выводу о наличии оснований для обращения взыскания на заложенное имущество – квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес> путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 1 720 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Из материалов дела следует, что истцом для защиты своего нарушенного права понесены расходы по оплате государственной пошлины при подаче искового заявления в суд в размере 16 489 руб. 68 коп., что подтверждается платежным поручением № 516 от 16.07.2019 (л.д.6).

Учитывая размер удовлетворенных требований, указанную правовую норму, сумма государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика составляет 16 490 руб. ((728 969 руб. 71 коп. – 200 000 руб.) х 1% + 5200 руб.) + 6 000 руб. (требования имущественного характера, не подлежащего оценке).

Исходя из изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных требований и по указанным основаниям, руководствуясь статьями 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Акционерного общества «Ипотечный агент ВТБ 2014» удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу Акционерного общества «Ипотечный агент ВТБ 2014» задолженность по кредитному договору 

<

...> от 27 февраля 2014 года в размере 728 969 руб. 71 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 16 490 руб., всего 745 459 (семьсот сорок пять тысяч четыреста пятьдесят девять) руб. 71 коп.

Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый 

<

...>, принадлежащую ФИО1 на праве собственности.

Установить начальную продажную цену на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, площадью 34,1 кв.м. в размере 1 720 000 руб.

Определить способ продажи заложенного имущества - с публичных торгов. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Октябрьский районный суд г.Саранска Республики Мордовия.

Судья Октябрьского районного суда

г.Саранска Республики Мордовия Г.Ю.Телушкина

Мотивированное решение составлено 23.09.2019г.