Дело №

УИД 27RS0№-65

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 марта 2025 года 

<

адрес>

Железнодорожный районный суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Сенотрусова Г.И.,

при секретаре судебного заседания Семиной Т.Ю.,

с участием истца Шаленик ФИО9 представителя ответчика администрации 

<

адрес> ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шаленик ФИО9 к администрации 

<

адрес> о признании решения незаконным, признании права на предоставление жилого помещения в собственность, возложении обязанности по заключению договора купли-продажи жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

истец обратилась в суд с указанным иском к ответчику, в мотивировав его тем, что ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ между Шаленик ФИО9 (наниматель) и администрацией 

<

адрес> (наймодатель) заключались договоры коммерческого найма жилого помещения, по условиям которого наймодатель обязался предоставить нанимателю жилое помещение – однокомнатную 

<

адрес>, общей площадью 32,5 кв.м. в 

<

адрес> с нанимателем в квартире вправе проживать члены семьи нанимателя. Право на предоставление жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования в собственность имеет гражданин являющийся нанимателем жилого помещения жилищного коммерческого использования на основании договора найма такого жилого помещения не менее 5 лет при соблюдении условий, установленных постановлением администрации 

<

адрес>. Истец обращалась к ответчику с заявлением о предоставлении жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования в собственность, в чем ей отказано. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ наймодатель не обращался к нанимателю с предложением заключения нового договора, при этом в указанный период истец и члены ее семьи несли бремя содержания имущества жилого помещения, оплачивали коммунальные услуги, вносили арендную плату, то есть конклюдентными действиями правоотношения по найму жилого помещения пролонгированы. Таким образом, администрацией города принято немотивированное, противоречащее фактическим обстоятельствам, незаконное решение, нарушающее права и законные интересы, как истца, так и членов ее семьи, имеющих право проживания в спорной квартире. Истцом ранее предпринимались меры к обращению с заявлением о предоставлении жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования в собственность, однако в результате проволочек на стороне администрации и его работников дополнительного соглашения к первоначальному договору найма не заключалось, также истцу давались пояснения об автоматической пролонгации правоотношений. Просит признать решение администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ необоснованным и незаконным, признать за Шаленик ФИО9 право на предоставление жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования в собственность – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, обязать администрацию 

<

адрес> заключить с Шаленик ФИО9 договор купли-продажи в отношении указанной квартиры.

В судебном заседании истец требования поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения требований истца, просила оставить их без удовлетворения, представила письменные возражения на иск.

Представитель третьего лица управления жилищного фонда и приватизации жилья администрации 

<

адрес>, извещенного надлежащим о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, в связи с чем, дело рассмотрено в его отсутствие на основании ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Основания и порядок предоставления жилого помещения в пользование установлены Гражданским и Жилищным законодательством РФ.

Жилищный кодекс Российской Федерации в статье 19 предусматривает, что жилищный фонд как совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (часть 1), в зависимости от целей его использования подразделяется, в частности, на жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов (пункт 1 части 3) и жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, переданы собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 той же части (пункт 4 части 3).

Подобное разделение жилищного фонда на виды неразрывно связано с разными правовыми основаниями для предоставления жилых помещений гражданам. Это, наряду с прочим, предполагает установление судом, разрешающим спор, как факта закрепления конкретного жилого помещения в составе определенного вида жилищного фонда, так и правовых оснований для предоставления гражданам такого помещения, предусмотренных в договоре или ордере (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-О).

При этом, будучи направленными на обеспечение правовой определенности в отношениях, регулируемых жилищным законодательством, приведенные законоположения сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права граждан.

Имея в виду, что право на жилище может быть реализовано посредством проживания в нем на основании различных видов договоров найма жилого помещения - в том числе относящегося к жилищному фонду коммерческого использования, - заключаемых (как это имело место в деле с участием заявительницы) на определенный срок, законодатель вводит специальное регулирование отношений по таким договорам найма жилых помещений, закрепляющее необходимые в данной сфере гарантии и устанавливающее их особенности в сравнении с гарантиями, предусмотренными для других видов договорного использования жилых помещений.

Как отражено в постановлении Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-П «По делу о проверке конституционности части 3 статьи 19, частей 1 и 2 статьи 57, части 1 статьи 59, части 1 статьи 60 и части 1 статьи 63 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой граждан ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7», к такому регулированию, учитывая квалификацию судами заключенного с заявительницей договора в качестве договора краткосрочного (коммерческого) найма, следует отнести и нормы главы 35 "Наем жилого помещения" ГК Российской Федерации о том, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (пункт 1 статьи 671). Данный договор заключается на срок, не превышающий пяти лет, и считается заключенным на пятилетний срок, если в договоре срок не определен (пункт 1 статьи 683 того же Кодекса).

Указанная глава, как отметил Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ №-П, не содержит упоминания о коммерческом найме, однако этот термин используется в судебной практике (определение Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-Г03-30 и определение Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-О-П).

О гражданско-правовой природе коммерческого найма жилого помещения можно судить не только по тому, что регламентирующие его положения содержатся в Гражданском кодексе Российской Федерации, но и учитывая их судебное толкование.

В пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что жилое помещение может выступать объектом гражданских и жилищных правоотношений. При этом гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота, что имеет место при его передаче наймодателем в коммерческий наем.

Статья 687 ГК Российской Федерации, будучи специальной в соотношении с устанавливающими основания и общий порядок расторжения договора положениями его статей 450 - 452, регулирует условия и порядок расторжения договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя (пункт 1), по требованию наймодателя (пункт 2), а также по требованию любой из сторон в договоре (пункт 3). В то же время имеются различия в регулировании договора найма в зависимости от того, является ли он краткосрочным, т.е. заключенным на срок не более года (статья 683 того же Кодекса). Так, к договору краткосрочного найма жилого помещения не применяются правила пункта 2 статьи 677, статей 680 и 684 - 686, абзаца четвертого пункта 2 статьи 687 этого Кодекса (в том числе и правило о преимущественном праве нанимателя на заключение договора найма жилого помещения на новый срок), если договором не предусмотрено иное. Указанное свидетельствует о стремлении законодателя учесть специфику договора краткосрочного найма, при котором нанимателю предоставляется меньший объем гарантий, чем по договору, заключенному на длительный срок.

Констатируя изложенное, Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ №-П отметил и распространенность практики включения в договоры краткосрочного найма условия, наделяющего наймодателя - в дополнение к закрепленным в пункте 2 статьи 687 ГК Российской Федерации положениям - правом расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив нанимателя за определенное время.

Реализуя предоставленные Конституцией Российской Федерации полномочия, законодатель также предусмотрел в Жилищном кодексе Российской Федерации институт социального найма жилых помещений, который предполагает предоставление из государственных и муниципальных жилищных фондов жилых помещений во владение и пользование гражданам, нуждающимся в жилье.

Отношения между наймодателем - собственником жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующим от его имени уполномоченным государственным органом или органом местного самоуправления) и нанимателем (гражданином) в этом случае оформляются договором социального найма жилого помещения, заключаемым в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования; при этом, в отличие от договора краткосрочного (коммерческого) найма и договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, для договора социального найма не устанавливается конкретный срок его действия (части 1 и 2 статьи 60, часть 1 статьи 63 данного Кодекса).

Правом на получение жилого помещения из муниципального жилищного фонда по договору социального найма наделяются малоимущие граждане, признанные нуждающимися в таких жилых помещениях по установленным данным Кодексом основаниям (часть 2 статьи 49), а из жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации - ряд иных категорий граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях по основаниям, установленным этим Кодексом и (или) федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации (часть 3 статьи 49).

По общему правилу жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (пункт 1 статьи 52 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При этом ввиду ограниченности финансово-экономических возможностей публичной власти удовлетворять потребность таких граждан в жилье по мере ее возникновения федеральный законодатель закрепил в части 1 статьи 57 названного Кодекса, что жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, состоящим на соответствующем учете, в порядке очередности исходя из времени их принятия на учет.

Тем самым обеспечивается справедливое распределение жилых помещений из жилищного фонда социального использования (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П и от ДД.ММ.ГГГГ №-П; определение Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-О).

В качестве исключения из этого правила часть 2 той же статьи предусматривает внеочередное предоставление жилых помещений по договорам социального найма как дополнительную гарантию права на жилище для отдельных поименованных в ней категорий граждан, нуждающихся в особой поддержке государства (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П и от ДД.ММ.ГГГГ №-П; определения Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-О и от ДД.ММ.ГГГГ №-О).

Такое законодательное регулирование, как неоднократно отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, согласуется со статьей 40 (часть 3) Конституции Российской Федерации, которая обязывает государство обеспечить дополнительные гарантии жилищных прав путем предоставления жилища бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами не любым, а только малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище (постановления от ДД.ММ.ГГГГ №-П и от ДД.ММ.ГГГГ №-П; определения от ДД.ММ.ГГГГ №-О-П, от ДД.ММ.ГГГГ №-О-О, от ДД.ММ.ГГГГ №-О и др.).

Из представленных материалов усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией 

<

адрес> и Шаленик ФИО9 заключен договор найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования по адресу: 

<

адрес>, согласно п. 1.4 указанного договора сроком на 5 лет до ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, между сторонами сложились отношения, основанные на договоре коммерческого найма жилого помещения.

Согласно поквартирной карточке спорного жилого помещения Шаленик ФИО9 и члены ее семьи ДД.ММ.ГГГГ сняты с регистрационного учета.

В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно соглашению о расторжении договора найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования от ДД.ММ.ГГГГ договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ по соглашению сторон расторгнут.

Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ № спорное жилое помещение включено в жилищный фонд коммерческого использования городского округа «

<

адрес>».

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась с заявлением в администрацию 

<

адрес> о заключении договора найма указанного жилого помещения.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор найма данного жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась с заявлением в управление жилищного фонда и приватизации жилья администрации 

<

адрес> о заключении договора купли-продажи спорного жилого помещения, в чем истцу отказано ответом от ДД.ММ.ГГГГ №.

При рассмотрении требований истца суд учитывает, что выбор способа защиты своих прав принадлежит гражданину, право которого нарушено и суд считает, что выбранный истцом способ защиты своих прав является наиболее эффективным, что не противоречит требованиям ст.ст. 11, 12 ГК РФ.

Конституция РФ закрепляет право каждого на жилище, обязывая органы государственной власти и местного самоуправления создавать условия для его осуществления.

Заявляя требования о признании права на предоставление жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования в собственность, истец ссылается на тот факт, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ наймодатель не обращался к нанимателю с предложением заключения нового договора, при этом в указанный период истец и члены ее семьи несли бремя содержания имущества жилого помещения, вносили арендную плату.

С данными доводами истца суд согласиться не может, поскольку оснований для предоставления жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования в собственность истца, не усматривается.

Согласно пункту 2.1. Порядка предоставления жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования городского округа "

<

адрес>" в собственность граждан, право на предоставление жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования в собственность имеет гражданин, являющийся нанимателем жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования не менее 5 лет, при соблюдении указанных в подпункте 3.3.1 пункта 3.3 Порядка принятия решения о включении жилого помещения в (из) жилищный(-го) фонд(-а) коммерческого использования округа "

<

адрес>", принятия решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования городского округа "

<

адрес>", утвержденного настоящим постановлением (далее - Порядок предоставления жилого помещения).

Для рассмотрения вопроса о предоставлении жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования в собственность предоставляются следующие документы: заявление о предоставлении жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования в собственность, составленное в свободной форме в письменном виде, ходатайство с работы заявителя, документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате за пользование и содержание жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования, предоставленное по договору найма, документы о трудовой деятельности заявителя (трудовой договор (контракт), копия трудовой книжки), заверенные работодателем, за периоды до ДД.ММ.ГГГГ – выписку из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества на всех членов семьи.

Срок рассмотрения заявления с приложенными к нему документами и принятия решения в соответствии с настоящим Порядком составляет не более 60 рабочих дней со дня регистрации.

По требованию истца о возложении обязанности заключить договор купли-продажи суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из разъяснений в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора" следует, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 ст. 3, пункт 1 ст. 421, абзац первый пункта 1 ст. 445 ГК РФ).

Кроме того, согласно ст. 445 ГК РФ другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, в том случае, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения.

При таком положении, ответ управления жилищного фонда и приватизации жилья администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № является законным и обоснованным, оснований удовлетворения требования о возложении на ответчика обязанности по заключению с истцом договора купли продажи спорного жилого помещения не имеется.

Одновременно суд полагает требование истца о признании за ней права на предоставление спорного жилого помещения в собственность преждевременным, поскольку условия Порядка предоставления жилого помещения истцом не соблюдены.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Шаленик ФИО9 к администрации 

<

адрес> о признании решения незаконным, признании права на предоставление жилого помещения в собственность, возложении обязанности по заключению договора купли-продажи жилого помещения оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в 

<

адрес>вой суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме через суд его вынесший.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Г.И. Сенотрусов