Гр.дело № 2-4244/2017 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 декабря 2017 года г.Чебоксары

Ленинский районный суд города Чебоксары в составе: председательствующего судьи Фоминой Н.Э.,

при секретаре судебного заседания Васильевой Т.Г., 

с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности от 22.03.2017г.,

представителя ответчика ФИО2, действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности от дата.,

с участием представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике ФИО3, действующей на основании доверенности от дата

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «СК Гарант» к ФИО4 о признании обременения отсутствующим, 

у с т а н о в и л :

ООО «СК «Гарант» (далее истец) обратилось в суд с иском (с учетом утонения) к ФИО4 (далее ответчик) о признании отсутствующими обременения земельного участка с кадастровым номером -----, адрес: Чувашская Республика Чувашия, адрес, адрес, адрес, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания, площадь 4431 кв.м., вытекающие из зарегистрированных Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике:

- номер государственной регистрации ----- от дата, Договор участия в долевом строительстве от дата -----; участник долевого строительства: ФИО4, объект долевого строительства: квартира, номер этажа: 3, номер объект: 7, проектируемая (планируемая) площадь: 39,435 кв.м, местоположение: Чувашская Республика, адрес, пр. адрес, примерно в 80 м по направлению на северо-запад от ориентира на жилой адрес;

- номер государственной регистрации ----- от дата, Договор участия в долевом строительстве ------П от дата; участник долевого строительства: ФИО4, объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: -4.050, проектируемая (планируемая) площадь: 112,03 кв.м, местоположение: Чувашская Республика, адрес, пр. адрес, примерно в 80 м по направлению на северо-запад от ориентира на жилой адрес.

Исковые требования, с учетом уточнения, мотивированы тем, что по договору аренды земельного участка ------Л от дата, заключенному с Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики (далее - договор аренды), ООО «Высота» (далее - застройщик) был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером ----- общей площадью 4431 кв.м. для строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания, расположенный в городе Чебоксары по адрес (далее - земельный участок).

Строительство многоквартирного жилого дома велось застройщиком с привлечением денежных средств физических и юридических лиц на основании заключаемых договоров участия в долевом строительстве, которые в силу прямого указания закона стали основанием возникновения (регистрации в ЕГРП) ипотеки права аренды земельного участка.

Решением Apбитpaжного суда Чyвaшcкoй Республики от 13 апреля 2011 года по делу №А79-7576/2010 застройщик признан банкротом.

В рамках реализации имущества застройщика, признанного арбитражным судом банкротом, был заключен договор купли-продажи ----- от 25.03.2004г., в соответствии с которым ООО «СК «Гарант» перешло следующее имущество (имущественные права):

права собственности на незавершенный строительством объект - доля в размере ----- в общей долевой собственности; объект права: незавершенный строительством объект; назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 925 кв.м., степень готовности 52 %, инв. -----, лит.А1,А, адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика, адрес, адрес кадастровый (или условный) -----. Существующие ограничения (обременения) права: ипотека;

права аренды земельного участка - земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ----- общей площадью 4431 кв.м., для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания, в том числе площадью 556 кв.м. в охранной зоне канализации, площадью 28 кв.м. в охранной зоне электрокабеля, площадью 33 кв.м., 50 кв.м., 245 кв.м. в охранных зонах теплотрассы, расположенных в 

<

...>. Оплата по договору произведена истцом в полном объеме.

Право собственности на долю в размере ----- в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРП за истцом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата серии адрес.

На основании постановления Администрации города Чебоксары ----- от дата право аренды земельного участка застройщика прекращено с последующим предоставлением права аренды земельного участка истцу на иных условиях. Согласно п.2.1. дополнительного соглашения ----- к договору аренды срок аренды земельного участка установлен с 30.05.2014г. по 30.05.2017г.

Таким образом, право общей долевой собственности застройщика на объект незавершенного строительства, как и право застройщика аренды земельного участка прекратились, но при этом записи об ипотеке (залоге) права аренды земельного участка, сделанные в ЕГРП на основании заключенных застройщиком договоров участия в долевом строительстве, не прекращены.

Однако, в ЕГРП сохранились (не погашены) записи о наличии ограничений (обременении) прав на земельный участок, вытекающие из следующих зарегистрированных Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республики договоров долевого участия:

регистрационная запись ----- от дата на основании договора участия в долевом строительстве ----- от дата с участником долевого строительства, заключенного между застройщиком и ФИО5 на объект долевого строительства: квартира под условным -----, расположенная на третьем этаже, общей площадью по проекту 39,435 кв.м.;

регистрационная запись ----- от дата на основании договора участия в долевом строительстве ------П от дата с участником долевого строительства заключенного между застройщиком и ответчиком на объект долевого строительства: нежилое помещение, расположенное на отм. -4.050, общей площадью по проекту 112,03 кв.м.

Как указывает истец, защита прав истца не возможна путем признания права либо истребования имущества, так как право собственности на долю в незавершенном строительном объекте и право аренды земельного участка зарегистрировано в ЕГРП за истцом и никем не оспаривается.

В свою очередь, определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 19.01.2012 по делу № А79-7576/2010 требования ответчика о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры, под условным -----, расположенной в первом подъезде, на третьем этаже, общей площадью по проекту 39,435 кв.м, жилой площадью 17,58 кв.м. в жилом доме переменной этажности со встроено - пристроенными помещениями обслуживания по адресу: адрес, адрес кадастровый номер -----, вытекающие из зарегистрированного в ЕГРП договора участия в долевом строительстве ----- от дата, включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Высота» (застройщика).

Также определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 26.01.2012 по делу № А79-7576/2016 требования в сумме 80 000 рублей долга, вытекающие из зарегистрированного в ЕГРП договора участия в долевом строительстве ------П от дата., включены в четверную очередь реестра требований кредиторов ООО «Высота» (застройщика).

С учетом приведенных обстоятельств записи в ЕГРП об ипотеки в пользу ответчика нарушают права истца, защита которых возможна исключительно путем признания обременения, возникшего из договоров участия в долевом строительстве ----- от дата и ------П от дата, отсутствующим.

Определением Ленинского районного суда г.Чебоксары от 06 сентября 2017г. администрация г.Чебоксары была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 иск поддержала в полном объеме по изложенным в нем основаниям, с учетом внесенных уточнений. 

Ответчик ФИО4, извещенная о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в суд не явилась, реализовав свои процессуальные права через участие представителя. 

Представитель истца ФИО2, участвуя в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать по основаниям изложенным в письменных возражениях, приобщенных к материалам дела. 

Представители третьих лиц администрации г. Чебоксары, ООО "Высота" в лице конкурсного управляющего ФИО6, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. 

Представитель Управления Росреестра по Чувашской Республике, участвуя в судебном заседании, вопрос о разрешении искового заявления оставила на усмотрение суда. Пояснив при этом, что фактически в данном споре ООО «СК «Гарант» ставит требование о расторжении договоров долевого участия и прекращения у ФИО7 права требования помещений. Между тем, прекращение ипотеки в учетом требований статьи 8, 9, пунктов 8.1 статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» не влечет прекращения права требования объекта долевого строительства и прекращения договорных отношений. Законодатель не связывает со сменой застройщика возможность прекращения обязательств у нового застройщика перед участниками долевого строительства по передаче им помещений, соответствующих условиям заключенных договоров участия в долевом строительстве.

Заслушав доводы и возражения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ООО «Высота» являлось застройщиком многоэтажно жилого дома, расположенного : в 80 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: Чувашская Республика, адрес, район адрес, адрес. 

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 13 апреля 2011 года ООО «Высота» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. 

Между ООО «Высота», в лице конкурсного управляющего ФИО6 и ООО «Строительная компания «Гарант» дата на основании Протокола о признании торгов в электронной форме по продаже имущества должника ООО «Высота» несостоявшимся РАД------ дата 11:00:00, предложения о цене от дата, поданного участниками торгов ООО «Строительная компания «Гарант» в составе заявки ------ИД на участие в торгах в электронной форме по продаже имущества должника ООО «Высота», заключен договор купли-продажи. 

Таким образом, право собственности ООО «Строительная компания «Гарант» на Объект (адрес, адрес, адрес) возникло на основании договора купли-продажи незавершенного строительства от датаадрес право также подтверждается свидетельством о государственной регистрации, выданное Управлением Росреестра по Чувашской Республики дата, о чем в ЕГРП сделана запись за -----. В качестве существующего обременения указано: ипотека, номер регистрации -----

Согласно п. 3.2 Договора цена Договора составляет 40 330 000,00 рублей.

Согласно акту приема-передачи от дата ООО «Строительная компания «Гарант» приняло права застройщика ООО «Высота» на незавершенный строительством объект - доля в размере ----- в общей долевой собственности; объект права: незавершенный строительством объект: назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 925 кв.м., степень готовности 52 % инв. -----, лит.А1,А, адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика, адрес, адрес, адрес, корпус 2, кадастровый (или условный) -----. Существующие ограничения (обременения) права: ипотека.

Права застройщика на право аренды земельного участка - земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ----- общей площадью 4431 кв.м., для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания, в том числе площадью 556 кв.м, в охранной зоне канализации, площадью 28 кв.м. в охранной зоне электрокабеля, площадью 33 кв.м., 50 кв.м., 245 кв.м., в охранных зонах теплотрассы, расположенный в городе Чебоксары по пр. адрес. Расчет между сторонами за имущество произведен полностью (п.2 Акта приема-передачи). 

Таким образом, приобретенный Истцом незавершенный строительством объект обременен залогом в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве. Также на земельный участок с кадастровым номером -----, площадью 4 431 кв.м., расположенный по адресу: адрес, пр.9-ой Пятилетки, адрес, имеется ограничение (обременение) права в виде залога в силу закона.

Договор аренды земельного участка был заключен дата между администрацией адрес и ООО «Высота» сроком до дата.

Постановлением администрации города Чебоксары № 2097 от 20 июня 2014 года внесены изменения в распоряжение администрации адрес от дата ------р «О продлении ООО «Высота» срока аренды земельного участка адрес адрес - в названии слова ООО «Высота» исключить, указав о продлении срока аренды земельного участка ООО «СК «Гарант». 

Дополнительным соглашением № 2 от 25 июня 2014 года к договору аренды, срок аренды установлен с дата по дата, арендатором, согласно дополнительному соглашению является ООО «Строительная компания «Гарант».

Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости имеются записи о государственной регистрации ограничения (обременения) в виде ипотеки, регистрационные номера -----, произведенные на основании статьи 13 Закона N 214-ФЗ, залогодержателем является участник долевого строительства ФИО4

В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в части 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства), и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно части 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Следовательно, залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.

Согласно части 9 статьи 13 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона N 214-ФЗ, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона N 102-ФЗ, с учетом особенностей, установленных этим Законом.

Частью 1.1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона N 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, из содержания данной нормы следует, что до погашения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, регистрационной записи об ипотеке, сохраняются права и обязанности по залоговым отношениям, возникшие между залогодателем (застройщиком) и залогодержателем (участником долевого строительства) на основании договора долевого участия в строительстве; вместе с тем, права залогодержателя и обязанности залогодателя прекращаются только после проверки органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, факта исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных договором долевого участия в строительстве и последующего погашения регистрационной записи об ипотеке.

Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ, которой предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Закона N 102-ФЗ, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В соответствии с п. 3, 4 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2); в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно ст. 353 Гражданского кодекса РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

В ходе рассмотрения дела установлено, что объекты долевого строительства не были переданы участникам долевого строительства застройщиком, а сам объект незавершенного строительства был реализован в ходе продажи имущества должника в порядке, установленном Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 19 января 2012 по делу № А79-7576/2010 требования ответчика о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры, под условным -----, расположенной в первом подъезде, на третьем этаже, общей площадью по проекту 39,435 кв.м, жилой площадью 17,58 кв.м. в жилом доме переменной этажности со встроено - пристроенными помещениями обслуживания по адресу: адрес, адрес, кадастровый номер -----, вытекающие из зарегистрированного в ЕГРП договора участия в долевом строительстве ----- от дата, включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Высота» (застройщика).

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 26 января 2012 по делу № А79-7576/2016 требования в сумме 80 000 рублей долга, вытекающие из зарегистрированного в ЕГРП договора участия в долевом строительстве ------П от 19.01.2008г., включены в четверную очередь реестра требований кредиторов ООО «Высота» (застройщика).

В соответствии с договором аренды земельного участка от дата ------л с учетом дополнительного соглашения от датаг, срок аренды земельного участка с кадастровым номером -----, общей площадью 4431 кв.м. был установлен до дата. 

Таким образом, срок аренды земельного участка истек, Ответчик в соответствии с положениями статьи 14 Закона об участии в долевом строительстве в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств перед ним, не обращался за взысканием на предмет залога, а поскольку срок аренды по договору истек, следовательно перестал существовать предмет залога, таким образом суд приходит к выводу о прекращении ипотеки права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ, то есть в связи с прекращением заложенного права.

Из материалов дела следует, что у ООО «СК «Гарант» с участниками долевого строительства отсутствуют залоговые отношения и нормами действующего законодательства не возложена обязанность по обеспечению залоговых обязательств юридических лиц (арендаторов), передавших в залог право аренды земельного участка участникам долевого строительства. Следовательно, у ООО «СК «Гарант» отсутствуют залоговые обязательства перед участниками долевого строительства.

Возбуждение в отношении ООО «Высота» дела о банкротстве свидетельствует о неспособности застройщика удовлетворить требования своих кредиторов - участников строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство и передать причитающиеся им жилые и нежилые помещения.

Материалы дела не содержат сведения о вводе многоэтажного дома в эксплуатацию. 

Между тем, в рассматриваемой спорной ситуации, прекращение ипотеки не может быть связано только с окончанием строительства жилого дома и предоставлением застройщиком пакета документов, предусмотренных статьей 25 Закона N 102-ФЗ, в связи с чем положения Закона N 214-ФЗ и Закона N 102-ФЗ, предусматривающие специальные основания для прекращения залога права аренды, применяемые только в случае завершения строительства, не подлежат применению.

Данный вывод согласуется с правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определениях от дата N -----, от дата N -----.

Следует отметить, что само по себе наличие регистрационных записей об ипотеке права аренды земельного участка, обеспечивающей обязательства в рамках договора долевого участия в строительстве, в отсутствие самих указанных обязательств не может свидетельствовать о сохранении залога земельного участка с кадастровым номером -----. 

При таких обстоятельствах, иск о признании отсутствующим (прекращенным в силу закона) ограничения (обременения) права, в виде ипотеки (залога в силу закона) права аренды земельного участка с кадастровым номером ----- подлежит удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номеров -----, расположенного по адресу: адрес, проспект адрес, адрес, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания, площадью 4431 кв.м., вытекающие из зарегистрированных Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике:

- номер государственной регистрации ----- от дата. Договор участия в долевом строительстве от дата -----; участник долевого строительства: ФИО4, объект долевого строительства: квартира, номер этажа: 3, номер объекта: 7, проектируемая (планируемая) площадь: 39,435 кв.м, местоположение: Чувашская Республика, адрес, проспект адрес, адрес;

- номер государственной регистрации ----- от дата, Договор участия в долевом строительстве от дата ------П; участник долевого строительства ФИО4, объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: -4.050, проектируемая (планируемая) площадь: 112,03 кв.м, местоположение: Чувашская Республика, адрес, проспект адрес, адрес.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Ленинский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики.

Председательствующий судья Н.Э. Фомина

Мотивированное решение изготовлено:05.12.2017г.