УИД 22RS0013-01-2024-007778-98

Дело № 2-755/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 января 2025 года 

<

...>

Бийский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего: Данилиной Е.Б.,

при секретаре Аксентьевой Е.Э.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Скорых Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 об устранении препятствий в пользовании имуществом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 об устранении препятствий в пользовании имуществом.

В обоснование требований указано, что 24 сентября 2024 года между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры 

<

адрес>

Согласно п.1.1 указанного договора, продавец обязался передать в собственность покупателя квартиру, общей площадью 130,1 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, а покупатель обязался принять объект и оплатить за него установленную договором цену.

На основании п.2.1 договора, стоимость объекта сторонами определена в размере 11 000 000 руб. Продавец получил указанную в п.2.1 денежную сумму в полном объеме.

На основании п.3.3 Договора, объект передается на основании договора, который является документом подтверждающим передачу объекта продавцом и его прием покупателем.

Согласно п.3.4 договора, объект передается не обремененным задолженностями по коммунальным платежам, абонентской платой за телефон, иными платежами, связанными с пользованием и владением Объектом Продавцом. На основании ст.36,37 ЖК РФ собственниками помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, доля в праве на которое пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, которое также переходит от Продавца к Покупателю.

В день подписания договора истцу были переданы ключи от квартиры и технический паспорт.

Переход права собственности был зарегистрирован в Росреестре 26.09.2024 года за №.

В настоящее время ответчик уклоняется от освобождения от своих вещей нежилое помещение, которое находится на 0 этаже многоквартирного дома и отказывается передать от него ключи, тем самым препятствует истцу в пользовании указанным помещением.

Указанное помещение входит в общую площадь дома и является общим имуществом собственников этого дома.

На основании изложенного, истец просит суд обязать ФИО2 устранить препятствия в пользовании нежилым помещением, расположенным на 0 этаже дома 

<

адрес>, возложить обязанность на ФИО2 освободить от личных вещей нежилое помещение, расположенное на 0 этаже дома 

<

адрес> и передать ключи от него ФИО1, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель по устному ходатайству ФИО3 исковые требования просили удовлетворить в полном объеме по обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 и ее представитель по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражали относительно удовлетворения исковых требований, поскольку выводы истца о принадлежности гаража к общедомовому имуществу, сделаны в связи с неверным применением и толкованием норм действующего законодательства. Ответчик ФИО2 в судебном заседании не отрицала факт того, что гараж, находящийся на 0 этаже дома 

<

адрес>, до настоящего времени используется лично ей, в нем хранятся ее вещи. Кроме того, ответчик пояснила, что изначально стоимость квартиры вместе с гаражом была определена в размере 15 000 000 руб., за 13 000 000 руб. продавалась только одна квартира без гаража, на что истец выразила свое согласие.

В судебное заседание третьи лица – ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 не явились, о рассмотрении дела судом извещены по правилам ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), доказательств уважительности неявки в судебное заседание не представили, не просили об отложении слушания дела, в связи с чем суд на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В предварительном судебном заседании третье лицо ФИО6 пояснила, что гаражи, расположенные на 0 этаже дома 

<

адрес>, являются общедомовым имуществом, в цокольном этаже находятся 5 гаражей, из каждой квартиры подведено электричество в каждый гараж, гаражами пользуются только собственники квартир, у каждой квартиры свой гараж. Собственники квартир несут бремя содержания всего цокольного гаража, оплачивают коммунальные услуги пропорционально своей доли в общей имуществе МКД.

Выслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела, инвентарное дело на жилой дом 

<

адрес> суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 301 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежит право истребовать имущество из чужого незаконного владения.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 на праве собственности на основании договора купли-продажи от 16 апреля 2020 года принадлежало жилое помещение – квартира по адресу: 

<

адрес>.

24 сентября 2024 года между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры 

<

адрес>

Согласно п.1.1 указанного договора, продавец обязался передать в собственность покупателя квартиру, общей площадью 130,1 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> кадастровый №, а покупатель обязался принять объект и оплатить за него установленную договором цену.

На основании п.2.1 договора, стоимость объекта сторонами определена в размере 11 000 000 руб. Продавец получил указанную в п.2.1 денежную сумму в полном объеме.

На основании п.3.3 Договора, объект передается на основании договора, который является документом подтверждающим передачу объекта продавцом и его прием покупателем.

Согласно п.3.4 договора, объект передается не обремененным задолженностями по коммунальным платежам, абонентской платой за телефон, иными платежами, связанными с пользованием и владением Объектом Продавцом. На основании ст.36,37 ЖК РФ собственниками помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, доля в праве на которое пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, которое также переходит от Продавца к Покупателю.

В день подписания договора истцу были переданы ключи от квартиры и технический паспорт.

Переход права собственности был зарегистрирован в Росреестре 26.09.2024 года за №.

В соответствии с материалами инвентарного дела, жилой 

<

адрес>, - 5 квартирный 5 этажный, 1996 года постройки, состоит 5 этажей и 5 квартир.

Общая площадь дома составляет 819,5 кв.м., в том числе жилая площадь – 662,2 кв.м. Жилой дом состоит из лит. А – основное строение, лит. А1 – подвал, площадью 221,9 кв.м., лит. а – крыльцо. 

Согласно поэтажному плану строения по состоянию на 28 декабря 1996 года, подвал состоит из 5 изолированных гаражей, коридора и 5 подсобных помещений. 

Согласно выписке из ЕГРН от 30 сентября 2024 года, многоквартирный жилой дом с кадастровым номером №, 1996 года постройки, общей площадью 819,5 кв.м., состоит из 6 этажей, в том числе 1 подземного.

Право собственности в ЕГРН на гаражи как на отдельные объекты недвижимости не зарегистрировано.

В соответствии со ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению объекта долевой собственности соразмерно своей доле.

Согласно ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещении в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1). Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ч. 2).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных положении собственники помещений, расположенных в названном здании, несут бремя содержания общего имущества всего многоквартирного дома, а не его отдельных элементов, участвуют в издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения, взносов на капитальный ремонт.

Из счета-квитанции на оплату коммунальных услуг следует, что собственник 

<

адрес> несет расходы по содержанию мест общего пользования с учётом подвала - 54,27 кв.м. (л.д. 101). Справочная информация по дому: площадь жилых и нежилых помещений дома- 662,10 кв.м., площадь мест общего пользования – 118,90 кв.м., площадь подвала 157,30 кв.м.

Фактическое единоличное использование ответчиком спорного помещения не свидетельствует об изменении статуса данного помещения и прекращении режима общего имущества многоквартирного дома.

Доказательств отсутствия в гаражах инженерных коммуникаций, обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования, суду не представлено.

Проанализировав представленные сторонам доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что доводы ответчика о том, что гараж не является общим имуществом многоквартирного дома в судебном заседании не нашли своего подтверждения.

Довод ответчика о том, что гараж должен был быть приобретен истцом отдельно за 2 000 000 руб., суд находит несостоятельным.

В силу положения статьи 431 ГК РФ о толковании договора, согласно которым при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, которое в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, а если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора с учетом всех соответствующих обстоятельств, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Так, согласно соглашению от 24 сентября 2024 года, заключенному между ФИО2 и ФИО1, стороны договорились, что гараж, расположенный на 0 этаже жилого дома 

<

адрес> отдельно не приобретается и ФИО1 не имеет претензий в отношении данного гаража.

В п. 3.4. договора купли-продажи квартиры, указано, что на основании ст.36,37 ЖК РФ собственниками помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, доля в праве на которое пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, которое также переходит от продавца к покупателю.

Анализ буквального содержания представленного соглашения в совокупности с условиями договора купли-продажи позволяет сделать вывод, что стороны пришли к соглашению о том, что отдельно гараж от квартиры не продается.

Вопреки доводам ответчика, истец ФИО1 вправе обратиться за защитой нарушенного права, поскольку ей на праве собственности принадлежит квартира в данном многоквартирном доме и как сособственник общего имущества многоквартирного дома на основании статьи 36 Жилищного кодекса РФ вправе защищать права в предусмотренном законом порядке, в том числе требованием об устранении препятствий в пользовании имуществом. 

Таким образом, ответчик ФИО2, не являясь собственником жилого помещения в многоквартирном доме, в отсутствии каких-либо оснований пользуется частью общего имущества многоквартирного дома, что нарушает права истца, следовательно, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ФИО2 подлежат взысканию в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Возложить обязанность на ФИО2 

<

данные изъяты>) устранить препятствия в пользовании ФИО1 нежилым помещением, расположенным на 0 этаже дома 

<

адрес> путем освобождения от личных вещей нежилого помещения, передачей ключей от нежилого помещения.

Взыскать с ФИО2 (

<

данные изъяты>) в пользу ФИО1 (

<

данные изъяты>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме в Алтайский краевой суд через Бийский городской суд Алтайского края.

Судья Е.Б. Данилина 

Мотивированное решение составлено 10 февраля 2025 года.