Дело № 2-44/2025

УИД № 23RS0017-01-2024-001120-47

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст-ца Кавказская 10 июня 2025 года

Кавказский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Ефановой М.В.,

при секретаре Разбицкой Н.В.,

с участием представителя истца ФИО3 – ФИО4, действующей на основании доверенности № № от 09.02.2023 года,

представителя ответчика администрации муниципального образования Кавказский район – главного специалиста управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Кавказский район ФИО5, действующей на основании доверенности № № от 29.05.2025 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к администрации муниципального образования Кавказский район, администрации Мирского сельского поселения Кавказского района Краснодарского края, третьи лица: Межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и Кавказскому районам УФСГРКиК по Краснодарскому краю, ФИО1, ФИО2, о признании права собственности на самовольно реконструированную, перепланированную квартиру в жилом доме,

установил:

истец ФИО3 обратилась в суд с иском о признании права собственности на самовольно реконструированную, перепланированную квартиру в жилом доме, просит сохранить жилое помещение - квартиру в жилом доме, этаж 1, назначение: жилое, общая площадь 59,6 кв.м., жилая площадь 24,8 кв.м., подсобная площадь - 34,8 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном и перепланированном состоянии.

Признать за ФИО3, 

<

данные изъяты>., право собственности на жилое помещение - квартиру в жилом доме, этаж 1, назначение: жилое, общая площадь 59,6 кв.м., жилая площадь 24,8 кв.м., подсобная площадь - 34,8 кв.м, по адресу: 

<

адрес>. Указать, что решение суда является основанием для осуществления изменений в государственном кадастровом учете в части общей площади.

В обоснование заявленных требований указывает, что истцу на праве собственности принадлежит квартиры № 6, расположенная по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, что подтверждается договором о купле-продаже жилого дома усадебного типа с надворными постройками на условиях предусмотренных Постановлением СМ СССР № 1480 от 02.12.89 г. от 21.06.2000 г., выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16.03.2024 г.

С момента приобретения в собственность имущества, истец, в соответствии с законом, несет бремя по содержанию имущества: владеет, пользуется и распоряжается им, оплачивает все необходимые платежи за имущество.

В целях улучшения жилищных условий, реализуя право пользования принадлежащей истцу на праве собственности имуществом, истец произвела перепланировку квартиры.

В соответствии с п. 2 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации произведенные изменения жилого помещения отражены в Техническом паспорте от 18.09.2023 г.

Перепланировка самостоятельно, без привлечения третьих лиц.

В силу юридической неграмотности истец разрешение на перепланировку квартиры в установленном законом порядке не оформлялось.

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные или иные характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство.

Перепланировка произведена без соответствующего разрешения, в последующем разрешение на строительство истцу не выдавалось, разрешительная документация не оформлялась.

Истцом были предприняты меры к легализации самовольной постройки, в частности она обратилась в Администрацию МО Кавказский район, где ей письмом № № от 30.10.2023 истцу было разъяснено, что выполненная перепланировка и (или) переустройство помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии согласования в соответствии со ст. 29 ЖК РФ являются самовольными, согласно п. 4 ст. 29 ЖК РФ помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии в судебном порядке.

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от

№ 10/22

г. Москва

29 апреля 2010 г.

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

В соответствии с ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В соответствии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя, согласно заявлению, просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации муниципального образования Кавказский район по доверенности ФИО5 в судебном заседании не согласна с заявленными требованиями, также пояснила, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения, которое у истца отсутствует и поэтому спорный объект имеет признаки самовольной постройки, право собственности на которую может быть признано судом с соблюдением требований ст. 222 ГК РФ. Считает предусмотренные ст. 222 ГК РФ условия для признания права собственности не соблюдены, поэтому с иском согласиться не может. Просит отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика администрации Мирского сельского поселения Кавказского района в судебное заседание не явился, согласно заявлению, просит рассмотреть дело в его отсутствие, решение вынести в соответствии с законом.

Третьи лица ФИО1., ФИО2 в судебное заседание не явились, согласно заявлениям, просят рассмотреть дело в их отсутствие, не возражают против удовлетворения заявленных требований, просят их удовлетворить.

Представитель третьего лица Межмуниципального отдела по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра Краснодарского края в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.

Выслушав мнение участников процесса, изучив и исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Принадлежность истцу на праве собственности квартиры подтверждается договором о купле-продаже жилого дома усадебного типа с надворными постройками на условиях предусмотренных Постановлением СМ СССР № 1480 от 02.12.89 г. от 21.06.2000 г., выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16.03.2024 г. (л.д. 8).

При этом указанный объект капитального строительства истцом реконструирован, в том числе и перепланирован. Указанные работы произведены без получения в установленном порядке разрешительной документации, в связи с чем объект капительного строительства имеет признаки самовольного.

В ходе реконструкции истцом выполнены в принадлежащей ей квартире, с учетом согласия собственников помещений многоквартирного дома, следующие изменения: в помещении № 1 здания литер «А» демонтировано окно, на его месте установлен дверной блок с окном (размер окна 0,5x1,5м). Место установки дверного блока не изменялось, относительно оконного блока, находящегося до проведения перепланировки и реконструкции; возле устроенного входа (дверной блок с окном) в помещение № 1 здания литер «А» организовано обустройство входного крыльца, выполненного из кирпича и бетона, с покрытием из плитки, а также установлен металлический навес над указанной входной группой; из помещения № 1 в помещение № 2 в самонесущей перегородке изменено положение межкомнатной двери; в помещении № 1 в самонесущей перегородке демонтирована и заложена межкомнатная дверь с северной стороны (относительно плана здания); в помещении № 2 установлена мойка с подключением сетевого водоснабжения и обустройством водоотведения в существующий септик расположенный с юго-западной стороны строения (относительно плана здания); в помещении № 2 в самонесущей перегородке демонтирована и заложена межкомнатная дверь с западной стороны (относительно плана здания); в помещении № 3 перенесена самонесущая перегородка восточнее здания (относительно плана здания), демонтирован и заложен дверной проем. Так же установлена душевая кабина, с подключением сетевого водоснабжения и обустройством водоотведения через помещение № 2 в существующий септик, расположенный с южной стороны строения (относительно плана здания); в помещении № 5 в самонесущей перегородке с восточной стороны (относительно плана здания), демонтирован и заложен дверной проем. В самонесущей перегородке между помещениями № 5 и № 4 установлен дверной блок; в самонесущей перегородке между помещениями № 2 и № 3 с северной стороны (относительно плана здания) установлен дверной блок. 

В остальных помещениях реконструкции (перепланировки, переустройства) не производились. 

На основании фактически проведенных замеров в натуре экспертом не выявлено отклонений от габаритных размеров внутренних жилых помещений здания литер «А», указанных в техническом паспорте жилых помещений, выполненного ОГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по Кавказскому району по состоянию на 18 сентября 2023 года.

Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы, выполненной ООО «Независимая экспертная компания «Фаворит» жилое помещение - квартира истца соответствует градостроительным, строительно-техническим, противопожарным нормам, при условии своевременного проведения капитальных ремонтов электротехнических устройств, внутренних санитарно-технических систем здания, кровли, а также несущих и ограждающих конструкций.

Определить в полной мере соответствие исследуемого объекта установленным документацией по планировке территории Мирского сельского поселения Кавказского района регламентируется нормативно-правовым документом - «Внесение изменений в правила землепользования и застройки Мирского сельского поселения Кавказского района Краснодарского края» по Муниципальному контракту № № от 27.03.2024 г. не представляется возможным. Однако, здание, в котором расположена исследуемая квартира, соответствует требованиям ПЗЗ в части максимальной этажности, высоты и минимальному проценту озеленения. Исследуемый объект соответствует карте функционального зонирования и в соответствии с картой градостроительного зонирования пос. Мирской, опубликованной на сайте администрации муниципального образования Кавказский район Краснодарского края расположен в зоне Ж. 1. «Зона индивидуальной жилой застройки» и Ж.2. «Зона застройки малоэтажными жилыми домами (до 4х этажей)».

В соответствии со ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Анализируя предоставленные доказательства, суд приходит к выводу о наличии предусмотренных ст. 222 ГК РФ оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Реконструкция квартиры истцом выполнена в соответствии с градостроительными нормами и правилами, сохранение объекта не нарушает 

права и законные интересы третьих лиц при условии, что здание находится в пределах земельного участка, предоставленного под его строительство и соответствует предельно допустимым нормам по застройке земельных участков. Строительно-техническое состояние исследуемого объекта угрозу жизни и здоровья граждан на момент обследования не несет при условии проведения регламентных капитальных ремонтов всех типов конструкций.

Доказательств, свидетельствующих необходимости сноса указанного строения суду не представлено.

Требования, предусмотренные ч. 3 ст. 222 ГК РФ соблюдены. 

При установленных обстоятельствах, реализация права истца на квартиру в судебном порядке является единственным способом защиты права для ФИО3

Таким образом, при перепланировке первоначального объекта, в связи с его самовольным переустройством право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в переустроенном виде с указанием изменившейся площади.

Отсутствие разрешения на реконструкцию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности.

При таких обстоятельствах, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО3 о признании права собственности на самовольно реконструированную, перепланированную квартиру в жилом доме удовлетворить.

Сохранить жилое помещение - квартиру в жилом доме, этаж 1, назначение: жилое, общая площадь 59,6 кв.м., жилая площадь 24,8 кв.м., подсобная площадь - 34,8 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном и перепланированном состоянии.

Признать за ФИО3, 

<

данные изъяты>., право собственности на жилое помещение - квартиру в жилом доме, этаж 1, назначение: жилое, общая площадь 59,6 кв.м., жилая площадь 24,8 кв.м., подсобная площадь - 34,8 кв.м., по адресу: 

<

адрес>.

Решение суда является основанием для осуществления изменений в государственном кадастровом учете в части общей площади.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Кавказский районный суд Краснодарского края в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 20.06.2025 года.

Судья п/п

«КОПИЯ ВЕРНА»

Судья Кавказского районного суда М.В. Ефанова