РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 октября 2018 года с. Чалтырь Мясниковского района

Ростовской области

Мясниковский районный суд Ростовской области

в составе председательствующего судьи Даглдяна М.Г.

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2

представителя ответчика ФИО3 по ордеру адвоката Казаряна В.А.

при секретаре Бабиян Г.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, третьи лица: ФИО4, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании договора купли-продажи недействительным (притворным) и применении к нему правил сделки, которые стороны действительно имели в виду, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Мясниковский районный суд Ростовской области с иском к ФИО3, указав, что истец получила в наследство от отца недвижимое имущество, которое состоит из земельного участка общей площадью 1 476 кв. м кадастровым номером № и квартиры общей площадью 178,5 кв. м кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>. В связи с тем, что она проживает в 

<

адрес> края, еще до получения свидетельства о праве на наследство истец приняла решение о продаже земельного участка и квартиры. ФИО3, которая являлась гражданской женой отца истца, проживавшая в последнее время с умершим отцом истца в спорной квартире, выразила желание приобрести у нее квартиру и земельный участок по адресу: 

<

адрес>. При обсуждении условий продажи земельного участка и квартиры ФИО3 последняя заявила, что, в связи с удаленностью от районного центра и низкой ликвидностью, рыночная стоимость земельного участка и квартиры не превышает 250 000 - 300 000 руб. и за такую цену она готова купить. Сосед и знакомый отца истца ФИО4 подтвердил слова ФИО3 Истец согласилась продать земельный участок и квартиру, полученные по наследству от отца ФИО3, за согласованную с ответчиком цену в размере 200 000 руб. и в качестве задатка получила от ФИО3 6 000 руб., о чем ею была выдана расписка, полный расчет стороны предполагали совершить в день подписания договора купли-продажи. Впоследствии ФИО3 сообщила истцу, что в настоящее время не располагает денежными средствами, необходимыми для покупки земельного участка и квартиры, просила предоставить ей рассрочку. 23.01.2017 г. истец договорилась с ФИО3 о продаже квартиры и земельного участка за 200 000 руб. в рассрочку сроком до декабря 2019 г. с условием ежемесячной оплаты до 25 числа каждого месяца по 6 000 руб. В качестве подтверждения их договоренности ФИО3 написала об этом расписку. В связи с удаленностью постоянного места жительства, ФИО1 выдала ФИО4 доверенность с правом подписания и получения денежных средств для продажи от ее имени земельного участка и квартиры. Как оказалось впоследствии, ФИО4 имел желание купить часть спорного земельного участка с целью строительства объекта капитального строительства, решил воспользоваться выгодной ситуацией и предложил ФИО3 продать ему часть земельного участка. Доверенность, выданная истцом ФИО4, не предусматривала таких полномочий, и он не мог приобрести недвижимое имущество для себя, поэтому предложил ФИО3 сначала оформить все на нее, а так как при продаже недвижимости в рассрочку возникает залог в силу закона, в соответствии с п.5. ст.488 ГК РФ, зная о достигнутых истцом договоренностях с ФИО3, преследуя свои личные цели и интересы, ФИО4 заключил с ФИО3 от имени истца договор купли-продажи на иных условиях, чем предусматривали его стороны, то есть притворную сделку: договор купли-продажи от 14.03.2017 г., по которому указанное недвижимое имущество было продано за 60 000 руб. с условием расчета до подписания сделки. ФИО4 сделал на договоре запись о получении денежных средств в сумме 60 000 руб. от ФИО3, хотя никаких денежных средств не получал и не должен был получать, истцу денежные средства не передавал, о чем он неоднократно указывал в суде. При подписании ФИО4 договора, составленного юристом в простой письменной форме, юрист указал, что в договоре, кроме подписи продавца и покупателя, необходимо написать «деньги в сумме 60 000 руб. получил», иначе регистрирующий орган не зарегистрирует переход права. Однако, после того как была проведена государственная регистрация права собственности ФИО3 на квартиру и земельный участок, ответчик не исполнила согласованные условия сделки, кроме 6 000 руб., полученных истцом от ФИО3 в качестве задатка. Покупатель не оплатила истцу денежные средства по договору купли-продажи. При встрече с ФИО4 ФИО3 заявила, что она земельный участок и квартиру купила по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, расчет по договору произведен и никаких обязательств у нее перед истцом не имеется. Таким образом, данной сделкой нарушены права истца, сделка заключена на иных условиях, чем на самом деле стороны имели в виду. Истец не получила денежные средства от продажи недвижимого имущества, которое намеревалась отчуждать по иной цене и на условиях рассрочки платежа.

На основании изложенного, ссылаясь на положения ст.ст. 166, 167, 170, 488 ГК РФ, ФИО1 просила суд:

1. Признать купли-продажи квартиры и земельного участка по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный по цене 60 000 руб. между ФИО1 и ФИО3, недействительной (ничтожной) сделкой по причине его притворности, применить к указанной сделке правила сделки, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки, а именно признать сделку купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенной по цене 200 000 руб. с рассрочкой платежа до декабря 2019 г. с ежемесячной оплатой по 6 000 руб. до 25 числа каждого месяца.

2. Внести в записи ЕГРН в отношении земельного участка общей площадью 1 476 кв. м кадастровым номером № и квартиры общей площадью 178,5 кв. м кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, записи об ипотеке, возникающей в силу закона в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ, в пользу продавца ФИО1

3. Взыскать с ФИО3 уплаченную сумму государственной пошлины в размере 5 080 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, Судебное извещение, направленное истцу по адресу, указанному ею в исковом заявлении: 

<

адрес>, было возвращено почтой в суд за истечением срока хранения.

В силу п.1 ст.165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как следует из разъяснений, изложенных в п.п. 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

С учетом вышеуказанных разъяснений Верховного Суда РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие истца ФИО1

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 заявленные исковые требования поддержал в полном объёме, просил иск удовлетворить. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела была извещена, в письменном заявлении просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, в связи с чем, суд считает возможным рассмотрение дела в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие ответчика.

Представитель ответчика ФИО3 по ордеру адвокат Казарян В.А. в судебном заседании возражал относительно предъявленных исковых требований, просил в иске отказать, поддержал ранее поступившие в суд письменные возражения ФИО3 о том, что аналогичные иски ФИО1 под разными поводами предъявила и ранее, соответственно, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Истец намеревалась продать принадлежащее ей недвижимое имущество, для чего выдала нотариально удостоверенную доверенность ФИО4, в которой отражено, что ФИО4 уполномочен продавать имущество за цену и на условиях по его усмотрению. В самом тексте договора купли-продажи имеется собственноручная запись представителя продавца ФИО4 о том, что денежные средства по договору в размере 60 000 руб. он получил. Истец не доказала, что ФИО4 при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ действовал вопреки её интересам. В отличие от истца, ответчик не скрыла факта наличия расписки, более того, ФИО3 уплатила цену квартиры и земельного участка в день подписания договора от ДД.ММ.ГГГГ В связи с тем, что договор купли-продажи земельного участка и квартиры от ДД.ММ.ГГГГ был заключен и зарегистрирован в органах государственной власти, соответственно, обязательство между сторонами исполнено надлежащим образом. Имеется заключенное соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, которое является способом обеспечения исполнения обязательства. В связи с тем, что обязательство выполнено и договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в установленном законом порядке, обязательство считается исполненным, то есть необходимость в обеспечении обязательства в виде задатка прекращается. Также имеется решение Мясниковского суда от ДД.ММ.ГГГГ о признании данного договора действительным, также апелляционное определение Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ подтверждающие данный юридический факт. Действия истца, направленные на признания договора от ДД.ММ.ГГГГ недействительными, и иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав, в том числе и подача искового заявление считаются нарушением ст.10 ГК РФ. На основании изложенного ответчик полагает, что истцу следует отказать в полном объеме.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании полагал, что иск ФИО1 подлежит удовлетворению. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежаще.

Суд полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие представителя третьего лица в порядке ст. 167 ГПК РФ. 

Выслушав стороны, изучив представленные доказательства, суд находит иск не подлежащим удовлетворению, руководствуясь следующим.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) в лице представителя ФИО4 и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец в лице представителя продал, а покупатель купил земельный участок общей площадью 1 476 кв. м кадастровым номером № и квартиру общей площадью 178,5 кв. м кадастровым номером № находящиеся по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно п.4 договора купли-продажи, цена проданного земельного участка и жилого помещения определена по взаимному согласию сторон и составляет 60 000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью путем передачи покупателем наличной денежной суммы продавцу в лице представителя до подписания настоящего договора.

Согласно п.7 договора купли-продажи, передача и прием всей недвижимости и относящихся к ней документов и принадлежностей осуществлены до подписания сторонами настоящего договора. С момента подписания настоящего договора обязанность продавца по передаче недвижимости покупателю считается исполненной. С учетом изложенного в настоящем пункте, стороны согласны признать данный договор имеющим силу передаточного акта.

На договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ представителем продавца ФИО4 сделана запись: «шестьдесят тысяч рублей получил».

Переход права собственности о продавца к покупателю зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>. 

В материалы дела представлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой, ФИО3 обязуется выплачивать ФИО1 200 000 руб. за продажу дома, расположенного в 

<

адрес>, с января 2017 г. по декабрь 2019 г., ежемесячно до 25 числа каждого месяца по 6 000 руб.

Ранее ФИО1 дважды обращалась в Мясниковский районный суд Ростовской области с исками к ФИО3, связанными с оспариванием сделки от ДД.ММ.ГГГГ.

Так, в одном из исковых заявлений ФИО1 просила суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка и квартиры, находящихся по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3, как заключенный под влиянием существенного заблуждения; применить последствия недействительности сделок: прекратить право собственности ФИО3 на указанные объекты недвижимости, погасить регистрационные записи в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и о регистрации права собственности на земельный участок и квартиру по адресу: 

<

адрес>, на имя ФИО3; восстановить регистрационные записи о праве собственности ФИО1 на земельный участок и квартиру.

Решением Мясниковского районного суда Ростовской области от 17.07.2017 г. иск ФИО1 был оставлен без удовлетворения в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 11.10.2017 г. решение Мясниковского районного суда Ростовской области от 17.07.2017 г. было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ФИО1 - без удовлетворения.

Впоследствии ФИО1 обратилась в суд с иском, в котором просила расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО3; возвратить истцу имущество, переданное по договору, признав за ФИО1 право собственности на земельный участок и квартиру по адресу: 

<

адрес>; прекратить право собственности ФИО3 на указанные объекты недвижимости; погасить регистрационную запись в государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора купли-продажи от 14.03.2017 г. и регистрационные записи о регистрации права собственности на земельный участок и квартиру на имя ФИО3

Решением Мясниковского районного суда Ростовской области от 23.11.2017 г. иск ФИО1 был удовлетворен в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 11.04.2018 г. решение Мясниковского районного суда Ростовской области от 23.11.2017 г. было отменено, принято новое решение, которым иск ФИО1 к ФИО3 оставлен без удовлетворения.

В рассматриваемом исковом заявлении, ФИО1 снова просит признать договор купли-продажи от 14.03.2017 г. недействительным, указывая, что ее представитель ФИО4 заключил с ФИО3 от имени истца договор купли-продажи на иных условиях, чем предусматривали его стороны, то есть притворную сделку.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п.2 ст.170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как следует из разъяснений, изложенных в п.87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, приняв во внимание объяснения сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования о признании договора купли-продажи земельного участка и квартиры недействительным удовлетворению не подлежат, поскольку истцом в нарушение требований ст.56 ГПК РФ не представлены доказательства в подтверждение того, что заключенный между сторонами договор прикрывал иную волю всех участников сделки.

Так, ФИО1 сама указала в исковом заявлении, что при встрече с ее представителем ФИО4 ФИО3 заявила, что она земельный участок и квартиру купила по договору купли-продажи от 14.03.2017 г., расчет по договору произведен и никаких обязательств у нее перед истцом не имеется. Таким образом, ответчик на момент заключения сделки желала наступления именно тех правовых последствий, которые были включены в условия договора купли-продажи от 14.03.2017 г. Доказательств иного истцом в материалы дела не представлено.

Расписка ФИО3 от 23.01.2017 г., на которую ссылался представитель ФИО1 в судебном заседании, не подтверждает доводов истцовой стороны о том, что воля на приобретение объектов недвижимости за 200 000 руб. и в рассрочку сохранялась у покупателя на момент заключения договора 14.03.2017 г. 

Суд принимает во внимание, что истец выдала нотариально удостоверенную доверенность ФИО4, в которой уполномочила ФИО4 продать имущество за цену и на условиях по его усмотрению. В самом тексте договора купли-продажи от 14.03.2017 г. имеется собственноручная запись ФИО4 - представителя продавца, что денежные средства по договору в размере 60 000 руб. он получил. Следовательно, есть основания полагать, что договор был заключен добровольно, на условиях, согласованных сторонами.

Поскольку ФИО1 в ходе рассмотрения дела не было представлено доказательств, свидетельствующих о наличии порока воли при заключении между ее представителем и ответчиком договора купли-продажи, а также доказательств, подтверждающих, что договор купли-продажи объектов недвижимого имущества между сторонами заключался с целью прикрыть сделку на иных условиях, суд не находит законных оснований для удовлетворения искового заявления. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным (притворным) и применении к нему правил сделки, которые стороны действительно имели в виду, оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Мясниковский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 15 октября 2018 года.

Судья Даглдян М.Г.