Дело № 2-1506/2017 город Нижний Новгород (марка обезличена)

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

(дата). Советский районный суд города Нижнего Новгорода в составе председательствующего судьи Тоненковой О.А.,

с участием истца ФИО1, представителей истцов ФИО2 (по доверенности), ФИО3 (по доверенности), ответчиков ФИО4, ФИО5, представителя ответчика ФИО6 ФИО7 (по доверенности), 

при секретаре Сергачевой Е.Б., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО8 к ФИО6, ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, признании недействительным зарегистрированного права, исключении записи из государственного реестра прав на недвижимое имущество, снятии с кадастрового учета объекта недвижимости, 

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1, ФИО8 обратились в суд с иском к ФИО6, ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, признании недействительным зарегистрированного права, признании недействительным кадастрового паспорта, понуждении к аннулировании записи и едином реестре, указав в обоснование иска следующее. 

Истцы ФИО8, ФИО9 являются сособственниками дома и земельного участка площадью 578 кв.м. с кадастровым номером №..., расположенных по адресу: ....

Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г.Н.Новгорода от (дата) удовлетворены требования ФИО5 и ФИО4 о разделе дома ... и об определении порядка пользования земельным участком. 

По утверждению истцов решение Советского районного суда г.Н.Новгорода от (дата) не исполнено. Более того, переданные участникам спора помещения не превратились в квартиры. У ФИО10, ФИО11 нет кухни, а у истцов Балдина и ФИО12 нет туалета. Соответственно продавать выделенные помещения, как квартиру ФИО10 и ФИО11 не могли.

Однако, в конце (дата) г. истцам стало известно, что собственником на основании договора купли-продажи квартиры №... земельного участка площадью 578 кв.м. с кадастровым номером №... стал гражданин ФИО6

Истцы получили кадастровую выписку о земельном участке, согласно которой собственником всего участка является ФИО6 

Таким образом, ФИО10 и ФИО11 продали то, на что не имели права.

На основании изложенного, ссылаясь на положения ст.ст.267, 268 ГК РФ, нормы ЖК РФ, истцы просили признать договор купли-продажи квартиры ... и земельного участка площадью 578 кв.м., с кадастровым номером №... от (дата), заключенный между ФИО6, ФИО4, ФИО5 ничтожным; признать недействительными зарегистрированное право ФИО6 на квартиру №... и земельный участок площадью 578 кв.м. с кадастровым номером №..., зарегистрированное по адресу: ...; признать недействительным кадастровый паспорт на квартиру ...; признать недействительным зарегистрированные права ФИО4 и ФИО5 на квартиру ...; обязать ФГБУ ФКП ФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области аннулировать соответствующие записи в ЕГРП о правах ФИО4, ФИО5 и ФИО6 на квартиру №... и земельный участок площадью 578 кв.м. с кадастровым номером №... (Том 1 л.д.3-5). 

В ходе рассмотрения дела истцы изменили исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ. Окончательно просили признать ничтожным договор купли-продажи квартиры ... и земельного участка площадью 578 кв.м с КН: №... от (дата)., заключенный между ФИО6, ФИО4 и ФИО5; признать недействительным зарегистрированное право ФИО6 на квартиру ...; признать недействительным зарегистрированное право ФИО6 на земельный участок площадью 578 кв.м с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: ...; снять с кадастрового учета объект недвижимости: ...; исключить из государственного реестра прав на недвижимое имущество запись о праве собственности ФИО6 на земельный участок площадью 578 кв.м с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: ...; исключить из государственного реестра прав на недвижимое имущество запись о праве собственности ФИО6 на ... в ...; признать недействительными зарегистрированные права ФИО4 и ФИО5 на ...; исключить из государственного реестра прав на недвижимое имущество запись о праве общей долевой собственности ФИО4 и ФИО5 на ... в ...; признать недействительными зарегистрированные права ФИО4 и ФИО5 на земельный участок площадью 578 кв.м с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: ...; исключить из государственного реестра прав на недвижимое имущество запись о праве общей долевой собственности ФИО4 и ФИО5 на земельный участок площадью 578 кв.м с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: ... (Том 1 л.д.48,92, Том 2 лд.155-156). 

В судебном заседании истец ФИО1, представители истцов ФИО2 (по доверенности), ФИО3 (по доверенности) исковые требования поддержали. 

Ответчики ФИО5, ФИО4 иск не признали, суду пояснили, что после вынесения Советским районным судом г.Н.Новгорода решения от (дата) они не могли свободно попасть в дом, так как скандалы с другими участниками спора продолжались. ФИО5 и ФИО4 приняли решение найти покупателя, оформили документы в Росреестре, заключили договор купли-продажи с ФИО6 Для оформления своего права они (ФИО5 и ФИО4) обращались в БТИ и Росреестр, представили для постановки соответствующих объектов недвижимости на технический учет и в целях регистрации за ними прав собственности в едином реестре запрошенные у них документы. Полагают, что действовали в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством и нарушений закона и прав других сособственников не допускали. Также просили отказать в удовлетворении заявленных требований в связи с пропуском истцами сроков исковой давности. 

Представитель ответчика ФИО6 (по доверенности) ФИО7 суду пояснила, что ФИО6 иск не признает, является добросовестным приобретателем, совершил все необходимые действия до совершения сделки купли-продажи квартиры и земельного участка, удостоверился в действительном праве продавцов на отчуждаемые объекты. Целью ФИО6 как покупателя являлось приобретение объекта недвижимости для проживания в нем и земельного участка, необходимого для обслуживания соответствующей части жилого дома. 

Истец ФИО8, третьи лица ФИО13, ФИО14 в судебное заседание не явились, были извещены, представили заявления о рассмотрении дела в свое отсутствие, в которых также указали, что полагают заявленные требования законными и обоснованными и просят их удовлетворить. 

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, был извещен, о причинах неявки не сообщил, направил в суд своего представителя. 

Третье лицо ФГБУ ФКП Росреестра в лице филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Нижегородской области в судебное заседание не явился, был извещен, представил заявление о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя, направил в суд письменный отзыв, в котором указал на необоснованность требований о снятии объекта недвижимости с кадастрового учета ввиду отсутствия сведений о незаконности его первоначального учета и неоспаривании истцами документов, а основании которых был произведен кадастровый учет. 

Третьи лица Администрация г.Нижнего Новгорода, Администрация Советского района г.Нижнего Новгорода в судебное заседание не явились, были извещены, представили заявления о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей. 

Третье лицо Управление Росреестра по Нижегородской области в судебное заседание не явилось, было извещено, о причинах неявки представителя не сообщило, о рассмотрении дела в его отсутствие не просило. 

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса. 

Суд, выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу п. 1, 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Верховного Суда РФ в постановлении от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя (п.38).

Судом установлено, что ФИО1, ФИО8, ФИО14, ФИО13, ФИО4, ФИО5 стали правообладателями долей в праве собственности на жилой дом ... в результате наследования по закону после смерти их отца - "Б.В.М.", умершего (дата), по 1/14 доли каждый. Кроме того, ФИО4 стала правообладателем (собственником) 8/14 долей на основании договора дарения, заключенного (дата). между ФИО15 и ФИО16 

Соответственно ФИО4 принадлежало на праве собственности 9/14 доли, ФИО5 1/14 доля в праве собственности дома .... ФИО13, ФИО8, ФИО1, ФИО14 на праве собственности принадлежало по 1/14 доли каждому в указанном доме.

Земельный участок был выделен под застройку дома площадью 562 кв.м.

Решением Советского районного суда г.Нижнего Новгорода от (дата)г. по гражданскому делу №... было постановлено: 

Разделить дом ... в натуре, прекратив право общей долевой собственности на него.

Выделить в общую долевую собственность ФИО4, ФИО5 следующие помещения ... в счет 10/14 долей общей площадью 79,62 кв.м.( 11,8 кв.м., 13,7 кв.м., 12,0 кв.м., 15,6 кв.м., 18,9 кв.м., уборная 1,0 кв.м., сени 6,62 кв.м.), сарай литер Г., погреб; 

ФИО14, ФИО13, ФИО8, ФИО1 выделить в общую долевую собственность следующие помещения дома ... в счет 4/14 долей помещения площадью 26,9 кв.м. (11,4 кв.м. и 15,5 кв.м.) и сени «а1», тесовую уборную 1,6 кв.м., газовый котел.

Возложить на ФИО4, ФИО5 установку газового котла, газовой плиты и электросчетчик с переоборудованием системы отопления и электроснабжения в выделенной им части дома. Заложить дверной проем между помещениями № 5 (13,7 кв.м.) и № 2 (15,5 кв.м.) за счет их средств и сил с разработкой специальных проектов соответствующими организациями. Установка отопительного, санитарно-технического, варочного оборудования возлагается на ФИО4, ФИО5 за счет их средств и сил с разработкой специальных проектов соответствующими профильными организациями. 

Порядок пользования чердачным и подвальным помещениями соответствует выделенным в собственность в натуре помещениям сторон.

Входы в дом остаются существующие через сени, выделенные каждой стороне.

В части дома, выделенной ФИО14, ФИО13, ФИО8, ФИО1 отопительно-варочное, санитарно-техническое оборудование остается на прежнем месте либо переносится по их усмотрению с разработкой специальных проектов соответствующими профильными организациями. 

Взыскать с ФИО4 17461,28 руб. в пользу ФИО14, ФИО13, ФИО8, ФИО1 в равных долях в пользу каждого.

Взыскать с ФИО5 9700,72 руб. в пользу ФИО14, ФИО13, ФИО8, ФИО1 в равных долях в пользу каждого.

Определить порядок пользования земельным участком площадью 560 кв.м. по адресу ..., находящегося в фактическом пользовании сторон следующим образом:

Выделить в пользование ФИО1, ФИО8, ФИО13, ФИО14 земельный участок в границах: Отступив от границы с домовладением ... на 3 метра по линии забора по направлению к домовладению ... и подняться на 7,58 м вглубь участка, после чего повернуть на 90 градусов по направлению к домовладению №... по ... до стены дома. Далее граница пойдет по внутренней стене дома между помещениями 2 и 2а, после чего повернет по стене между помещениями 5 и 2 и помещениями 4 и 3. Далее линия раздела выходит из дома перпендикулярно стене дома вглубь участка на 2,5м и поворачивает на 90 градусов по направлению к домовладению ... и далее по границе между домовладениями 23 и 21 линия раздела спускается по направлению к ... в исходную точку.

Выделить в пользование ФИО4, ФИО5 земельный участок в границах:Отступив от границы с домовладением №... по ... на 18,7 метра по линии забора по направлению к домовладению №... по ... и подняться на 7,58 м вглубь участка, после чего повернуть на 90 градусов по направлению к домовладению №... по ... до стены дома. Далее граница пойдет по внутренней стене дома между помещениями 2 и 2а, после чего повернет по стене между помещениями 5 и 2 и помещениями 4 и 3. Далее линия раздела выходит из дома перпендикулярно стене дома вглубь участка на 2,5м и поворачивает на 90 градусов по направлению к домовладению ... и далее по границе между домовладениями №... линия раздела поднимается в противоположную от ... сторону до пересечения с домовладением, граничащим по заднему фасаду с домовладением №... и поворачивает по линии забора по направлению к домовладению 19 по ... и по границе раздела с домовладением №... линия раздела спускается вниз в исходную точку. 

В удовлетворении встречного иска ФИО1, ФИО8, ФИО13, ФИО14 к ФИО4, ФИО5, Администрации г.Нижнего Новгорода об определении порядка пользования жилым домом, земельным участком, взыскании судебных расходов отказать.

Взыскать с ФИО14, ФИО13, ФИО8, ФИО1 в равных долях с каждого в пользу ФИО4 судебные расходы: по оплате госпошлины в сумме 200 рублей, расходы за проведение экспертизы 23940 рублей, расходы на оказание услуг представителя в сумме 500 рублей. В остальной части иска отказать (Том 1 л.д.6-9). 

Указанное выше решение вступило в законную силу (дата)г. (Том 1 л.д.10-13). 

Из материалов настоящего дела следует, что распоряжением администрации ... от (дата) помещениям, выделенным в собственность ФИО11, ФИО10 присвоен почтовый адрес - Сорочинская, .... 

Собственники другой половины дома за присвоением нумерации квартиры в администрацию района не обращались.

Согласно кадастрового паспорта от (дата) помещение с кадастровым номером №... площадью 73 кв.м., квартира, расположено в здании с кадастровым номером №.... Жилое помещение по адресу ... поставлено на кадастровый учет (дата)г. на основании технического паспорта, подготовленного нижегородским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» (Советское отделение) и правоустанавливающих документов, в том числе свидетельств о праве собственности, решения Советского районного суда г.Нижнего Новгорода от (дата)г. и кассационного определения от (дата)г. (Том 2 л.д.206-254). 

(дата) ФИО4 и ФИО5 заключили соглашение, согласно которому в собственность ФИО4 передается 9/10 долей в праве общей собственности на квартиру ..., а в собственность ФИО5 - 1/10 долей.

Соответствующая запись о принадлежности ФИО4 9/10 долей и ФИО5 - 1\10 долей в праве общей собственности на квартиру ... были внесены в Единый реестр прав. 

Также (дата) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о регистрации права общей долевой собственности за ФИО4 9/10, за ФИО5 1/10 на земельный участок площадью 562 кв.м., по адресу: ... кадастровый №....

В (дата) г. на основании обращения ФИО5 и ФИО4 кадастровым инженером "Д." "Р.И.А." подготовлен межевой план в связи с уточнением местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером №..., согласно которого площадь земельного участка составляет 578 кв.м.

(дата) ФИО4 и ФИО5 заключили с ФИО6 договор продажи квартиры и земельного участка, по условиям которого продавцы ФИО5 и ФИО4 передали покупателю ФИО6 квартиру ..., площадью 73 кв.м., кадастровый номер №... и земельный участок, находящийся по адресу: ..., площадью 578 кв.м., кадастровый номер №....

Квартира оценена по соглашению сторон и продана за 1920000 руб., земельный участок за 999000 руб., которые покупатель выплатил продавцам.

Право собственности ФИО6 на квартиру № №... площадью 73 кв.м., расположенную в доме ..., а также право собственности на земельный участок площадью 578 кв.м., расположенный по адресу: ..., зарегистрировано в ЕГРП.

Вместе с тем, материалы дела свидетельствуют о том, что, несмотря на зарегистрированное за ФИО5, и ФИО4 право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 562 кв.м. (уточненная площадь 578 кв.м.) правом на весь земельный участок они не обладали, так как в соответствии с правоустанавливающими документами у ФИО5 имелось право только на 1/14 долю, а у ФИО4 только на 9/14 долей, всего на 10/14 долей. Правообладателями 4/14 долей земельного участка являлись ФИО1, ФИО8, ФИО13 и ФИО17, которые не давали согласия ФИО4 и ФИО5 право на отчуждение принадлежащих им долей.

Соответственно ФИО4 и ФИО5 не могли отчуждать не принадлежащее им имущество. 

При выяснении действительной воли покупателя при заключении договора купли-продажи земельного участка, с учетом положений ст.ст.180 и 421 Гражданского кодекса РФ, представитель ответчика ФИО6 ФИО7 (по доверенности) затруднилась ответить о желании ФИО6 приобрести только часть земельного участка, приходящуюся на долю продавцов ФИО4 и ФИО5, которыми они в действительности имели право распорядиться. Указала, при этом, что ФИО6 имел намерение приобрести жилое помещение для постоянного проживания в нем и земельный участок, необходимый для обслуживания соответствующей части жилого помещения. 

С учетом того, что из содержания договора купли-продажи следует, что цена земельного участка была определена по соглашению сторон, исходя из всей его площади 562 кв.м. (уточненная площадь 578 кв.м.), волеизъявления покупателя на приобретение только части земельного участка по указанной цене судом, исходя из содержания договора купли-продажи и его цели не установлено, а также учитывая, что право собственности за ФИО18 и ФИО19 в иных долях, на которые они вправе были бы претендовать, не было зарегистрировано и, соответственно, в силу ст.ст.219,223 Гражданского кодекса РФ, не возникло, суд приходит к выводу об обоснованности требований истцов в части признания недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от (дата)г. 

Соответственно, в качестве последствий недействительности данной сделки подлежит признанию недействительным зарегистрированное за ФИО6 право собственности на земельный участок, запись о данном праве подлежит исключение из ЕГРП. 

Также, поскольку было установлено незаконность регистрации права собственности на весь земельный участок за ФИО4 и ФИО5 в отсутствие волеизъявления на то остальных сособственников, то подлежит признанию недействительным зарегистрированное за ними права собственности на данный земельный участок и соответствующая запись подлежит исключению из ЕГРП. 

Суд отмечает, что регистрация прав собственности на земельный участок площадью 578 кв.м., кадастровый №..., по адресу: ... в данном случае может быть реализована собственниками расположенного на нем жилого дома в установленном законом порядке с учетом необходимости соблюдения прав всех сособственников. 

Также суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению и требования истцов о признании недействительным договора купли-продажи ... в ... в силу следующего. 

Как было указано выше, жилое помещение - ... в ..., было поставлено на кадастровый учет, сведения о нем внесены в ГКН, и, в последующем. право собственности на него было зарегистрировано за ФИО5 и ФИО4 в указанных долях. 

Вместе с тем, как следует из материалов дела, раздел жилого дома в соответствии с решением суда от (дата)г. не был выполнен. Проекты переоборудования и переустройства указанного жилого дома суду представлены не были. Подлежащие осуществлению в результате раздела дома в натуре перепланировка и переустройство согласно Жилищного кодекса РФ в эксплуатацию не принимались ни в административном, ни в судебном порядке. 

В соответствии с ч.3 ст.16 Жилищного кодекса РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно ст.252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Согласно разъяснениям указанным в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 года №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (ред. от 06.02.2007) выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе.

Выдел доли в натуре, связанный с возведением жилых пристроек к дому либо переоборудованием нежилых помещений в жилые, возможен лишь при наличии разрешения на строительство, выданного уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6). Разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется, если переоборудования не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности жилого дома, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, а также в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, в иных случаях, когда в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ) (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6). Затраты на проведение указанных работ должны распределяться судом между сторонами с учетом принадлежащих им долей, поскольку согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник общей долевой собственности обязан нести расходы по содержанию имущества соразмерно со своей долей. Вместе с тем, в исключительных случаях суд может отступить от этого принципа и распределить расходы с учетом материального положения сособственников, состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10) (п.10 Постановления Пленума). 

Таким образом, раздел дома в натуре предполагает выделение сособственникам изолированных частей дома, пригодных к проживанию и обеспеченных отдельными системами коммуникаций (отопления, водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения и т.д.). 

При этом, как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиками, квартира ... не отвечает указанным признакам изолированного и обособленного помещения ни на дату постановки ее на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота - квартиры в жилом доме, ни на дату заключения оспариваемого договора купли-продажи. 

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции, действовавшей на дату постановке квартиры на кадастровый учет) в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, а именно, вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства).

В силу пп. 3 п. 2 ст. 14 Закона о кадастре сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются, в том числе, в виде кадастрового паспорта объекта недвижимости.

В соответствии со ст.22 указанного Закона среди документов, необходимых для кадастрового учета объекта недвижимости, заявитель должен предоставить технический паспорт и правоустанавивающие документы. 

Как следует из материалов кадастрового дела, при постановке на кадастровый учет квартиры ... заявителями был предоставлен соответствующий технический паспорт, в котором было указано о таких характеристиках объекта недвижимости как наличие четырех жилых комнат (без кухни), уборной, мастерской, указано на наличие благоустройств в виде водопровода, отопления АГВ, канализации и электроснабжения. При этом в качестве правоустанавливающих документов к заявлению о кадастровом учете были приложены указанные выше судебных акты, устанавливающие перечень необходимых работ для выдела в натуре. Однако документы, свидетельствующие о выполнении данных работ и их принятии (акт приемочной комиссии администрации либо решения суда о сохранении перепланировки и переустройства) предоставлены не были. Факт проведения данных работ при составлении технического плана инженером не выяснялся и не проверялся. Кроме того, из приложенного к техническому паспорту инвентаризационного плана следует, что помещение № 3 в квартире имеет проход в помещение № 5 (другое жилое помещение, не относящееся к квартире № №...), т.е. квартира не являлась изолированным жилым помещением. 

В соответствии с действовавшей на тот момент ст.26 Закона о кадастре наличие указанных противоречий в правоустанавливающих документах и техническом паспорте и непредоставление необходимых документов для их устранения являлось основанием для приостановления кадастрового учета. 

Однако указанная квартира была поставлена на кадастровый учет в качестве отдельного объекта недвижимости в составе жилого дома, в то время как в действительности указанное помещение не отвечало установленным требованиям, предъявляемым к квартирам, т.е. не являлось обособленным и изолированным. 

Поскольку в данном случае имелось нарушение прав истцов - сособственников жилого дома, суд полает, что законные основания для внесения соответствующих сведений в ГКН отсутствовали, а потому имеются основания для исключения сведений о квартире ... из ГКН. 

Иного суду не доказано, представленные доказательства не опровергнуты.

Поскольку за ФИО5 и ФИО4 право собственности было зарегистрировано на объект недвижимости не существующий в качестве такового в натуре, в результате допущенных выше нарушений при кадастровом учете объекта недвижимости, суд полагает подлежащими удовлетворению требования истцов о признании недействительным зарегистрированного права на квартиру за ответчиками ФИО5 и ФИО4 и исключении соответствующей записи и ЕГРП. 

Ввиду изложенных обстоятельств, суд приходит к выводы, что квартира ... не могла являться предметом договора купли-продажи от (дата)г., а потому договор купли-продажи квартиры ... также подлежит признанию недействительным. 

Как последствие признания недействительным договора купли-продажи указанной квартиры, подлежит признанию недействительным зарегистрированное за ФИО6 право собственности на данный объект недвижимости и запись о данном праве подлежит исключению из ЕГРП. 

При этом суд обращает внимание на то обстоятельство, что исключение сведений о квартире из состава ГКН и сведений о правах собственности на нее за ФИО5 и ФИО4 из ЕГРП в данном случае не влечет за собой прекращение права собственников ФИО5 и ФИО4 на соответствующий объект недвижимости, поскольку в данном случае в ГКН остаются сведения о жилом доме как едином объекте прав, а в ЕГРН сохраняются сведения о правах на данный жилой дом в долевом порядке согласно ранее установленным долям. 

Ответчики ФИО4 и ФИО5 в данном случае не лишены возможности как собственники реализовать полномочия в том числе и по распоряжению принадлежащими долями в праве собственности с соблюдением требований действующего законодательства, а также прав остальных сособственников. 

Также суд отмечает, что требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции ее сторонами при рассмотрении настоящего дела заявлено не было. Оснований для применения данных последствий судом по своей инициативе в данном случае не имеется (ч.4 ст.168 ГК РФ). Вместе с тем стороны сделки не лишены возможности реализовать свои права в связи с признанием сделки недействительной по соглашению между собой, а в случае не достижения согласия - в судебном порядке. 

Суд не может принять во внимание доводы ответчиков о добросовестности ФИО6 как приобретателя, поскольку как следует из пояснений ответчиков при заключении сделки ФИО6 осматривал приобретаемый объект недвижимости, был ознакомлен с документами, на основании которых права на данных объект возникли у продавцов, в связи с чем не мог не знать и не осознавать, что продавцы не имели правомочий по реализации всего земельного участка и также, что передаваемая по договору квартира не является изолированным и обособленным объектом недвижимости. 

В абзаце втором пункта 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли и судам необходимо установить, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Доказательств того, что ФИО6 не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения продавцами ФИО5 и ФИО4, материалы дела не содержат. Приобретая у ФИО4 и ФИО5 квартиру и земельный участок покупатель ФИО6 не мог не знать, о решении Советского районного суда г.Н.Новгорода от (дата), а соответственно правообладателях другой части дома (выделенных помещений), а также пользователях земельного участка, о предписанных необходимых действиях для выдела в натуре, прежде оформления прав на жилое помещение как на квартиру. 

Оснований полагать срок давности обращения с данными требованиями в суд пропущенным в данном случае суд не усматривает. 

В соответствии со ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ч. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Из заявления истцов следует, что о нарушении своего права они узнали не в момент постановки квартиры и земельного участка на кадастровый учет и регистрации прав на них за ответчиками ФИО5 и ФИО20, а в момент когда истцы стали выяснять обстоятельств заключенной сделки и получили кадастровую выписку в отношении спорных объектов недвижимости, из содержания которой узнали о совершенных ответчиками действиях. 

То обстоятельство, что истцы при осуществлении кадастрового учета квартиры и земельного участка и регистрации прав на них в известность остальных сособственников о производимых действиях не ставили, согласия на проводимые действия у них не испрашивали, ответчиками по делу не оспаривалось. 

С учетом того, что с данными требованиями в суд истцы обратились в суд в пределах трехлетнего срока с того момента, когда им стало известно о нарушении своего права, то срок обращения с иском о защите нарушенного права истцами не пропущен. При таких обстоятельствах законных оснований для его применения у суда не имеется. 

Из содержания определения технического (кадастрового) паспорта, данного в ФЗ РФ «О государственном кадастре недвижимости», следует, что указанный документ является техническим, какого -либо правого значения он не имеет, а потому не может повлечь нарушение вещных прав собственников и сторон спора. Ввиду изложенного возражения третьего лица ФГБУ ФКП Росреестра в той части, что соответствующие документы, на основании которых был осуществлен кадастровый учет, истцами не оспариваются и недействительными не признаны, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований о внесении соответствующих изменений в ГКН. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО8 к ФИО6, ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, признании недействительным зарегистрированного права, исключении записи из государственного реестра прав на недвижимое имущество, снятии с кадастрового учета объекта недвижимости - удовлетворить. 

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры ... и земельного участка площадью 578 кв.м с КН: №... от (дата)., заключенный между ФИО6, ФИО4 и ФИО5. 

Признать недействительным зарегистрированное право ФИО6 на квартиру ....

Признать недействительным зарегистрированное право ФИО6 на земельный участок площадью 578 кв.м с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: ....

Исключить сведения из государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости: квартира ....

Исключить из государственного реестра прав на недвижимое имущество запись о праве собственности ФИО6 на земельный участок площадью 578 кв.м с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: ....

Исключить из государственного реестра прав на недвижимое имущество запись о праве собственности ФИО6 на квартиру ...

Признать недействительными зарегистрированные права ФИО4 и ФИО5 на квартиру (марка обезличена)

Исключить из государственного реестра прав на недвижимое имущество запись о праве общей долевой собственности ФИО4 и ФИО5 на квартиру ....

Признать недействительными зарегистрированные права ФИО4 и ФИО5 на земельный участок площадью 578 кв.м с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: ....

Исключить из государственного реестра прав на недвижимое имущество запись о праве общей долевой собственности ФИО4 и ФИО5 на земельный участок площадью 578 кв.м с кадастровым номером №... расположенный по адресу: .... 

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционных жалоб через Советский районный суд г.Н.Новгорода. 

Судья (марка обезличена) О.А. Тоненкова 

Мотивированное решение составлено (дата)г. 

(марка обезличена)