УИД 78RS0007-01-2024-022605-28Дело № 2-811/2025 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

28 апреля 2025 года 

г. Санкт-Петербург 

Колпинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Козина А.С.,

при секретаре судебного заседания Дужникове Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 А.И. обратился в суд с иском к ФИО1 А.И., ФИО4, ФИО5 и, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит перевести на ФИО1 А.И. права и обязанности покупателей: ФИО4, ФИО5 ? доли квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, 

<

адрес> литер А, 

<

адрес>, по договору купли—продажи №

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенному нотариусом ФИО12, временно исполняющим обязанности нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО21, зарегистрированного в реестре №-н/78-2024-40-726 по цене 2 000 000 рублей; признать за ФИО1 А.И. право собственности на ? доли квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, 

<

адрес> литер А, 

<

адрес>; прекратить прав собственности и право пользования ФИО4 на ? доли квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, 

<

адрес> литер А, 

<

адрес>; прекратить право собственности ФИО5 на ? доли квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, 

<

адрес> литер А, 

<

адрес>; взыскать с ФИО1 А.И. в пользу ФИО4 и ФИО5 денежные средства в размере 2 018 743 руб. 00 коп.; взыскать с ФИО1 А.И. расходы по оплате государственной пошлины, а также расходы на оплату услуг представителя.

В обоснование иска истец указывает, что является собственником ? доли квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, 

<

адрес> литер А, 

<

адрес>, вторым собственником ? доли вышеуказанной квартиры являлся брат истца – ФИО1 А.А. В квартире ранее проживала только мать истца и ФИО1 А.И. ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что ФИО1 А.И. продал свою долю в общей долевой собственности на квартиру ФИО4 и ФИО5 Однако о настоящей сделке купли-продажи истец не был поставлен продавцом в известность в установленном законом порядке. При посещении квартиры, оказалось, что там находится ФИО4 При этом, ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в спорной квартире. Как следует из представленного ФИО4 договора купли-продажи № 

<

адрес>6 от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 А.И. обязуется передать в собственность ФИО4 и ФИО5 ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, 

<

адрес>, литер А, 

<

адрес>, а покупатели обязуются принять вышеуказанную долю квартиры в общую долевую (по доле каждому) собственность и оплатить за нее денежную сумму (п.1. Договора). Кадастровый номер 

<

адрес>:37:1710101:3453. Кадастровая стоимость доли 

<

адрес> руб.85 коп. Доля квартиры продается и покупается за сумму в размере 2000000,00 (два миллиона) рублей, которые покупатели обязуются выплатить продавцу в течение одного банковского дня с момента государственной регистрации перехода права собственности на указанную долю квартиры (п.З Договора). О намерении продать квартиру ФИО1 А.И. истца не извещал, знал, что истец желает и имеет финансовую возможность сам приобрести спорную часть доли в квартире. Через 11 дней после договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 и ФИО5 заключили договор купли-продажи № 

<

адрес>2 от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым продавец обязуется предать в собственность Покупателя ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, 

<

адрес>, литер А, 

<

адрес>, а покупатель обязуется принять вышеуказанную долю квартиры в общую долевую собственность и оплатить за нее денежную сумму (п. 1. Договора). Доля квартиры продается и покупается за сумму в размере 990000 рублей 00 копеек, которые Покупатель выплатил Продавцу до подписания настоящего договора вне помещения нотариально конторы. (п.З Договора). Согласно сведений из ЕГРН, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ собственником 1/4 доли квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, 

<

адрес>, литер А, 

<

адрес> является ФИО5, т.е. ФИО5 является собственником 1/2 доли вышеуказанной квартиры по договорам от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 собственником доли в спорной квартире не является, однако, остался проживающим и прописанным в квартире. 

Истец ФИО1 А.И. и его представитель адвокат - ФИО13 в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.

ФИО1 Ал. И. в судебное заседание в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения требований истца.

ФИО1 ФИО5 в судебное заседание в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения требований истца.

ФИО1 ФИО4 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, направил в суд своего представителя.

Представитель ФИО1 ФИО4 - ФИО14 в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения требований истца.

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, третье лицо нотариус ФИО9 И.Б. в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела не заявили, доказательств уважительности причин не явки в судебное заседание не представили.

Суд, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По смыслу статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право покупки может быть нарушено и защищается судом только в том случае, когда сособственник не только желал, но и имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно на момент продажи имущества другим лицам имел денежную сумму, указанную в договоре.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости остальными сособственниками может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи.

Сроки преимущественного права покупки (один месяц) отсчитываются со дня письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать долю.

При этом по смыслу положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленный указанной нормой права месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение.

Как усматривается из материалов дела, ФИО1 А.И. на основании свидетельства о государственной регистрации права 

<

адрес> является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, 

<

адрес> литер А, 

<

адрес>.

ФИО1 Ал.И. на основании свидетельства о государственной регистрации права 78-АБ № являлся собственником ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, 

<

адрес> литер А, 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ а между ФИО1 Ал.И. и ФИО4, ФИО5 заключен договор купли-продажи, согласно условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателей ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, 

<

адрес> литер А, 

<

адрес>, а покупатели обязуются принять вышеуказанную долю квартиры в общую долевую собственность (по ? доли каждому)и оплатить за нее денежную сумму, определенную настоящим договором. 

В соответствии с п. 2 договора отчуждаемая доля квартиры принадлежит продавцу по праву общей долевой собственности на основании договора купли-продажи квартиры, заключённого ДД.ММ.ГГГГ в Санкт-Петербурге, 

<

адрес>. Право собственности зарегистрировано Государственным учреждением юстиции «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» Администрации Санкт-Петербурга, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 78-АБ №, выданным ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности продавца, наличие/отсутствие обременений/ограничений и кадастровая стоимость объекта недвижимости подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

П. 3 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что доля квартиры продается и покупается за сумму в размере 2 000 000 рублей, которые покупатели обязуются выплатить продавцу в течение 1 (одного) банковского дня с момента государственной регистрации перехода прав собственности на указанную долю квартиры. Стороны пришли к соглашению, что отчуждаемая доля квартиры в залоге у продавца не находится, стороны подтверждают, что они не заблуждаются в отношении оценки указанной доли квартиры. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5 заключен договор купли-продажи, согласно условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, 

<

адрес> литер А, 

<

адрес>, а покупатель обязуется принять вышеуказанную долю квартиры в общую долевую собственность и оплатить за нее денежную сумму, определенную настоящим договором.

Нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО21 по запросу суда были представлены документы, послужившие основанием для совершения нотариального действия, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ в реестре №. Из представленных документов усматривается, что ФИО1 Ал.И. в адрес ФИО1 А.И. - Санкт-Петербург, Колпино, 

<

адрес> было направлено уведомление о намерение продать долю квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, 

<

адрес>.

Как указывает истец, при заключении вышеуказанных договоров купли-продажи долей нарушено его право преимущественной покупки, поскольку уведомление с предложением о продаже доли в квартире ему не направлялось.

В обеспечение своего обязательства по передаче денег по названному договору истцом внесена сумма в размере 2100000 рублей на счет Управления судебного департамента Санкт-Петербурга, что подтверждается соответствующим платежным поручением.

Возражая против удовлетворения исковых требований ФИО1 Ал. И. указал, что на момент продажи, принадлежащей ему ? доли квартиры, квартира правами третьих лиц была не обременена, а также свободна от любых имущественных и иных претензий со стороны третьих лиц, в том числе лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемой доли. Истец ФИО1 А.И. с 2004 года участия в оплате жилищно-коммунальных расходов не принимал, жилищно-коммунальные платежи оплачивал ФИО1 Ал.И. Обязанность по уведомлению истца о своем намерении продать принадлежащие ему доли, ФИО1 Ал.И. была исполнена надлежащим образом. 

В подтверждение своих доводов ФИО1 Ал.И. представлены: скриншот переписки из мессенджера WhatsApp, из текста сообщения от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что ФИО1 Ал.И. уведомил ФИО1 А.И. о намерении продать свою долю в квартире (л.д.97); отчеты об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 19665091084711, из которого усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 Ал. И. в адрес ФИО1 А.И. направлено уведомление о намерение продать долю квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, 

<

адрес>.

Факт наличия переписки в мессенджере WhatsApp стороны в ходе рассмотрения дела не оспаривали.

Указанные извещения ФИО1 А.И. не были получены, письма вернулись за истечением срока хранения.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО15 пояснила, что истца ФИО1 А.И. и ФИО1 Ал. И. знает давно. Истец ФИО1 А.И. звонил свидетелю и спрашивал, не знает ли она (свидетель) как заглянуть в почтовый ящик. ФИО7 приезжал в квартиру на 

<

адрес> к матери.

Свидетель ФИО16 пояснил, что истца ФИО1 А.И. и ФИО1 Ал. И. знает давно, но в последние года три он (свидетель) истца ФИО1 А.И. и ФИО1 Ал. И. не видел.

Свидетель ФИО17 пояснила, что является женой истца ФИО1 А.И. С 1994 года истец места жительства не менял, проживает по адресу: 

<

адрес>, шоссе Павловское, 

<

адрес>. ФИО1 периодически приезжал в гости к ФИО1 А.И., в квартиру заходил. Сейчас братья фактически не общаются. После смены нумерации квартир в 2008 году, ФИО8 приезжал в гости и на дни рождения, последний раз ФИО3 приезжал ДД.ММ.ГГГГ, он стоял во дворе и не заходил в квартиру. Корреспонденция на имя супруга приходит в Колпино, супруг ее получает.

ФИО18, допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля, пояснил, что истца знает около 50 лет, встречаются каждый год, за время знакомства с ФИО7, адрес проживания истец не менял. ФИО1 он (свидетель) тоже знает, последний раз видел давно на юбилее. На вопрос суда, адрес истца назвать не смог. 

Свидетель ФИО19 в судебном заседании пояснила, что истца и ФИО1 Ал.И. знает давно, истец проживает в Пушкине. 

Суд доверяет показаниям свидетелей, поскольку их показания последовательны и не противоречат иным имеющимся в деле доказательствам, свидетели предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст.307 Уголовного кодекса РФ.

Изучив доводы истца о том, что уведомление с предложением о покупке доли квартиры ему не направлялось, суд признает несостоятельными по следующим основаниям.

Согласно положениям статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз. 3 статьи 2 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" под местом жительства понимается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Из совокупности приведенных норм права следует, что регистрация по месту жительства является предусмотренным Федеральным законом способом учета граждан в пределах Российской Федерации и носит уведомительный характер. Осуществляя регистрацию по месту жительства в соответствии с вышеуказанными нормами, гражданин, тем самым, обозначает свое постоянное место жительства не только для реализации своих прав, но и в целях исполнения своих обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом. По смыслу вышеуказанных положений закона гражданин, регистрируясь по месту жительства, обязан добросовестно исполнять возложенную на него законом обязанность о регистрации по фактически избранному им месту жительства, поскольку иное противоречит общезначимым целям регистрации.

Как указано в абзаце 2 пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 67 - 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 1651 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Следовательно, отказываясь от получения поступающей в его адрес корреспонденции, лицо несет самостоятельно все неблагоприятные последствия, связанные с этим, поскольку доказательств того, что имелись какие-либо объективные причины для этого, им не представлено.

Из материалов дела усматривается, что истец ФИО1 А.И. зарегистрирован по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, 

<

адрес>.

Предложение с преимущественным правом покупки направлялось истцу по указанному адресу, однако корреспонденция вернулась за истечением срока хранения.

При таком положении, поскольку в силу статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации на получателе письма лежит обязанность по получению корреспонденции по адресу регистрации, ФИО1 А.И., несмотря на почтовое извещение, от получения извещений отказался, тем самым распорядилась своими правами.

Довод истца о том, что ФИО1 знал фактический адрес места жительства, однако направил уведомление по месту регистрации с целью лишить его права преимущественной покупки суд отклоняет, поскольку в ходе рассмотрения дела ФИО1 пояснил, что адреса истца не знает, направил уведомление по месту регистрации, при этом в сообщении направленном через мессенджер выразил желание на продажу доли. Допрошенные свидетели также не смогли указать точный адрес места жительства истца, указав лишь на то, что он проживает в 

<

адрес>. При этом супруга истца пояснила, что ранее истец получал корреспонденцию по адресу регистрации. 

Доказательств недобросовестного поведения ФИО1, истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлено. 

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что продажа спорной доли осуществлена путем размещения объявления о ее продаже на общедоступном сайте cian.ru по цене предложенной в уведомлении, что по мнению суда свидетельствует об отсутствии заинтересованности ФИО1 в лишении истца права преимущественной покупки. 

Довод истца об отсутствии у него ключей от почтового ящика суд находит несостоятельным, поскольку истец является собственником спорного жилого помещения с 2005 года и имеет регистрацию по указанному адресу с 1996 года. При должной степени заботливости и осмотрительности истец должен был обеспечить себе возможность доступа к почтовому ящику для получения корреспонденции. 

Таким образом с учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что порядок отчуждения доли в праве общей собственности ФИО1 соблюден, уведомление о намерении продать доли в праве общей собственности за определенную собственником цену ФИО1 было направлено истцу, которое им не получено, в установленный законом срок истец не воспользовалась своим правом преимущественной покупки, Следовательно, исковые требования ФИО1 А.И. к ФИО1 А.И., ФИО4, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи следует оставить без удовлетворения в полном объеме. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи – оставить без удовлетворения.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд через Колпинский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья А.С. Козин

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ