административное дело № 3а-84/2025 (3а-840/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 марта 2025 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О. 

при секретаре 

судебного заседания Давидовой И.Э.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2024-001222-85) по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, которое подписано ее представителем по доверенности ФИО2, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2023 года кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости: 

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 32 005 400 руб.;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 30 708 400 руб.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что установленная кадастровая стоимость зданий значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права ФИО1 как налогоплательщика, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств.

От департамента имущественных отношений Краснодарского края поступили отзыв на административное исковое заявление, в котором департамент просит вынести по делу законное и обоснованное решение. 

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых учреждение указало, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.08.2021 № П/0336, с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки. 

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором управление просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя. 

27 ноября 2024 года протокольным определением удовлетворено поступившее в адрес суда ходатайство представителя административного истца по доверенности ФИО2, ФИО3 привлечена к участию в деле в качестве заинтересованного лица, рассмотрение дела начато с начала.

25 марта 2025 года от департамента имущественных отношений Краснодарского края поступили возражения, в которых указаны замечания на заключение судебной экспертизы.

В судебное заседание 26 марта 2025 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, посредством извещения электронной почтой, Почтой России, а также путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Принимая во внимание, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, суд в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска ФИО1 в части определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 года и об отказе в удовлетворении административного иска в части оспаривания результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 года, по следующим основаниям.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 13.11.2024 ФИО1 на праве собственности владеет:

- нежилым зданием (мини-гостиница, 3 этажа) с кадастровым номером ........, площадью ........ кв.м, расположенным по адресу: ............;

- нежилым зданием (4 этажа) с кадастровым номером ........, площадью ........ кв.м, расположенным по адресу: .............

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества. 

По состоянию на 01.01.2023 года кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ составляет 45 658 770, 97 руб.; объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 43 621 737 руб.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2023 года верной датой определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости.

В соответствии с отчетами об оценке № № 036/1/24 от 20.09.2024 года, № 033/1/24 от 20.09.2024 года, подготовленными ООО «ОЦЕНКА ПЛЮС», по состоянию на 01.01.2023 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ составляет 32 005 400 руб.; объекта недвижимости с кадастровым номером ........ - 30 708 400 руб.

При этом указанные отчеты об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялись, подготовлены по заказу административного истца на платной основе, во время составления которых эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчетов об оценке, представленных административным истцом, имелись существенные различия, определением суда по делу назначена судебная экспертиза по определению соответствия представленных отчетов об оценке законодательству об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости объектов недвижимости. Проведение экспертизы поручено экспертной организации ООО «БИЗНЕС–ПАРТНЕР».

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «БИЗНЕС–ПАРТНЕР» № БП-2183 от 03.02.2025 года отчеты об оценке № 036/1/24 от 20.09.2024 года, № 033/1/24 от 20.09.2024 года, подготовленные ООО «ОЦЕНКА ПЛЮС», не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности.

По состоянию на 01.01.2023 года рыночная стоимость здания с кадастровым номером ........ определена экспертом в размере 61 095 000 руб. (больше кадастровой стоимости на 33,8 %); здания с кадастровым номером ........ определена экспертом в размере 39 550 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 9,3 %).

Суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы №БП-2183 от 03.02.2025 года соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено. 

Суд, исследовав заключение судебной экспертизы № БП-2183 от 03.02.2025 года, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт ООО «БИЗНЕС - ПАРТНЕР» ФИО4 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объектов недвижимости (зданий) экспертом применен сравнительный подход. Невозможность применения доходного и затратного подходов при оценке спорных объектов недвижимости экспертом обоснована (стр.22-25 заключения). 

Судом установлено, что определение рыночной стоимости зданий с использованием сравнительного подхода является мотивированным и конкретным. 

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объектов, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Таким образом, суд считает заключение судебной экспертизы № БП-2183 от 03.02.2025 года объективным и полным, выводы заключения - обоснованными и последовательными, установленный экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости - достоверным.

Доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края, приведенные в возражениях на заключение эксперта, о том, что заключение экспертизы выполнено с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности, являются несостоятельными ввиду следующего.

Довод департамента о необоснованном применении понижающей корректировки на «очищение» стоимости ОКС от стоимости земельного участка, при этом эксперт из стоимости объектов – аналогов 1, 2, 3 вычитает стоимость доли, приходящейся на земельный участок под объектом капитального строительства в размере 35,8%, ссылаясь на «Справочник рыночных корректировок и данных, подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости» №19 (под ред. ФИО5), что не соответствует значению в Справочнике оценщика недвижимости -2021 под ред. ФИО6, является несостоятельным. Дата оценки ретроспективна, в связи с чем, в отношении земельных участков объектов - аналогов применялась процентная корректировка. Значение поправки в 35,8% является средним значением, типичным для рынка Краснодарского края. Кроме того, корректировки в справочнике ФИО6 относятся ко всей территории РФ, когда «Справочник рыночных корректировок и данных, подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости» №19 (под ред. ФИО5) более локален, соответственно, была использована информация, которая относится к Краснодарскому краю. 

При таких обстоятельствах, допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной экспертизы, суду не представлено. 

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ его рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности. При этом расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам заключения судебной экспертизы.

В связи с чем, административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости подлежит удовлетворению в части.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ является 29 октября 2024 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 29 октября 2024 года.

Вместе с тем из материалов дела следует, что ФИО1 в административном иске также оспаривает кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........, установленную по состоянию на 01.01.2023 года. 

По результатам судебной экспертизы экспертом ООО «БИЗНЕС-ПАРТНЕР» рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2023 года определена в большем размере, чем установлена его кадастровая стоимость (больше кадастровой стоимости на 33,8 %).

Поскольку установление судом кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости, превышающей его кадастровую стоимость, приведет к ухудшению финансового положения административного истца, что, исходя из положений действующего законодательства, недопустимо, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного иска ФИО1 в части оспаривания результатов определения по состоянию на 01.01.2023 года кадастровой стоимости здания с кадастровым номером .........

Кроме того, от ООО «Р-ГРУПП» в суд поступило ходатайство о взыскании с административного истца денежных средств в размере 80 000 руб. в счет оплаты проведения судебной экспертизы.

Согласно части 1 статьи 103 и пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

С учетом разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество. Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Суд приходит к выводу, что расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объектов недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Таким образом, ходатайство ООО «Р-ГРУПП» о взыскании с административного истца оплаты за проведение судебной экспертизы подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости - удовлетворить в части.

Установить по состоянию на 01.01.2023 года кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 39 550 000 руб. 

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером .........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ считать 29 октября 2024 года.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (здания) с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости - отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Р-ГРУПП» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 80 000 рублей. 

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 07 апреля 2025 года.

Судья 

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова