дело №2-2886 / 2017

Решение

Именем Российской Федерации

24 ноября 2017 года

Промышленный районный суд г.Смоленска

В составе

Председательствующего судьи Ландаренковой Н.А.,

При секретаре Сапач Т.И.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП ФИО1, ИП ФИО2 к ФИО3 о взыскании денежных средств по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1, ИП ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3 о взыскании денежных средств по договору аренды, указав в обоснование требований, что истцам на праве собственности принадлежит нежилое здание для культурно-досуговой деятельности населения, расположенное по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком заключен договор аренды № части указанного нежилого помещения, площадью 56,9 кв.м. Согласно п.3.1 договора ответчик обязался вносить за аренду помещения денежные средства ежемесячно в сумме 25 000 руб. не позднее 20-го числа текущего месяца. В нарушение условий договора, ответчиком произведена оплата за ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ по 12 000 руб. Кроме того, по условиям договора аренды ответчик обязан оплатить неустойку в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ. Управлением Росреестра по Смоленской области внесена запись о прекращении договора аренды ДД.ММ.ГГГГ. После прекращения договора аренды истцы вскрыли ранее арендуемое помещение. Пунктом 2.2.8 договора предусмотрена обязанность арендатора по обязательному уведомлению истцов о расторжении договора за 3 месяца, однако, вопреки взятым обязательствам ответчик освободил нежилое помещение, так и не уведомив истцов о расторжении договора за 3 месяца.

Просят суд взыскать с ФИО3 в пользу истцов задолженность по арендным платежам по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 175 000 руб., неустойку в размере 661 875 руб., в возврат госпошлины 11 569 руб. 

В судебном заседании представитель истца ИП ФИО1 – ФИО4 требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. 

Истец ИП ФИО2 в поступившей в адрес суда телефонограмме просил рассмотреть дело в свое отсутствие, поддержав заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО5 в судебном заседании требования не признал и пояснил, что истцами неверно определен период задолженности по арендным платежам, поскольку доступ ФИО3 к арендуемому ею недвижимому имуществу был прекращен с ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, исковые требования должны быть ограничены временным промежутком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, исходя из размера арендной платы в 12 000 руб., предусмотренных дополнительным соглашением. Считает, что задолженность по арендной плате у ответчика перед истцами имеется только за ДД.ММ.ГГГГ, поскольку арендные платежи в размере 12 000 руб., предусмотренные дополнительным соглашением, оплачивались ответчиком ежемесячно. При этом, указанные денежные средства передавались без оформления расписок, в связи с чем подтверждающих документов не имеется. Кроме того, на основании ст. 333 ГК РФ просит суд уменьшить размер неустойки соразмерно сумме основного долга и последствиям неисполнения обязательства, с учетом периода просрочки.

Заслушав объяснения сторон, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 и ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности по ? доли принадлежит здание для культурно-досуговой деятельности населения, назначение: нежилое, 1-этаждный, общей площадью 216,6 кв.м, инв.№, лит. А, по адресу: 

<

адрес> (л.д. 22-24).

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2, ИП ФИО1 (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор № аренды части указанного нежилого помещения, площадью 56,9 кв.м, расположенного на первом этаже, сроком аренды на 18 месяцев (л.д. 25-26).

Вышеуказанное нежилое помещение предоставлено ответчику по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.27).

Изложенные обстоятельства подтверждаются объяснениями сторон, а также письменными материалами дела.

В обоснование своих доводов истцы ссылаются на наличие правовых оснований для взыскания с ответчика задолженности по оплате арендных платежей и неустойки за несвоевременное внесение арендной платы.

Разрешая вопрос об обоснованности требований истцов, суд исходит из следующего.

В силу ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из п. 3.1 договора, заключенного между истцами и ответчиком, арендная плата составляет 25 000 руб. за один календарный месяц.

В силу п.3.2 договора, в первый месяц аренды нежилого помещения арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в полном объеме в момент подписания договора. В последующем арендная плата вносится авансовыми платежами не позднее 20-го числа за последующий месяц. 

В соответствии со ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

ДД.ММ.ГГГГ истцами в адрес ФИО3 направлено уведомление о расторжении договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ, в связи с систематической неоплатой арендных и коммунальных платежей, и о том, что ДД.ММ.ГГГГ в 09 час. 00 мин. состоится процедура описи и оценки имущества, находящего в нежилом помещении (л.д. 13, 14).

Как следует из копии конверта, приобщенной к материалам дела, заказное письмо истцов с уведомлением о расторжении договора, было возвращено истцам с отметкой отделения связи об отсутствии адресата по указанному адресу (л.д. 14). 

В силу п.1 ст.165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Следовательно, арендатор признается надлежаще уведомленным о дате расторжения договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ.

В своих возражениях ответчик указывает, что арендную плату в размере 12 000 руб., предусмотренную дополнительным соглашением, передавала истцам ежемесячно без оформления документации по передаче денежных средств, за исключением платы за ДД.ММ.ГГГГ.

В силу частей 1 и 2 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Следовательно, при рассмотрении настоящего дела обязанность доказывать надлежащими средствами - письменными и другими доказательствами за исключением свидетельских показаний - факт передачи истцу денежных средств лежит на ответчике.

Кроме того, в соответствии со статьей 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Применительно к настоящему спору допустимыми доказательствами, подтверждающими факт получения истицами от ответчика денежных средств в счет оплаты арендных платежей, могут являются письменные доказательства, в том числе расписки о получении денежных средств.

Однако, ответчиком не представлены доказательства оплаты арендных платежей.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчиком ФИО3 были нарушены условия договора аренды, поскольку ею не оплачивалась в установленные договором сроки арендная плата за нежилое помещение, которое находилось у нее в пользовании, в связи с чем, анализируя указанные нормы закона в совокупности с представленными доказательствами, приходит к выводу об обоснованности требований истцов о взыскания с ответчика задолженности по оплате арендных платежей.

При определении периода задолженности и ее размера, суд исходит из следующего.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статьи 433, 651 ГК РФ).

В силу правовой позиции, изложенной в пункте 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, если в соответствии со статьей 651 ГК РФ, договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении договора аренды.

Если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

Следовательно, внесение в ЕГРП записи от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, не свидетельствует о прекращении его действия в указанную дату.

Довод стороны ответчика о том, что договор аренды следует считать расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, с момента прекращения доступа ФИО3 к арендуемому недвижимому имуществу, не принимается судом во внимание в силу следующего.

Согласно ч. 1 ст. 622 ГК РФ арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендованное имущество.

Однако иногда стороны отступают от положений ч. 1 ст. 622 ГК РФ и устанавливают срок возврата арендованного имущества, который не совпадает с моментом прекращения договора аренды.

Таким образом, согласование условия о возврате арендованного имущества в течение определенного срока после окончания действия договора является допустимым. Такое право сторон следует из отсутствия в ч. 1 ст. 622 ГК РФ императивного требования о возврате имущества одновременно с прекращением договора аренды.

Часть 1 ст. 622 ГК РФ не содержит запрета установить иное и не отвечает критериям императивности, указанным в п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах". Это позволяет предположить, что данная норма является диспозитивной в части срока возврата арендованного имущества. Следовательно, условие о возврате имущества в срок, который не совпадает с окончанием срока действия договора, не противоречит ч. 1 ст. 622 ГК РФ.

С учетом приведенных норм и, суд приходит к выводу о том, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие с момента достижения сторонами соглашения о его расторжении, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование возражений ответчик также указывает на то, что дополнительным соглашением к договору аренды установлена арендная плата в размере 12 000 руб.

Между тем, указанный довод основан на неправильном толковании положений статей 164, пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Смоленской области ДД.ММ.ГГГГ за №, следовательно, дополнительное соглашение к нему также подлежало регистрации в том же порядке.

При несоблюдении требования о регистрации дополнительного соглашения оно считается незаключенным.

Согласно представленного истцом расчета задолженность по арендной плате за 7 месяцев ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, слсьавдляет 175 000 руб.

Однако, суд не может согласить с представленным расчетом, поскольку договор аренды расторгнут между сторонами с ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, задолженность по арендной плате составляет за 6 месяцев за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 150 000 руб., а сумма платы за 24 дня ДД.ММ.ГГГГ ((25 000 руб. / 30 дн.) х 24 дн)) – составляет 1 999 руб.

Таким образом, сумма образовавшейся задолженности по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в размере 169 999 руб. подлежит взысканию с ФИО3 в равных долях по ? доли в пользу ИП ФИО1 и ИП ФИО2

В соответствии с ч.1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п.5.2 договора, заключенного между истцами и ответчиком, в случае неуплаты арендатором арендной платы в сроки, установленные договором, начисляется пени в размере 0,5% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно расчету истцов размер пени составляет 661 875 руб.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера заявленной ко взысканию истцами неустойки.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Статьей 333 ГК РФ установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учетом позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 21.12.2000 г. N 263-0, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат, по существу, обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Исходя из анализа действующего законодательства, неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, не является способом обогащения, а является мерой, направленной на стимулирование исполнения обязательства, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный – для другой, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств для другой стороны.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 69 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила ст. 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (л. 1 ст. 333 ГК РФ).

Оценивая степень соразмерности неустойки, последствиям нарушения обязательства, учитывая установленные обстоятельства дела, в том числе соотношение начисленной за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ задолженности по арендным платежам 169 999 руб., длительности неисполнения обязательства, компенсационный характер неустойки, суд находит сумму заявленной истцами неустойки явно завышенной и несоразмерной последствиям нарушения обязательства и полагает возможным и целесообразным снизить ее до 50 000 руб.

Кроме того, в силу ч.1 ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию госпошлина, уплаченная им при подаче иска, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования ИП ФИО1, ИП ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в равных долях по ? доли в пользу ИП ФИО1, ИП ФИО2 задолженность по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 169 999 руб., неустойку за нарушение срока внесения арендных платежей в размере 50 000 руб., а также в возврат государственной пошлины 5 399 руб. 99 коп.

В остальной части иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г.Смоленска в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья Н.А.Ландаренкова