Дело №2-1198/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 июля 2017 года г. Иваново

Октябрьский районный суд города Иваново в составе: 

председательствующего судьи Пророковой М.Б.,

при секретаре Соколовой Ю.Д.,

с участием представителя истца ФИО1, представителей ответчиков ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации города Иванова к ФИО4 и ФИО5 о признании договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным и о применении последствий недействительности сделки, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Иванова обратилась в суд с иском к ФИО4 и ФИО5 о признании договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным и о применении последствий недействительности сделки. Исковые требования были мотивированы тем, что на основании постановления Администрации города Иванова от 16.03.2012 № 505 между Администрацией города Иванова и ФИО4 был заключен договор аренды от 16.03.2012 № С-3/03-1419 земельного участка с кадастровым номером № площадью 770 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для производственной деятельности. Срок аренды установлен с 16.03.2012 на 36 месяцев (до 16.03.2015). По акту приема-передачи от 16.03.2012 указанный земельный участок был передан арендатору. Договор аренды был зарегистрирован в ЕГРН 16.05.2012. В настоящее время договор аренды от 16.03.2012 № С-3/03-1419 земельного участка не расторгнут. В Администрацию города Иванова ФИО3, действующим на основании доверенности от имени ФИО5, представлен зарегистрированный в ЕГРН 20.02.2017 договор об уступке прав и обязанностей от 26.12.2016 по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 16.03.2012 № С-3/03-1419, согласно которому права и обязанности по указанному договору переходят от ФИО4 к ФИО5 Кроме того, был представлен передаточный акт от 26.12.2016. Поскольку договор заключен на срок менее пяти лет (36 месяцев), переуступка прав по вышеуказанному договору аренды земельного участка была возможна только после получения арендатором согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды. Согласование передачи прав и обязанностей по договору возможно в порядке ст. 22 ЗК РФ на основании соответствующего постановления Администрации города Иванова. Таким образом, Администрация города Иванова ФИО4 и ФИО5 согласие на уступку прав по договору аренды не давала, каких-либо постановлений не принимала. 13.01.2017 в Администрацию города Иванова поступило совместное обращение ФИО4 и ФИО5 о согласовании передачи прав и обязанностей по договору, однако в связи с письменным отказом заявителей от дальнейшего рассмотрения данного обращения на приеме в структурном подразделении Администрации города Иванова, заявление было снято с контроля. Таким образом, ответчикам было известно об отсутствии необходимого согласия истца на момент совершения сделки. ФИО4 и ФИО5 умышленно предоставили документы в УФСГРКиК по Ивановской области без согласия Администрации города Иванова в целях быстрой регистрации соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды, что повлекло недействительность сделки. Учитывая изложенное, руководствуясь п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ, п. 1 ст. 166, ст. 168, ст. 173.1 ГК РФ, Администрация города Иванова просила суд признать недействительным договор об уступке прав и обязанностей от 26.12.2016 по договору аренды от 16., и применить последствия недействительности сделки по уступке прав и обязанностей от 26.12.2016 по договору аренды от 16.03.2012 № С-3/03-1419 земельного участка с кадастровым номером № площадью 770 кв.м, расположенного по адресу: г

<

адрес>.

В судебном заседании представитель истца Администрации города Иванова заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснив, что истец в дальнейшем намерен расторгнуть договор аренды земельного участка, поскольку земельный участок был предоставлен ФИО4 для производственной деятельности, в настоящее время участок не используется по своему целевому назначению, строительство на нем не ведется. Кроме этого, представитель истца пояснила, что январе 2017 адрес Администрации города Иванова поступило письмо из УФСГРКиК по Ивановской области от 11.01.2017 о направлении письменного согласия на переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.03.2012. В свою очередь Администрация города Иванова сообщила УФСГРКиК по Ивановской области, что такого согласия не давалось. Ответчики обратились в Администрацию города Иванова с заявлением о согласовании переуступки прав и обязанностей по договору аренды 13.01.2017. Управлением архитектуры и градостроительства не был дан ответ на заявление ФИО4 в установленный срок, поскольку обращение ФИО4 было снято с контроля. Поведение ответчиков истец считает недобросовестным, поскольку согласия Администрации города Иванова на переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ими получено не было. 

Ответчики в судебное заседание не явились, уполномочили на участие в деле представителей. 

Представитель ответчика ФИО4 против иска возражала по следующим основаниям. Поскольку ФИО4 арендовала земельный участок для строительства магазина, в течение срока действия договора аренды земельного участка она готовила и собирала все необходимые для этого документы, но в связи с финансовыми трудностями решила переуступить свои права и обязанности по данному договору ФИО5, чтобы последний привел земельный участок в соответствие с его целевым назначением и осуществил строительство магазина. В середине декабря 2016 года ответчики обратились в Администрацию города Иванова по вопросу оформления переуступки прав и обязанностей по договору аренды, им посоветовали сначала зарегистрировать договор, а потом подать заявление о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Договор о переуступке прав и обязанностей был передан в Администрацию города Иванова в декабре 2016 года, а зарегистрирован в Росреестре 20.02.2017. В феврале 2017 года ответчиков вызвали в Администрацию города Иванова и попросили забрать свое заявление, поскольку Администрация города Иванова не уложилась в срок, установленный регламентом для рассмотрения такого заявления. Ответчики, доверяя сотрудникам Администрации, забрали свое заявление. 

Представитель ответчика ФИО5 против удовлетворения исковых требований также возражал, пояснив, что действия ответчиков являются добросовестными. Задолженности по арендной плате за земельный участок у ФИО5 не имеется. Кроме того, 25.07.2017 ответчики повторно обратились в Администрацию города Иваново с заявлением о согласовании переуступки прав и обязанностей по договору аренды. Также представитель ответчика пояснил, что по вышеуказанному земельному участку проходит ливневая канализация, поэтому для того, чтобы начать строительство магазина, необходимо провести геологические изыскания, что требует значительного времени и существенных денежных затрат.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (далее по тексту решения – УФСГРКиК по Ивановской области) в судебное заседание не явился, представил отзыв на исковое заявление (л.д. 49-51), согласно которому оставляет вынесение решения по заявленным требованиям на усмотрение суда, просит рассмотреть дело без участия представителя Управления. Также из содержания отзыва следует, что в ЕГРН имеются сведения о том, что на кадастровом учете стоит земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства магазина, площадь 770 кв.м., кадастровый номер №. 16.05.2012 в ЕГРН внесена запись об аренде указанного земельного участка на срок с 16.03.2012 на 36 месяцев на основании Постановления Администрации города Иванова "О предоставлении индивидуальному предпринимателю ФИО4 в аренду земельного участка для строительства магазина по 

<

адрес>" от 16.03.2012 №505; договора аренды земельного участка от 16.03.2012 №03/03-1419, дата регистрации 16.05.2012, № (арендодатель - Администрация города Иванова; арендатор - индивидуальный предприниматель ФИО4) Данная запись погашена 20.02.2017, и в ЕГРН внесена запись № об аренде данного земельного участка ФИО5 на основании Постановления Администрации города Иванова "О предоставлении индивидуальному предпринимателю ФИО4 в аренду земельного участка для строительства магазина по 

<

адрес>" от 16.03.2012 №505; договора аренды земельного участка от 16.03.2012 №С-3/03-1419, дата регистрации 16.05.2012, №; договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № С-3/03-1419 от 16.03.2012, от 26.12.2016. В соответствии с п. 4 ч. 3 ст. 9 Закона о недвижимости в реестр прав на недвижимость внесены дополнительные сведения об осуществлении государственной регистрации сделки и государственной регистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица - Администрации города Иванова. Пунктом 4.4.10 договора аренды земельного участка от 16.03.2012 № С-3/03-1419 установлено, что арендатор передает свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам, в пределах договора аренды земельного участка, только с согласия арендодателя. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, в редакции, действующей на дату истечения срока договора аренды (16.03.2015), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). Это же условие закреплено и пунктом 8.3 договора аренды земельного участка, заключенного между Администрацией города Иванова и ИП ФИО4

С согласия лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчиков и представителя третьего лица. 

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив письменные доказательства, имеющиеся в деле, суд приходит к выводу о частичной обоснованности исковых требований Администрации города Иванова.

При рассмотрении дела установлено, что на основании постановления Администрации города Иванова от 16.03.2012 № 505 (л.д. 6) ИП ФИО4 предоставлен в аренду сроком на 36 месяцев с даты издания постановления земельный участок площадью 770 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> для строительства магазина в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. 

16.03.2012 на основании вышеуказанного постановления между Администрацией города Иванова и ИП ФИО4 был заключен договор аренды указанного земельного участка № С-3/03-1419 (л.д. 7). Согласно п. 2.1. договора срок аренды земельного участка установлен с 16.03.2012 на 36 месяцев, то есть до 16.03.2015.

Согласно акту приема-передачи от 16.03.2012 (л.д. 8) арендодатель передал, а арендатор принял в аренду вышеуказанный земельный участок для строительства магазина в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (л.д. 9). Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, что сторонами и третьим лицом не оспаривалось. 

26.12.2016 между ФИО4 и ФИО5 был заключен договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № С-3/03-1419 от 16.03.2012 (л.д. 11), согласно которому ФИО4 возмездно уступает, а ФИО5 оплачивает и принимает права и обязанности по вышеуказанному договору аренды, что подтверждается передаточным актом от 26.12.2016 (л.д. 12).

11.01.2017 УФСГРКиК по Ивановской области обратилось в Администрацию города Иванова с просьбой направить письменное согласие на переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (л.д. 62). Письмом без даты и номера Администрация города Иванова сообщила, что ведется сбор и систематизация информации, необходимой для согласования вопроса для передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (л.д. 63).

13.01.2017 ФИО4 и ФИО5 обратились в Администрацию города Иванова с заявлением о согласовании уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (л.д. 14). 21.02.2017 Администрация города Иванова сняла с контроля обращение ответчиков в связи с их письменным отказом от дальнейшего рассмотрения данного заявления (л.д. 15).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 20.06.2017 следует, что договор об уступке прав и обязанностей от 26.12.2016 по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 16.03.2012 № С-3/03-1419 явился основанием для внесения в ЕГРН 20.02.2017 сведений об обременении спорного земельного участка правами арены в пользу ФИО5 (л.д. 21-23).

Согласно письму УФСГРКиК по Ивановской области от 20.07.2017 (л.д. 58) в ЕГРН внесены дополнительные сведения о том, что согласия Администрации города Иванова на уступку права по договору аренды земельного участка от 16.03.2012 № С-3/03-1419 заявителями ФИО4 и ФИО5 не представлено.

В соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. 

Согласно пункту 4.4.10 договора аренды (л.д. 7) арендатор обязан передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам только с согласия арендодателя. Таким образом, обязанность арендатора на получение согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка прямо установлена договором аренды от 16.03.2012. 

Согласие Администрации города Иванова на уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ФИО4 в нарушение положений договору аренды земельного участка № С-3/03-1419 от 16.03.2012 получено не было. 

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. 

То есть из анализа содержания вышеуказанной правовой нормы в совокупности с обстоятельствами заключения договора об уступке от 26.12.2016 следует, что сделка, совершенная ФИО4 и ФИО5 является оспоримой, поскольку иного законом не установлено.

Абзацем вторым п. 2 ст. 166 ГК РФ установлено что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. 

При этом согласно п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

Поскольку иных последствий отсутствия необходимого согласия органа местного самоуправления (Администрации города Иванова) на совершение сделки по уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.03.2012 законом не установлено, следовательно, указанная сделка должна быть признана судом недействительной, поскольку обе стороны на момент совершения сделки 26.12.2016 знали об отсутствии необходимого для её совершения согласия Администрации города Иванова. 

Сама по себе государственная регистрация права аренды земельного участка, возникших у ФИО5 из договора уступки от 26.12.2016, не подтверждает законность и действительность данной сделки, поскольку согласно п. 4) ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в реестр прав на недвижимость вносятся сведения об осуществлении государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожными. ТО есть в случаях, если следка является оспоримой, сведения о государственной регистрации прав, возникших на основании такой сделки, вносятся в реестр и при отсутствии согласия соответствующего органа. 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что имеются все основания для удовлетворения требования истца о признании недействительным заключенного 26.12.2016 между ФИО4 и ФИО5 договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №С-3/03-1419 от 16.03.2012.

Доводы представителей ответчиков о надлежащем исполнении обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка правового значения для разрешения настоящего спора не имеют и не свидетельствуют о добросовестности сторон при заключении договора уступки от 26.12.2016. 

Требование истца о применении последствий недействительности сделки удовлетворению не подлежит, поскольку истцом не указаны какие именно последствия истец просит применить, то есть истец не сформулировал свои требования надлежащим образом, что не позволяет суду их рассмотреть.

Согласно п. 1. ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае государственная пошлина зачисляется в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации. Поскольку судом удовлетворено требование истца неимущественного характера, взысканию с ответчиков подлежит государственная пошлина в размере 6 000 руб. (по 3000 руб. с каждого из них).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации города Иванова к ФИО4 и ФИО5 о признании договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным и о применении последствий недействительности сделки удовлетворить частично.

Признать недействительным заключенный 26 декабря 2016 года между ФИО4 и ФИО5 договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №С-3/03-1419 от 16 марта 2012.

В удовлетворении остальной части иска отказать. 

Взыскать с ФИО4 и ФИО5 в доход бюджета городского округа Иваново государственную пошлину в размере 3 000 руб. 00 коп. с каждого. 

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Октябрьский районный суд города Иваново в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Пророкова М.Б.

В соответствие со ст. 199 ГПК РФ мотивированное решение составлено 31 июля 2017 года.