гр. дело № 2-4656/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«12» декабря 2017г. Центральный районный суд г. Воронежа

в составе:

председательствующего судьи Жемчужниковой И.В.

при секретаре Куренковой Т.В.

с участием истца ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «КОВЧЕГ» о признании недействительным пункта 4.4 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ., взыскании разницы в площади квартиры, процентов за пользование чужими средствами, компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя,

у с т а н о в и л:

Истец ФИО1 обратился в суд с настоящим иском, указал, что ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома - жилого комплекса с подземной автостоянкой, состоящего из 2 корпусов, объединенных друг с другом общей двухуровневой подземной автостоянкой на 1022 машиноместа, на земельном участке, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес> в полном объеме выполнил свои обязательства по оплате в размере 4086194.56 руб. однокомнатной квартиры со строительным номером №, расположенной во 2 корпусе, секции 13, общей проектной площадью 42.98 кв. м. Согласно договора ответчик должен был получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию и в течение шести месяцев, но не позднее 31.12.2016г., передать истцу по акту приема-передачи указанную квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ. на веб-странице по адресу: № размещена информация, из которой следует, что строительство названного дома завершено, техническая инвентаризация БТИ проведена, общая фактическая площадь объекта недвижимости составила 40.10 кв. м, включая площади помещений вспомогательного назначения. ДД.ММ.ГГГГ. Министерством строительного комплекса Московской области выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № №.

Истец считает, что согласно ст. 4.4 договора участия в долевом строительстве № в случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров органов кадастрового учета по сравнению с проектной площадью, указанной в п. 1.1. договора, взаиморасчеты между сторонами не производятся, а поскольку подписанный сторонами договор является типовым, с заранее определенными условиями, то есть договором присоединения, истец фактически был лишен возможности влиять на его содержание. Условие, установленное ст. 4.4 договора участия в долевом строительстве, ухудшающее правовое положение участника долевого строительства относительно условий, предусмотренных приведенными выше положениями закона, не обсуждалось индивидуально с истцом при заключении договора, поэтому нарушает права и законные интересы участника долевого строительства, истца как потребителя, ограничивает право дольщика требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры, что противоречит закону и влечет недействительность - ничтожность вышеуказанного условия договора в соответствии ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ч. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей».

Учитывая, что общая цена договора определена сторонами исходя из стоимости 1 кв. м общей площади квартиры и принимая во внимание перерасчет пропорционально установленному изменению площади квартиры относительно проектной на 2.88 кв. м, истец считает, что ООО «Ковчег» при заключении договора действовало не добросовестно, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ. истец направил в адрес ответчика претензию о возврате денежных средств в счет уменьшения цены договора и компенсации морального вреда, но ответа на претензию не последовало.

Учитывая, что за период после обращения истца в суд запрошена и получена выписка из ЕГРН, согласно которой площадь спорной квартиры - 39,1 кв. м, истец уточнил исковые требования (л.д.101-103), просит признать недействительным п. 4.4. договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ковчег» и ФИО1, в части того, что «в случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров органов кадастрового учета по сравнению с проектной площадью, указанной в п. 1.1. договора, взаиморасчеты между сторонами не производятся»; признать недействительным п. 9.2 договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ.; взыскать с ООО «Ковчег» денежные средства в счет уменьшения площади квартиры в размере 368879.36 руб.: взыскать денежные средства в счет компенсации морального вреда в размере 10 000 руб.; взыскать денежные средства в счет пользования чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ в размере 5980.39 руб. - за период с 13.09.2017г. по 21.11.2017г.; взыскать проценты за неправомерное использование чужими средствами начисленных на сумму 368879.36 руб., начиная с 22.11.2017г. по день фактического исполнения решения суда исходя из ключевой ставки, действующей в данный период; взыскать штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Определением судьи от 29.09.2017г. судья исковое заявление ФИО1 к ООО «Ковчег» о признании недействительным п.9.2 договора № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ возвращено заявителю (л.д.63).

Решением Бабушкинского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. с ответчика в пользу истца взысканы денежные средства (неустойка за период с 01.01.2017 г. по 18.04.2017 г.) в размере 50000 руб., компенсация морального вреда в размере 5000 руб., штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 27500 руб., в остальной части иска ФИО1 отказано.

Решением Центрального районного суда г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ., не вступившим в законную силу, с ООО «КОВЧЕГ» в пользу ФИО1 взыскана неустойка в размере 50000 руб., компенсация морального вреда в размере 5000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 27500 руб., итого 82500 руб., госпошлину в доход местного бюджета в размере 2 825 руб.; отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительными пунктов 4.6 и 9.2 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.59-62).

Истец ФИО1 иск поддержал, пояснил изложенное.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены, о чем имеется расписка (л.д.140), представлены письменные возражения (л.д.123-127).

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании договора, проектной декларации, требования, описей, чека, имеющихся в деле, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами заключен договор № участия в долевом строительстве указанного многоквартирного дома (л.д.8-18). Согласно договора ответчик должен был получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию и в течение шести месяцев, но не позднее 31.12.2016г., передать по акту приема-передачи квартиру истцу.

Истец в полном объеме выполнил свои обязательства, оплатив однокомнатную квартиру в размере 4086194.56 руб. Изложенные обстоятельства сторонами по существу не оспариваются. 

ДД.ММ.ГГГГ Министерством строительного комплекса Московской обл. ООО «КОВЧЕГ» выдано разрешение № № на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства «Жилой комплекс с подземной автостоянкой», расположенного по вышеназванному адресу (л.д.19-23).

Согласно ст. 4.4 договора участия в долевом строительстве № в случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров органов кадастрового учета по сравнению с проектной площадью, указанной в п. 1.1. договора, взаиморасчеты между сторонами не производятся.

ДД.ММ.ГГГГ. истец направил в адрес ответчика претензию о возврате денежных средств в счет уменьшения цены договора и компенсации морального вреда, но ответа на претензию не последовало (л.д.24-30).

В соответствии с выпиской из ЕГРН площадь спорной квартиры - 39,1 кв. м (л.д.50-52,104,104а).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца ответчиком направлено уведомление о передаче квартиры, которое было получено последним ДД.ММ.ГГГГ (л.д.135-137). Согласно пояснения истца квартира ему передана ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 9 статьи 4 названного Федерального закона предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно искового заявления и пояснений истец считает, что поскольку квартира ему передана меньше проектной площади, данное обстоятельство является недостатком.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу преамбулы Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» недостаток товара (работы, услуги) - несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

По мнению суда, квартира передана истцу в соответствии с условиями договора, соответствует всем обязательным требованиям, не приведшим к ухудшению качества квартиры, какие-либо недостатки, которые делают квартиру непригодной для предусмотренного договором использования, истцом не указаны.

С учетом изложенного суд считает, что уменьшение площади жилого помещения относительно проектной после завершения строительства, как одно из условий договора, нельзя признать недостатком. При этом суд учитывает следующее.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в редакции № 18 от 13.07.2015г., действующей на день возникновения правоотношений сторон, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Пунктом 4.1 договора о долевом строительстве, заключенного между сторонами, определено, что полная инвестиционная стоимость одного кв. м общей площади объекта долевого строительства составляет 95072 руб. и включает в себя затраты застройщика в сумме 64000 руб. - на строительство дома, а также вознаграждение за услуги, оказываемые застройщиком, в размере 31072 руб. Денежные средства участника долевого строительства, которые могут остаться по итогам реализации инвестиционного проекта в части строительства дома, возврату участнику долевого строительства не подлежат и являются дополнительной оплатой услуг застройщика.

Анализируя названный пункт договора и оспариваемый пункт 4.4 договора, суд считает, что при заключении договора стороны, в том числе истец, как потребитель, имели исчерпывающую информацию относительно последствий в случае уменьшения проектной площади квартиры. Более того, суд считает, что согласно разрешения на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.19-23) в графе «сведения об объекте капитального строительства» указаны отклонения площадей проектных от фактических в сторону увеличения, что не создало преимущества для застройщика.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. 

Суд полагает необходимым указать, что ответчик надлежащим образом исполнил свои обязательства по предоставлению покупателю полной и достоверной информации об объекте долевого строительства и передал истцу квартиру, соответствующую условиям договора. Участники долевого строительства были предупреждены о возможном несоответствии фактической площади возведенного объекта долевого строительства проектной площади. Условие договора о долевом участии в строительстве о допустимом отклонении общей площади квартиры, передаваемой истцу, не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для участника долевого строительства и необоснованных преимуществ для застройщика. Отклонение фактической площади квартиры от проектной не является нарушением прав истца как потребителя, поскольку не указывает на отступление застройщиком от условий договора и не делает квартиру непригодной для проживания. Более того, суд считает, что истец не указал правовую природу денежных средств, подлежащих возврату истцу, а также ссылка на закон, на которых основаны исковые требования. Предусмотренное договором расхождение признается в качестве допустимой строительной погрешности. Каких-либо запретов на установление соглашением сторон договора долевого участия в строительстве отклонения фактической и проектной площади объекта долевого строительства, при котором не производится перерасчет цены договора, действующее законодательство, не содержит.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Заслуживают внимания доводы представителя ответчика, изложенные в письменных возражениях, о применении срока исковой давности к требованиям о признании п. 4.4. договора недействительной сделкой.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 168 названного Кодекса недействительной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта.

В п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ). В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в пункте 3 статьи 53.1 ГК РФ (пункт 5 статьи 53.1 ГК РФ); соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в статье 75 ГК РФ (пункт 3 статьи 75 ГК РФ); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 ГК РФ); мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 ГК РФ); соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ); заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (пункт 4 статьи 401 ГК РФ); договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя (пункт 3 статьи 572 ГК РФ); договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения (пункт 3 статьи 596 ГК РФ); кредитный договор или договор банковского вклада, заключенный с нарушением требования о его письменной форме (статья 820 ГК РФ, пункт 2 статьи 836 ГК РФ).

Также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ) (п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25).

На основании вышеизложенного суд считает, что сделка в части п. 4.4 договора является оспоримой.

Статьей 181 ГК РФ (ч.2) установлено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В силу ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Суд считает, что течение срока исковой давности начинается с ДД.ММ.ГГГГ., когда между сторонами заключен договор, и заканчивается 07.12.2016г.

Статьей 205 ГК РФ определено, что в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Доказательства уважительности причин пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца, последний суду не представил, ходатайства о восстановлении срока не заявил, считая, что оспариваемая сделка является ничтожной, не указав при этом основания для признания сделки ничтожной.

В связи с отказом в иске по существу не подлежат удовлетворению исковые требования взыскании разницы в площади квартиры, процентов за пользование чужими средствами, компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Руководствуясь ст. ст. 67, 194 - 197 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «КОВЧЕГ» о признании недействительным пункта 4.4 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ., взыскании разницы в площади квартиры, процентов за пользование чужими средствами, компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья