Дело № 2-3656/2024

УИД 35RS0010-01-2024-002762-42

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Вологда 11 июля 2024 года

Вологодский городской суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Качаловой Н.В., 

при секретаре Бобошиной Е.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Администрации города Вологда о возложении обязанности,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском Администрации г.Вологды о возложении обязанности изъять жилое помещение и долю на земельный участок путем выкупа, выплатить денежные средства, прекратить право собственности.

В обоснование требований указывает, что жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, принадлежит ей на праве собственности. Распоряжением Департамента городского хозяйства Администрации города Вологды жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации г. Вологды № от 14.11.2022 решено изъять земельный участок, находящийся под жилым домом для муниципальных нужд по основаниям, предусмотренным п. 10 ст. 32 ЖК РФ. Истцом была проведена оценка, согласно отчету об оценке, выполненного ООО «Финэкс» по запросу Администрации г. Вологды, стоимость изымаемого имущества составляет 1 492 567 рублей. Соглашение стороной истца до настоящего времени не подписано.

Не согласившись со выкупной стоимостью за изымаемое помещение, истец, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит возложить на Администрацию г. Вологды обязанность изъять для муниципальных нужд у ФИО2 квартиру с кадастровым номером № расположенную по адресу: 

<

адрес> общей площадью 36,2 кв.м. и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № путем денежного возмещения в размере установленном судебной экспертизой; установить выкупную стоимость жилого помещения, в размере, установленном в заключении судебной экспертизы, прекратить право собственности ФИО2 на квартиру с кадастровым номером № площадью 36,2 кв. м, расположенной по адресу: 

<

адрес> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № после поступления на счет истца средств в размере стоимости изымаемых объектов и признать на них право собственности городского округа г. Вологды.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, действует через представителя.

Представитель истца, действующая на основании доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования, поддержала в полном объёме, просила удовлетворить, установив выкупную стоимость согласно судебной экспертизы.

Представитель ответчика, действующая на основании доверенности, ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на установленную стоимость отчетом, изготовленным по запросу администрации.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Финэкс» своего представителя в судебное заседание не направил, извещен надлежаще.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще. 

Суд, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу частей 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Таким образом, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа. 

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

Исходя из буквального толкования вышеприведенной правовой нормы список слагаемых, составляющих сумму выкупной цены, не носит характер обязательного закрытого перечня и подлежит определению в каждом конкретном случае исходя из оценки действительного состояния принадлежащей собственникам недвижимости в соответствии с общими началами гражданского законодательства Российской Федерации, в частности принципов законности и справедливости. Определение фактического перечня убытков в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации как совокупности реального ущерба и упущенной выгоды направлено на исключение возникновения неосновательного обогащения.

При этом разъясняя понятие упущенной выгоды Верховный Суд Российской Федерации в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» особо обратил внимание на то, что неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, является упущенной выгодой, при условии учета разумных расходов на его получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы нарушения не было.

Действительно суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт относятся к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, поскольку в результате не проведения капитального ремонта в установленные сроки жилой дом стал разрушаться, что привело к признанию дома аварийным. При этом аварийное состояние многоквартирного дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости.

Компенсация за несвоевременно проведенный капитальный ремонт в обязательном порядке должна иметь место в том случае, если собственнику предлагается к выплате рыночная стоимость принадлежащего на праве собственности жилого помещения, а не рыночная стоимость находящегося в надлежащем состоянии аналогичного по техническим характеристикам жилого помещения.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ФИО2 на праве собственности принадлежит жилое помещение (квартира), расположенное по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером 35:24:0502002:784, что также подтверждается выпиской из ЕГРН.

Распоряжением начальника Департамента городского хозяйства Администрации г. Вологды от 17.10.2019 № жилой дом по адресу: 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Указанный жилой дом не включен в областную адресную программу № «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в муниципальных образованиях Вологодской области на 2019-2025 годы», утвержденную постановлением Правительства Вологодской области от 01.04.219 №, и не вошел в перечень объектов, подлежащих расселению в рамках городской адресной программы № по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, поскольку не соответствует требованиям Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ.

Постановлением Администрации г. Вологды от 14.11.2022 № принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером № и жилых помещений многоквартирного 

<

адрес>.

22.03.2023 Департаментом имущественных отношений администрации города Вологды в адрес ФИО2 направлен проект соглашения об изъятии жилого помещения и доли земельного участка вместе с отчетом об оценке рыночной стоимости квартиры №

Согласно отчету №, выполненному ООО «Финэкс» стоимость изымаемых объектов недвижимости: жилое помещение (квартира), площадью 36,2кв.м., этаж 2/2 адрес: 

<

адрес>, кадастровый №, а также доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом составляет 1 451367 рублей, убытки, возникшие при изъятии имущества у собственника: услуги по переезду, риэлтерские услуги – 41 200 рублей, всего 1 492 567 рублей. 

Согласно письменных пояснений ответчика, до настоящего времени подписанное со стороны собственника соглашение в Администрацию города Вологды не поступало.

Для разрешения вопроса о рыночной стоимости жилого помещения, являющегося предметом спора, земельного участка, а также суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт определением суда от 18.03.2024 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Экспертный центр «Правовая позиция»».

В соответствии с заключением эксперта № от 30.05.2024, выполненным ООО «Экспертный центр «Правовая позиция» - рыночная стоимость спорного жилого помещения с долей в праве собственности на общее имущество собственников в данном доме и насаждения, находящиеся на земельном участке и принадлежащие истцу, на дату проведения оценки составит 2 645 000 рублей;

Определяя выкупную стоимость, суд берет за основу заключение эксперта № от 08.05.2024, составленное ООО «Экспертный центр «Правовая позиция», согласно которому на дату проведения экспертизы рыночная стоимость принадлежащего ФИО2 в праве общей долевой собственности на квартиру 

<

адрес> составляет 2 645 000 рублей: 679 000 рублей – рыночная стоимость квартиры, 23 000 рублей – рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме 853 000 рублей – рыночная стоимость общего имущества в указанном доме, в том числе земельного участка и насаждений на участке, 1 043 000 рублей - размер компенсации в результате не проведённого капитального ремонта, 70 000 рублей - размер убытков, причиненных этим сособственникам изъятием жилого помещении.

Оценивая заключение экспертов по правилам ст. 67 ГПК РФ суд приходит к выводу о том, что оно является допустимым, достоверным и достаточным доказательством размера выкупной стоимости жилого помещения. Оснований для критической оценки заключения экспертов суд, вопреки доводам представителя истца по первоначальному иску, не усматривает, так как оно выполнено уполномоченным экспертным учреждением, сотрудники которого имеют соответствующую квалификацию и образование, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Выводы экспертов подробно мотивированы, содержат описание исследованных документов, материалов дела. Ответы на поставленные вопросы изложены ясно, понятно, обоснованы, не содержат неоднозначных формулировок. Заключение согласуется с другими доказательствами по делу. Порядок проведения экспертизы соблюден. Судебная экспертиза проведена на основании документов, содержащих исчерпывающие данные о состоянии изымаемых объектов и их аналогов.

Суд, исследовав материалы дела, полагает, что предложенная муниципальным образованием «Город Вологда» в лице администрации города Вологды выкупная цена определена неверно, а ее размер должен составлять 2 645 000 рублей, исчисленная по состоянию на дату оценки, на основании заключения эксперта.

Таким образом, суд приходит к выводу, что указанная цена подлежит определению для совершения сделки по выкупу изымаемого жилого помещения в порядке ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и ее размер должен быть определен на момент рассмотрения дела судом.

В соответствии с изложенным, указанное недвижимое имущество подлежит изъятию у собственника ФИО2 для муниципальных нужд принадлежащую ей на праве собственности квартиру 

<

адрес> с кадастровым номером № площадью 36,2 кв.м и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 2509 кв.м с кадастровым номером 35:24:0502002:906 с прекращением права собственности на указанные объекты после выплаты выкупной стоимости в размере 2 645 000 рублей 00 копеек.

Изъятие должно быть произведено в установленном законом порядке.

Как указывает представитель администрации г.Вологды в письменных возражениях на исковое заявление, а также в судебном заседании, решение об изьятии действует в течение трех лет со дня его принятия (в рассматриваемом случае постановление Администрации г.Вологды № принято 14.11.2022 года).

Соответственно, истец обратился в суд с иском в пределах указанного срока.

В пределах указанного срока администрацией должен быть осуществлен целый комплекс мероприятий, включающий в себя, в том числе, осуществление процедуры проведения кадастровых работ, оценки изымаемого имущества, переговоры с правообладателем изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия, подготовка соглашения об изъятии недвижимости, направление этого соглашения сторонам для подписания (статья 56.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Законом не предусмотрено, что все необходимые в связи с изъятием недвижимого имущества процедуры должны быть осуществлены именно в последние месяцы перед истечением трехлетнего срока.

По-сути, понимая это, ООО «Финэкс» по заказу Администрации г.Вологды была проведена оценка подлежащего изъятию имущества (дата оценки, как указано в отчете №, 08.02.2023).

Исходя из представленной правовой позиции Администрации г.Вологды, со ссылкой на положения статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изьятии недвижимости. 

Соответственно, применительно к данному делу и правовой позиции ответчика, соглашение должно было быть направлено истцу не позднее 60 дней, начиная 09.02.2023.

Соглашение направлялось истцу письмом от 22.03.2023, получено собственником 27.03.2023, подписано собственником не было.

Также представитель ответчика указывает, что согласно статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации (часть 10 статьи) в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

До настоящего времени администрация с таким иском не обратилась.

Истец, понимая, что рыночная стоимость недвижимости увеличивается, обратилась в ООО «Премьер-Оценка» с целью проведения оценки принадлежащего ей и подлежащего изъятию недвижимого имущества.

Согласно отчету ООО «Премьер-Оценка» от 17.12.2023 № стоимость подлежащего изъятию имущества составляет 2 776 000 рублей, что значительно выше стоимости, указанной по состоянию на 08.02.2023 в отчете ООО «Финэкс».

Полагая свои права нарушенными, с учетом роста цен на объекты недвижимости, не принятием администрацией никаких дальнейших мер по изъятию принадлежащего ей имущества, истец лишь 12.02.2024 обратилась в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Суд также считает, что все действия должны быть совершены в разумные сроки. Процедура изъятия жилого помещения ответчикам начата, однако в течение более чем полутора лет как не завершена.

Кроме того, в Постановлении от 14.11.2022 № не определен срок, в течение которого орган местного самоуправления должен обратиться в суд с иском об изъятии недвижимого имущества в случае, если соглашение собственниками подписано не будет; Постановление лишь определяет, что все действия должны быть совершены в течение 3 лет.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению.

При этом, принятия судом такого решения не предполагает его немедленного исполнения (указанного требования истцом не заявлялось). Изъятие должно быть произведено в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

изъять для муниципальных нужд у ФИО2 квартиру, кадастровый №, назначение объекта: жилое помещение, площадь объекта: 36,2 кв. м, адрес (местоположение) объекта: 

<

адрес> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, вид разрешенного использования «среднеэтажные жилые дома», местоположение которого: 

<

адрес>, площадью 2509 кв. м с кадастровым номером № путём денежного возмещения; установив выкупную стоимость жилого помещения в размере 2 645 000 рублей 

Прекратить право собственности ФИО2 квартиру, кадастровый №, назначение объекта: жилое помещение, площадь объекта: 36,2 кв. м, адрес (местоположение) объекта: 

<

адрес> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, вид разрешенного использования «среднеэтажные жилые дома», местоположение которого: 

<

адрес>, площадью 2509 кв. м с кадастровым номером № и признать на них право собственности за городским округом «Город Вологда» после перечисления денежных средств на счет ФИО2

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение одного месяца с даты изготовления мотивированного решения. 

Судья Качалова Н.В.

Мотивированное решение изготовлено 22.07.2024.