07RS0001-02-2025-004248-25

Дело № 2-5247/25

Решение

Именем Российской Федерации

29 августа 2025 года гор. Нальчик

Нальчикский городской суд в составе председательствующего судьи Безрокова Б.Т., при секретаре Уначевой А.Т., с участием представителя истца Местной администрации городского округа Нальчик - ФИО1, представителя ответчиков АНО ДПО «Северо-Кавказская медицинская академия непрерывного профессионального образования» и ФИО2 - ФИО3, третьих лиц - ФИО4 и ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Местной администрации городского округа Нальчик к Автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования «Северо-Кавказская медицинская академия непрерывного профессионального образования» и ФИО2 ФИО10 о продаже помещения с публичных торгов и сносе самовольной постройки

Установил:

Местная администрации городского округа Нальчик обратилась в суд с иском к Автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования ( далее АНО ДПО) «Северо-Кавказская медицинская академия непрерывного профессионального образования» и ФИО2, в котором просит:

- продать с публичных торгов помещение №, расположенное по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером № с выплатой собственнику - АНО ДПО «Северо-Кавказская медицинская академия непрерывного профессионального образования» вырученных от продажи данного помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника указанного помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

- снести самовольно возведенную, с торцевой стороны дома 

<

адрес> с кадастровым номером №, капитальную пристройку площадью 40 кв.м, за счет АНО ДПО «Северо- Кавказская медицинская академия непрерывного профессионального образования».

Требования мотивированы тем, что Управлением административно-технического контроля Местной администрации г.о. Нальчик в рамках рассмотрения коллективной жалобы жильцов 

<

адрес> проведен осмотр помещений первого и второго этажа указанного дома.

Актом осмотра от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что помещение парикмахерской по 

<

адрес> с кадастровым номером № площадью 36.6 кв.м находится на первом этаже трехэтажного многоквартирного жилого дома.

С торцевой стороны дома к помещению возведена капитальная пристройка площадью 40 кв.м. На возведение пристройки проектно-разрешительная документация отсутствует, следовательно, реконструкция помещения и тем самым дома осуществлена самовольно.

Также в помещении увеличены оконные блоки, в том числе в результате демонтажа подоконной части. Внутри помещения самовольно демонтированы перегородки, а в центре помещения произведено углубление в части фундамента путем выемки бутового камня. На проводимые работы проектно-разрешительная документация отсутствует.

Также, в результате осмотра просматривается разрушение деревянных перекрытий между первым и вторым этажами.

Согласно выписке из ЕГРН, указанный объект недвижимости на праве собственности принадлежит АНО ДПО «Северо-Кавказская медицинская академия непрерывного профессионального образования».

Ответчик в Местную администрацию г. о. Нальчик с соответствующим заявлением о получении разрешения на проведенные работы не обращался.

Таким образом, ответчиком произведены работы не только без согласования уполномоченного органа, но и без согласования собственников жилых помещений в данном многоквартирном жилом доме.

Права собственников многоквартирного 

<

адрес>, расположенного по 

<

адрес> грубо нарушены, что подтверждается коллективными жалобами, как в адрес управляющей компании, так и в адрес Местной администрации г.о. Нальчик.

Кроме того, из актов УАТК от 08.11.2022, от 09.11.2022 следует, что производимые работы нарушают общую целостность конструктивных элементов значительной части здания, что может угрожать жизни и здоровью граждан в результате его разрушения.

Кроме того, демонтаж оконных блоков и их расширение влечет за собой нарушение необходимого температурного режима других жилых помещений, который, как следует из письма ООО ЖЭУК «ИННОВАЦИИ» от 08.11.2022г. не может обеспечить обслуживающая организация.

В адрес АНО ДПО «Северо-Кавказская медицинская академия непрерывного профессионального образования» было направлено требование о приведении в прежнее состояние помещения №2 (письмо от 14.11.2022 №45- 1-36/3701) сроком исполнения до 15.12.2022. Однако, ответчик не предпринял никаких попыток изменения сложившейся ситуации.

В связи с привлечением к участию в деле в качестве соответчика ФИО2, постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2025 г. дело передано по компетенции в Верховный суд Кабардино-Балкарской Республики. 

Определением Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 16.07.2025 года дело направлено для разрешения по существу в Нальчикский городской суд.

В судебном заседании представитель истца Местной администрации городского округа Нальчик - ФИО1, исковые требования поддержал.

Представитель ответчиков АНО ДПО «Северо-Кавказская медицинская академия непрерывного профессионального образования» и ФИО2 - ФИО3, исковые требования не признал.

Третьи лица - ФИО4 и ФИО5, высказались за удовлетворение исковых требований.

Как следует из материалов дела, ФИО2 с 13.03.2025 года является собственником спорного нежилого помещения, пл.55 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровый №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ( т. 5, л. д. 54).

Ранее нежилое помещение - принадлежало АНО ДПО «Северо-Кавказская медицинская академия непрерывного профессионального образования» ( т. 3, л.д. 88).

Определением Арбитражного суда КБР от 03.05.2023 года назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «СКЭУ «ФЕНИКС», согласно заключению которой № 84-с/2023 от 18.03.2024 года, в рамках проведенного исследования было установлено, что в пределах помещения № 2 произведены работы по переустройству, перепланировке и реконструкции помещений: пристройка, состоящая из помещений №№ 1, 2, 6 зафиксирована в техническом паспорте от 2011 г., но данная площадь не зарегистрирована в ЕГРН; увеличена высота помещения с 2,8 м. до 3,87м. путем изъятия основания внутри помещения; полностью демонтированы отделочный слой и инженерные сети; демонтированы перегородки между помещениями № 1 и № 2, № 1 и №6; демонтирована перегородка между помещениями № 3 и № 4; выполнены работы по замене межэтажного перекрытия (между первым и вторым этажами); определить функциональное назначение объекта невозможно, поскольку находится на стадии производства ремонтно-строительных работ.

В ходе проведенного осмотра были выявлены следующие повреждения инструкциях многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>: в помещении подъезда в уровне первого этажа фиксируются горизонтальные трещины шириной раскрытия до 2мм; в подъезде в уровне третьего этажа зафиксирована наклонная трещина несущей стене, шириной раскрытия 3-4 мм, распространяющаяся по шву садки; в уровне третьего этажа, на внешних несущих стенах (по двум сторонам МКД), зафиксированы вертикальные трещины, распространяющиеся по направлению сверху вниз.

Перечисленные ранее повреждения по характеру своего развития особенностей деформаций носят силовой характер.

При этом, при проведении строительно-монтажных работ часть дефектов была устранена: оконные и дверные проемы были усилены металлическими обоймами; над проемами устроены металлические перемычки, по краю проемов устроены швеллеры 16П, стянутые между собой поперечными планками; разрушенные участки кладки восстановлены посредством устройства кирпичной кладки; в местах опирания нового межэтажного перекрытия на стены : монтированы металлические балки; устроен железобетонный армопояс.

С учетом проведенных работ по восстановлению несущих характеристик многоквартирного жилого дома, произведенные строительно-монтажные работы переустройству, реконструкции и планировке помещения №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, не представляет угрозы для здоровья и жизни людей, проживающих в многоквартирном жилом доме по указанному адресу.

Проведя техническое обследование помещения №, и части многоквартирного жилого дома, эксперт пришла к выводу, что приведение помещения в первоначальное состояние - технически невозможно и нецелесообразно: осуществлено вмешательство в конструктивные элементы многоквартирного жилого дома, восстановление которых невозможно; в ходе работ было осуществлено усиление конструкции стен, оконных дверных проемов, для приведения в первоначальное состояние потребуется повторное проведение строительных работ, что может отразиться на несущей способности стен; устройство новых перегородок на месте демонтированных технически возможно, но не целесообразно, поскольку наличие/отсутствие перегородок не оказывает влияние на условия эксплуатации помещения и здания в целом. 

С технической точки зрения, возможно осуществить демонтаж пристройки (помещение № площадью 10,8 кв.м), а так же вернуть прежнюю высоту этажа внутри помещения (данный вид работ предусмотрен дамках усиления конструкций дома). ( т.3, л.д. 22- 73).

В силу части 1 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, произведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, и (или) с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (часть 2 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику помещения в многоквартирном доме является исключительной мерой ответственности за самовольные переустройство и (или) перепланирование помещения, влекущие нарушение прав и законных интересов граждан, создающие угрозу их жизни или здоровью, при невозможности его сохранения в существующем состоянии, отсутствии иного предусмотренного законом способа защиты нарушенного права.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28 сентября 2021 года N 1880-О, принудительная продажа переустроенного и (или) перепланированного помещения в многоквартирном доме по своей правовой природе является крайней мерой воздействия на собственника такого помещения и, соответственно, может быть реализована лишь по истечении разумного срока для устранения допущенных нарушений, начало которого должно определяться исходя из времени предъявления ему конкретных требований уполномоченным органом, а продолжительность в каждом конкретном случае - с учетом характера и степени указанных нарушений, принимаемых мер к их устранению и позиции самого собственника, его реальных намерений.

На основании указанного для решения вопроса о продаже помещения в многоквартирном доме с публичных торгов как крайней мере ответственности за неисполнение обязанности привести самовольно переустроенное (перепланированное) помещение в прежнее состояние юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством с учетом подлежащих применению норм материального права является установление факта получения собственником помещений предписания о приведении его в первоначальное состояние и наличие у собственника реальной возможности устранить допущенные нарушения в разумный срок (пункт 19 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме", утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 года).

Согласно пункту 1 части 5 названной статьи, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 означенной статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 данной статьи, принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

При этом в пункте 19 Обзора от 13 декабря 2023 г. Верховный Суд Российской Федерации указал, что продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику помещения в многоквартирном доме является исключительной мерой ответственности за самовольные переустройство и (или) перепланирование помещения, влекущие нарушение прав и законных интересов граждан, создающие угрозу их жизни или здоровью, при невозможности его сохранения в существующем состоянии, отсутствии иного предусмотренного законом способа защиты нарушенного права.

Таким образом, по общему правилу, переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки является самовольным и должно быть приведено в прежнее состояние.

Вместе с тем в соответствии с частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Из приведенных правовых норм следует, что продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения предусмотрена законодателем в качестве исключительной меры ответственности за самовольное переустройство и (или) перепланирование жилого помещения, влекущие нарушение прав и законных интересов граждан, создающие угрозу их жизни или здоровью, при невозможности его сохранения в существующем состоянии и отсутствии при этом иного предусмотренного законом способа защиты нарушенного права.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, принимая во внимание, что продажа жилого помещения с публичных торгов является исключительной, крайней мерой ответственности в отношении лица, злоупотребляющего своими правами, суд приходит к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению исковых требований в этой части, исходя из того, что:

- местная администрация городского округа Нальчик с иском к ответчикам о привидении спорного нежилого помещения в первоначальное состояние не обращалось;

- ответчики к административной ответственности по ч. 2 ст. 17.15 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, не привлекались;

- вопреки доводам стороны истца, представленные в материалы дела сведения о направлении прежнему собственнику помещения - АНО ДПО «Северо-Кавказская медицинская академия непрерывного профессионального образования» предупреждения, по адресу: 

<

адрес>, не содержат доказательств того, что указанное предупреждение было получено, либо оно поступило указанному лицу, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним ( т.1 л.д. 62-65);

- в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих, что в отношении нового собственника ФИО2 принимались какие-либо меры, направленные на понуждение ее к приведению самовольно перепланированного и (или) переустроенного нежилого помещения в прежнее состояние, поскольку в адрес ФИО2 уведомлений и предупреждений о необходимости привести спорное помещение в надлежащее состояние, истец не направлял, доказательств обратного материалы дела не содержат, а, следовательно, наличие у ответчика ФИО2 реальной возможности устранить допущенные нарушения в разумный срок судом не установлено;

- истцом не представлено достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что лишение ответчика права собственности путем продажи жилого помещения является единственным способом защиты нарушенного права и при установленных по делу обстоятельствах и представленных доказательствах, выбранный способ защиты права нельзя признать соразмерным допущенным нарушениям, соответствующим соблюдению баланса частных и публичных интересов, поскольку продажа жилого помещения с публичных торгов является исключительной мерой ответственности и применяется лишь в случае невозможности иным образом защитить лиц, чьи права и законные интересы были нарушены самовольной перепланировкой (переустройством);

- продажа спорного помещения с публичных торгов, в данном случае, не соответствует цели достижения баланса интересов сторон.

В силу изложенного, требование Местной администрации городского округа Нальчик в части продаже помещения с публичных торгов, удовлетворению не подлежит, а требование в части сноса самовольной пристройки, следует удовлетворить, исходя из отсутствия доказательств законности его возведения, а именно, без получения согласия жильцов многоквартирного дома, без обращения в Местную администрацию городского округа Нальчик за получением разрешения на такую реконструкцию, без получения разрешения, то есть самовольно.

При этом, представитель ответчиков ФИО3, в судебном заседании признал, данный факт и пояснил, что ФИО2 согласна за свой счет снести данную пристройку, т.е. по существу признал иск в данной части требований.

При этом суд учитывает, что размер спорной пристройки, указанный истцом в исковом заявлении - 40 кв.м., не соответствует действительности. Согласно указанному выше экспертному заключению №-с/2023 от ДД.ММ.ГГГГ, размер данной спорной пристройки, составляет 10,8 кв.м. (5, 860 м. х 1,850м.), соответственно, сносу подлежит самовольная пристройка размером 10,8 кв.м.

Исходя из того, что в результате сделки к ФИО2 перешло право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в том числе недвижимое имущество, подлежащее сносу, что влечет переход обязанности предыдущего собственника о сносе (демонтаже самовольно возведенного строения) на нового собственника, а также признания иска в этой части, обязанность по его сносу следует возложить на ФИО2 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Местной администрации городского округа Нальчик, удовлетворить частично:

снести самовольно возведенную, с торцевой стороны 

<

адрес> к помещению №, с кадастровым номером №, капитальную пристройку площадью 10,8 кв.м, за счет ФИО2 ФИО10

В остальной части требований - отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда КБР через Нальчикский городской суд, со дня его принятия в окончательной форме.

Дата составления мотивированного решения 2 сентября 2025 года.

Судья Безроков Б.Т.