Дело № 3а-11/2021 (№ 3а-333/2020) 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 января 2021 года г. Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Кинчаровой О.Е.,

при секретаре Кезиной О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Ульяновской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания, площадью 1048,3 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, и установлении её равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 ноября 2011 года в размере 1 732 609 руб. 27 коп.

Требования мотивировал тем, что он является собственником указанного нежилого здания с кадастровым номером ***.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** утверждена по состоянию на 17 ноября 2011 года в размере 6 446 510 руб. 85 коп.

Согласно отчету об оценке недвижимости № С16755 от 18 ноября 2020 года, выполненному ООО «Многопрофильный деловой центр», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** на 17 ноября 2011 года составляет 1 732 609 руб. 27 коп.

Значительное превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нарушает его права, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела судом был извещен.

Представитель ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании настаивала на удовлетворении требования по доводам, изложенным в административном иске, также просила восстановить срок на обращение суд с рассматриваемым административным исковым заявлением. 

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явился, в письменном отзыве указал, что орган регистрации прав участия в проведении и утверждении результатов государственной кадастровой оценки не принимал, административным ответчиком по данной категории дел быть не может, основания для удовлетворения требований, заявленных к органу регистрации прав, отсутствуют.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в письменных возражениях указал, что разрешение заявленных требований по существу оставляет на усмотрение суда, не оспаривая право истца на пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимости. Управление не уполномочено проводить экспертизу и определять достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденной актом органа власти и иной стоимости, соответственно, не может оспаривать отчеты о рыночной стоимости объектов недвижимости. Ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляет.

Представители Правительства Ульяновской области, муниципального учреждения администрации МО «Чердаклинский район» Ульяновской области в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела судом извещен.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителя административного истца ФИО2, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Как указано в статье 400 НК РФ, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Согласно статье 401 НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования недвижимое имущество, в том числе, здания, строения, сооружения.

Согласно статье 1 Закона Ульяновской области от 22 сентября 2017 года № 112-ЗО «О единой дате начала применения на территории Ульяновской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» единой датой начала применения на территории Ульяновской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения является 1 января 2018 года.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Материалами дела установлено, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости - нежилого здания, площадью 1048,3 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***.  

Из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости и возражений на административный иск ФГБУ «ФКП Росреестра» следует, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** утверждена по состоянию на 17 ноября 2011 года в размере 6 446 510 руб. 85 коп.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Сведения о кадастровой стоимости нежилого с кадастровым номером *** были внесены в ЕГРН 1 ноября 2012 года, следовательно, пятилетний срок истек 1 ноября 2017 года. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец ФИО1 в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской области не обращалась, административный иск подан ею в суд 14 декабря 2020 года, то есть с пропуском срока.

Вместе с тем, суд считает, что пропущенный административным истцом срок подлежит восстановлению, и дело должно быть рассмотрено по существу, так как кадастровая стоимость указанного нежилого здания, из которой рассчитываются налоговые платежи, является актуальной для административного истца. Очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Ульяновской области не проводилась. Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих злоупотребление административным истцом своими правами.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представил в суд отчет об оценке недвижимости № С16755 от 18 ноября 2020 года, выполненный ООО «Многопрофильный деловой центр».

Согласно отчету об оценке недвижимости № С16755 от 18 ноября 2020 года, рыночная стоимость нежилого здания, площадью 1048,3 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 17 ноября 2011 года составляет 1 732 609 руб. 27 коп.. 

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд вышеуказанный отчет об оценке недвижимости, составленный ООО «Многопрофильный деловой центр», суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки – нежилого здания определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611.

Из раздела «Задание на оценку» отчетов, усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости указанного объекта недвижимости для пересмотра его кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке. Приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы.

В отчете об оценке оценщиком дано подробное описание объекта оценки, его техническое состояние, указано, что это здание склада, расположено в *** районе на окраине р.п.***, в районе с развитой инженерной инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. 

Оценщиком проведен анализ наиболее эффективного использования объектов, сделан вывод, что вариантом наиболее эффективного использования объекта оценки является варианта использования его в качестве недвижимости производственно-складского назначения. 

С целью установления рыночной стоимости нежилого здания оценщик в отчетах указал тенденции отечественного рынка недвижимости, дан обзор общей политической и социально-экономической ситуации в Российской Федерации, Ульяновской области и муниципальном образовании «***» на дату оценки со ссылкой на источник информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Оценщиком определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект – недвижимость производственно-складского назначения в районном центре. 

Из отчетов следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком на дату оценки был изучен рынок предложений нежилых зданий производственно-складского назначения. Отобраны предложения о продаже, основанные на характеристиках местоположения и назначении недвижимости, из которых впоследствии отобраны объекты-аналоги.

Оценщиком определены ценообразующие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его рыночную стоимость. Анализ основных ценообразующих факторов представлен оценщиком в рамках анализа рынка.

Оценка объектов недвижимости проведена с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом оценщиком указаны мотивы целесообразности использования сравнительного подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов. 

При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора и дал описание объектов-аналогов, применение вносимых корректировок и поправок. Судом учтено, что для сравнения оценщиком выбраны нежилые здания производственно-складского назначения, сопоставимые с оцениваемым по основным ценообразующим факторам по состоянию на дату оценки. Источники публикаций указаны в тексте отчета, приложен скриншот с объявлениями о продаже объектов-аналогов, содержащими информацию о них. Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО №1 и ФСО №7. Доказательств того, что применение сведений об использованных оценщиком объектах-аналогах привело к неправильному определению размера рыночной стоимости объекта оценки, не представлено.

Исследовав представленные отчеты об оценке, суд отмечает, что к ним приложены копии материалов распечаток, используемых оценщиком при составлении отчета. В отчете об оценке имеются ссылки на источники информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится.

Эксперт-оценщик ФИО3 является членом саморегулируемой организации оценщиков - Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация Ассоциации Российских Магистров Оценки, регистрационный № 1637 от 14 августа 2009 года. Имеет диплом о профессиональной переподготовке ПП №***, выданный от 5 июля 2006 года ГОУ ВПО Ульяновского государственного университета по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». Им получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № *** от 25 сентября 2017 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости». Гражданская ответственность застрахована в СПАО «Ингосстрах». 

Сведений о том, что оценщик является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении данного оценщика, у суда не имеется. 

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке недвижимости № С16755 от 18 ноября 2020 года, выполненному ООО «Многопрофильный деловой центр», у суда не имеется. 

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Представителями административных ответчиков и заинтересованных лиц достоверность отчета об оценке недвижимости № С16755 от 18 ноября 2020 года, выполненного ООО «Многопрофильный деловой центр», не оспаривается.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное по настоящему делу требование административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной указанным отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания, площадью 1048,3 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 ноября 2011 года в размере 1 732 609 руб. 27 коп.

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки считать 14 декабря 2020 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Е.Кинчарова