70RS0003-01-2024-007927-48

2а-197/2025

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 марта 2025 года Октябрьский районный суд г.Томска в составе: 

председательствующего судьи Шишкиной С.С.,

при секретаре Ветровой А.А.,

помощник судьи Матевосян А.В.,

с участием представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области ФИО1,

заинтересованного лица ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске административное дело по административному исковому заявлению финансового управляющего ФИО3 ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, государственному регистратору прав ФИО5 о признании незаконными решения, возложении обязанности устранить допущенные нарушения,

установил:

финансовый управляющий ФИО3 ФИО4 обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее – Управление Росреестра по Томской области), в котором просит признать незаконными действия по приостановлению государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый ...; обязать осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на указанную квартиру.

В обоснование заявленных требований указано, что решением Арбитражного суда Томской области от 01.02.2023 ФИО3 был признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим ФИО3 утверждена ФИО4 Определением Арбитражного суда Томской области от 29.06.2023 включено в реестр требований кредиторов требование ПАО Банк ВТБ в размере 2653015,04 руб. как требования обеспеченного залогом объекта недвижимости – квартиры по адресу: ..., кадастровый .... ПАО Банк ВТБ проведена оценка предмета залога, разработано Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ФИО3 15.07.2024 с победителем торгов ФИО6 заключен договор купли-продажи. 30.07.2024 финансовый управляющий ФИО3 ФИО4 обратилась с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру. 12.08.2024 Управлением Росреестра по Томской области приостановило государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру со ссылкой на то, что форма и содержание документа, представлено для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; непредоставление документов, необходимых для осуществления государственной регистрации; лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет прав на такой объект недвижимости и (или) неуполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости. Считает данные действия регистрирующего органа незаконными.

Определениями Октябрьского районного суда г. Томска от 10.10.2024, 25.11.2024, 25.12.2024, 21.02.2025 к участию в деле в качестве административного соответчика привлечен государственный регистратор прав ФИО5, заинтересованных лиц Банк ВТБ ПАО, ФИО2, ФИО7 в лице законного представителя ФИО2, ФИО8 в лице законного представителя ФИО2, отдел опеки и попечительства администрации Октябрьского района г. Томска, администрация Октябрьского района г. Томска, государственный регистратор прав ФИО9

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Томской области ФИО1 в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований в полном объеме, поддержав доводы письменного отзыва. 

Заинтересованное лицо ФИО2, действующая также как законный представитель ФИО7, ФИО8, полагал заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Административный истец финансовый управляющий ФИО3 ФИО4, административный истец ФИО3, административный ответчик государственный регистратор прав ФИО5, заинтересованные лица Банк ВТБ ПАО, отдел опеки и попечительства администрации Октябрьского района г. Томска, администрация Октябрьского района г. Томска, государственный регистратор прав ФИО9, в суд не явились, о причинах неявки суду не сообщили,, в связи с чем, руководствуясь ч. 6 ст. 226 КАС РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему. 

Частью 1 ст.218 КАС РФ предусмотрено, что гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

По смыслу данной нормы для признания незаконным решения, действий (бездействия) органа организации, лица, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого решения, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 219 КАС РФ, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Из материалов дела следует, что административный истец оспаривает действия Управления Росреестра по Томской области от 12.08.2024, настоящий административный иск направлен в суд в электронном виде 10.09.2024, то есть в установленный законом срок. 

Согласно ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление;

2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

По смыслу изложенных норм для удовлетворения требований административного иска об оспаривании решения, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, необходимо установить совокупность следующих условий: несоответствие закону оспариваемых решения, действий (бездействия) и нарушение данными решением, действиями (бездействием) прав, свобод и законных интересов административного истца. 

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных названного Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 1 статьи 1 Закона).

Стандарт и порядок предоставления государственной услуги по государственному кадастровому учету недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имуществ, в том числе сроки и последовательность административных процедур (действий) при предоставлении государственной услуги, регламентированы положениями Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 №278.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случаях, установленных статьей 26 Закона о регистрации (пункт 68 Административного регламента от 07.06.2017 №278).

Уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание на все причины, послужившие основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на нормы (пункты, части, статьи) нормативных правовых актов, несоблюдение которых привело к приостановлению, содержание данных норм, а также указание на то, в чем именно заключалось несоблюдение требований указанных нормативных правовых актов, и рекомендации по устранению причин приостановления.

Данные причины и рекомендации должны быть указаны таким образом, чтобы заявителю, не обладающему специальными знаниями в области права, было ясно без дополнительных разъяснений, на основании каких правовых норм и какие действия он должен совершить в целях устранения этих причин, а также для подготовки им заявления об обжаловании решения о приостановлении в порядке, установленном Законом №221-ФЗ (пункт 70 Административного регламента от 07.06.2017 №278).

В силу части 1 статьи 66 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» орган регистрации прав несет ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в настоящем Федеральном законе, а также за полноту и достоверность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, правилами ведения ЕГРН, иными нормативными правовыми актами РФ. 

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Судом установлено и следует из материалов, что решением Арбитражного суда Томской области от 01.02.2023 ФИО3 был признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества; финансовым управляющим утверждена ФИО4 

Определением Арбитражного суда Томской области от 29.06.2023 признано обоснованным и включено в третью очередь реестра требований кредиторов требование Банк ВТБ ПАО в размере 2653015,04 руб. как требования обеспеченного залогом объекта недвижимости – квартиры по адресу: ..., кадастровый ....

В ходе процедуры банкротства финансовым управляющим в конкурсную массу включено имущество должника - квартира, расположенная по адресу: ..., кадастровый ....

Указанное имущество приобретено должником в общую собственность с ФИО2, ФИО3, ФИО8 по договору купли-продажи с использованием кредитных средств, предоставленных Банком ВТБ (ПАО) по кредитному договору от ... ....

Право общей собственности (ФИО3, ФИО2 (общая совместная собственность, 24/26 доли в праве собственности), ФИО7 (1/26 доля в праве собственности), ФИО8 (1/26 доля в праве собственности) на указанное недвижимое имущество, а также право залога Банка ВТБ (ПАО) в установленном порядке зарегистрировано Управлением Росреестра по Томской области.

В рамках процедуры реализации имущества должника финансовым управляющим проведены мероприятия по реализации заложенного имущества должника - квартиры общей площадью 63,6 кв.м по адресу: ..., кадастровый ..., в соответствии с Положением о порядке, сроках и условиях реализации имущества, утвержденным залоговым кредитором – Банк ВТБ ПАО.

... состоялись торги по реализации имущества ФИО3, имущество реализовано ФИО6

Между финансовым управляющим ФИО3 ФИО4 (продавец) и ФИО6 (покупатель) заключен договор купли-продажи от 15.07.2024, по условиям которого вышеуказанное жилое помещение продано покупателю за 4107718 руб.

Стороны сделки 30.07.2024 через МБУ МФЦ муниципального района Волжский Самарской области обратились с заявлениями о государственной регистрации права собственности, перехода права собственности на указанный объект недвижимости.

В регистрирующий орган финансовым управляющим ФИО3 А. А.Л. при обращении с соответствующим заявлением о государственной регистрации перехода права собственности приложены, в числе прочего вышеперечисленные судебные акты арбитражного суда, принятые в рамках процедуры банкротства ФИО3, протокол об определении участников торгов от 17.06.2024, протокол о результатах проведения торгов от 07.06.2024, агентский договор от 16.06.2024, договор купли-продажи от 15.07.2024.

Решением государственного регистратора, принятого в форме уведомления от 12.08.2024 №КУВД-001/2024-34226840, государственная регистрация прав в отношении указанного жилого помещения приостановлена по следующим причинам:

в договоре не указаны иные сособственники спорной квартиры: ФИО2, ФИО7, ФИО8;

не соблюдена форма сделки – отсутствует нотариальное удостоверение договора купли-продажи;

не представлен документ, подтверждающий согласие залогодержателя Банк ВТБ (ПАО).

При оценке законности решения административного органа о приостановлении государственной регистрации суд учитывает следующее. 

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон №218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в частности договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты (часть 2).

В соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если Федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные данным Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В статье 26 Федерального закона №218-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости (пункт 1 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ); не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 данного Закона); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 данного Закона).

По смыслу указанных правовых норм государственная регистрация осуществляется государственным регистратором и представляет собой процесс внесения сведений о праве на объект недвижимого имущества в ЕГРН после проведения правовой экспертизы. При этом, совершая соответствующие регистрационные действия, государственный регистратор проверяет законность действий субъектов гражданского оборота.

Для правильного рассмотрения и разрешения настоящего дела имеет юридическое значение исследование вопроса о том, подлежат ли применению правила о требованиях к нотариальной сделке и последствиях ее несоблюдения к сделкам по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, в том числе, заключаемым на торгах.

В силу положений части 3 статьи 1 Федерального закона №218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Положения, регулирующие требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы, содержатся в статьях 158-163 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 163 Кодекса, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Пункт 2 статьи 163 Кодекса, в котором перечислены случаи, когда нотариальная форма необходима, также указывает, что требование о нотариальной форме может быть установлено, в частности, иным федеральным законом.

На основании части 1 статьи 42 Федерального закона №218-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

Согласно части 2 статьи 54 Федерального закона №218-ФЗ сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

В соответствии со статьей 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате или нотариальной деятельности (пункт 1 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основанием для приостановления государственной регистрации в рассматриваемом случае, в том числе явилось отсутствие нотариального удостоверения договора купли-продажи в отношении объекта недвижимого имущества.

Федеральный закон от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», как и положения пункта 1 части 1 статьи 50 Федерального закона №218-ФЗ не содержат специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации и в части 2 статьи 54 Федерального закона №218-ФЗ к сделкам по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину.

Следовательно, положения части 2 статьи 54 Федерального закона №218-ФЗ требуют нотариального удостоверения сделки, поскольку сделка связана с отчуждением имущества несовершеннолетнего.

Доказательств соблюдения требований закона об удостоверении нотариусом договора от 15.07.2024 материалы дела не содержат. 

Учитывая указанные нормы права, регулирующие спорные правоотношения, установленные по делу обстоятельства, довод регистрирующего органа о наличии оснований для приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что договор купли-продажи, заключенный по итогам торгов, не удостоверен нотариально, в соответствии с положениями части 2 статьи 54 Федерального закона №218-ФЗ, являются обоснованными.

Согласно части 4 статьи 53 Федерального закона №218-ФЗ если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке.

Вместе с тем положениями пункта 5 части 2 статьи 14 и части 1 статьи 58 Закона №218-ФЗ в отношении регистрации прав на основании вступивших в законную силу судебных актов с учетом норм процессуального законодательства установлено иное регулирование, в силу которого решение суда является достаточным основанием для осуществления государственной регистрации прав.

Определением Арбитражного Томской области от 09.01.2024 с учетом урегулирования разногласий принят Порядок проведения торгов по реализации предмета залога ФИО3, утвержденным залоговым кредитором – Банк ВТБ ПАО.

Указанное обстоятельство свидетельствует о наличии согласия залогодержателя на отчуждение предмета залога, вместе с тем определение Арбитражного Томской области от 09.01.2024 не было представлено на государственную регистрацию, в связи с чем требование государственного регистратора в указанной части являются обоснованными.

В силу пункта 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

Согласно пункту 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве в деле о банкротстве гражданина-должника продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111, с учетом положений статьи 138, с особенностями, установленными пунктом 4 статьи 213.26 названного Закона.

В данном случае в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 01.12.2020 на приобретение спорной квартиры в залог Банк ВТБ ПАО была предоставлена спорная квартира в целом, при этом созалогодателями являлись должник, его супруга и их несовершеннолетние дети, интересы которых представляла законный представитель - мать (супруга должника).

Определением Арбитражного суда Томской области от 29.06.2023 признано обоснованным и включено в третью очередь реестра требований кредиторов требование Банк ВТБ ПАО в размере 2653015,04 руб. как требования обеспеченного залогом объекта недвижимости – квартиры по адресу: ..., кадастровый ....

В ходе процедуры банкротства финансовым управляющим в конкурсную массу включено имущество должника - квартира, расположенная по адресу: ..., кадастровый номер ..., без выдела долей имущества в натуре, должнику, супруге должника и их детям.

Наличие долей несовершеннолетних детей в праве собственности на спорный объект недвижимости, без выдела этих долей в натуре, не препятствует реализации находящейся в залоге квартиры как единого объекта с целью погашения требования залогового кредитора и может быть учтено при распределении вырученных от реализации залогового имущества денежных средств, оставшихся после погашения требования залогового кредитора.

Таким образом, неуказание в договоре купли-продажи от 15.07.2024 в качестве сособственников ФИО2, ФИО7, ФИО8, не свидетельствует о нарушении административным истцом требований Федерального закона №218-ФЗ.

Вместе с тем при наличии указанных выше законных оснований для принятия административным органом оспариваемого решения данное обстоятельство не является основанием для удовлетворения административного иска.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление финансового управляющего ФИО3 ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, государственному регистратору прав ФИО5 о признании незаконными решения, возложении обязанности устранить допущенные нарушения оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г.Томска.

Судья С.С.Шишкина

Мотивированный текст решения изготовлен 04.04.2025.

Судья С.С.Шишкина

Подлинный документ подшит в деле №2а-197/2025 в Октябрьском районном суде г.Томска

70RS0003-01-2024-007927-48