Дело № 2-1835/2024

УИД 66RS0012-01-2022-001907-45

Мотивированное 

решение

 изготовлено 18.12.2024

РЕШЕНИЕ 

Именем Российской Федерации

город Каменск-Уральский 17 декабря 2024 года

Синарский районный суд города Каменска-Уральского Свердловской области в составе: председательствующего судьи Васильевой И.В., 

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, истребовании из владения недвижимого имущества, 

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, заключенный (дата) между истцом ФИО2 и ответчиком ФИО3, истребовании из владения ФИО3 земельного участка и жилого дома. 

В обосновании исковых требований указано, что (дата) между истцом ФИО2 и ФИО3 был заключен и подписан договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с рассрочкой платежа, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Согласно раздела 2 плата по договору, покупатель обязуется уплатить, указанную в п.п. 2.1 и 2.2 договора, путем передачи денег продавцу как наличным платежом, так и перечислением безналичных платежей на счет продавца, в течение 7 лет с момента подписания настоящего договора. При этом из важных существенных условий настоящего договора являлось не право, а обязанность, покупателю производить ежегодную оплату, с учетом графика платежей, в размере 5 000 000 рублей и не позднее 05 октября каждого текущего года, вплоть до (дата) года включительно. Однако, в отступление от условий имеющегося договора, ответчик, в лице ФИО3 фактически отказалась в установленные договором купли-продажи от (дата) года сроки, а именно 05.10.2024, производить очередную оплату продавцу, истцу ФИО2 в размере 5 000 000 рублей, что грубо нарушает не только условий сделки, но и создает прецедент для того, чтобы с очевидностью лишить истца права в получении денежной суммы, на которую рассчитывал при заключении договора. Между тем, для целей, предусмотренных п.п. 1 и 2 ст. 452 ГК РФ, истцом ФИО2 в адрес ответчика ФИО3 было направлено досудебное уведомление, поименнованное как требование о расторжении договора купли-продажи с рассрочкой платежа земельного участка и жилого дома от (дата) которым ФИО3 было предложено разрешить возникшую спорную ситуацию мирным путем, не прибегая к судебным процедурам. Данное предложение ответчиком ФИО3 фактически было оставлено без внимания. 

Истец ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель истца ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате и месте судебного заседания извещена своевременно и надлежащим образом, суд считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие, с участием ее представителя.

Представитель ответчика ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, суду пояснила, что ответчик была согласна на расторжение договора купли-продажи дома и земельного участка, но истец не согласен возвращать денежные средства, уплаченные ему по договору купли-продажи за дом и земельный участок.

Суд, заслушав пояснения истца, представителя истца, представителя ответчика, исследовав доказательства в материалах гражданского дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно положениям ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с п. 2 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Как установлено материалами дела, (дата) ФИО2 и ФИО3 заключили договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями договора принадлежащий продавцу по праву собственности земельный участок для индивидуального жилищного строительства (назначение: земли населенных пунктов- ИЖС), общей площадью 

<

*****> кв.м., кадастровый номер № и жилой дом, находящийся на данном земельном участке, трехэтажный, общей площадью 

<

*****> кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>

Согласно п. 2 договора указанный земельный участок продается за 5 000 000 рублей. Указанный жилой дом продается за 35 000 рублей. 

В соответствии с п. 2.3 договора покупатель обязуется уплатить сумму, указанную в п. 2.1 и 2.2 договора, путем передачи денег продавцу как наличным платежом, так и перечислением безналичных платежей на счет продавца, в течение семи лет с момента подписания настоящего договора. Покупателем уже уплачена сумма в размере 5 000 000 рублей, а оставшаяся сумма выплачивается в следующие сроки: сумма в размере 5 000 000 рублей до 05 октября 2024 года, сумма в размере 5 000 000 рублей до 05 октября 2025 года, сумма в размере 5 000 000 рублей до 05 октября 2026 года, сумма в размере 5 000 000 рублей до 05 октября 2027 года, сумма в размере 5 000 000 рублей до 05 октября 2028 года, сумма в размере 5 000 000 рублей до 05 октября 2029 года, сумма в размере 5 000 000 рублей до 05 октября 2030 года.

Согласно выписки из Единого реестра недвижимости собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> является ФИО3 

На земельный участок и жилой дом установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ипотека в силу закона в пользу ФИО2, срок действия с 01.08.2023 по 05.10.2030.

В установленный договором срок, ответчик ФИО3 денежные средства в размере 5 000 000 рублей не уплатил, чем существенно нарушила условия договора. 

На основании п.1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Исходя из указанной нормы права, на покупателе лежит обязанность оплатить приобретенное имущество и при возникновении спора относительно исполнения данного обязательства представить доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства.

Согласно пункту 8 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27 декабря 2017 г.) длительная полная неоплата по договору купли-продажи недвижимого имущества признается существенным нарушением договора, что позволяет продавцу предъявить иск на основании положений статьи 450 ГК РФ.

В соответствии с п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

На основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

05.10.2024 истец в адрес ФИО3 направил требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома с рассрочкой платежа. Ответчик 08.10.2024 требование получила, ответ на требование в адрес истца не поступило.

До настоящего времени ответчик надлежащим образом обязательства по внесению платежа в рассрочку по договору не исполнила, допустила просрочку платежа, денежные средства по договору купли-продажи не внесла, что не отрицалось стороной ответчика в судебном заседании.

Таким образом, суд приходит к выводу о доказанности факта существенного нарушения условий договора купли-продажи ответчиком ФИО3 в связи с чем следует признать расторгнутым договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от (дата), заключенный между ФИО2 и ФИО3 Недвижимое имущество по договору купли-продажи от (дата) подлежит возвращению истцу исходя из правил ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего наличие у продавца, не получившего оплаты имущества, в случае расторжения договора купли-продажи этого имущества, права требования возврата переданного покупателю имущества в натуре. С ФИО2 в пользу ФИО3 уплаченную сумму по договору купли-продажи (дата) в сумме 5 000 000 рублей. 

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, истребовании из владения недвижимого имущества- удовлетворить. 

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка (кадастровый номер №) и жилого дома (инв. номер №, лит. 

<

*****>), расположенные по адресу: 

<

адрес> заключенные (дата), между ФИО2 и ФИО3.

Возвратить объекты недвижимого имущества, в отношении которых заключен договор купли-продажи от (дата): земельный участок (кадастровый номер №) и жилой дом (инв. номер №, лит. 

<

*****>), расположенные по адресу: 

<

адрес>, в собственность ФИО2. 

Прекратить право собственности ФИО3 на объекты недвижимого имущества, в отношении которых заключен договор купли-продажи от (дата): земельный участок (кадастровый номер №) и жилой дом (инв. номер №, лит. 

<

*****>), расположенные по адресу: 

<

адрес>

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи в размере 5 000 000 рублей

Данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности за ФИО2 на объекты недвижимости, включенные в договор купли продажи от (дата): земельный участок (кадастровый номер №) и жилой дом (инв. номер №, лит. 

<

*****> расположенные по адресу: 

<

адрес> в установленном порядке, а также основанием для погашения записи об ипотеки в силу закона в интересах ФИО2 в отношении объектов недвижимости, включённых в договор купли-продажи от (дата)

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловском областном суде через Синарский районный суд г. Каменска-Уральского Свердловской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме

Судья: И.В. Васильева