Дело №2-1785/18

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

г. Владикавказ 29 мая 2018 года

Советский районный суд г. Владикавказа РСО-Алания в составе:

председательствующего судьи Кадохова А.В., 

при секретаре с/з Гурциевой З.Г. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО Производственно-строительное объединение «Эстетика» о признании права собственности на жилой дом (коттедж),

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в суд с вышеуказанным иском о признании права собственности на жилой дом (коттедж), в обоснование требований которого указал, что на основании Соглашения об уступке права требования (цессиия) от ..., Дополнительного соглашения № к договору № долевого участия в строительстве жилого дома коттеджного типа от ..., ему, принадлежит жилой дом коттеджного типа, вариант 1, общей площадью 249,95 кв.м, расположен на земельном участке № (условно), площадью 500 кв.м., согласно генеральному плану по адресу: РСО-Алания, 

<

адрес>

<

...>, позиция 38 "в", зарегистрированными Управлением Федеральной регистрационной службой по РСО-Алания. Согласно договора № долевого участия от ...г., и соглашения об уступке права требования (цессия) от ..., ООО ПСО "Эстетика", (Застройщик) и ФИО2, (Дольщик) договорились о том, что "Застройщик" обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением денежных средств "Дольщика" построить микрорайон жилых домов коттеджного типа по адресу: РСО-Алания,

<

адрес>32, позиция 38 "в". После получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного "Объекта" передать "Дольщику" обусловленный Договором Объект долевого строительства. "Дольщик" обязуется уплатить цену Договора и принять Объект долевого строительства. Объект долевого строительства- жилой дом коттеджного типа Коттедж, общей площадью 249,95 кв.мВ свою очередь права "Застройщика" возникли на основании договора аренды земельного участка №а от ..., заключенного с АМС 

<

адрес>. Согласно Техническому паспорту БТИ, площадь коттеджа на сегодняшний день, составляет 324,6 кв.м., который расположен на земельном участке с кадастровым номером №, подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от ... №. 07.04. 2015 года ответчик в нарушении пункта 2.1. договора передала истцу не получив разрешение на вод в эксплуатацию, жилой дом площадью 381,64 кв.м., количество этажей - 2, находящийся по адресу: РСО-Алания, 

<

адрес>, мкр. 31-32, позиция 38 "в", на земельном участке №. Согласно справки № от ..., свои обязательства перед застройщиком выполнены в полном объеме. В феврале 2018 года, истец обратился с заявлением в АМС 

<

адрес>, с просьбой выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, на что был получен отказ. На сегодняшний день, ФИО2 не может зарегистрировать право собственности на переданный мне коттедж, потому что ОО ПСО "Эстетика" не получила от АМС г.Владикавказа разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Данное обстоятельство нарушает права ФИО2, так как по условиям договора Застройщик обязуется обеспечить строительно-монтажные работы и ввести его в эксплуатацию (п 3.1.2. Договора). Согласно п. 2.1. Договора, Застройщик передает объект Дольщику только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию такого объекта. Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 №214- ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Согласно ст.ст. 309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Согласно п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. На основании изложенного, просили признать за истцом право собственности на жилой дом (коттедж), общей площадью 316,3 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>32, позиция, 38"а", на земельном участке с кадастровым номером №.

Истец ФИО2, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрении дела, в суд не явился, о причинах неявки суд не уведомил. 

Представитель истца ФИО2- ФИО3, действующая на основании надлежащим образом оформленной доверенности № № от ..., в судебном заседании исковые требования своего доверителя поддержала, просила их удовлетворить по доводам и основаниям, указанным в самом иске, признать за ФИО1, право собственности на жилой дом (коттедж), общей площадью 316,3 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>32, позиция, 38"а", на земельном участке с кадастровым номером №.

Представитель ответчика ООО ПСО «Эстетика»- Тебиев А..С, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрении дела, в суд не явился, однако, до начала судебного заседания представил заявление, согласно которому признавал исковые требования в полном объеме. Последствия признания иска, предусмотренные ст. 173 ГПК РФ ответчику разъяснены и понятны. Согласно правил ст. 39 ГПК РФ, истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением. При этом, суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд принимает признание иска представителем ответчика. 

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд на основании ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель третьего лица АМС г. Владикавказа- ФИО5, действующая на основании надлежащим образом оформленной доверенности № № от ..., исковые требования истца считала необоснованными, т.к. возведенный коттедж истца является самовольной постройкой по причине отсутствия акта ввода в эксплуатацию. 

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования ФИО2 обоснованными, подлежащими удовлетворению по следующим основаниям

..., ООО ПСО «Эстетика» как застройщиком и ФИО6, как дольщиком, заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома коттеджного типа, по адресу: 

<

адрес>, мкр. 31-32 позиция 38 «в». на вышеуказанном земельном участке.

По условиям данного договора, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением денежных средств «дольщика» построить микрорайон жилых домов коттеджного типа в 

<

адрес>

<

...>, позиция 38 «в».

Дольщик обязуется уплатить цену договора и при указанных в настоящем договоре условиях принять объект долевого строительства коим является жилой дом коттеджного типа. Срок завершения строительства объекта – январь 2012 г.

Цена настоящего договора (размер долевого участия «дольщик») составляет 3 000 000 рублей.

... данный договор прошел соответствующую государственную регистрацию, что подтверждается имеющейся на договоре отметкой об этом (штамп Управления Росреестра по РСО-Алания).

Согласно представленным суду квитанциям к приходным кассовым ордерам ООО ПСО «Эстетика», ФИО2 полностью и в срок исполнил обязанность по оплате цены договора, тогда как застройщиком обязательства договора долевого участия в строительстве дома, выполнены не надлежащим образом, т.к. акт ввода объекта в эксплуатацию данного дома коттеджного типа застройщиком получен не был, что сделало невозможным осуществление государственной регистрации права собственности истца на данное имущество.

При этом, как усматривается из Соглашения об уступке права требования (цессия) от ... ФИО6 –Цедент и ФИО2 – Цессионарий, заключили указанный договор, согласно которому Цедент уступает, а Цессионарий принимает право требования предоставления в собственность объекта недвижимого имущества – жилой дом коттеджного типа вариант 1, общей площадью 249,95 кв.м., расположенный на земельном участке № (условно) площадью 500 кв.м. согласно генплану по адресу: 

<

адрес>

<

...>, позиция 38 «в». 

Согласно справе № от ..., выданной ООО ПСО «Эстетика» на имя ФИО2, в том, что он является дольщиком ООО ПСО «Эстетика» и по состоянию на ... им произведена полная оплата по договору № долевого участия в строительстве дома коттеджного типа от ....

В силу ч. 1 ст. 16 Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и настоящим Федеральным законом.

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч.2 ст. 16) 

Согласно материалам дела, а именно ответа заместителя начальника управления муниципальным имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства АМС 

<

адрес> ФИО7 от ... №, застройщику – ООО ПСО «Эстетика», было выдано разрешение на строительство, предусматривающее строительство комплекса коттеджей, соответственно вводу в эксплуатацию подлежит комплекс коттеджей по обращению застройщика в порядке, предусмотренном ГрК РФ, по причине чего, ФИО2 было отказано, в порядке ст. 55 ГрК РФ, в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

Основанием для отказа явилось не представление застройщиком в полном объеме документов, предусмотренных ч.3 ст. 55 ГрК РФ, а именно: акта приемки объекта, если работы выполнялись на основании «договора»; документ, подтверждающий соответствие объекта требованиям технических регламентов, подписанный лицом, осуществляющим строительство; документ, подтверждающий соответствие параметров объекта проекту, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объектов капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, подписанный лицом, осуществляющим строительство. Если работы велись по «договору», то данный документ подписывает и заказчик (застройщик); документы, подтверждающие соответствие объекта техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, с информацией об оплате за подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения; схема, отображающая расположение объекта, внутриплощадочных сетей, планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (и застройщиком-заказчиком, если работы выполнялись на основании договора); заключение органа ГСН (если надзор предусмотрен) о соответствии объекта требованиям технического регламента и проекта, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта приборами учета используемых энергетических ресурсов; технический план.

Между тем, суд считает, что отсутствие акта ввода в эксплуатацию, не может являться достаточным основанием, для отказа в удовлетворении настоящих требований истца. К данному выводу суд пришел в силу следующих объективных обстоятельств, установленных в судебном заседании, а также имеющихся по делу доказательств.

В силу ч.1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч.1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Таким образом, суд считает установленным, что между сторонами – ООО ПСО «Эстетика» и ФИО6, а в последующем и ФИО2 сложились договорные отношения в силу заключения ими ... соответствующего договора долевого участия в строительстве дома (коттеджа) позиция 38 «в».

Установлено также, что одна из сторон – ФИО2 надлежащим образом исполнило обязательство по условиям договора а именно, оплатило стоимость цены договора, внеся в кассу ответчика 3 000 000 рублей – стоимость коттеджа, что также усматривается из Дополнительного соглашения № от ..., к Договору № долевого участия в строительстве жилого дома коттеджного типа от ....

Ответчик же не исполнил обязательство по данному договору в силу непредставления соответствующих документов в АМС 

<

адрес> для получения акта ввода в эксплуатацию, обязанность по предоставлению которых в силу положений ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" возложена на застройщика.

При этом, каких-либо обязательств по предоставлению таких документов, указанных в ответе АМС 

<

адрес> со ссылкой на ч.3 ст. 55 ГрК РФ, на истца не возложена и, соответственно, каких-либо обязанностей в этой связи истец не несет.

Таким образом, ФИО2 несмотря на добросовестно исполнение обязанностей как стороны сделки, не в состоянии воспользоваться данным имуществом по своему усмотрению, так как правом собственности в отношении него он не обладает, чем безусловно нарушаются его права как участника (субъекта) долевого строительства, что в свою очередь противоречит основным началам гражданского законодательства, закрепленные в ст. 1 ГК РФ, основывающимся на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Анализируя положения вышеприведенных правовых норм, в том числе изложенных в ст. 222 ГК РФ, в совокупности с установленными в судебном заседании обстоятельствами, исследованными судом доказательствами, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца.

Так, согласно кадастровому паспорту земельного участка от 22.08.2014г. №, земельный участок с кадастровым номером 15:09:031607:1068 площадью 510+/-6 кв.м., стоит на государственном кадастровом учете. Дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 22.08.2014г. Таким образом, целевое использование земли не нарушено.

Из выводов судебной строительно-технической экспертизы № от ..., выполненной ООО «Ирпроект», следует,объект недвижимого имущества- жилой дом (коттедж), общей площадью 316,3 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>32, позиция 38 «а», на земельном участке с кадастровым номером №, соответствует строительным нормам и правилам; Объект недвижимого имущества - жилой дом (коттедж), общей площадью 316,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>32, позиция 38 «а» на земельном участке с кадастровым номером №, не создает угрозу жизни и здоровью граждан; Объект недвижимого имущества - жилой дом (коттедж), общей площадью 316,3 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>32, позиция 38 «а», на земельном участке с кадастровым номером №, является объектом завершенного строительства.

Согласно ч.1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ч.1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (ч.2).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (ч. 3).

Согласно ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Судом установлено, что земельный участок, на котором возведен коттедж, был предоставлен застройщику ООО ПСО «Эстетика» собственником земельного участка – АМС 

<

адрес> (по результатам проведенного конкурса). При этом целевое использование участка – строительство домов коттеджного типа, нарушено не было.

Строительство велось на основании соответствующего разрешения, выданного уполномоченным на то органом – АМС 

<

адрес>, а также проекту, разработанному соответствующей организацией, при этом согласно результатам судебной строительно-технической экспертизы, отклонений при строительстве допущено не было.

Соответствующего акта ввода в эксплуатацию возведенного коттеджа застройщиком не было получено, однако, анализ представленных суду доказательств в целом, в том числе строительно-технической экспертизы и иные имеющиеся по делу доказательства, исследованные в судебном заседании, свидетельствует о том, что данный жилой дом возведено без каких-либо существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, не нарушает чьих-либо прав и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Пунктом 26 совместного постановления Пленума Верховного суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. 

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Оценивая имеющиеся в деле доказательства, в том числе пояснения данные сторонами по существу спора, суд приходит к выводу об обоснованности и объективности доводов истца (его представителя), касающихся отсутствия каких-либо неисполненных обязательств по предоставлению в АМС 

<

адрес> истцом документов, предусмотренных ч.3 ст. 55 ГрК РФ, отсутствие которых явилось основанием в отказе застройщику в выдаче акта ввода в эксплуатацию.

Данное установленное судом обстоятельство, в свою очередь, указывает на несостоятельность доводов представителя ответчика, т.к. обязанность по предоставлению в АМС 

<

адрес> документов, необходимых для разрешения вопроса о выдаче акта ввода в эксплуатацию вышеуказанного дома, на истца не возложена.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем, АМС 

<

адрес> не представила суду доказательств того, что право собственности на коттедж не может быть признано за истцом по причине отсутствия акта ввода объекта в эксплуатацию и нарушении таким образом, прав и охраняемых законом интересов других лиц, либо создания угрозы жизни и здоровью граждан.

Гражданское законодательство в качестве одного из способов защиты гражданских прав (ст.12 ГК РФ) выделяет признание права, в том числе и признание права собственности. 

Защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (ст.11 ГК РФ).

В силу п. 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г. признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

Основанием для государственной регистрации возникновения прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с ч.1 ст.17 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

С учетом изложенных обстоятельств суд считает возможным удовлетворить исковые требования ФИО2 и признать за ним право собственности на жилой дом (коттедж).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 193-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО2 к ООО ПСО «Эстетика» о признании права собственности на жилой дом (коттедж), удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом (коттедж), общей площадью 316,3 кв.м., расположенный в 

<

адрес>

<

...>, позиция 38 «а», на земельном участке с кадастровым номером 15:09:0031607:1068.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации за истцом права собственности на указанный объект недвижимого имущества, в установленном законом порядке, и его постановке на кадастровый учет.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного суда РСО-Алания в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Кадохов А..В