Дело № 3а-24/2019 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Йошкар-Ола 19 июля 2019 года

Верховный Суд Республики Марий Эл в составе:

судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Салиховой Э.И.,

при секретаре Демаковой В.А.,

с участием:

представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Магистр плюс» ФИО1,

представителей административных ответчиков:

Правительства Республики Марий Эл ФИО2,

федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице Филиала федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Марий Эл ФИО3,

представителя заинтересованных лиц администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» и Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» ФИО4,

представителя заинтересованного лица ООО «Магистр» ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Магистр плюс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Магистр плюс» (далее – ООО «Магистр плюс», общество) в лице директора ФИО5 обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Республики Марий Эл, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл (далее – Управление Росреестра по Республике Марий Эл), федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице Филиала федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Марий Эл (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице Филиала по Республике Марий Эл) об установлении в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, общей площадью 

<

...>, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровой стоимости в размере рыночной 

<

...> рублей по состоянию на 

<

дата>. В обоснование административный истец указал, что результаты кадастровой оценки, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка составила 

<

...> рублей, значительно превышают рыночную стоимость объекта недвижимости, что затрагивает права общества, поскольку влечет для него увеличение размера арендной платы.

В подтверждение требований обществом представлен отчет 

<

№> от 

<

дата> об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 

<

дата>, составленный ИП 

<

...>А. по инициативе ООО «Магистр плюс» (далее – отчет об оценке).

Также административный истец указал, что обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Марий Эл (далее - Комиссия) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, представив отчет об оценке, содержащий в себе сведения о рыночной стоимости объекта недвижимости на вышеуказанную дату в размере 

<

...> рублей. Решением от 21 марта 2019 года Комиссия отказала в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Судом в качестве заинтересованных лиц к участию в административном деле привлечены ООО «Мега-авто» и ООО «Магистр».

В письменных возражениях на административное исковое заявление, поименованных объяснениями, Правительство Республики Марий Эл просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая представленный обществом отчет об оценке недопустимым доказательством, составленным с нарушением требований действующего законодательства об оценочной деятельности (том 1 л.д. 128-129). 

В отзыве на административное исковое заявление Управление Росреестра по Республике Марий Эл просило исключить Управление из числа административных ответчиков, считая себя ненадлежащим административным ответчиком (том 1 л.д. 123-126).

В отзыве на административное исковое заявление ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице Филиала по Республике Марий Эл, считая себя ненадлежащим административным ответчиком, оставило вопрос разрешения заявленных требований на усмотрение суда (том 1 л.д. 130-132).

Заинтересованное лицо администрация ГО «Город Йошкар-Ола» в отзыве на административное исковое заявление указало, что в отчете об оценке имеются нарушения требований федеральных стандартов оценки, что делает невозможным удовлетворение требований административного истца (том 2 л.д. 21-22).

По ходатайству административного истца определением от 22 апреля 2019 года судом была назначена судебная экспертиза, порученная ООО «

<

...>» (ООО «

<

...>»), производство по делу приостанавливалось (том 2 л.д. 26-29).

1 июля 2019 года в суд поступило заключение эксперта ООО «

<

...>» 

<

№> от 

<

дата>, производство по делу возобновлено. 

В судебное заседание представитель административного истца ООО «Магистр плюс» ФИО1 представила заявление об уточнении требований, согласно которому общество просит установить кадастровую стоимость объекта в размере рыночной стоимости 

<

...> рублей в соответствии с заключением судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель административного ответчика Правительства Республики Марий Эл ФИО2 пояснила, что Правительство Республики Марий Эл не возражает против удовлетворения уточненных требований.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице Филиала по Республике Марий Эл ФИО3 в судебном заедании пояснила, что филиал не является надлежащим ответчиком в рассматриваемом деле, разрешение вопроса об удовлетворении заявленных требований оставила на усмотрение суда. 

Представитель заинтересованных лиц администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» ФИО4 не возражала против удовлетворения уточненных требований.

Представитель заинтересованного лица ООО «Магистр» ФИО1 в судебном заседании не возражала против требований административного истца.

Представитель Управления Росреестра по Республике Марий Эл в судебное заседание не явился, направил в суд заявление с просьбой рассмотреть дело в отсутствие представителя и поддержкой ранее озвученной и изложенной в отзыве позиции. 

Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц ООО «Мега-авто» прекратило свою деятельность в 2017 году.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела в двух томах, заключение эксперта ООО «

<

...>» 

<

№> от 

<

дата>, суд приходит к следующему.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Частью 1 статьи 245 КАС РФ предусмотрено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; 2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что на основании постановления администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 

<

дата> 

<

№> 

<

дата> между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – КУМИ администрации ГО «Город Йошкар-Ола»), выступающим от имени муниципального образования «Город Йошкар-Ола» (арендодатель), и ООО «Мега-авто» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 

<

...>, согласно которому арендатору был предоставлен во временное владение и пользование земельный участок с видом разрешенного использования «для строительства здания автосалона», расположенный по адресу: Республика 

<

...>, общей площадью 

<

...>, с кадастровым номером 

<

...>, категория земель – земли населенных пунктов, номер территориально-экономической оценочной зоны – 12 (том 1 л.д. 5, 6).

В день заключения договора аренды был заключен договор о передаче прав и обязанностей по этому договору, в соответствии с которым ООО «Мега-авто» передало новому арендатору – ООО «Магистр» все права и обязанности по договору аренды земельного участка № 

<

...> (том 1 л.д. 7).

<

дата>, 

<

дата> между КУМИ администрации ГО «Город Йошкар-Ола» и ООО «Магистр» заключены дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка № 

<

...>, по условиям которых продлен срок аренды до 

<

дата> и изменен вид разрешенного использования земельного участка – с «для строительства здания автосалона» на «для строительства здания многофункционального назначения (с размещением станции технического обслуживания, мойки автомашин, магазина и офисных помещений) с надземными автостоянками закрытого типа» (том 1 л.д. 8, 9).

<

дата> между ООО «Магистр» и ООО «Магистр плюс» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому ООО «Магистр» передало свои права и обязанности по договору № 

<

...> от 

<

дата> ООО «Магистр плюс» (том 1 л.д. 10).

<

дата> между КУМИ администрации ГО «Город Йошкар-Ола» и ООО «Магистр плюс» заключено дополнительное соглашение № 

<

...> к договору аренды земельного участка № 

<

...> от 

<

дата>, в соответствии с которым в связи с завершением строительства объекта положения договора об арендной плате изложены в новой редакции (том 1 л.д. 11).

Все договоры, дополнительные соглашения прошли государственную регистрацию.

В отношении названного земельного участка постановлением Правительства Республики Марий Эл от 20 июня 2013 года № 199 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Республики Марий Эл» утверждена кадастровая стоимость в размере 

<

...> рублей по состоянию на 

<

дата> (том 1 л.д. 192).

Сведения о кадастровой стоимости в указанном размере внесены Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Марий Эл в Единый государственный реестр недвижимости 

<

дата>.

Размер арендной платы за земельный участок исчисляется арендодателем в соответствии с Порядком определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Йошкар-Ола», утвержденным Решением Собрания депутатов ГО «Город Йошкар-Ола» от 25 декабря 2015 года № 258-VI, согласно пункту 22.1 которого в составе формулы расчета арендной платы присутствует показатель кадастровой стоимости.

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

...> влияют на права и обязанности ООО «Магистр плюс». В такой ситуации административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости спорного объекта в размере рыночной на дату определения его кадастровой стоимости, то есть на 

<

дата>.

Согласно представленному административным истцом отчету 

<

№> от 

<

дата> об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленному ИП 

<

...>А., рыночная стоимость объекта по состоянию на 

<

дата> составила округленно 

<

...> рублей (том 1 л.д. 28-98).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Марий Эл № 140 от 21 марта 2019 года заявление общества о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено в связи с тем, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности к содержанию отчета, описанию в нем информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки (ФСО) (том 1 л.д. 19-20).

Учитывая результат рассмотрения заявления в Комиссии, общество обратилось в суд с настоящим административным иском.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 23 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Судом по ходатайству административного истца была назначена судебная экспертиза для определения достоверности, правильности оценки рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, проверки соответствия отчета 

<

№> от 

<

дата> требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения действительной рыночной стоимости земельного участка, в отношении которого определена кадастровая стоимость. Производство экспертизы поручено ООО «

<

...>».

Как следует из заключения эксперта ООО «

<

...>» 

<

№> от 

<

дата> (эксперты 

<

...>П., 

<

...>В.), экспертами сделан однозначный вывод о несоответствии отчета 

<

№> от 

<

дата>, составленного ИП 

<

...>А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, общей площадью 

<

...>, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 

<

дата> составила округленно 

<

...> рублей, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. В частности, эксперты указали, что оценщиком нарушены требования статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункты 5, 8б, 8е, 8з ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», пункт 21д ФСО № 1 «Требования к отчету об оценке», пункты 11а, 11б, 11в, 11г, 11д, 30 ФСО № 7 «Оценка недвижимости». Таким образом, экспертами выявлены замечания к отчету, которые влияют на стоимость объекта оценки, в связи с чем рыночную стоимость, определенную оценщиком в отчете, эксперты признали неправильной. 

При определении действительной рыночной стоимости земельного участка на исследуемую ретроспективную дату экспертами проведены самостоятельные расчеты методом сравнительных продаж с использованием цен предложений аналогичных земельных участков. По результатам анализа предложений была сделана выборка предложений объектов, сопоставимых по объему передаваемых прав и местоположению. В заключении подробно изложена примененная методика, результат ее использования, выбранные корректировки, порядок согласования полученных результатов обоснование отказа от других методик. Результатом исследования явилось определение экспертами рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 

<

дата> в размере 

<

...> рублей. 

Лица, участвующие в административном деле, с экспертным заключением ознакомлены, выводы экспертов относительно допущенных первоначальным оценщиком нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость объекта в размере рыночной, определенной по результатам судебной экспертизы. 

В силу части 2 статьи 59 КАС РФ заключение эксперта является доказательством по административному делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный административный истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение возникшие сомнения в обоснованности отчета 

<

№> от 

<

дата>, подготовленного ИП 

<

...>А., и, в связи с этим, достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 

<

дата>.

Согласно заключению эксперта ООО «

<

...>» 

<

№> от 

<

дата> экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

...> выполнена на основании материалов административного дела. Ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется, так как выводы экспертов являются методологически обоснованными и мотивированными. Экспертиза была назначена судом, эксперты 

<

...>П. и 

<

...>В. предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, их выводы объективны, исследования проведены всесторонне и в полном объеме. Эксперты имеют высокую квалификацию и необходимый стаж работы в области оценочной и экспертной деятельности. Заключение соответствует требованиям частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, которые лицами, участвующими в административном деле, под сомнение не ставятся, не оспариваются.

Таким образом, в названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сделано экспертами ООО «

<

...>» на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В силу положений статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что административный иск ООО «Магистр плюс» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, общей площадью 

<

...>, расположенного по адресу: 

<

...>, равной рыночной, определенной по состоянию на 

<

дата> в размере 

<

...> рублей, подлежит удовлетворению. 

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 25 постановления № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию. 

Как следует из материалов дела, ООО «Магистр плюс» обратилось в Комиссию 

<

дата>, в связи с чем именно эту дату следует считать датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости (том 1 л.д. 19).

В силу абзаца второго пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» измененная кадастровая стоимость для целей расчета арендной платы за земельный участок будет применяться с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (часть пятая статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Руководствуясь статьями 175-180, 264 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Магистр плюс» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, общей площадью 

<

...>, расположенного по адресу: 

<

...>, равной рыночной, определенной по состоянию на 

<

дата>, в размере 

<

...> рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 

<

дата>.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 

<

дата> на период до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Э.И. Салихова

Мотивированное решение составлено 24 июля 2019 года