Дело № 2-143/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 февраля 2019 г. г. Калининград 

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Зониной И.Н.,

при секретаре Погорельцевой Н.В.,

с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности от 21 сентября 2018 г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли –продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

ФИО2 обратился в суд к ответчику ФИО3 о расторжении предварительного договора купли – продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование иска указал, что между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли – продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком) от 19 декабря 2017 г. Во исполнение условий договора купли – продажи, истец передал ответчику ФИО3 денежные средства в размере 60 000 рублей. Указал, что в соответствии с п. 1.3 договора, стороны договорились о заключении основного договора в срок до 1 февраля 2018 г., однако основной договор не был заключен в связи с обременением объекта недвижимости, которое ответчик должен был снять в срок до 20 января 2018 г. При этом указал, что при прекращении обязательств, денежные средства подлежат возврату истцу в полном объеме, однако, из выплаченных ответчику 60 000 рублей, ФИО3 выплатил ему только 10 000 рублей. В этой связи, полагал, что с ответчика необходимо взыскать 50 000 рублей - сумму неосновательного обогащения, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 394,97 рублей и судебные расходы на оплату государственной пошлины и юридические услуги.

28 января 2019 г. истец уточнил исковые требования и просил расторгнуть предварительный договор купли – продажи недвижимого имущества (с условием обеспечения обязательства задатком) от 19 ноября 2017 г., а также взыскать 45 000 рублей (с учетом частичного погашения) –неосновательное обогащение, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3 895,32 рублей и судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1771,85 рублей и услуг представителя в сумме 3500 рублей. 

Истец в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, доверил свои интересы представителю.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 заявленные исковые требования, в том числе и уточненные, поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме по изложенным в иске основаниям. Дополнила, что просит суд рассчитать проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ на день вынесения решения суда. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пунктам 1, 2, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

На основании пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 19 декабря 2017 г. между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, по условиям которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до 1 февраля 2018 г. 

Так, в предварительном договоре указаны данные, позволяющие определенно установить предмет договора - недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, определена цена договора, срок заключения основного договора, тем самым договор отвечает требованиям ст. 429 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, судом, заключенный истцом и ответчиком договор от 19 декабря 2017 г. квалифицируется по форме и содержанию как предварительный, в связи с чем отношения сторон должны регулироваться статьей 429 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, права, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в котором должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Разрешая заявленный спор в части требований о расторжении предварительного договора купли –продажи недвижимого имущества, суд приходит к выводу о том, что стороны определили срок, в течение которого должен быть заключен основной договор купли-продажи, в связи с чем основной договор подлежал заключению до 01 февраля 2018 г.

Между тем, в установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи сторонами заключен не был, предложение заключить договор сторонами друг другу не направлялось, соответственно, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились, правоотношения сторон были прекращены в соответствующей части на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса.

При этом, не смотря на признаки наличия вины ответчика в не заключении основного договора купли – продажи, суд полагает, что для признания обязательств прекращенными по сроку, данное обстоятельство не имеет правого значения, поскольку истцом не представлено доказательств обращения к ответчику с предложением заключить основной договор, а следовательно, суд полагает, что поскольку стороны не заключили основной договор купли – продажи в срок до 1 февраля 2018 г., его действие истекло, и расторжение данного договора не требуется. 

Между тем, поскольку расторжение договора в судебном порядке в силу положений статьи 453 ГК РФ направлено на прекращение предусмотренных договором обязательств с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора, у суда отсутствует возможность и правовая целесообразность удовлетворения таких требований в отношении договора сторон, прекратившего свое действие еще до обращения ФИО2 в суд по вопросу возврата неосновательно удерживаемых ответчиком денежных средств.

Из содержания заявленного иска следует, что соответствующее требование истца вытекало из необходимости возврата неосновательного обогащения, возникшего у ответчика с момента истечения срока действия предварительного договора. При этом истец не заблуждался относительно прекращения действия предварительного договора, но ошибся в формулировке способа защиты права в данном случае.

Таким образом, требования истца в части расторжения предварительного договора от 17 декабря 2018 г. оставлены судом без удовлетворения, с указанием на то, что предварительный договор от 17 декабря 2018 г., заключенный между ФИО2 и ФИО3, следует признать прекращенным.

При этом, заявление о расторжение договора от 17 января 2019 г., суд квалифицирует как претензию о возврате уплаченного обеспечительного платежа в размере 60 000 рублей, который суд определяет как аванс, а не задаток (как указано в предварительном договоре), в силу следующего.

Согласно п. 1.5 предварительного договора стоимость указанной квартиры составила 2 310 000 рублей, при этом указанная стоимость является фиксированной и не подлежала изменению. Расчет между сторонам должен был производиться в следующем порядке: 60 000 рублей покупатель передает продавцу в день подписания предварительного договора купли –продажи в качестве задатка в обеспечение обязательств по заключению сторонами основного договора купли-продажи; 830 000 рублей покупатель передает продавцу за счет собственных средств в день подачи основного договора и соответствующих документов для осуществления регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости к покупателю; 1 420 000 рублей покупатель передает продавцу за счет целевых кредитных средств, предоставляемых банком (ПАО «Сбербанк» на условиях и в сроки, предусмотренные кредитным договором.

Пунктом 5.1 предварительного договора купли –продажи предусмотрено, что на момент подписания предварительного договора, покупатель частично выполнил обязательства по передаче денежных средств, определенных в п.1.5 договора, а именно передал денежные средства продавцу в размере 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей.

Пункт 5.2 договора гласит, что сумма задатка, указанная в 1.5 настоящего договора переходит в аванс после перехода права собственности на объект недвижимости.

Факт получения ответчиком денежных средств в размере 60 000 рублей сторонами не оспаривался и подтверждается распиской в получении денег от 19 декабря 2017 г., подписанной ФИО3 и ФИО2 При этом на обратной стороне указанной расписки, указано, что 19 апреля 2018 г., ФИО3 частично вернул ФИО2 денежные средства в размере 5000 рублей. Впоследствии ответчиком было выплачено истцу еще 10 000 рублей. 

Пунктом 5.6. предварительного договора установлено, что продавец обязуется снять установленное существующее ограничение прав и обременение объекта недвижимости путем оплаты суммы обременения согласно договору залога недвижимого имущества от 10 июня 2016 г., заключенного между ФИО3 и ФИО4 на момент 17 декабря 2017 г. составила 740 000 рублей), путем оплаты полной суммы обременения, которая на момент 17 декабря 2017 г. составила 740 000 рублей в срок до 20 января 2018 г.

В соответствии с пунктом 5.7 указанного предварительного договора, в случае невозможности оплаты продавцом существующего ограничения прав и обременения объекта недвижимости в срок, указанный п. 5.6, все полученные продавцом денежные средства по предварительному договору подлежат возврату покупателю в полном объеме, в течение трех календарных дней после наступления, указанного в 5.6 договора (дата снятия обременения в срок до 20 января 2018 г.).

В обоснование исковых требований о взыскании суммы, переданной в качестве исполнения обязательств в соответствии с п. 1.5 предварительного договора, в размере 45 000 рублей (с учетом частичного погашения ответчиком), истец ссылался на то, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен, поскольку ответчик не выполнил условия, предусмотренные пунктом 5.6 предварительного договора и не снял обременение с квартиры в срок до 20 января 2018 г., то фактические у него имеется неосновательное обогащение, возникшее вследствие нарушения им условий договора, в связи с чем, данная сумма подлежит взысканию с ответчика в силу пункта 3 ст. 1103 ГК РФ. 

Суд с такими доводами истца соглашается, однако считает необходимым дополнить следующее. 

Статьей 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться задатком.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

На основании п. 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

В силу п. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Анализ вышеприведенных норм свидетельствует о том, что основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом законом не исключается возможность обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Договор о задатке должен заключаться во исполнение обязательства совместно с заключением самого обязательства, которое может содержаться как в основном договоре купли-продажи, так и в предварительном договоре купли-продажи, предусматривающем определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований обеспечительной функции задатка.

Задаток по своей правовой природе предназначен для выполнения платежной, удостоверяющей и обеспечительной функций. Аванс подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию, а также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора, однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции.

На основании изложенного, учитывая, что соглашение о задатке между сторонами в письменной форме не заключалось, суд находит, что переданная истцом ответчику на основании п. 1.5 предварительного договора сумма в размере 60 000 руб. является авансом и не может расцениваться в качестве задатка.

Поскольку аванс является предварительным способом расчетов, то в силу того обстоятельства, что сделка купли-продажи квартиры между сторонами не состоялась, он подлежал возврату ответчиком истцу, при чем независимо от того, по чьей вине не был заключен договор купли-продажи квартиры.

При таком положении оснований для удержания ФИО3 переданной истцом суммы в размере 60 000 руб. не имелось, указанная сумма (с учетом частичного погашения) является неосновательным обогащением по смыслу ст. 1102 ГК РФ, подлежащим возврату ФИО2 в полном объеме, на которую на основании п. 2 ст. 1107 ГК РФ подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Как следует из пункта 5.6. предварительного договора купли – продажи, продавец обязался снять существующее ограничение прав и обременение объекта недвижимости в срок до 20 января 2018 г. В случае невозможности снять существующее ограничения и обременение объекта недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ, все полученные продавцом денежные средства по договору подлежат возврату покупателю в полном объеме, в течение трех календарных дней после наступления, указанного выше события. 

Поскольку денежные средства, переданные ответчику, являются авансом, в связи с чем, вопрос по чьей вине не был исполнен предварительный договор купли-продажи не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку в данном случае, как это прямо указано в пункте 5.6 указанного договора, ФИО2 обязан был вернуть 60 000 рублей в срок до 23 января 2018 г., поскольку, не выполнил условие договора, предусмотренное п. 5.6. предварительного договора.

В соответствии со ст. 190 Гражданского кодекса РФ, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Статьей 191 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Анализируя вышеизложенные нормы закона, суд приходит к выводу, что датой, когда ответчик ФИО3 узнал о неосновательности получения или сбережения денежных средств, считается событие, указанное в пункте 5.6. предварительного договора - снятие обременения с объекта недвижимости, то есть с 20 января 2018 г.

При этом суд, определив данную дату, исходит еще из того, что основной целью предварительного договора купли – продажи, заключенного между истцом и ответчиком, являлось именно указанное событие – снятие обременения с приобретаемой квартиры, поскольку без этих действий, основной договор купли – продажи не мог быть заключен. 

Поскольку, в предварительном договоре, указано, что в случае невозможности снятия ограничения срок до 20 января 2018 г., продавец должен в течение трех календарных дней вернуть все денежные средства. Таким образом, датой отчета взыскания процентов по статье 395 Гражданского кодекса РФ, суд определил-24 января 2018 г. При этом в силу действующего законодательства, с учетом длительности рассмотрения дела, суд полагает рассчитать проценты на дату вынесения решения суда. 

При таких обстоятельствах расчет процентов по ст. 395 ГК РФ будет выглядеть следующим образом: 

1.Период просрочки с 23.01.2018 по 19.04.2018:

-Задолженность 60 000 рублей:

с 23.01.2018 по 11.02.2018 (20 дней): 60 000 x20х7,75 %/365=254,79 р.

с 12.02.2018 по 25.03.2018(42 дня): 60 000 x42х7,75 %/365=517, 81 р.

с 26.03.2018 по 19.04.2018 (25 дней): 60 000 x25х7,75 %/365=297, 95 р.

2.Период просрочки с 20.04.2018 по 07.06.2018 

задолженность 55 000 (с учетом частичного погашения).

55 000х49х7,725%/365=535,31 рублей;

3. Период просрочки с 08.06.2018 г. по 06.09.2018:

Задолженность 50 000 рублей (с учетом частичного погашения):

50000х7,25/365х91=903,77

4. Период с 06.09.2018 по 25.12.2018:

Задолженность 50 000 рублей.

с 06.09.2018 по 16.09.2018 (11 дней): 55 000х11х7,25/365=120,17

с 17.09.2018 по 16.12.2018 (91 день): 55 000х91/7,5/365=1 082,42

с 17.12.2018 по 25.12.2018 (9 дней): 55 000х9х7,75%/365=105,10

5. Период с 25.12.2018 по 26.02.2019:

Задолженность 45 000 рублей (с учетом частичного погашения).

с 25.12.2018 по 26.02.2019 (64 дня): 45 000х64х7,75%/365=611,51

Таким образом, согласно расчету, произведенного судом, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 24 января 2018 г. по 26 февраля 2019 г. составили 4 426, 83 рублей. 

Что касается требований ФИО2 о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 3500 рублей, суд исходит из следующего. 

В соответствии со ст. 100 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

В силу пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года №1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Согласно пункту 11 данного Постановления в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Согласно п. 3 Обзора судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 05.12.2007 N 121, лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.

В подтверждение понесенных судебных расходов по оплате услуг представителя ФИО5 был представлен договор на оказание юридических услуг от 04 июня 2018 г., где указано, что ФИО5 принимает на себя обязательство подготовить для ФИО2 заявление о выдаче судебного приказа. Вознаграждение представителя ФИО5 составило 3500 рублей, которое было им получено от ФИО2, что подтверждается представленными чеками на общую сумму 3500 рублей. 

Учитывая расценки на услуги адвокатов в Калининградской области, сложность дела, объем выполненной работы представителем ФИО5, суд, с учетом требования разумности, полагает необходимым взыскать судебные расходы на оплату его услуг в указанном размере 3500 рублей. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

При подаче искового заявления ФИО2 была уплачена государственная пошлина в размере 1894,41 рублей, что подтверждается чеком-ордером. Заявленные исковые требования в части взыскания основной суммы долга и процентов за пользование чужими денежными средствами, удовлетворены в полном объеме, в связи с чем, уплаченная истцом государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в указанном размере. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли –продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 неосновательное обогащение в размере 45 000 (сорок пять тысяч) рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4 426, 83 (четыре тысячи четыреста двадцать шесть) рублей 83 копейки; судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 3500 (три тысячи пятьсот) и расходы по оплате государственной пошлины в размере 1894, 41 рублей.

В остальной части исковых требований ФИО2, отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 04 марта 2019 г. 

Судья: Зонина И.Н.