Дело № 2-3576/2018 3 июля 2018 года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Красносельский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Уланова А.Н.,

при секретаре Фоломеевой К.К., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о сносе самовольной постройки,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, в котором просит снести незаконную самовольную постройку – деревянный дом размерами 7*9*6,4 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 1203 кв.м., по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, кадастровый 

<

№>.

Требования иска основывает на том, что является собственником земельного участка на основании договора купли-продажи от 12 ноября 2016 года, заключенного со ФИО3.

Вместе с тем указывает, что на земельном участке без согласия ФИО3, до заключения договора купли-продажи с истцом, ответчиком возведен индивидуальный жилой дом, который истец считает незаконной самовольной постройкой и просит снести.

Истец, явившийся в судебное заседание, настаивал на удовлетворении заявленных требований, указывал, что согласия на возведение строения не давал.

Представитель истца и третьего лица – ФИО4, действующий на основании доверенностей, явился в заседание, настаивал на требованиях иска, пояснил, что прежним собственником также согласие на возведение строения не давалось.

Представитель ответчика – ФИО5, действующий на основании доверенности, явившийся в судебное заседание, против требований иска возражал, считал возведенную постройку построенной на законных основаниях, также указал, что третье лицо не исполнило условия предварительного договора, чем нарушило права ответчика.

Выслушав явившихся в заседание лиц, всесторонне изучив материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 10 марта 2005 года между Администрацией Красносельского района и ФИО3 заключен договор 

<

№> передачи земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, кадастровый 

<

№> площадью 1 174 кв.м. в собственность (л.д.10-12).

После заключения соглашения о безвозмездном перераспределении земельных участков от 1 февраля 2016 года участку присвоен кадастровый 

<

№>, его площадь составила 1 203 кв.м. (л.д.36).

28 октября 2015 года между ФИО6 и ФИО2 был заключен предварительный договор, согласно которому ФИО6 обязуется продать ответчику земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, площадью 6 соток (л.д.58-59).

Срок заключения основного договора купли-продажи согласован в договоре до 1 марта 2016 года.

12 сентября 2016 года ФИО2 обратился к ФИО6 по вопросу продления срока действия предварительного договора купли-продажи до 31 декабря 2016 года, однако 14 сентября 2016 года ФИО6 в таком продлении отказала (л.д.60).

Оценивая приведённые обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что действительно ФИО6 могла заключить в отношении спорного объекта предварительную сделку, поскольку это не противоречит действующему закону.

Положениями пунктов 1-4 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения предварительного договора) установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Системный анализ приведённых положений закона позволяет суду оценить представленный договор от 28 октября 2015 года как простой предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, который подлежал формированию в будущем и передаче в собственность вначале ФИО6, а лишь впоследствии ФИО2 на основании основного договора купли-продажи.

Данные выводы суд основывает на том, что из текста самого договора, в его буквальном прочтении, не следует, что ФИО6 действовала от имени ФИО3, являвшегося собственником земельного участка.

Таким образом, право собственности на спорный участок подлежало вначале передаче ФИО6, лишь после этого – ФИО2

Иными словами ФИО6 действуя от своего имени заключила договор купли-продажи будущей вещи, правом собственности в отношении которой не обладала.

Ответчик при этом не отрицал своей осведомлённости, что по адресу: Санкт-Петербург, Торики, садоводство «Дружный-2», Северная аллея, участок 25, нет земельного участка площадью 6 соток, такой объект по условиям предварительного договора купли-продажи подлежал созданию в будущем.

При этом правовая природа предварительного договора такова, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

Такое понимание правовой природы данного договора нашло своё отражение в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 15 сентября 2015 года №18-КГ15-143, также в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 1 июня 2011 года.

При этом срок предварительного договора истёк 1 марта 2016 года, не продлён сторонами, основной договор купли-продажи не заключен, следовательно, все права и обязанности, основанные на договоре от 28 октября 2015 года, прекратились.

Судом также установлено, что 12 ноября 2016 года между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, площадью 1 203 кв.м., кадастровый 

<

№>, перешёл в собственность истца (л.д.37-39). На основании заключенного договора купли-продажи ФИО1 зарегистрировал своё право на недвижимое имущество, о чем представлена выписка из ЕГРН (л.д.5-7).

Согласно договору подряда №Д15-1256 от 29 октября 2015 года, заключённому между ООО «Торговый дом «ПАНОРАМА» и ФИО2 последний выступил заказчиком работ по строительству индивидуального жилого дома на участке, расположенном по адресу Санкт-Петербург, 

<

адрес> (л.д.15-32).

Из акта выполненных работ от 27 ноября 2015 года и фотоматериалов следует, что дом фактически возведён на спорном земельном участке (л.д.33-35).

Как пояснил сам ответчик в судебном заседании, в предварительном договоре не зафиксировано его право на возведение жилого дома на земельном участке, либо конкретной его части; факт возведения дома представитель ответчика при этом не оспаривал.

Истец утверждал, ответчик данное обстоятельство не оспаривал, из материалов дела иное не следует, что ФИО2 собственником, либо иным правообладателем земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Торики, садоводство «Дружный-2», Северная аллея, участок 25 не является.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Положениями приведенной нормы права закреплены признаки самовольной постройки, в частности возведение строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом, либо с нарушением вида разрешенного использования; создание строения без получения на это необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу по общему правилу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Обращаясь к вопросам защиты права собственности, применительно к самовольной постройке, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 26 апреля 2016 года №910-О указал, что закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях (Постановление от 11 марта 1998 года N 8-П; определения от 25 марта 2004 года № 85-О, от 13 октября 2009 года № 1276-О-О, от 29 сентября 2011 года № 1071-О-О, от 20 ноября 2014 года и др.); самовольное строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки - санкцию за такое правонарушение, как это предусмотрено статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем абзац второй пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляя обязанность сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет, не исключает необходимости установления вины лица, осуществившего самовольную постройку, и допускает возложение на него бремени сноса постройки при наличии такой вины (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2007 года № 595-О-П и от 17 января 2012 года № 147-О-О).

Таким образом, по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимый объект, созданный без согласия собственника земли, может быть квалифицирован в качестве самовольной постройки.

Из пункта 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник имеет право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Исходя из положений пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что применяя статью 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Как установлено судом, спорная постройка возведена ответчиком без получения на то каких-либо распоряжений со стороны собственника земельного участка, на основании чего является самовольной.

При этом на момент возведения постройки ответчик не мог не понимать, что оснований для использования земельного участка у него не имеется, поскольку предварительный договор купли-продажи право пользования не предоставляет.

Дополнительного специального соглашения по данному вопросу ответчик с собственном участка не заключал.

Возведенная на его земельном участке самовольная постройка, осуществленная ответчиком, умаляет права истца в полной мере владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком, что по смыслу пунктов 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушает права истца, как собственника.

Из смысла положений статей 263 и 264 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что собственник земельного участка, либо лицо, не являющееся собственником земельного участка, но имеющее права в отношении участка в пределах, установленных законом или договором с собственником, имеет право владения и пользования земельным участком. 

Вместе с тем, ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о передачи ему земельного участка по указанному адресу в пользование для возведения на нем спорного жилого дома.

При установленных судом обстоятельствах возведения самовольной постройки, отсутствия у ответчика какого-либо права в отношении земельного участка, нарушении прав собственника земельного участка действиями ответчика, суд приходит к выводу о наличии оснований для сноса самовольной постройки за счёт ответчика.

Доводы ответчика о наличии спора в суде о понуждении заключить основной договор правового значения не имеют, поскольку в настоящее время решением суда отказано в таких требованиях, а изменение правового состояния в будущем может служить основанием для пересмотра настоящего решения, но не препятствует сносу самовольной постройки в настоящее время.

Кроме этого суд принимает во внимание, что ответчик предъявил в суде иск о понуждении заключения договора купли-продажи в отношении объекта, который не существовал и не существует в настоящее время.

Для настоящего дела существенным обстоятельством выступает то, что настоящий собственник земельного участка не находится с ответчиком в споре о праве собственности на землю, при этом ответчик не имеет законных прав в отношении земельного участка.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 12, 56, 67, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Возложить на ФИО2 обязанность своими силами и за свой счёт снести самовольную постройку – деревянный дом размерами 7* 9 *6,4 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 1203 кв.м., по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, кадастровый 

<

№>.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Красносельский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья:

Решение суда в окончательной форме принято 6 июля 2018 года.