Дело № 2-566/2025

УИД 39RS0002-01-2024-007289-74

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

20 января 2025 года г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Волгиной Я.А.

при секретаре Кожевниковой К.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО фирма «Бау-Вик» к администрации городского округа «Город Калининград» о признании права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО фирма «Бау-Вик» обратилось в суд с иском к Управлению Росреестра по Калининградской области о признании права собственности на объект недвижимости, указав, что 29.04.1998 на основании договора купли-продажи Обществом приобретено овощехранилище площадью 114,3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

 адрес >, литера 26. На кадастровый учет объект поставлен на основании технического паспорта от 30.09.2009 подготовленного после реконструкции, в результате которой площадь объекта изменилась и стала составлять 359,8 кв.м. Сведения о правообладателях и основании возникновения права в ЕГРН не внесены, однако спорный объект учтен на балансе Общества. Поскольку документы, необходимые для государственной регистрации права собственности Общества в отношении овощехранилища утрачены, просит признать за ООО фирма «Бау-Вик» право собственности на объект недвижимости - овощехранилище площадью 359,8 кв.м.

В ходе рассмотрения дела ответчик Управление Росреестра по Калининградской области заменен на администрацию городского округа «Город Калининград».

В судебном заседании представитель истца доводы истца поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения требований по доводам, изложенным в возражениях.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 1 ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Судом установлено, что 29.04.1998 между ОАО «Балтмазсервис» (продавец) и ООО фирма «Бау-Вик» (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилых помещений по адресу: 

<

 адрес > площадью 1023,2 кв.м и литера 26 (овощехранилище) площадью 114,3 кв.м, расположенных в границах земельного участка, предоставленного в аренду на 49 лет на основании договора № от 11.04.1997.

Указанный объект - литера 26 (овощехранилище инвентарный №) площадью 114,3 кв.м, принадлежал продавцу на основании регистрационного удостоверения № от 10.04.1998 выданного Калининградским бюро технической инвентаризации.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2007 решение арбитражного суда Калининградской области от 25.08.2006 отменено, иск ООО «Автотор-1» (акционер ОАО «Балтмазсервис») о признании недействительным в т.ч. договора от 29.04.1998 оставлен без удовлетворения. 

Согласно архивному техническому паспорту, составленному Межрайонным бюро технической инвентаризации г. Калининграда инвентарный № по состоянию на 01.04.1998 площадь овощехранилища составляла 147,7 кв.м, количество частей здания – 1 этаж.

Указанный технический паспорт погашен 30.07.2009.

Согласно техническому паспорту, составленному Калининградским отделением Калининградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по состоянию на 30.07.2009 площадь овощехранилища (инвентарный №) составляет 317,8 кв.м, количество частей здания – цокольный этаж, 1 этаж.

02.07.2011 объект недвижимости - овощехранилище (инвентарный №) площадью 359,8 кв.м поставлен на кадастровый учет в отсутствие правоустанавливающих документов; присвоен КН №.

Согласно ЕРГН указанный объект в границах какого-либо земельного участка не учтен, координаты здания отсутствуют. 

Из представленного истцом топографического плана, подготовленного в 2024 году МП «Городской центр геодезии», акта обследования земельного участка от 10.01.2025, представленного ответчиком, судом установлено, что спорный объект находится в границах земельного участка с КН №, постановленного на кадастровый учет 26.05.2003, правообладателем которого согласно сведениям ЕГРН с 01.04.2010 является ООО фирма «Бау-Вик». 

Из материалов реестрового дела указанного земельного участка следует, что ранее, земельный участок находится в аренде у Общества на основании договора № от 29.07.2003; 17.03.2010 между администрацией городского округа «Город Калининград» и ООО фирма «Бау-Вик» заключен договор купли-продажи №.

05.09.2024 Управлением Росреестра по Калининградской области приостановлена государственная регистрация прав в отношении объект недвижимости с КН № – овощехранилище, поскольку при проведении правовой экспертизы документов, представленных Обществом с заявлением от 29.08.2024, выявлено, что объект был реконструирован; документов, подтверждающих законность проведенной реконструкции здания, представлено не было.

Из реестров разрешений на строительство, реконструкцию и на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, размещенных на официальных сайтах администрации городского округа «Город Калининград», Министерства градостроительной политики Калининградской области следует, что разрешение на реконструкцию спорного объекта не выдавалось. 

Согласно пунктам 1 - 3 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Несоблюдение одного из условий, перечисленных в ст. 222 ГК РФ, является основанием для отказа в удовлетворении требования о признании права собственности на самовольную постройку. 

В абз. 5 п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума ВС РФ от12.12.2023 № 44) разъяснено, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абз. 4 п. 2, абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 4, 7 ст. 2 ГрК РФ).

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 43 постановление Пленума ВС РФ от12.12.2023 № 44 следует, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (ст. 10 ГК РФ).

Суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную п. 3 ст. 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот (абз. 2 п. 44 постановление Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44).

Установлено, что надлежащих мер к получению согласований, разрешений Общество не предпринимало, однако, суд учитывает, что гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получений соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.

Согласно п. 1 ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. К числу доказательств, согласно ст. 55 ГПК РФ, относится и заключение эксперта.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Из вышеизложенных норм права, в совокупности с требованиями ст. 57 ГПК РФ, следует, что экспертиза может быть назначена судом по ходатайству лиц, участвующих в деле. Положения ст. 79 ГПК РФ не возлагают на суд обязанность назначать экспертизу в каждом случае по собственной инициативе, а лишь определяют порядок назначения экспертизы и обстоятельства, при которых ходатайство о назначении экспертизы может быть удовлетворено судом.

В ходе рассмотрения дела обсуждалась возможность заявления ходатайства о назначении судебной экспертизы, в судебном заседании объявлялся перерыв для уточнения представителем истца позиции его доверителя, однако такого ходатайство заявлено не было. 

В отсутствие иных доказательств, суд рассматривает дело по имеющимся доказательствам, представленным сторонами.

Истцом представлено техническое заключение, подготовленное АНО «Центр пожарной безопасности» в 2023 году об определении категорий помещений, зданий по взрывопожарной и пожарной опасности.

Проанализировав содержание указанного заключения, суд приходит к выводу о том, что такого доказательства недостаточно для однозначного выводы о соответствии реконструированного объекта установленным требованиям, а также о том, что он не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Представленное техническое заключение содержит лишь выводы специалиста об отнесении объекта к определенной категории.

Иных доказательств истцом не представлено.

Разрешая заявленный спор, установив отсутствие условий признания права собственности на самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ) суд приходит к выводу об отсутствии для удовлетворения иска ООО фирма «Бау-Вик», поскольку материалы настоящего дела не содержат доказательств и судом не установлено, что спорный объект в реконструированном виде соответствует установленным градостроительным параметрам и требованиям, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Какого-либо недобросовестного поведения (ст. 10 ГК РФ) со стороны истца судом не установлено. 

Доводы истца о том, что в техническом паспорте по состоянию на 30.07.2009 составленном после реконструкции объекта не указано на отсутствие разрешения на реконструкцию, несостоятельны, поскольку форма технического паспорта такого раздела не содержит. 

Доводы ответчика о том, что администрация городского округа «Город Калининград» является ненадлежащим ответчиком, ошибочны. В п. 42 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 разъяснено, что ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки, иной уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации (части 4 - 6 ст. 51 ГрК РФ), а в случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, - также лицо, осуществившее ее возведение (создание). 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО фирма «Бау Вик» к администрации городского округа «Город Калининград» о признании права собственности на объект недвижимости с КН №, по адресу: г

<

 адрес >, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 10 марта 2025 года.

Судья